Як зробити оцінку будинку - 7 простих кроків як оцінити будинок з земельною ділянкою + професійна допомога в оцінці будинку

Як зробити оцінку житлового будинку із земельною ділянкою для спадщини? Для чого проводиться кадастрова оцінка дачного будинку? У чому особливості оцінки будинку для суду онлайн?

Вітаю читачів сайту "хитрий Бобер"! З вами - Марія Даровська.

Тема даної статті - оцінка будинку. Стаття буде цікава всім тим у кого вже є будинок у власності, або тим, хто готується стати власником нерухомості.

Зверніть увагу, в кінці статті вас чекають корисні поради для тих, переплатити, оцінюючи будинок.

1. Що таке оцінка будинку і ким вона проводиться?

оцінка будинку - процес, кінцевий результат якого - встановити його вартість.

Вартість будинку встановлюється законами ринкової економіки, тобто при купівлі-продажу визначається сумою, за яку покупець готовий будинок купити, а продавець продати. Якщо покупець і продавець сходяться на тому, скільки коштує будинок, то угода здійснюється. Якщо одну зі сторін ціна не влаштовує - значить, ця ціна не відповідає умовам ринку.

Але часто оцінити будинок потрібно не для продажу або покупки об'єкта. Тоді і потрібно провести незалежну оцінку.

Така процедура знадобиться:

  • при розрахунку податкової суми від продажу будинку;
  • при розрахунку суми відрахувань до Пенсійного фонду;
  • при розрахунку суми держмита;
  • для іпотеки, так як вона зазвичай не перевищує 80-90% від вартості застави;
  • при розрахунку суми внеску в статутний капітал;
  • коли будинок - заставне майно;
  • при арешті будинку;
  • при майнових суперечках;
  • при розділі майна;
  • при виплаті страховки за будинок;
  • при незавершеному будівництві;
  • при розрахунках для інвестиційного проекту.

Оцінювачами можуть бути приватні або фізичні особи, які перебувають у профільній СРО, які мають поліс страхування цивільної відповідальності на суму не менше 300 тисяч рублів.

СРО - саморегульовані організації - некомерційні об'єднання підприємств, створені за галузевою або територіальною ознакою. СРО працюють під контролем державних органів нагляду.

Детальніше про механізми і принципи оцінки - в оглядових статях "Незалежна експертиза" і "Незалежна оцінка".

2. У яких випадках необхідна оцінка будинку - огляд ТОП-7 основних ситуацій

У цьому розділі ми детально розглянемо ситуації, коли потрібно оцінити будинок.

Ситуація 1. Оформлення спадкових прав

Оцінку будинку для спадщини проводять, щоб обчислити нотаріальну мито, визначити суму земельного податку та держмита, дозволити майновий спір між спадкоємцями.

Для оцінки будинку потрібні документи з БТІ, документи, що підтверджують право власності та статус будинку, накладені на нього обтяження і паспорт замовника.

Якщо разом з приватним будинком в спадок також переходить земельну ділянку на прилеглій до будинку території, то до оцінки будинку додасться також оцінка землі. З документів для незалежної кадастрової оцінки вартості житлового будинку знадобиться карта ділянки, геодезія, документи про статус землі і комунікаціях.

Врахуйте, що якщо мова йде про успадкуванні, то процедура оцінки дачного будинку для суду буде відрізнятися. Причина в тому, що, згідно із законодавством, дачі мають особливий правовий статус, що відрізняється від нерухомості житлового фонду.

Дача вважається цілим майновим комплексом, в який входить і ділянка, і будинок, і додаткові будови (сараї, побутовки), і зелені насадження (дивіться статтю "Оцінка майна").

Ситуація 2. Укладення договору купівлі-продажу

Оцінка житлового будинку при укладенні договору купівлі-продажу зазвичай проводиться на стадії попередніх переговорів. У цьому випадку сторони спільно вибирають оцінювача.

Часто оцінку будинку перед продажем проводять для підтвердження факту продажу перед третіми особами. Зацікавленими особами можуть бути акціонери підприємства, податкова служба, вищі організації.

