Кадастрова оцінка земель - 7 простих кроків як замовити оцінку землі населених пунктів або сільськогосподарського призначення + поради щодо вибору надійного оціночної компанії

Як проводиться державна кадастрова оцінка землі населених пунктів? У чому особливості кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення? Ким проводиться кадастрова оцінка землі?

Якщо ви власник земельної ділянки, то напевно помітили, що останнім часом істотно збільшився земельний податок. Причина тому - прив'язка податкової бази до кадастрової вартості. Для зниження податкових виплат вам буде потрібно позапланова кадастрова оцінка земель.

Як її організувати, розповім вам я, Валерій Чемакіна - консультант з правових питань.

В кінці статті я розповім, хто проводить кадастрову оцінку землі на вигідних умовах.

1. Що таке кадастрова оцінка земель і для чого вона проводиться

До останнього часу держава для цілей оподаткування використовувала застаріле поняття інвентаризаційної вартості, яке застосовувалося до об'єктів нерухомості. Методика її розрахунку ніякого відношення до ринкових механізмів не мала, тому податкова база була дуже низькою і власники навіть великих ділянок платили сущі копійки.

Положення кардинально змінилося з введенням поняття кадастрова вартість землі. Детальніше про нього у нас є окрема стаття, а тут зазначу, що її розрахунок максимально враховує ринкові механізми ціноутворення.

У зв'язку з цим кількість податкових надходжень в казну значно збільшилася. Разом з тим утворилася і така проблема, як надмірне завищення кадастрової вартості, що спричинило збільшення числа звернень до суду.

Справа в тому, що державна кадастрова оцінка земель проводиться для визначення кадастрової вартості ділянок, від якої залежить податкова база. Згідно із законом держава її проводить 1 раз в 5 років. За такий термін ситуація на ринку може істотно змінитися і ринкова вартість земельної ділянки виявиться значно нижче кадастрової. В результаті сума податку буде несправедливою.

З цієї причини законодавець дозволив проводити позапланову оцінку з ініціативи власника і на основі її результатів домагатися зміни відомостей про кадастрової вартості в Єдиному державному реєстрі нерухомості в судовому та позасудовому порядку.

До 2020 року ці роботи виконують комерційні компанії нарівні з Росреестра. За цей час будуть створені бюджетні установи для виконання вищезгаданої функції.

Цілі проведення позапланової кадастрової оцінки земель:

  • зниження земельного податку шляхом зміни податкової бази;
  • визначення справедливої ​​суми орендної плати;
  • поведінку угод з відчуження ділянок;
  • використання землі в якості застави для отримання кредиту.

Так як законодавчо встановлені різні категорії земель за типом використання, то і правила їх кадастрової оцінки дещо відрізняються. В оцінці земель сільськогосподарського призначення переважає так званий прибутковий метод. Він враховує потенційний дохід, який може бути отриманий від використання землі за призначенням.

Землі населених пунктів найчастіше оцінюють на основі наявного масиву даних про середню ринкову вартість одиниці площі в тому чи іншому поселенні. При цьому кадастрова вартість не повинна перевищувати ринкову. Детальніше всі методи ми розглянемо в наступному розділі.

2. Які методи використовуються при проведенні кадастрової оцінки земель - огляд основних варіантів

Саме поняття кадастрової оцінки земель передбачає різну методику і порядок визначення кадастрової вартості в залежності від призначення ділянки. Вибір методу передбачає чітке розуміння оцінювачем всіх можливих варіантів використання землі.

Так як результати оцінки кадастрової вартості сильно залежать від обраного методу, пропоную розглянути всі основні варіанти.

Варіант 1. Нормативний метод

Цей метод заснований на принципі виявлення нормативної вартості землі в конкретному населеному пункті.

У визначенні остаточного результату враховується кілька факторів за ступенем їх впливу. Цей ступінь оцінюється в балах. Таким методом проводиться кадастрова оцінка земель поселень. Вона потрібна для цілей відчуження, визначення ставки земельного податку та отримання заставних кредитів.

Варіант 2. Метод порівняння продажів

Такий метод хороший, коли є велика кількість інформації про продаж аналогічних ділянок на вільному ринку. Результати кадастрової оцінки земель, проведеної таким методом, залежать від кількості угод за короткий проміжок часу на конкретній території. Чим їх більше, тим точніше оцінка.

