Що таке іпотека - повний огляд поняття і інструкція як розрахувати іпотеку + ТОП-5 банків з найкращими умовами кредитування в Москві

Що таке іпотека і в чому її головні переваги? Як розрахувати іпотечні виплати по процентній ставці (онлайн)? Які банки пропонують кращі іпотечні програми в Москві?

Привіт, шановні читачі бізнес-журналу "ХітёрБобёр"! З вами Денис Кудерін.

Тема нової публікації - Іпотека. У статті буде зроблений детальний огляд даного поняття і розглянуті всі переваги, види і умови іпотечного кредитування.

Матеріал буде корисний всім, хто збирається придбати житло в іпотеку (неважливо - в найближчому або віддаленому майбутньому), а також тим, хто хоче підвищити рівень своєї фінансової грамотності.

А тепер - про все по порядку!

1. Що таке іпотека - визначення і суть

Іпотека - різновид застави, який служить страховкою для кредитора, що дає гроші в борг. Запорукою виступає купується позичальником майно - як правило, це нерухомість (квартира, будинок, котедж, частка в квартирі).

Саме майно залишається у власності покупця, але кредитор у разі порушення боргових зобов'язань має право відсудити його в свою користь.

Власник не має права розпоряджатися житлом (продавати, дарувати, обмінювати) без дозволу кредитодавця на подібні операції.

Більш докладно про іпотечні кредити - в окремій статті блогу.

суть іпотеки

Визначальною ознакою іпотеки є застава. Саме його наявність - ключовий момент в понятті "іпотека". При цьому заставою може виступати як нерухомість, що купується, так і вже наявна в наявності.

приклад

Сім'я Смирнова, будучи власниками 1-кімнатної квартири, вирішує поліпшити житлові умови в зв'язку з народженням первістка.

Банк погоджується видати кредит на оплату житла в будинку, що будується, і бере в якості застави по кредиту нинішню квартиру Смирнова. Після повної виплати боргу заставне обтяження з квартири знімається.

Під іпотекою розуміється як сам заставу, так і грошовий борг, який під нього видається. Найчастіше, коли говорять "купити квартиру в іпотеку", мається на увазі - придбати її в борг і оформити в якості застави для кредитної компанії.

Всі подробиці про те, як взяти іпотеку, читайте в спеціальній публікації.

Характерні ознаки і властивості іпотеки:

  • видається на тривалий термін (від 5 до 50 років);
  • має цільовий характер - якщо кредит видано на придбання житла, то купити на ці гроші автомобіль не вийде;
  • видається під низькі (порівняно зі споживчими кредитами) відсотки;
  • оформляється строго за правилами, встановленими федеральним іпотечним законодавством.

В теорії іпотека може видаватися і на інші цілі, крім покупки житла (на придбання предметів розкоші, на оплату лікування або навчання), але в Росії така практика не користується популярністю.

Історична довідка

Згідно з офіційною версією істориків, поняття "іпотека" вперше з'явилося в Стародавній Греції за 5000 років до н.е. Цим словом називали стовп, що стоїть на ділянці боржника. На стовпі містилася основна заставна інформація. Оформлення в заставу нерухомого майна практикувалося також в Стародавньому Єгипті.

У сучасній Росії іпотечне кредитування має відносно недовгу історію. Купувати житло під заставу громадяни РФ стали тільки в кінці 90-х.

Саме тоді (в 1998) був прийнятий закон, який так і називався "Про іпотеку". Даний акт виступає основним документом, яким сьогодні керуються при оформленні іпотечних договорів.

Плюси і мінуси іпотеки

Для багатьох громадян іпотека - єдина можливість стати власниками власної квартири зараз, а не в далекому майбутньому. Саме тому кредити під заставу майна користуються стабільним попитом.

Плюси іпотеки:

  1. Оперативне вирішення питання житла. Не потрібно роками збирати на квартиру і платити за оренду чужої нерухомості.
  2. економічні вигоди: Мова про пільгове іпотечне кредитування. У Росії безліч категорій громадян, що мають права на отримання іпотеки на вигідних умовах. Це і військові, і сім'ї з двома і більше дітьми, і молоді фахівці.
  3. Вигідне вкладення коштів. Нерухомість, особливо нова, не втрачає з часом своєї цінності, а зовсім навпаки. Придбавши актив у вигляді житлоплощі, власники отримують можливість реалізувати його в будь-який момент за вигідною ціною.

