Як купити квартиру в іпотеку - 5 простих кроків + поради з підготовки документів та оформлення покупки

Які етапи покупки квартири за іпотечним кредитом? Як взяти квартиру в іпотеку без початкового внеску? Які документи потрібні для покупки квартири в іпотеку?

Вас вітає бізнес-журнал "ХітёрБобёр"! На зв'язку з читачами Денис Кудерін.

Нова публікація присвячена продовженню "іпотечного" циклу. Ми поговоримо про покупку квартири в іпотеку - темі, актуальною для багатьох наших читачів.

Для людей, які не мають великих грошових накопичень, іпотека - єдиний спосіб обзавестися власним житлом.

У статті розглянемо всі плюси і мінуси даного варіанту придбання нерухомості.

А тепер про все по порядку!

1. Квартира в іпотеку - особливості та нюанси покупки

Бажання мати власне житло - природна потреба кожної людини. Особливо гостра необхідність в придбанні власної житлоплощі виникає у сімейних людей, початківців спільне життя.

Ціни на нерухомість традиційно і незмінно високі: викласти повну ціну за квартиру (навіть на нульовій стадії будівництва) не всім по кишені. Тому більшість покупців шукають альтернативні шляхи вирішення житлового питання.

Один з таких варіантів - покупка в іпотеку. Людям, які не знають, що означає дане слово, і тим, хто ніколи не стикався з банківським кредитуванням, я рекомендую до прочитання оглядову статтю "Що таке іпотека".

Умови і суть

Кількість квартир, куплених під заставу, щорічно зростає. Для багатьох людей іпотека - єдиний шанс стати власником власного житла, нехай навіть не належить покупцеві в повній мірі.

Юридичною мовою покупка майна в іпотеку - вид кредитування, при якому об'єкт продажу залишається під заставою у фінансовій установі, яка видала позику. Банк має право відсудити квартиру собі, якщо позичальник з якихось причин не може виплачувати борг або порушує умови договору.

В іпотечній угоді бере участь 3 сторони:

  • продавець квартири або забудовник;
  • банк, який видає гроші в борг;
  • позичальник (покупець).

Відносини іпотечного боржника і кредитної компанії регулюються не тільки пунктами укладеного договору, але і законами країни, в якій здійснюється операція. У РФ таким документом виступає закон 1998 року "Про іпотеку".

Іпотека видається банком лише в тому випадку, якщо кредитодавець повністю впевнений в платоспроможності позичальника. Кредити не лунають фінансовими установами направо і наліво: для оформлення іпотеки потрібно мати стабільний дохід певної величини і мати бездоганну кредитну історію.

важливі нюанси

Іпотека в більшості випадків дається на тривалий термін (мінімум - 5-10 років, максимум - 50). Оскільки суми кредитів немаленькі, повернути їх з відсотками за більш короткий проміжок часу просто нереально.

Банки не зацікавлені в достроковому погашенні іпотеки, так як в цьому випадку покупець переплачує менше. Загальні суми переплати за роки виплати комісійних і самого боргу злякають недосвідчених читачів, але обійти цей пункт неможливо.

Купуючи житло в іпотеку, будьте готові, що загальна переплата складе 70-100%. Це означає, що за квартиру ціною в 1,5 млн. Ви за весь термін платежів можете заплатити 2,5-3 млн. І ще один невтішний факт - в РФ найвищі переплати по кредитах за житло.

висновок

Перш ніж оформляти кредит, тверезо оцініть свою платоспроможність і готовність кожного місяця протягом наступних 10-30 років викладати зі своєї кишені значні суми виплат.

Пам'ятайте також, що ви маєте право припинити дію договору, якщо тягар виплат стане непосильним.

Про те, як продати квартиру в іпотеку, на сайті є теж докладну статтю.

2. Плюси і мінуси покупки квартири в іпотеку

Іпотечні кредити поступаються за популярністю споживчим у жителів РФ і ближнього зарубіжжя, оскільки вважаються занадто "дорогими".

Кількість укладених угод в кризові часи очікувано знизилося, є стійка тенденція до зменшення попиту на заставне житло.

Але багато хто продовжує брати житло в іпотеку, в тому числі - сім'ї з 2 і більше дітьми, які використовують для початкового внеску федеральний сімейний капітал. Детальніше про іпотеку під маткапітал читайте в окремій статті блогу.

плюси

Саме очевидна перевага іпотечного кредиту - можливість швидкого вирішення квартирного питання.

Інші переваги:

  • деякі банки пропонують пільгові кредитні продукти для молодих сімей;
  • купуючи нерухомість (навіть в заставу) ви робите потенційно прибуткове вкладення, оскільки квартира (особливо нова) з плином часу не втрачає в ціні, а навпаки;
  • великий вибір об'єктів - є житло в новобудовах і на вторинному ринку;
  • військовим і сім'ям з 2 (і більше) дітьми держава надає кошти на оплату всього кредиту або його значної частини.