Метод застосуємо як до забудованим, так і до вільних земельних ділянок. Його недолік лише в тому, що він не враховує індивідуальні особливості.

Варіант 3. Метод капіталізації земельної ренти (прибутковий)

Принцип цього методу полягає в з'ясуванні величини доходу, який потенційно можна отримати від здачі ділянки в оренду.

Спочатку оцінювач визначає суму ренти, яка є типовою для подібних ділянок на території, а потім застосовує її в оцінці шляхом підстановки в певні стандартні формули. В результаті в кадастрову вартість входять не тільки квадратні метри, але прибуток, отриманий від них.

Варіант 4. Метод розподілу

Цей метод використовують тільки для забудованих земельних ділянок. Так як таку землю можна продати окремо від будівлі, то оцінці підлягають продажу єдиних об'єктів. Для кращого розуміння наведу приклад.

приклад

Нещодавно я продавав приватний житловий будинок, розташований на ділянці 30 соток. Фактично це два різних об'єкта, але окремо продати їх не можна. Тому розподіл вартості в договорі між будинком і ділянкою великого значення не має.

Я прописав в договорі вартість будинку 3 млн, а вартість ділянки 300 тис. Це становить 10% від загальної суми. Так само роблять і інші учасники ринку.

Так ось, при методі розподілу враховується найбільш поширена "земельна" частка у вартості єдиного об'єкта. Пізніше я подивився реальну кадастрову вартість будинку і ділянки. У будинку вона виявилася 2,5 млн, а у землі 240 тис. Це говорить про те, що такий метод максимально наближений до реальності.

Варіант 5. Метод виділення

Він теж застосовується для забудованих ділянок і об'єднує метод порівняння продажів з деякими елементами витратних методів. Суть його в тому, що оцінювач бере до уваги не тільки середню ціну продажу на конкретній території, а й ступінь поліпшення ділянки, що утворилася через зведення будинку та інших будівель на ньому.

Варіант 6. Метод залишку

Він підходить для забудованих і вільних земельних ділянок, а суть його полягає в наступному. Будь-яка земля - ​​це джерело капіталовкладень. Найчастіше на ній споруджують ті чи інші об'єкти. Так ось, капіталізація від їх подальшого використання і лежить в основі методу залишку.

Цей метод добре застосуємо для кадастрової оцінки земель, на яких споруджуються об'єкти промисловості.

Варіант 7. Метод розбивки на ділянки

Містобудівна політика більшості поселень передбачає комплексну забудову територій. У зв'язку з цим спочатку формуються великі ділянки, які мають своє призначення (для малоповерхової або багатоповерхової забудови, під парки і сквери і т. Д.). Надалі ці ділянки дробляться на дрібні і надаються забудовникам на різних умовах.

Оцінювач спочатку працює з великими частинами, визначаючи їх кадастрову вартість, а тільки потім виділяє з неї частку для кожного дрібного ділянки. Цей метод використовується також і для кадастрової оцінки земель лісового фонду.

3. Як замовити кадастрову оцінку землі - покрокова інструкція

Неправильна кадастрова оцінка земельної ділянки призводить до виникнення всіляких проблем, пов'язаних з надмірною сплатою податків або зниженням доходів, одержуваних від його комерційного використання.

У зв'язку з цим ФЗ, що регулює кадастрову оцінку нерухомості (читайте про це докладніше в нашій спеціальній статті), дозволяє проводити її достроково за заявою власника. Робимо це в наступному порядку.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

До тих пір поки діє перехідний період, ми маємо право провести незалежну оцінку в одній з комерційних компаній. Кадастрова оцінка земель, як і іншої нерухомості, можлива і безпосередньо в Росреестра.

Якщо ви зупинилися на комерційній фірмі, то підійдіть до її вибору серйозно. Адже від якості проведених робіт і від порядності оцінювачів залежить доцільність всього заходу.

