Як продати квартиру в іпотеку - 4 перевірених способу + професійна допомога у продажу іпотечних квартир

Які умови і способи продажу квартири в іпотеці? Як продати квартиру в іпотеку, яка у власності менше 3 років? Хто допоможе продати іпотечну квартиру швидко і вигідно?

Привіт, шановні читачі! Вас вітає Денис Кудерін.

В черговий публікації нашого ресурсу ми продовжимо досліджувати велику тему під назвою "Іпотека". Тема нової статті - як продати іпотечну квартиру.

Матеріал буде в першу чергу цікавий тим, хто не може або не бажає платити іпотечний кредит і хоче позбутися купленої в борг нерухомості, а також всім, хто хоче підвищити рівень своєї фінансової грамотності.

Отже, приступимо!

1. Чи можна продати квартиру в іпотеку

Статистика свідчить, що більше 50% всіх квартир в РФ набувається в іпотеку. Не буду зупинятися на зручностях і перевагах такого способу покупки нерухомості - про це на сайті є окрема стаття "Квартира в іпотеку".

Сьогодні поговоримо про зворотний процес - продажу іпотечної квартири. Нагальна потреба позбутися від купленого в кредит житла може виникнути у кожного.

В окремому розділі ми розглянемо всі обставини, при яких така угода доцільна і вигідна.

Однак для початку слід відповісти на питання - чи законна така процедура взагалі? Чи можна продати іпотечну квартиру?

Відповідь - так, якщо купівля-продаж проводиться юридично грамотно, з дотриманням існуючих правил і нормативів. Продати квартиру, придбану в іпотеку, можна на будь-якій стадії виплати кредитів, більш того - навіть на етапі будівництва житла.

Відразу озвучу головна умова законності угоди: будь-які операції з нерухомістю, що знаходиться в заставі, можна проводити тільки з дозволу або за безпосередньої участі фінансової організації, в якій оформлений кредит.

Говорячи простіше, реалізувати нерухомість легально вийде тільки через банк. Оскільки майно не належить позичальнику повністю, розпоряджатися їм виключно з власної волі він не має права.

Більш того, існує ряд ситуацій, коли банк має право відсудити собі квартиру у позичальника.

До таких ситуацій належать:

  • наявність заборгованості;
  • неналежна експлуатація квартирою, псування майна;
  • несанкціоновані роботи по зміні технічних характеристик приміщень;
  • втрата майна з вини власника;
  • передача нерухомості третім особам.

Висновок: не варто навіть намагатися діяти в обхід фінансової компанії. Легальних схем продажу квартири без участі банку не існує.

Але не потрібно впадати у відчай: продаж за згодою фінансової компанії - зовсім не програшний варіант. Якщо діяти послідовно і грамотно, є шанс не тільки повернути свої гроші, але навіть провести операцію з вигодою для себе.

 

Немає потреби продовжувати виплачувати борг, якщо в якийсь момент він стає непосильним. Іпотечний позику видається на багато років - за цей час часто змінюються життєві і фінансові обставини.

У наступних розділах я розповім, в яких випадках продаж іпотечного майна неминуча і як зняти з себе кредитне обтяження грамотно і ефективно.

Детальніше про те, що таке іпотека і як вона працює, читайте в окремій публікації нашого блогу.

2. У яких випадках продають іпотечну квартиру

Чому у людей виникає бажання продати іпотечне майно?

Причин тому може бути маса, але найголовніша з них - втрата доходу, достатнього для погашення боргу. Частина людей, урізавши щомісячні витрати, продовжує тягнути непосильний тягар, страждаючи при цьому морально і фізично.

Але інша частина, зваживши всі "за" і "проти", приймає рішення позбутися від майна, за яке доводиться платити непомірну в обставинах, що склалися ціну.

Перерахую всі причини продажу квартири в іпотеці:

  • втрата доходу;
  • необхідність в придбанні більш просторого житла;
  • бажання заробити на угоді перепродажу;
  • особисті причини - розлучення, одруження, переїзд в інше місто (країну).

Тепер докладніше про кожну з причин.

втрата доходу

Втратити роботу або інше джерело доходу в умовах економічної нестабільності простіше простого. Вас звільнили за скороченням, підприємство розорилося, ваш особистий магазин прогорів, а бізнес перестав приносити прибуток.

Ні в якому разі не бажаю нашим читачам подібної долі, але в наш час ніхто не застрахований від втрати стабільного доходу.

Фінансову установу не хвилюють економічні обставини. Платежі потрібно здійснювати щомісячно і в повному обсязі, інакше банк неминуче застосує санкції і накладе штрафи.

Якщо платник не бачить інших шляхів вирішення проблеми в найближчому майбутньому, вихід тільки один - продати іпотечне майно і переїхати в більш скромне житло.