Ну і життєвий довід - як не крути, а знімати кімнату або квартиру в кінцевому підсумку все одно дорожче і клопітно, ніж брати в іпотеку, тим більше що зі знімною житлоплощі вас в будь-який момент можуть попросити з'їхати господарі.

мінуси

Мінусів у іпотечного кредитування теж предостатньо:

  • значна процентна ставка (в більшості великих банків РФ комісія не опускається нижче 11-13% в рік);
  • штрафи і пені за прострочення;
  • тривалий термін виплат, протягом якого багато сімей змушені жити в режимі постійної економії;
  • в разі систематичної затримки платежів і порушення умов договору банк має право повернути квартиру собі і продати її іншим бажаючим;
  • кредити видаються далеко не всім: банки ретельно перевіряють платоспроможність клієнтури.

Саме оформлення покупки в іпотеку - теж непросте захід. Але в цьому питанні я постараюся вам допомогти безпосередньо в рамках даної статті.

3. Як купити квартиру в іпотеку - покрокова інструкція

Всім, хто планує іпотечну покупку, вивчення покрокової інструкції заощадить час в майбутньому і дозволить уникнути типових помилок позичальників. Оформлення іпотеки набагато складніше, ніж отримання звичайного споживчого кредиту.

У процесі іпотечного кредитування присутні такі пункти як оцінка об'єкта нерухомості, страхування предмета застави, складання заставної на майно. Упевнений, що більшість читачів не в курсі, що представляють собою дані процедури.

Однак почнемо з початку - з вибору об'єкта.

Крок 1. Вибираємо об'єкт

Отже, ви зважили всі "за" і "проти" і вирішили брати іпотечний кредит на покупку житла. З чого почати цей захід? Знавці радять починати з вибору об'єкта нерухомості.

Особливо важливо вибрати квартиру заздалегідь, якщо ви робите покупку в новобудові. На ранніх стадіях будівництва житлових комплексів, коли ризики максимально високі, ціни на квартири у забудовників найнижчі.

Правда, не всі банки згодні видавати кредит під споруджувані об'єкти - зазвичай тільки ті, що виступають офіційними партнерами будівельних фірм. До того ж іпотечні відсотки до введення будівлі в експлуатацію зазвичай на 1-2% вище, ніж стандартні.

"Вторинний ринок" теж вимагає попереднього вибору об'єкта. В іншому випадку ви просто не будете знати, який розмір кредиту вам знадобиться. Рекомендую також відразу попередити продавця, що купувати нерухомість ви будете в іпотеку.

Врахуйте також, що існують певні вимоги, які банки висувають до об'єктів. Перш за все, це повинні бути повноцінні житлові квартири. Якщо мова йде про вторинному житло, то такі об'єкти не повинні бути старими і аварійними.

Важливий пункт: позичальникові треба заздалегідь оцінити ринкову вартість квартири. Для цих цілей наймається легітимний оцінювач. На виставлену їм суму і буде орієнтуватися банк при видачі кредиту.

Крок 2. Вибираємо банк і іпотечну програму

Вибір банку залежить від особистих переваг позичальника і ряду об'єктивних факторів. Для початку потрібно зрозуміти, чи підходять умови кредитної установи вам, а потім з'ясувати, чи відповідаєте ви самі вимогам банку до кредитоотримувача.

Заощадити на відсотках в наші дні вдається рідко, тим більше що їх розміри в іпотечних програмах можуть змінюватися в залежності від термінів виплати.

Навіть так звані "іпотечні калькулятори", які є на багатьох офіційних сайтах банків, часто не дають об'єктивного уявлення про розміри переплати.

Щоб зрозуміти, скільки вам насправді доведеться переплатити, потрібно читати умови вже готового договору в момент його складання. Природно, вивчити договір потрібно до його підписання.

На які пункти варто звернути увагу при виборі банку:

  • максимальна сума видаваних іпотечних позик;
  • розмір першого внеску;
  • вимоги до позичальників;
  • кількість обов'язкових страховок при оформленні угоди;
  • максимальний час прострочення, після якої банк почне стягнення заставного майна;
  • репутація та надійність організації.

Якщо у вас труднощі з підтвердженням доходів, але є пристойна сума на початковий внесок, вибирайте банки, в яких кредити видають на більш лояльних умовах. Але врахуйте, що відсотки за таким кредитом, знову ж таки, будуть вище.

Що стосується іпотечних програм, то величезна кількість таких не повинно вводити вас в оману. Вибирайте найбільш підходящий вам за умовами варіант - для молодої сім'ї, з держпідтримкою, з маткапіталом, з мінімальним внеском - і приступайте до оформлення.