У іпотеки є і негативні сторони.

Перерахуємо головні мінуси:

  • обмеження власника в правах на майно;
  • висока переплата (за весь термін виплат покупець віддає приблизно вдвічі більше початкової вартості);
  • тривалий термін виплат (10-30 років позичальник щомісяця вносить за житло значні суми - не всі витримують психологічний тиск багаторічного боргу);
  • складності в оформленні кредиту - більшість банків пред'являє ряд вимог, яким далеко не всі позичальники можуть задовольняти;
  • постійний ризик втратити житлоплощу - при форс-мажорних обставинах фінансові компанії рідко "входять в положення" клієнта і обов'язково карають його при затримці регулярних виплат.

Згідно зі статистикою, дозволити собі взяти іпотеку на звичайних умовах можуть лише 3-4% громадян РФ. На щастя, значна кількість росіян користуються пільговими іпотечними програмами.

Хочете знати про пільгове кредитування більше - читайте статті "Іпотека для молодої сім'ї", "Іпотека без першого внеску", а також "Вигідна іпотека".

Професійну допомогу у виборі іпотеки надають Іпотечні Агентства і Центри, які є в кожному великому місті.

2. Види іпотеки

Є кілька варіантів класифікації іпотеки. Два принципово різних типи - запорука під нерухомість, що купується і заставу під вже наявне у власності житло.

Інший критерій відмінності стосується виду житла, що купується.

Зокрема, по іпотеці можна придбати:

  • квартири в новобудовах або споруджуваному будинку;
  • квартири на вторинному ринку;
  • будинки, дачі і дачні ділянки, котеджі;
  • частки нерухомості.

Деякі банки видають іпотеку на будівництво житла своїми силами або із залученням підрядників.

Конкуренція в середовищі кредитних установ призводить до надзвичайного різноманіттю кредитних програм. Кожна фінансова компанія пропонує "ексклюзивні" продукти, але відмінності між іпотечними пропозиціями рідко бувають принциповими.

Трохи докладніше про дійсно унікальних варіантах іпотеки.

Військова іпотека

Мета такої іпотеки - забезпечити повноцінним житлом військовослужбовців Російської Федерації. Проект не має аналогів у світовій практиці. Стати його учасниками можуть офіцери, мічмани і рядові російської армії, служать за контрактом.

Військові вступають в Накопичувальну Іпотечну Систему і вже через три роки членства в ній можуть подати заяву на видачу коштів на іпотечний позику. Потім вони звертаються в банк і оформляють кредитний договір.

Початковий внесок оплачує Міноборони Росії, ця ж структура вносить регулярні платежі по кредиту. Таким чином, військовослужбовці взагалі не вкладають в нерухомість ніяких коштів.

Правда, є обмеження по вартості купується житлоплощі - в поточному році ціна на квартиру не повинна перевищувати 2,4 млн. Руб.

Читайте на нашому сайті розгорнутий матеріал по темі "Військова іпотека" і "Як купити квартиру по військовій іпотеці".

Іпотека з держпідтримкою

Ще один унікальний проект - іпотека з державною підтримкою. Програма працює з 2015 року і дозволяє скористатися пільговими умовами всім бажаючим незалежно від їх соціального статусу.

Мета програми - надати підтримку будівельним організаціям і оживити економічну ситуацію в країні в період затяжної кризи. Держава частково оплачує іпотечний кредит, дозволяючи позичальникам оформляти договори з більш низькою процентною ставкою.

Читайте публікацію - "Іпотека з держпідтримкою".

3. Як правильно вибирати іпотеку - 5 корисних порад

Вибір іпотечної програми - захід, до якого слід підійти з максимальною відповідальністю. Щоб взяти кредит на дійсно вигідних умовах, слід провести певну попередню підготовку.