Необхідність в розширенні житлоплощі

Сама типова ситуація такого плану - народження дитини. Якщо дитина другий, то для поліпшення умов житла сім'я має право скористатися материнським капіталом.

Про те, як купити квартиру в іпотеку на маткапітал, читайте окрему публікацію на сайті.

Потреба в покупці більш престижною квартири виникає у людей, які отримали дохідну посаду або відкрили прибутковий бізнес.

Існує два варіанти дій в такій ситуації:

  • взяти другий кредит і виплачувати 2 іпотеки (якщо доходи сім'ї дозволяють, банк не буде проти);
  • продати першу квартиру і купити більш простору.

Перший варіант досить ризикований, оскільки, як уже було сказано вище, від фінансових труднощів не застраховані навіть доларові мільйонери.

Особисті обставини

Життя повне несподіванок: сім'я вирішує переїхати в інше місто, і нерухомість, обтяжена необхідністю багаторічних виплат, їй просто не потрібна. Або сім'я вирішила розлучитися, і спільне майно у вигляді іпотечної квартири не потрібно ні одному з подружжя.

приклад

Поживши разом кілька років, молодята прийшли до висновку, що їх зустріч була помилкою. Оскільки іпотека була оформлена на дружину і чоловіка як на созаёмщіков, вони обидва залишаються боржниками по іпотеці. Але так як загальна квартира їм більше не потрібна, єдиний розумний варіант - продати її з дозволу банку.

Один з подружжя або обидва можуть зайнятися продажем заставного майна. Тільки звільнившись від обов'язку, вони можуть почати роздільну життя.

Заробіток на угоді продажу

Варіант для розумних і просунутих.

Якщо нерухомість купувалася в споруджуваному будинку на ранній стадії, то до завершення будівництва її вартість істотно збільшиться. У ряді випадків продаж з лишком перекриє будь-які іпотечні витрати.

 

Знавці радять учасникам пайового будівництва реалізовувати майно до здачі об'єкта в експлуатацію, так як переоформити такий договір набагато простіше, ніж оформляти готове житло.

Повторюся, дані маніпуляції актуальні тільки для тих, хто спочатку ставить собі цілі заробити на іпотеці. Буває, звичайно, що поки будинок стоілся, необхідність в житло у позичальника відпала: у таких ситуаціях вигода від продажу стає побічним ефектом життєвих обставин.

3. Як продати квартиру в іпотеку - 4 перевірених способу

Будь-який варіант продажу квартири, яка перебуває в статусі застави, що не буде простим. Адже по суті, ви не володієте майном повністю, оскільки воно обтяжене заставою.

Тому перш ніж зважитися на продаж квартири з іпотечним статусом, слід заздалегідь вибрати спосіб майбутньої угоди.

Існує 4 законних варіанти:

  1. Дострокове погашення: Ви знаходите покупця, згідного купити майно з обтяженням і внести суму, необхідну для повного погашення боргу.
  2. Продаж кредитних зобов'язань: Ви оформляєте "перезайм" - процедуру, в результаті якої ваш кредит переходить до іншої людини.
  3. Продаж через банк: Банк сам займається пошуком покупця і зняттям обтяження.
  4. Самостійний продаж: Ви знаходите покупця, він звертається в банк, становить з ним письмову угоду про подальше придбання об'єкта і розраховується за нього. Обтяження позичальник знімає сам на підставі довідки про відсутність заборгованості.

А тепер докладно і докладно про кожному способі.

Спосіб 1. Продаж за готівку (дострокове погашення)

Така схема, безумовно, найвигідніша для власника квартири. Правда, знайти покупця, який погодиться мати справи з іпотечним майном, справа непроста.

Обтяження саме по собі відлякує - кожному хочеться купити квартиру без всяких боргів і зобов'язань, а таких об'єктів на вторинному ринку більш ніж достатньо.

До такого способу зазвичай вдаються при продажу житла, що будується, купленого по іпотечній програмі. Попитом користуються і нові готові квартири в престижних районах з розвинутою інфраструктурою. На підвищення популярності об'єкта працює також покращене планування і кінцева стадія будівництва.

Стадії угоди:

  • покупець нотаріально оформляє угоду з позичальником і вносить суму, необхідну для тотального погашення іпотечної позики;
  • після закриття боргу і зняття обтяження з квартири продавець і покупець йдуть в реєстраційну палату, де оформляють договір купівлі-продажу;
  • якщо стадія здачі об'єкта в експлуатацію ще не настала, замість купчої відбувається переоформлення договору пайового будівництва.

Такий спосіб називають також "довірчим", оскільки претендент житла заздалегідь погашає кредит своїми засобами, ще не зробивши акт купівлі / продажу.

Після сплати боргу по іпотеці і зняття обтяження покупець поміщає залишок грошей за покупку квартири в банківську комірку. Продавець отримає цю суму тільки після того, як буде підписаний договір продажу і оформлені всі інші документи.

