квартиры в 2021 году подорожают или подешевеют
Раскрыто будущее цен на недвижимость в России
Квадратные метры и тренды
В Центробанке считают, что отечественный рынок близок к перегреву. Цены на жилье снова взлетели. Основная причина подорожания квартир — программа льготной ипотеки. Высокий уровень одобрения кредитов, на фоне отсутствия роста доходов населения, привел к массовому неисполнению заемщиками финансовых обязательств перед банками. Что в дальнейшем ждет рынок недвижимости, рассказали эксперты.
Фото: Геннадий Черкасов
Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Признаки ценового пузыря — это резкий рост стоимости недвижимости, который произошел вследствие нескольких причин. Во-первых, ажиотажный спрос в прошлом году из-за низких ставок по ипотеке вызвал увеличение цен на жилье, во-вторых, тенденция продолжилась в этом году из-за роста затрат застройщиков. Стремительное увеличение цен на металлы и другие строительные материалы, а также недостаток рабочей силы мигрантов увеличили затраты девелоперов, которым пришлось повышать цену квадратного метра.
Вслед за новостройками, дорожает и рынок вторичного жилья. «Перегрев» означает, что такой уровень цен станет ограничительным фактором для продаж на рынке — граждане просто будут отказываться от покупок недвижимости, поскольку цены слишком сильно растут. Это грозит сокращением ипотечного кредитования в стране, снижением прибыли девелоперов и общим сокращением продаж недвижимости. Если это произойдет, сложности с прибылью и выручкой начнутся у предприятий, которые обеспечивают строительную отрасль — производителей стройматериалов, перевозчиков, поставщиков металлов, бытовой техники, отделочных материалов…
Для снижения темпов роста цен государству необходимы шаги по сокращению затрат производителей (снижение фискальной нагрузки, например), а также создание условий для снижения стоимости строительных материалов, многие из которых в этом году выросли в цене на 50-100%».
Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал»: «Динамика роста стоимости жилья оценивается ЦБ как завышенная, поскольку реальная покупательская способность населения на приобретение квадратных метров (то есть, способность купить их без ипотечного кредита) стремится вниз. Вместе с тем сохранение весьма мягких условий кредитования — ставка, срок, первоначальный взнос — повышает так называемую «доступность жилья в ипотеку». Таким образом, цены, которые могли бы сложится без «упрощенного» кредитования, оценочно должны были бы быть ниже реально сложившихся.
Наибольшее опасение вызывает приобретение жилья для себя, но на мягких условиях кредитования. В отсутствие роста доходов это повышает риск неспособности населения в дальнейшем обслуживать ипотеку, особенно кредиты, взятые с очень низким первоначальным взносом. ЦБ беспокоит наращивание кредитного риска уже на системном уровне, массовое неисполнение обязательств по ипотечным кредитам — это угроза всей банковской системе и ее возможности выполнять свою роль в предоставлении денежной массы экономике.
Банк России уже предпринимает меры по ужесточению условий кредитования, в том числе формирует дополнительные требования для банков, принимающих повышенный кредитный риск в ипотеке. Правительство должно стимулировать рост доходов населения через восстановление экономики в целом, чтобы выровнять способность гражданина взять ипотечный кредит со способностью его далее обслуживать. То есть, спрос на жилье должен быть оправдан в первую очередь реальной покупательной способностью, а не возможностью кредитования. В этом смысле стремление распространить льготную ипотеку на всю страну и надолго — скорее вред, чем польза».
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями: «По факту перегретость рынка была предсказуема еще на старте программы льготной ипотеки и росте цен на жилье в период жесткого локдауна. При бешеном спросе на подешевевшую ипотеку предложение начало расти в цене точно такими же аномальными темпами. Рост цен за год на 25% — это аномалия, это ненормально в контексте всего города, а не отдельных локаций, где резко улучшилась транспортная или экологическая ситуация. И тем более при отсутствии роста реальных доходов населения. Соответственно, сейчас ЦБ и пожинает плоды льготной программы ипотечного кредитования новостроек и низких ставок — четверть квартир на рынке продаются с обременением, а как минимум каждая восьмая квартира стоит на продажу из-за неспособности заемщиков дальше обслуживать кредит.
Рост стоимости квартир на новостройки девелоперы объясняли массой факторов — от повышения стоимости рабочей силы до роста цен на гвозди. По факту же это простое желание снять побольше «сливок». Что и отразилось в финансовых отчетах ведущих строительных компаний, где рост прибыли составил от 30% до 100% за первое полугодие, причем относительно не ковидного 2020-го, а благополучного 2019 года.
Рынок сейчас начинает сам себя охлаждать, пусть и с помощью роста ипотечных ставок после очередного спорного поднятия ключевой ставки ЦБ. Цены на недвижимость в столичном регионе постепенно начинают снижаться, с мая они уже потеряли около 1,5%. Вполне возможны дальнейшие глобальные экономические потрясения, которые автоматически обвалят спрос и очень серьезно скорректируют стоимость предложения».
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Ждать ли падения цен на жилье в России — опрос экспертов
Количество сделок с жильем в июне в разы превысило карантинные показатели весны 2020 года. Высокий спрос на недвижимость должен означать неминуемый рост цен. Так было в 2008 и 2015 годах: после роста цен в разгар кризиса или в течение нескольких месяцев после него цены на недвижимость росли, но в перспективе до года обязательно падали.