Для податкових органів проведення оцінки - доказ правильності і повноти нарахування податків. Врахуйте, що якщо у податковій виникнуть питання вже постфактум укладання угоди купівлі-продажу, звіт оцінювача додасть значимості вашої аргументації.

Кандидатура оцінювача повинна бути узгоджена і задовольняти як покупця, так і продавця. Оплата оцінювача не повинна залежати від результату оцінки, вона обумовлюється заздалегідь і фіксується в договорі.

Читайте також матеріал "Оцінка квартири".

Ситуація 3. Оцінка за поданням органів опіки

Оцінюють будинок за поданням органів опіки у випадках, коли власник будинку або його частини - неповнолітня дитина або недієздатна особа. У такому випадку без дозволу опікунської ради, неможливо продати, обміняти або подарувати житло, а також здати його в оренду, закласти або здійснити інші операції.

Механізм опікунської ради потрібен, щоб не допустити ущемлення прав і дотримати інтереси неповнолітнього чи недієздатного особи.

Оцінку будинку для органів опіки потрібно проводити при:

  • продажу будинку;
  • здачі в оренду;
  • оформленні будинку в якості застави;
  • поділ будинку;
  • виділення частки в будинку;
  • проведення з будинком інших операцій, які можуть зашкодити правам опікуваного особи.

Потрібно підготувати необхідні для оцінки житлового будинку документи про право власності, техпаспорт і паспорт замовника.

Як і в інших випадках, результат оцінки - висновок, що підтверджує ринкову вартість, з доданими правовстановлюючими документами.

Врахуйте, що з 2005 року рішення органів опіки стало обов'язковим лише для тих опікуваних осіб, які є власниками або співвласниками нерухомості.

Якщо продаж будинку зробили, не отримавши згоди органів опіки, суд може визнати цю угоду недійсною і притягнути до кримінальної відповідальності особа, яка надала неправдиві дані.

Ситуація 4. Страхування житла

Згідно із законодавством РФ, якщо вартість нерухомості завищена щодо ринкової, договір страхування вважається недійсним.

Якщо страхова сума менше ринкової вартості, страхування вважається неповним, а відшкодування при настанні страхового випадку виплатять частково. Виплачувати будуть з урахуванням ринкової вартості будинку, пропорційно його вартості.

Саме через перерахованих вище аспектів закону перед страхуванням будинку проводять процедуру його незалежної оцінки.

Врахуйте, що максимальна виплата страхової компанії дорівнює вартості будівництва нового будинку, ідентичного за параметрами. Але і тут є нюанс. Коли мова йде про страхування будинку, страхова сума все одно не буде дорівнює його ринковій вартості. Причина в вартості землі, на якій побудований будинок. Це створює простір для інтерпретацій підрахунку.

Вихід - страхувати будинок без земельної ділянки, а страхову вартість визначати за допомогою оцінювача. В такому випадку превратностей трактувань не буде.

Завдання в тому, щоб не допустити в договір невизначеність. Мета - уникнути затяжного судового конфлікту з неясним результатом (дивіться також "Судова експертиза").

Ситуація 5. Внесення будинку в статутний капітал товариства

Внесення до статутного капіталу організації допомагає деталізувати права учасників на прийняття рішень. Крім цього, при правильній оцінці внеску правильно обчислюється податок на майно і витрати на амортизацію. Тому, при внесенні будинку до статутного капіталу важливо правильно оцінити його вартість.

Врахуйте, що грошова оцінка майнового внеску, до якого належить будинок, здійснюється за угодою засновників. Але сума цієї оцінки не може перевищувати суму, в яку оцінив будинок незалежний оцінювач.

Передача майна в якості внеску, відповідно до закону, вважається інвестуванням, а не способом його реалізувати.

Ситуація 6. Розділ будинку

При розлученні або інших суперечках про поділ будинку для того, щоб одна зі сторін відмовилася від своїх майнових прав, інша сторона повинна виплатити компенсацію.