Крок 3. Готуємо документи і подаємо заявку

Якщо ви хочете мінімізувати ризик відмови, подайте документи відразу в 2 банку.

Список документів в кожній компанії індивідуальний, різні і терміни схвалення заявки фахівцями. Є банки, що видають кредит за кілька днів, що називається, "під 2 документа", а є установи з розгалуженим бюрократичним апаратом, що вимагають значний пакет паперів і довідок.

Приблизний список документів:

  • паспорт (копія);
  • документ про сімейний стан;
  • свідоцтво про реєстрацію квартири, на придбання якої видається кредит;
  • кадастровий паспорт об'єкта;
  • висновок незалежної компанії про реальну ціну квартири;
  • довідка з медичної установи, що підтверджує дієздатність заявника;
  • довідки про відсутність заборгованості у продавця по комунальним платежам;
  • інші документи на розсуд банку.

Подальший етап - схвалення банком обраного об'єкта. Якщо співробітників фінансової компанії все влаштовує, позичальникові видається дозвіл на оформлення угоди купівлі-продажу.

Крок 4. Страхуємо угоду

Відповідно до закону про іпотеку, придбаний об'єкт підлягає обов'язковому страхуванню від ризиків пошкодження і втрати. Деякі банки пропонують позичальникам застрахувати заодно і своє життя, право власності і ризик неповернення боргу.

Відмова від одного з видів необов'язкового страхування, запропонованих банків, автоматично означає підвищення процентної ставки, так що погоджуватися на ці умови чи ні - справа вашого особистого вибору.

Крок 5. Підписуємо кредитний договір і договір купівлі / продажу

Перед підписанням кредитного договору рекомендую його уважно прочитати по пунктам, особливу увагу, приділяючи рядках, надрукованим дрібним шрифтом в примітках. Іноді там криється важлива для позичальника інформація.

Договір іпотеки дає вам право розрахуватися з продавцем або забудовником взятих в борг грошима і придбати квартиру. Угода купівлі / продажу з продавцем житла оформляється в Росреестра. Куплена квартира передається банку в заставу, як і зазначено в іпотечному договорі.

Крім договору іпотеки, оформляється також заставна. Ця цінний папір залишається в банку і є документальним свідченням наявності квартири в заставі у кредитній організації.

4. Який банк вибрати - ТОП-5 компаній з вигідними умовами

Майже всі великі та дрібні банки пропонують користувачам іпотечні кредити. Вибрати дійсно вигідний для покупця кредитний продукт - завдання не з простих.

Можна піти простим шляхом і співпрацювати тільки з популярними компаніями, що входять в ТОП-10 у вашій країні за розміром активів і надійності.

У європейському регіоні РФ п'ятірку найбільш популярних фінансових установ, що пропонують іпотеку, виглядає наступним чином:

  1. Сбербанк.
  2. ВТБ 24.
  3. Газпромбанк.
  4. Відкриття.
  5. Банк Москви.

У таблиці нижче наведені процентні ставки і кредитні продукти цих організацій:

банкіпотечні продуктиПроцентна ставка
1Сбербанк"Придбання готового житла", "Придбання житла, що будується"11,4%
2ВТБ 24"Новобудови з держпідтримкою"11,75%
3ГазпромбанкІпотека "Рефінансування"13%
4Московський Кредитний Банк"Квартира на вторинному ринку"14,25%
5банк МосквиІпотека з держпідтримкою11,7%

5. Чи можна купити квартиру в іпотеку без початкового внеску

У більшості випадків іпотечний позику передбачає внесення початкового внеску в розмірі від 10% до 50% від загальної суми. Іншими словами, позичальникам потрібна досить солідна сума накопичень.

Сім'ї з 2 і більше дітьми мають право в якості первинного внеску використовувати материнський капітал. Ті, у кого немає такої можливості, і немає достатніх накопичень, змушені вишукувати альтернативні шляхи.

Деякі банки пропонують іпотеку з нульовим внеском. Це означає, що позичальник не вносить жодних коштів на момент підписання договору, а платить тільки щомісячні суми, розраховані банком індивідуально.

Відразу хочу попередити, що іпотека без первинного внеску - ризикований вид кредитування, перш за все, для самого позичальника. Відсотки за таким варіантом іпотеки зазвичай вище, а при розірванні договору одержувач кредиту позбавляється і своїх вкладів, і самої нерухомості.

Експерти не радять без роздумів вибирати іпотеку без первинного внеску. У більшості випадків дані продукти - розрахований маркетинговий хід для залучення нових клієнтів.

В умовах загального падіння попиту на іпотечні кредити банки виживають, як можуть. Один із способів триматися на плаву - створювати нові привабливі для клієнтів пропозиції.