Банківські пропозиції - продукт маркетингу, тому вірити беззастережно всім обіцянкам і цифрам не варто. Слід заздалегідь з'ясовувати реальні умови кредитування, а не тільки ті, які озвучуються фінансовими компаніями.

Далі коротко про те, на що слід звертати увагу при виборі іпотеки.

Більш детально на цю тему в статтях "Умови іпотеки", "Як купити квартиру в іпотеку" і "Як продати квартиру в іпотеку".

Рада 1. Порівнюємо процентні ставки

Це перше, на що дивиться позичальник при виборі кредитної програми. Процентні ставки в банках РФ в даний час досить високі - 12-15%. Вважається, що в Росії найвищі переплати по кредитах, але частково це пояснюється рівнем інфляції в країні.

Щоб ставка становила "цивілізовані" 7-9%, потрібно домогтися стабільності в економіці хоча б на 10-15 років. Тільки тоді кредитні організації зможуть знизити річні відсотки.

Розрахувати іпотеку можна онлайн за допомогою іпотечних калькуляторів, які є на офіційних сайтах кожного банку. Правда, там не завжди вказується розмір комісійних за обслуговування кредиту.

приклад

Ви вирішили взяти іпотеку на квартиру вартістю в 3 млн. Руб. терміном на 20 років з відсотковою ставкою 13%. Ввівши дані в іпотечний калькулятор, отримуємо 35 147 рублів щомісячних виплат і переплату по кредиту близько 5,4 млн.

Порада 2. Вивчаємо можливість дострокового погашення

Статистика свідчить, що більшість одержувачів кредиту прагнуть розрахуватися з боргом достроково. Часто кредит, взятий на 20 років, погашається вже через 7-10 років або навіть раніше.

Далеко не всі кредитні компанії в захваті від дострокової оплати боргу. Чим раніше клієнт виплачує суму кредиту, тим менше прибутку отримує банк.

З цієї причини фінансові установи намагаються уникнути позапланових внесків. Вони можуть взагалі заборонити робити виплати понад покладений протягом певного періоду (це називається мораторій на дострокове погашення).

Ще один варіант - ускладнення процедури оформлення дострокового погашення і стягнення за це додаткової комісії.

Вибираючи програму, слід вивчити всі ці пункти максимально докладно.

Порада 3. Звертаємо увагу на розмір комісійних

Клієнти завжди в курсі, яка процентна ставка у їх іпотеки, але не всі знають, які комісійні стягуються за регулярне обслуговування банківських транзакцій. Тим часом, ці суми часто складаються в десятки, а то і сотні тисяч рублів щороку.

приклад

Банк пропонує вигідний (на перший погляд) кредит за 13% річних з швидким оформленням договору - що називається "по двох документах". Позичальник погоджується з усіма умовами видачі іпотеки, в тому числі - з розміром комісійних 0,4% щомісяця.

"Що таке 0,4% - дурниця" - приблизно така думка миготить в голові у одержувача кредиту, коли він підписує договір. Однак в рік показник 0,4 перетворюється в 4,8%. Саме це число слід додати до 13% річних. Таким чином, процентна ставка складе вже 17,8%, а це зовсім інші гроші.

Існують також одноразові комісійні за оформлення угоди. Про їх розмірах теж корисно знати заздалегідь.

Рада 4. Вивчаємо умови страхування

Згідно із законом страхування іпотечного майна - обов'язкове. Однак банки, крім передбаченого законодавством пункту, включають в договір інші види страхування - життя позичальника, його працездатності і здоров'я.

Всі види страховок - платні і оформляються за рахунок одержувача кредиту. Часто регулярні виплати складають до 1% річних від суми кредиту, а це чималі суми за роки іпотеки.

Клієнти мають право відмовитися від добровільної страховки, але в цьому випадку банки можуть збільшити процентну ставку. Всі ці нюанси вимагають попереднього узгодження.

Рада 5. Вивчаємо умови розірвання договору

Варто заздалегідь з'ясувати, за яких умов банк має право розірвати договір і вимагати повернення застави.

Зазвичай банки йдуть на такий крок після прострочення платежів більше 3 разів на рік, але буває, що навіть разова прострочення - вже привід для серйозних репресій з боку кредитної організації.