Спосіб 2. Продаж боргових зобов'язань

Інша назва цього варіанту - "перезайм". Житло, що знаходиться в заставі у кредитній компанії, власник має право передати в борг іншій фізичній особі, якщо воно візьме на себе зобов'язання по іпотеці.

Бажаючого перепозичити іпотеку можна знайти самому. Позичальник, який знайшов клієнта, призводить його в банк і проводить процедуру переоформлення. Майбутній власник повинен відповідати вимогам банку - мати стабільний дохід і пристойну кредитую історію. Якщо клієнт відповідає умовам, складається новий договір.

Згідно з цим документом житло продовжує залишатися в банківській заставі, але гроші за кредитом виплачує вже інший клієнт. При бажанні "перезаемщік" має право погасити кредит достроково.

Чим квартири, що знаходяться в заставі, можуть залучити покупців:

  • по-перше, зниженою вартістю;
  • по-друге, розташуванням в хорошому районі;
  • по-третє, поліпшеним плануванням і обробкою.

Процедурою перереєстрації обтяження в Росреестра зазвичай займається сам банк. Від першого позичальника потрібне підписання угоди про переуступку боргових зобов'язань.

Процедура продажу боргових зобов'язань займає в середньому близько 20 днів. 5 днів потрібні для зняття обтяження і 2 тижні на оформлення нового документа купівлі-продажу.

Спосіб 3. Продаж за допомогою банку

Відмовитися від участі в продажу - законне право кожного позичальника. Якщо йому не вистачає часу або він не можете бути присутнім при оформленні угоди особисто (наприклад, при переїзді в інше місто), він має право перекласти реалізацію іпотечної квартири повністю на плечі працівників банку.

Зняттям обтяження та іншими етапами угоди займаються в цьому випадку банківські службовці і покупець, якого теж знаходить фінансова організація. Новий власник сплачує борг по іпотеці і переоформляє житлоплощу на себе.

Грошовий залишок від угоди (якщо такий є) становить різницю між сумою іпотеки і ціною на нерухомість. Ці гроші покупець кладе в депозитну комірку банку, а колишній власник квартири забирає їх після підписання документа купівлі-продажу.

Спосіб 4. Самостійний продаж

Самостійна - не мається на увазі нелегальна. Сповіщати банк все одно доведеться. Мова лише про те, що зняття обтяження, оформлення документів та інші етапи операції виконуються продавцем і покупцем повністю самостійно.

Приховувати від потенційного нового власника факт обтяження квартири незаконно і недоцільно. Якщо ви будете видавати інформацію по частинах і замовчувати про важливі обставини, у людини складеться враження, що його хочуть залучити до якусь аферу.

Етапи угоди наступні:

  • покупець дивиться об'єкт;
  • якщо квартира влаштовує, покупець звертається в кредитну фірму з виявленням бажання викупити заставу;
  • співробітники складають з покупцем попередній договір, завірений нотаріусом;
  • покупець вносить суму для погашення іпотечного боргу в депозитну комірку №1, а гроші, що належать позичальникові, в осередок №2;
  • з об'єкта знімається обтяження;
  • оформляється документальне підтвердження продажу в Росреестра;
  • банк і продавець отримують доступ до осередків №1 і №2 відповідно.

Самостійний спосіб трохи швидше, але знайти покупця на квартиру в заставі не так-то просто. Крім того, банк дасть згоду лише в разі, якщо у нього немає до позичальника ніяких претензій: він справно виплачував іпотеку і не має заборгованості за термінами.

Для наочності об'єднаємо в таблиці всі плюси і мінуси варіантів продажу іпотечної нерухомості:

спосіб продажуплюсимінуси
1Дострокове погашенняВи рятуєтеся від боргу і отримуєте готівкуНа квартиру без переваг важко знайти покупця
2продаж боргуШвидке і повне позбавлення від іпотечних зобов'язаньГоловні труднощі - пошук "перезаемщіка"
3Продаж за допомогою банкуПошук покупця і оформлення угоди здійснює банкНе завжди можна отримати грошову компенсацію
4Самостійний продажВи самі призначаєте ціну і контролюєте процесВитрати особистого часу на пошук покупця і зняття обтяження

4. Продаж іпотечної квартири - можливі ризики і підводні камені

Для банку головне - повернути собі суму боргу по іпотеці, тому шукати вигідні варіанти, щоб грошей вистачило ще й продавцю, працівники фінансової компанії не будуть. З цієї причини угода через банк найменш вигідна для власника нерухомості.

висновок

Якщо ви хочете не просто позбутися від іпотечного боргу, а отримати хоч якісь гроші за свою квартиру, шукайте покупця самостійно.