Щоб визначити суму компенсації, потрібна послуга оцінювача. Він визначить вартість будинку разом із земельною ділянкою. А вже виходячи з цієї суми боку домовляться між собою.

До розділу будинку вдаються при ліквідації підприємства, при виході з пайових власників, при продажу частки, виділення частки, розлучення. Ці дії часто здійснюють за допомогою нотаріуса (читайте статтю "Оцінка для нотаріуса").

приклад

Алла і Борис розлучаються. Борис замовив оцінку заміського будинку у оціночної компанії. Компанія оцінила будинок в суму, з якої не згодна Алла. Щоб вирішити цю ситуацію, Аллі потрібно умовити чоловіка на повторну оцінку. А нового оцінювача - вибрати спільно. І спільно укласти з ним договір.

Якщо домовитися з екс-чоловіком не вдасться, потрібно провести експертизу спірного звіту на предмет достовірності. Таку експертизу повинна провести СРО оцінювача.

Читайте статтю "Незалежна експертиза квартири".

Ситуація 7. Отримання кредиту

Зазвичай розмір кредиту дорівнює сумі 80% вартості заставної нерухомості. З цієї причини оцінка будинку і землі - обов'язково умова при використанні його в якості застави для іпотеки.

У цьому випадку оцінку повинна проводити професійна компанія-оцінювач, атестована банком.

Банк не нав'язує конкретного виконавця, а надає список атестованих оцінювачів, з якого і вибирають.

3. Як зробити оцінку будинку із земельною ділянкою - покрокова інструкція для новачків

Щоб оцінити будинок із земельною ділянкою, потрібно зробити ряд дій. Давайте зрозуміємо яких і розберемо їх специфіку.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

Для початку потрібно буде вибрати оціночну компанію. Врахуйте, що в залежності від мети оцінки, вам може знадобитися, щоб оцінювач був атестований. Особливо це актуально, якщо оцінка потрібна для страхової компанії або банку. Якщо оцінювач не буде атестований, компанія просто не прийме її результати.

Також враховуйте репутацію фірми. Обов'язкові умови - компанія складається в СРО і застрахувала свою цивільну відповідальність.

Про те, як грамотно вибрати фірму читайте в статті "Оціночна компанія".

Крок 2. Запрошуємо фахівців на об'єкт

Перед тим, як запросити оцінювача в будинок, приберіть в ньому. Звільніть всі важкодоступні куточки будинку, такі як підвал і горище - вони повинні бути доступні для безперешкодного огляду.

Обов'язково перевірте крани, труби, ручки та інші дрібні технічні деталі. Вони повинні нормально працювати.

Від того, чи ретельно ви підготуватися до приходу фахівця, залежить підсумкова вартість в звіті.

Крок 3. Визначаємо вартісну зону за місцезнаходженням домоволодіння

Від того, де саме знаходиться ваш будинок, залежить його вартість. Адже в кожному місті є престижні райони і, наприклад, спальні. На вартість може вплинути віддаленість будинку від транспортних розв'язок та інфраструктури, екологічна ситуація в районі розташування об'єкта, рівень шуму і т.д.

Визначте, в яку вартісну зону ви входите і сформуйте для себе нижню і верхню планку цін в цій зоні.

Читайте статтю з суміжної тематики "Независимая будівельна експертиза".

Крок 4. Визначаємо вартість земельної ділянки

На вартість земельної ділянки обліку впливають десятки різних факторів.

Таблиця факторів, що впливають на вартість землі:

Фактор для доплатиФактор для знижки
1Більше 3 соток землі + 2-3%Менше 3 соток землі -2-3%
2Ділянка правильної форми + 2%Ділянка неправильної форми -2-3%
3Ширина більше 12 м + 1-4%Ширина менше 12 м -2-15%
4Близькість транспортних розв'язок + 1-5%Відстань від зупинки -5-8%
5Асфальтована дорога + 2%Дорога без покриття
6Природні умовиНаближеність висоток -3-4%

Наближеність промоб'єктів -5-10%

7Рівний рельєф + 3-5%Схил -5-7%, грунтові води -10-20%
8Наявність центральної каналізації - + 7-10%Отсутствоет газ або вода -5-15%
9окремий в'їздЗагальний в'їзд -30%, загальний двір -50%

Крок 5. Визначаємо вартість головного будови

Для цього потрібно визначити чисту площу домоволодіння. Для цього площа фундаменту множиться на кількість поверхів. Прибудови, підвали, гаражі та веранди в цьому підрахунку не враховують.