Вибирайте відомі компанії, але з адекватною ціновою політикою. Наведіть спочатку довідки. Чесні оцінювачі відразу скажуть про доцільність проведення оцінки і не будуть за це брати з вас гроші. Цінну інформацію дізнавайтеся у родичів, друзів і знайомих. В крайньому випадку зайдіть на тематичні форуми свого міста.

Крок 2. Вказуємо мета проведення оцінки та укладаємо договір

Заданої оцінювачу потрібно чітко довести, з якою метою ви затіяли оцінку і чому вас не влаштовує кадастрова вартість, визначена раніше. Досвідчений фахівець відразу скаже, чи можливо її змінити і в яких межах. Якщо відповідь вас влаштує, укладайте договір.

Що треба прописати в договорі:

  • мета оцінки;
  • використовувану методику;
  • терміни виконання робіт;
  • відповідальність оцінювача за некоректні розрахунки.

Крок 3. Погоджуємо дату проведення оцінки

Після підписання договору узгодьте з оцінювачем дату і час виїзду на об'єкт і забезпечте йому туди доступ. Врахуйте, що деякі компанії за виїзд беруть додаткову плату. Уточніть цей момент заздалегідь.

Крок 4. Надаємо необхідний пакет документів

Крім допуску на ділянку і проведення на ньому необхідних замірів та огляду, оцінювачу потрібні правовстановлюючі документи і відомості про попередню кадастрової вартості. В даний час свідоцтво про власність на нерухомість Росреестр не видає. Його роль грає виписка з ЕГРН. Якщо у вас її з якоїсь причини немає, то отримати цей документ дуже просто.

Зробити це можна безпосередньо в Росреестра або на сайті цього відомства в електронному вигляді. Крім того, багато посередницькі компанії надають таку послугу.

Наприклад на сайті ЕГРП 365 є можливість за адресою або кадастровому номеру отримати безкоштовно основну інформацію про об'єкт. Якщо потрібна електронна виписка або інший документ, оплатіть невелику суму і отримаєте необхідну на електронну пошту.

При необхідності співробітники компанії запевнять документи печаткою Росреестра і відправлять їх вам додому з кур'єром. Однак це буде коштувати на порядок дорожче. ЕГРП 365 - найвідоміша компанія, що займається наданням документів, пов'язаних з ЕГРН.

Крок 5. Запрошуємо фахівця на об'єкт для проведення огляду

Після надання документів фахівець їх вивчить і в призначений час приїде на об'єкт. Він проведе необхідні виміри. Ваше завдання - розповісти про всі прихованих від стороннього погляду нюансах.

Тут потрібно врахувати наявність різних несприятливих або навпаки корисних факторів, які впливають на кінцевий результат. Родючість грунту, наявність канав, болотистих ділянок і інших об'єктів.

Крок 6. Очікуємо проведення оцінки

У більшості випадків комерційні компанії планують терміни кадастрової оцінки земель з невеликим запасом. На ділі після відвідання відділку оцінювач зможе виконати роботу за 2-3 дня. Якщо вам потрібно швидше, то ще на етапі укладання договору обговоріть цю можливість і заплатите за терміновість.

Крок 7. Отримуємо звіт про виконану роботу

У призначений час потрібно прийти за готовим звітом. При отриманні результату уважно прочитайте висновок.

На що звернути увагу в ув'язненні оцінювача:

  • повинні бути присутніми технічні характеристики ділянки і його вигляд;
  • відомості про власника;
  • застосована методика і обґрунтування її використання;
  • висновок з підсумкової кадастрової вартістю.

Пам'ятайте про збільшення податкового потенціалу в разі, коли кадастрова оцінка земель дозволила підняти вартість при використанні землі як застави.

4. Професійна допомога в проведенні кадастрової оцінки землі - огляд ТОП-3 оціночних компаній

Якщо ви затіяли провести оцінку кадастрової вартості земельної ділянки, то без допомоги професіоналів не обійтися.

Як і обіцяв, пропоную огляд 3 відомих оціночних компаній.

1) Граунд Компанія

Вже з назви видно, що основна діяльність цієї фірми пов'язана з земельними відносинами. На сайті є можливість отримати безкоштовну первинну консультацію через онлайн форму. Ціни на послуги прозорі і розміщені на головній сторінці. Оцінка земель коштує від 7 до 10 тис. Рублів залежно від призначення ділянки.