З іншого боку, якщо ваша квартира не приваблює потенційних господарів нічим, крім ціни, про вигоду можна забути.

Втім, іноді самостійний продаж недоступна за правилами кредитного договору. Ряд банків вимагає, щоб знаходиться в заставі квартира, продавалася виключно через власну базу кредитної організації.

Що стосується ризиків для покупців, то вони якраз мінімальні в разі угод із заставними квартирами, оскільки строго регулюються і контролюються федеральним законом "Про іпотеку". Якщо в процедурі беруть участь представники банку, юристи та ріелтори, ризик визнання договору недійсним наближений до нуля.

Ще один нюанс: при дозволі на самостійний продаж вартість квартири також контролюється банком. Ви не можете встановлювати свою ціну, щоб скоріше продати нерухомість. Банку важливо, щоб сума покрила всі кредитні зобов'язання позичальника, включаючи штрафи і пені.

5. FAQ - відповіді на типові запитання

Власникам квартир і покупцям іпотечної нерухомості корисно буде знати відповіді на найпоширеніші питання з продажу та купівлі заставного майна.

Чи можна продати квартиру без повідомлення банку?

Відповідь - ні. Чи законно продати заставну квартиру як свою власну не вийде. Банк повинен бути в курсі будь-яких операцій з іпотечної нерухомістю, поки борг не погашений повністю.

Однак якщо ви виплатили іпотеку разом з усіма комісійними, об'єкт стає повністю вашим майном, і ви вільні розпоряджатися їм самостійно - дарувати, продавати, обмінювати, передавати у спадок.

Чи можна продати квартиру, куплену за військової іпотеці?

Знову ж таки, якщо позичальник уже розрахувався з боргом, він вільний робити будь-які операції з квартирою. Все ускладнюється, якщо військовий не встиг розрахуватися з боргом, але в силу обставин змушений продавати житло.

Щоб отримати дозвіл на продаж "військово-іпотечної" квартири позичальникові доведеться зібрати величезну кількість дозвільних та інших документів, відвідавши для цього десяток різних інстанцій. Продати таку квартиру без дозволу Міноборони РФ не вийде.

У ситуації, коли продаж квартири пов'язана з перекладом військового в іногородню частина, Росвоеніпотека всіляко сприяє процедурі продажу.

В інших випадках питання вирішується особисто військовим - якщо йому вдасться переконати офіційні органи видати дозвіл на продаж, він зможе виставити квартиру на торги, якщо немає, доведеться чекати закінчення терміну виплат.

Все про військову іпотеці - в спеціальній статті журналу.

Чи можна продати одну іпотечну квартиру і купити іншу?

Така ситуація виникає, коли у позичальника виникла необхідність придбати квартиру більшої площі або, наприклад, переїхати в інший район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк погодиться на такі маніпуляції - хіба що побачить в цій угоді вигоди для себе.

Як продати квартиру в іпотеку, яка у власності менше 3 років?

Продаж квартири, що знаходиться у власності менше 3 років, передбачає сплату податку з продажу, який для багатьох продавців буде непосильним.

Однак можна здійснити таку операцію без сплати податку, якщо продажна ціна на квартиру буде не більша за ту, за яку ви її купували. Дана процедура називається "заниження ціни".

У будь-якому випадку домовлятися доведеться безпосередньо з представниками банку. Якщо вони дадуть "добро" на таку угоду, ніхто не завадить вам провести її.

6. Професійна допомога в продажу іпотечної квартири

Навіть досвідчені в операціях з нерухомістю люди не завжди в курсі всіх нюансів і особливостей при продажу іпотечних квартир.

Щоб не програти в грошах і не залишитися в боргу у банку, рекомендую скористатися професійною допомогою в таких угодах і звернутися в будь-яке надійне і недороге агентство нерухомості.

Послуги таких організацій платні, але зате ви виграєте в часі і іноді - в ціні квартири. Співробітники агентств мають свої підходи в переговорах з банківськими організаціями, тому здійснюють такі операції швидко і з вигодою для клієнта.

Для закріплення матеріалу рекомендую до перегляду інформативне відео від Ярослава Дмитрієва, експерта з фінансових питань.

7. Висновок

Зробимо висновки. Продаж майна в статусі іпотечному застави - захід непростий, але цілком посильне для енергійного і діяльного людини.

Для досягнення успіху в цій справі я рекомендую вивчити заздалегідь всі нюанси і юридичні тонкощі питання, щоб не втратити в грошах і зберегти свої нерви.

Колектив журналу "ХітёрБобёр" бажає читачам успіху в будь-яких операціях з нерухомим майном. Ми просимо вас також дати оцінку прочитаного. Якщо є коментарі і зауваження - не соромтеся, пишіть!

Дивіться відео: Квартира в ипотеку. Оформление сделки. Советы. Часть 2 (Липень 2019).