4. Що потрібно для отримання іпотеки - основні умови і вимоги банків

Час, коли банки роздавали іпотечні кредити направо і наліво практично всім бажаючим, безповоротно пішло. Тепер, щоб отримати іпотеку, громадянам потрібно задовольняти численним вимогам і умовам кредитних компаній.

Основні з них:

  • вік (позичальникові повинно бути більше 21 років на момент отримання іпотеки і менше 65 на момент передбачуваного погашення боргу);
  • наявність стабільної роботи - клієнт повинен пропрацювати на останньому місці більше 6 місяців;
  • рівень місячного доходу позичальника або сім'ї повинен в 2,5 рази перевищувати суму регулярних виплат;
  • наявність коштів на перший внесок (в середньому він становить 10-30%);
  • наявність созаёмщіков (в разі, якщо дохід менше, ніж того вимагає банк).

У деяких кредитних організаціях потрібні медичні довідки, що підтверджують психічне здоров'я, і ​​докази проживання в місті отримання кредиту протягом певного терміну.

Дивіться інформативне відео про іпотеку від експерта.

5. Що буде, якщо не платити іпотеку

В інтересах кожного позичальника - робити виплати чітко в строк і в належному обсязі. Але ... людина припускає, а Бог - в своєму розпорядженні. Або, інакше кажучи, обставини часто складаються не на користь позичальника.

Гроші, які повинні піти на банківський рахунок, раптом стають терміново потрібні в іншому місці. Або їх просто немає - людині затримали зарплату або зовсім звільнили. Зайняти грошей у рідних або знайомих для оплати щомісячного внеску не вдалося, підсумок - прострочення.

Якщо такі дії одноразові і не носять регулярний характер, кредитор просто застосовує санкції - нараховує штрафи і пені.

Якщо порушення умов договору позичальником повторюються, банк має право звернутися до суду і відсудити заставне майно. При цьому не має значення, чи є у людини (сім'ї) інша квартира.

Правда, кредитні компанії йдуть на такий крок лише в крайніх ситуаціях, коли всі інші варіанти впливу на боржника вже вичерпані. Такий варіант не дуже вигідний і для самих фінансових установ, оскільки реалізація житлоплощі не покриває всіх витрат.

Позичальникам, які знають, що не зможуть погасити черговий платіж, слід заздалегідь попередити про це банк і обговорити з менеджерами умови реструктуризації кредиту. Це допоможе домогтися зменшення розмірів виплат при подовженні терміну або отримати право на кредитні канікули.

6. Іпотека в Москві - ТОП-5 банків з найбільш вигідними іпотечними програмами

Оформити іпотечний кредит в столиці пропонують десятки фінансових компаній. Вибрати серед них організацію з дійсно гідними умовами - завдання не з простих.

У таблиці наведено 5 найбільш привабливих на 2016 рік іпотечних програм Москви і області:

банк Назва програми ОсобливостіПроцентна ставка
1СбербанкІпотека з держпідтримкоюПрограма діє до 1 січня 201712%
2ВТБ 24Новобудови з держпідтримкоюНові квартири в престижних районах столиці11,9%
3Московський Кредитний БанкІпотека на вторинному ринкуКвартири у всіх районах Москви12,9%
4Росевробанкіпотека КвартираОформлення кредиту за 7 днів11,45%
5Тінькофф банкНовобудова з держпідтримкоюМожливість оформити кредит онлайн10,9%

7. Висновок

Іпотека - дуже велика і багатогранна тема, яку складно розглянути у всіх деталях в рамках однієї статті.

Бажаючим взяти іпотеку в умовах кризи слід, перш ніж іти в банк, добре зважити всі плюси і мінуси свого рішення. Кредит видається нема на 2-3 роки, а на десятки років. Ви впевнені, що зможете платити по рахунках протягом такого терміну?

Усім читачам ми бажаємо успіху в їх фінансових справах. Чекаємо від вас оцінок статті, коментарів, зауважень і думок по темі публікації.

Дивіться відео: Снимать выгоднее, чем брать ипотеку! Полный обзор в видео! (Вересень 2019).