6. Можливі ризики при покупці квартири в іпотеку

Головна небезпека - у можливий брак коштів на постійні щомісячні платежі. Якщо в якийсь момент виявиться, що ви більше не можете платити борг по іпотеці, ви можете втратити і житлоплощі, і вже зроблених внесків.

Щоб цього не сталося, потрібно розрахувати рівень своїх доходів на кілька десятиліть вперед. І пам'ятайте, що витрати іпотеки завжди більше, ніж може здатися до відкриття угоди.

Навіть оформлення зажадає витрат, про які ви могли не здогадуватися. Сюди, наприклад, відноситься плата оцінювачу квартири або покупка супутніх послуг, які вам обов'язково спробує нав'язати банк.

Важливо також брати кредит саме в тій валюті, в якій ви маєте регулярний дохід. Це убезпечить вас від стрибків курсу.

приклад

У початковий період кризи 14-15 років сильно постраждали ті, хто брав іпотеку в доларах. Валюта майже вдвічі зросла в ціні по відношенню до рубля, і тепер позичальники об'єктивно платять набагато більше.

Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, обов'язково варто з'ясувати, хто є власником квартири, хто прописаний на житлоплощі, чи сплачені борги по комунальним платежам.

Цивільні спори - це останнє, в чому зацікавлений покупець, який бажає обзавестися власною нерухомістю. Уникнути негативних моментів допоможе професійний помічник у купівлі квартири - ріелтор або кредитний брокер.

Як зробити покупку вигідною - експертні поради

Іпотека - найскладніший вид банківського кредиту, тому вимагає продуманого і послідовного підходу.

Щоб зробити покупку гранично вигідною, дотримуйтесь експертним рекомендацій:

  1. Вибирайте максимально ліквідний об'єкт. Що цінніший квартира, яку ви купуєте, тим вище ймовірність, що банк надасть вам найвигідніший в фінансовому плані кредит.
  2. Оцініть кілька фінансових компаній. Чим більше пропозицій ви розглянете, тим вище шанс знайти найбільш привабливий в економічному плані варіант.
  3. Аналізує не номінальні, а реальні умови банків. Нерозумно оперувати тільки тими відсотками, які подаються в рекламі кредитної компанії.
  4. В першу чергу оцініть той банк, клієнтом якого ви є. Менеджери цінують постійних клієнтів і готові надати їм пільгові умови.

Попереднє вивчення умов і пропозицій зажадає витрат часу і сил, але пам'ятайте: наявність актуальної та достовірної інформації часто означає суттєву економію ваших особистих фінансів.

Корисне відео від професійного ріелтора Андрія Краснова.

7. Професійна допомога при купівлі житла в іпотеку

Щоб взяти дійсно вигідну іпотеку, потрібно бути докою в юридичних та фінансових питаннях і мати великий досвід в операціях з нерухомістю.

Інший варіант - звернутися за професійною допомогою до кредитних брокерів або фахівцям з агентств нерухомості, які займаються іпотечними угодами.

Кредитні брокери співпрацюють з банками і мають свої підходи до менеджерів кредитних компаній. Такі компанії за певну винагороду досягають угод з банками на пільгових для клієнта умовах. Іноді вигода досягає 2-3%, а це десятки і навіть сотні тисяч рублів виплат за весь іпотечний термін.

У Москві і області надійну репутацію мають такі компанії як:

  • "Фрідом";
  • "Бест Нерухомість";
  • "Азбука житла";
  • "Капитал Недвижимость";
  • "Подбор Ипотеки".

Майже всі великі агентства мають у штаті співробітників, що спеціалізуються на іпотечних позиках. Вам потрібно лише чітко сформулювати мету, і ви отримаєте грамотну кваліфіковану підтримку.

8. Висновок

Зробимо висновки. Купівля житла в іпотеку - відповідальний крок, робити який слід максимально усвідомлено.

Якщо ваша робота і фінансовий статус дозволяють розраховувати доходи на багато років вперед, тоді квартира в кредит - ваш варіант. Якщо є сумніви, що ви потягніть 10-30 років постійних виплат, варто подумати про альтернативні шляхи вирішення питання.

Пам'ятайте також, що існують пільги, якими можуть скористатися окремі категорії громадян, як наприклад, військова іпотека. Про те, як купити квартиру по військовій іпотеці читайте в нашій окремій статті.

Журнал "ХітёрБобёр" бажає читачам успіху в будь-яких фінансових угодах. Ми просимо вас також оцінити прочитану статтю. Чекаємо зауважень і коментарів до теми публікації.

Дивіться відео: Іпотека чи розстрочка: як вигідно купити квартиру (Жовтень 2019).

Loading...