Потім оцінюють вартість квадратного метра площі з урахуванням підсумовування знижок і доплат.

Таблиця причин зниження або збільшення вартості будинку:

Фактори для доплатиФактори для знижки
1цегляні стіниСтіни з черепашника -5-8%
2Дому менше 7 років + 5-10%Дому 8-20 років -5-15%
3Площа більше 80 м. Кв. + 1-3%Площа менше 55 метрів - 2-5%
4Сучасний проект + 5%Старий проект - 1-5%
5Під ключ + 15-30%Будівництво не завершено - 60%
6Труби капітально відремонтовані + 5-10%Старі труби і сантехніка -5-10%
7Ремонт не потрібнийНеобхідно провести ремонт - 10-30%
8Роздільні кімнати + 5%Суміжні кімнати -5%
9Є зручності - доплата 0%Часткові зручності - 10%

Ні зручностей - 20%

10Високі стелі - доплата 0%Стелі менше 2,6 метрів - 10%

Крок 6. Визначаємо вартість додаткових будівель на ділянці

Потрібно зрозуміти приблизну вартість цих будівель самих по собі. Їх вплив на ціну будинку і ділянки ми врахували раніше.

Щоб обчислити вартість додаткових будівель - просто визначте вартість їх будівництва.

Крок 7. Отримуємо звіт про підсумкову вартості житла

Тепер визначаємо підсумкову вартість. Для цього підсумовуємо вартість будинку, земельної ділянки та додаткових будівель.

Незамінною допомогою в непростій справі оцінки будинку стане консультація юристів. Підібрати профільного фахівця ви можете на сайті "Правознавець". З 16,5 тисячі юристів з усієї країни ви без зусиль зможете підібрати потрібного. Поставивши запитання на сайті, відповідь отримаєте вже через 15 хвилин.

Скористатися консультацією можна заповнивши форму на сайті або замовивши зворотний дзвінок.

Кожен день користувачі сайту отримують більше тисячі консультацій. Відвідувачі оцінюють консультації позитивно в 95% випадків. При цьому ймовірність помилки при консультації з допомогою "Правознавця" дорівнює нулю.

Додаткова інформація - в матеріалі "Обстеження будівель і споруд".

4. Професійна допомога в оцінці будинку - огляд ТОП-5 компаній з надання послуг

Щоб полегшити читачам вибір оціночної компанії, пропонуємо огляд п'ятірки кращих організацій цього профілю.

1) Гранд-Реал

Оціночна компанія "Гранд-реал" на ринку вже 13 років, а тому має достатньо досвіду в оцінці нерухомості, в тому числі будинків і земельних ділянок.

Компанія складається в СРО, акредитована в двох СРО, застрахувала свою діяльність і діяльність своїх оцінювачів. Оцінює котеджі, будинки, дачі, земельні ділянки для різних цілей.

2) Профсервіс

Компанія "Профсервіс" займається різними видами оціночних послуг по всій території Росії, в тому числі оцінкою будинків, котеджів і дач. За 15 років існування компанія отримала незамінний професійний досвід, який дозволяє виконувати послуги якісно і з дотриманням термінів.

"Профсервіс" акредитований Ощадбанком. Оцінка проводиться при чіткому дотриманні правових та законодавчих норм. Отримати консультацію з питання можна зателефонувавши в компанію або замовивши зворотний дзвінок на сайті.