Что будет с ценами на жилье в России этой осенью и зимой-весной 2021 года? Стоит ли ждать падения цен на недвижимость? При каких условиях? Такие вопросы мы задали трем экспертам федерального уровня.
«Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если…»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— После недавнего мониторинга стоимости квартир в новостройках Москвы и Подмосковья можно отметить, что в некоторых ЖК наблюдается небольшое снижение цен, не более 10% по итогам второго квартала. Кроме того, бывают случаи, когда скидки, ранее предоставлявшиеся застройщиком, теперь включаются им в стоимость квартир, которая, таким образом, немного уменьшается. Также иногда девелоперы вместо скидок предлагают покупателям жилья подарки. Таким образом, усредненный уровень цен на квартиры в новостройках Московского региона почти не снижается, однако фактически в некоторых случаях мы все же это наблюдаем. По моему мнению, застройщики не могут сильно опустить цены — спрос еще не восстановился после снятия карантина, он находится на пониженном уровне, и если цены пойдут вниз, то девелоперы просто не будут получать никакой прибыли. Однако и роста стоимости жилья на первичном рынке также не предвидится, опять же из-за низкого спроса.
Что же касается вторичного рынка недвижимости Старой Москвы, то здесь средний уровень цен в период всеобщей самоизоляции повысился. Так, в марте средняя стоимость предложения 1 кв. м в этом сегменте была равна 217,4 тыс. руб., а в мае она составляла уже 227,7 тыс. руб. Во многом это произошло из-за того, что продавцы снимали свои объекты с продажи, причем в основном это были владельцы бюджетных и ликвидных лотов, в то время как более дорогостоящее предложение оставалось в экспозиции. В июне предложение на вторичке Старой Москвы начало восстанавливаться, бюджетное объекты возвращались на рынок, средняя стоимость «квадрата» здесь пошла вниз — по итогам прошлого месяца она была равна 224,7 тыс. руб. Однако сами продавцы вторичного жилья пока не снижают стоимость своего предложения, они просто не видят в этом смысла, особенно собственники наиболее бюджетных лотов, пользующихся сейчас повышенным спросом. Многие продавцы надеются на полное восстановление покупательской активности осенью (когда на рынке недвижимости начинается деловой сезон), поэтому не хотят сейчас соглашаться на дисконт. Стоимость предложения своих объектов уменьшают те владельцы недвижимости, которые уже довольно давно не могут выйти на сделку, — к примеру, из-за того, что раньше завышали цены, а после их снижения найти покупателя и заключить сделку им помешали ограничительные меры. И сейчас они согласны на небольшой дисконт, если уже больше не могут откладывать сделку. Однако такие случаи почти не отражаются на средних ценовых показателях во вторичном сегменте.
Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если осенью, согласно появляющимся иногда в СМИ прогнозам, наступит второй этап ограничительных мер. Это событие сильно затормозит активность продавцов и покупателей, что в конце концов отразится на стоимости жилья — но даже в таком случае средние ценовые показатели будут понижаться медленными темпами.
«Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован»
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
— На рынке часто складывается ситуация, когда покупатели ждут снижения цен, а продавцы рассчитывают на их повышение. Так и сейчас: льготная ипотека вселила в девелоперов чрезмерную надежду на фоне того, что большое число потенциальных покупателей отложили вопрос улучшения жилищных условий до лучших времен. И будущее рынка во многом определяется этими ожиданиями. Станут ли девелоперы закладывать новые комплексы и насыщать рынок новыми проектами и в каком сегменте будет происходить заметная ротация предложения, от этого зависит выбор [момента для покупки недвижимости].
С другой стороны — есть не только ожидания потенциальных покупателей, но и материнский капитал и льготная ипотека. Вероятно, для разных групп покупателей стимулирующие меры государства действуют неравномерно. Это определит контуры спроса. Ожидаем, что он будет упрощаться.
Движение рынка жилья в ближайший год не ожидается синхронным. Возможное снижение цен в отдельных сегментах рынка не гарантирует того, что на рынке будет нужная квартира. Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован последующими скидками. Рынок стал более рваным и дифференцированным. Строить личные стратегии на общих ценовых ожиданиях сегодня лучшее решение.
«Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:
— В сложившихся условиях снижение цен на недвижимость в большинстве регионов России маловероятно, поскольку на фоне повышенного спроса мы отмечаем сокращение объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Этому способствует снижение процентных ставок по ипотеке и размера первоначального взноса, а также активные меры социальной поддержки: молодая семья, жилищные сертификаты, материнский капитал.
Несмотря на кризис, покупательская активность набирает обороты плюс снижение ставок по банковским депозитам вносит свою лепту — отмечается приток на рынок недвижимости покупателей, которые до этого предпочитали хранить свои сбережения в банках. По нашим прогнозам, пик в данном покупательском сегменте следует ожидать осенью, а это еще больше подогреет спрос и сократит предложение на рынке.
Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует, но только в долгосрочной перспективе — не ранее двух-трех лет и при условии, что цены на недвижимость будут сильно завышены, доходы населения снизятся, а рынок начнет наполняться новыми предложениями. Поэтому нет никаких сомнений в том, что инвестиции в жилую недвижимость сейчас оправданны, своевременны и выгодны. Что касается, снижения уровня доходов населения — это важный фактор. Но если учитывать, что ежегодно активную позицию на рынке недвижимости занимают в среднем 3–6% взрослого населения России, он не является доминирующим, и по большей части у этой доли людей доходы если и изменились, то незначительно.