Оцінювачі компанії займаються роботою і з іншими об'єктами нерухомості. Зокрема кадастрова оцінка квартири обійдеться всього в 3 тис. Рублів, а житлового будинку - в 7 тис. Рублів.

2) Зевс

Якщо ви хочете провести весь комплекс робіт з межування, геодезичної зйомки, кадастрової оцінки і реєстрації земельної ділянки, то вам сюди. Ця компанія надає повний комплекс послуг, пов'язаних із землею і ЕГРН. Оцінювачі застосовують комбіновані методи оцінки кадастрової вартості, що дозволяє добитися ідеального результату. Оплатити роботу можливо прямо на сайті компанії.

3) Група компаній "Альфа"

У цій фірмі працюють фахівці, які не тільки проведуть кадастрову оцінку землі, а й ті, що допоможуть вам заперечити кадастрову вартість в суді. Юристи мають достатні знання і досвідом, щоб гарантовано захистити ваші інтереси.

Послуги компанії:

Вид діяльностіпослуги
1оціночна діяльністьПроведення кадастрової оцінки будівель, а також земель будь-якого призначення, в тому числі особливо охоронюваних територій
2Юридична діяльністьЗбір і підготовка необхідної документації, оскарження кадастрової вартості, захист інтересів клієнта в судовому та позасудовому порядку
3експертні послугиВсі види товарної та оціночної експертизи

Вартість оцінки земельної ділянки в цій компанії починається від 6 тис. Рублів і залежить від складності поставленого завдання.

5. Як вибрати надійну компанію для проведення кадастрової оцінки землі - 4 простих ради

Чи варто говорити про те, як важлива надійність оціночної компанії? Щоб не помилитися з вибором, пропоную проконсультуватися з юристами фірми Правознавець. Вони надають консультаційні онлайн послуги за допомогою однойменного порталу.

Зайшовши на сайт Правознавця, ви знайдете там форму зворотного зв'язку. Вписуйте в неї своє питання і відправляйте. Заплативши невелику суму, ви отримаєте докладні інструкції, які допоможуть вам самостійно оцінити ступінь надійності тієї чи іншої компанії. А ось кілька загальних порад.

Рада 1. Перевіряйте страховий поліс компанії

Кожна легальна оціночна компанія зобов'язана страхувати свою відповідальність перед клієнтами на випадок ненавмисного здійснення помилок. Підтвердженням наявності такої страховки служить страховий поліс. Обов'язково перевірте не тільки його наявність, а й термін дії. Це гарантія того, що весь збиток вам буде відшкодовано.

Порада 2. Вимагайте пред'явлення свідоцтва про членство в СРО

За російським законом всі оціночні компанії зобов'язані складатися в саморегульовані організації (СРО). Це додатковий ступінь захисту від різного роду шахрайства. Немає нічого складного перевірити наявність свідоцтва про таке членство. Вам його зобов'язані надати на першу вимогу

Порада 3. Уважно вивчіть сайт компанії

Навіть за зовнішнім виглядом сайту можна багато що сказати про компанії. В цілому сайт повинен бути якісним, з простою навігацією і достатньою кількістю легкочитаємий інформації. Там повинні бути розміщені всі офіційні документи, а також бути присутнім повністю прозорий прайс-лист на послуги.

Рада 4. Прислухайтеся до думки друзів і знайомих

Кращими експертами завжди були живі знайомі люди. Розпитайте своїх знайомих. Раптом хтось із них користувався послугами оцінювача. Успішний особистий досвід краще всякого коментаря в інтернеті, а сарафанне радіо часом краще будь-якої реклами призведе дійсно в гідну фірму.

На закінчення пропоную подивитися тематичний відеоролик.

6. Висновок

Правильно і своєчасно проведена кадастрова оцінка земель допоможе вам уникнути несправедливих податків і заощадить бюджет.

питання читачам

Як ви вважаєте, в яких випадках варто приймати рішення про зміну кадастрової вартості?

Бажаю вам всіляких успіхів і пропоную оцінити статтю, а також залишити коментар до неї, в тому числі в соціальних мережах.

Дивіться відео: 062 Государственная кадастровая оценка (Найясніший 2019).