3) Нові горизонти

"Нові горизонти" надають послуги оцінки всіх видів. Фірма існує з 2010 року. Оціночну діяльність компанія здійснює в суворій відповідності з чинним законодавством. Крім оцінки, фірма "Нові горизонти" займається експертизами, консалтингом, інжиніринг.

Для процедури оцінки компанії знадобиться всього дві доби. Через 48 годин після укладання договору клієнт отримує звіт про незалежну оцінку будинку або іншого майна. Така оперативність можлива завдяки досвіду і професіоналізму штатних оцінювачів "Нові горизонти". Кожному клієнту також надається гарантійний лист.

4) Вега

Компанія "Вега" займається експертної та оціночної діяльності різних видів, у тому числі оцінкою нерухомості. Як і вимагає законодавство, компанія - член СРО оцінювачів.

Штатні співробітники "Веги" мають профільну освіту і досвід роботи. Діяльність компанії і її оцінювачів застрахована, що також продиктовано законодавством РФ, як обов'язкова умова ведення оціночної діяльності.

5) Реал-А.К.

Компанія "Реал-А.К." існує вже 15 років, з яких вже 12 надає послуги оцінки різних видів. У тому числі оцінює будинки, таунхауси, котеджі, садові будиночки. У штаті компанії шість оцінювачів різних профілів. "Реал-А.К." складається в СРО, тим самим дотримуючись вимог закону. Діяльність компанії і її співробітників застрахована. У списку переваг організації - курс на самі акутальние технології роботи і професіоналізм.

Додаткова інформація - в статті "Будівельно-технічна експертиза".

5. Як заощадити на оцінці будинку - 3 простих ради

Існує кілька способів заощадити частину коштів при оцінці. Але врахуйте, що економія на оцінці - не завжди хороша ідея.

Варто ретельно зважити можливі фінансові ризики в подальшому і прийняти рішення.

Рада 1. Користуйтеся послугами приватних оцінювачів

Щоб заощадити на оцінці, замість звернення до компанії можна звернутися до приватного оцінювача. Його послуги зазвичай обходяться дешевше.

При цьому оцінювач все одно повинен мати хорошу репутацію і бути застрахованим. У цьому вимоги до приватної особи не відрізняються від вимог до компанії.

Услугами частного оценщика можно воспользоваться в том случае, если вас не направили на прохождение этой процедуры страховая компания, банк или другое учреждение. В этом случае у оценщика должна быть аккредитация этого учреждения.

Об особенностях судебной экспертизы читайте в статье "Судебный эксперт".

Совет 2. Проведіть оцінку окремих об'єктів самостійно

Провести оцінку будинку можна своїми силами. Для цього потрібно скористатися рекомендаціями і таблицями факторів, що впливають на ціну, з пункту три.

Такий самостійний аналіз підійде, якщо оцінка потрібна для формування ціни продажу. Якщо оцінка потрібна для суду, страхової організації або банку - доведеться звертатися в оціночну компанію.

Порада 3. Оцінюйте вартість будинку в режимі онлайн

Існує безліч ресурсів, на яких ви можете зробити оцінку будинку онлайн. Для цього потрібно заповнити графи достовірною інформацією і отримати результат.

Цей спосіб підійде, якщо будинок потрібно оцінити для особистих цілей і не підійде для страхових компаній, суду і банків.

Для поглиблення тему рекомендуємо до перегляду ролик по темі оцінки земельних ділянок, на яких розташований будинок.

6. Висновок

Сьогодні ми дізналися, як проводиться незалежна оцінка будинку і для чого вона може знадобитися. З'ясували як зробити оцінку будинку самостійно. Визначили як відбувається така оцінка і в яких випадках вона підходить. Розглянули фактори, що впливають на вартість будинку і земельної ділянки в бік подорожчання або здешевлення.

На цьому наш матеріал підійшов до кінця. До нової зустрічі. Бажаємо вам, щоб результати оцінок збігалися з вашими очікуваннями! Будемо вдячні за оцінки і коментарі.

Дивіться відео: З 1 лютого в Україні діятимуть нові правила оцінювання нерухомості (Грудень 2019).

Loading...