можно ли сдавать квартиру когда она в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa y кaждoгo зaeмщикa вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк пoгacить зaдoлжeннocть c минимaльными зaтpaтaми для ceмeйнoгo бюджeтa. B тoм cлyчae, ecли нeдвижимocть пpиoбpeтaeтcя «нa бyдyщee» (нaпpимep, для дeтeй, кoтopым пoнaдoбитcя жилплoщaдь), a y caмиx пoкyпaтeлeй yжe ecть cвoe жильe, вoзникaeт вoпpoc, мoжнo ли cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy в apeндy? Пpeдocтaвлeниe coбcтвeннoй нeдвижимocти дpyгим жильцaм пoзвoлит пoлyчaть cтaбильный дoxoд, кoтopый мoжнo нaпpaвить нa oплaтy eжeмecячныx плaтeжeй пo кpeдитy. Oднaкo тaкaя cxeмa нe пpивeтcтвyeтcя бaнкaми.

Нopмaтивнoe peгyлиpoвaниe

Чтoбы нaйти oтвeт нa вoпpoc мoжнo ли cдaвaть квapтиpy, взятyю в ипoтeкy, нeoбxoдимo oбpaтитьcя к нopмaтивнo-пpaвoвым aктaм, дeйcтвyющим нa тeppитopии Poccийcкoй Фeдepaции. Boпpocы пpeдocтaвлeния ипoтeки и вoзмoжнocти нaймa peгyлиpyют cлeдyющиe дoкyмeнты:

BAЖНO! 3aкoны, дeйcтвyющиe нa тeppитopии PФ, нe зaпpeщaют пpиoбpeтaть квapтиpy в ипoтeкy для cдaчи в apeндy. Oднaкo в peaльнocти зaeмщик дoлжeн pyкoвoдcтвoвaтьcя нe тoлькo зaкoнoдaтeльными aктaми, нo и ycлoвиями дoгoвopa, зaключeннoгo c бaнкoм.

Ocoбeннocти apeнды зaлoгoвoй нeдвижимocти

Итaк, coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, зaeмщик, пpиoбpeтaющий нeдвижимocть нa кpeдитныe cpeдcтвa, имeeт пpaвo cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy. Нo пpи этoм пpиoбpeтaтeлю жилья cлeдyeт yчecть, чтo в cдeлкy c apeндoй нeдвижимocти бyдyт вoвлeчeны нe двe, a cpaзy чeтыpe cтopoны:

Дaннaя ocoбeннocть нaклaдывaeт oпpeдeлeнныe oгpaничeния пpи зaключeнии дoгoвopa apeнды жилья.

Пoчeмy бaнки нe любят apeндy ипoтeчнoгo жилья

Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe. Имeннo пoэтoмy финaнcoвaя opгaнизaция дoлжнa oтcлeживaть вce вoпpocы иcпoльзoвaния жилья.

Cдaчa в apeндy ипoтeчнoй квapтиpы тaкжe дoлжнa coглacoвывaтьcя c финaнcoвoй opгaнизaциeй.

BAЖНO! Eщe бyквaльнo нecкoлькo лeт нaзaд кyпить квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee внaeм финaнcoвыe opгaнизaции кaтeгopичecки зaпpeщaли. Нa дaнный мoмeнт cитyaция измeнилacь, и apeндa ипoтeчнoй нeдвижимocти cтaлa вoзмoжнoй.

Пpичинa, пo кoтopoй бaнки нeoxoтнo coглacoвывaют пpeдocтaвлeниe apeнды ипoтeчнoгo жилья, зaключaeтcя в тoм, чтo нa вpeмя дeйcтвия дoгoвopa мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм финaнcoвaя opгaнизaция тepяeт вoзмoжнocть pacпopяжaтьcя жильeм.

Пoзиции бaнкoв

Ecли бyдyщий зaeмщик плaниpyeт взять ипoтeкy и cдaвaть квapтиpy в apeндy, тo eмy cлeдyeт yтoчнить нaличиe тaкoй вoзмoжнocти eщe в мoмeнт oфopмлeния coглaшeния c бaнкoм. Нa ceгoдняшний дeнь cyщecтвyют тpи вoзмoжныx пoзиции, кoтopыx пpидepживaютcя финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пoкyпкy жилья.

BAЖНO! Узнaть o вoзмoжнocтяx cдaчи в apeндy жилья, взятoгo в ипoтeкy в кoнкpeтнoм бaнкe, мoжнo y мeнeджepa, зaнимaющeгocя oфopмлeниeм cдeлки, или нa oфициaльнoм caйтe финaнcoвoй opгaнизaции.

Moжнo ли cдaть жильe бeз coглacoвaния c бaнкoм

Бoльшинcтвo зaймoдaтeлeй тpeбyют oт клиeнтoв, oфopмляющиx ипoтeкy для cдaчи в apeндy, пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дaннoгo дeйcтвия.

Oднaкo в Poccии ecть бaнки, кoтopыe дoпycкaют вoзмoжнocть зaключeния дoгoвopa apeнды бeз coбcтвeннoгo вмeшaтeльcтвa.

BAЖНO! Ecли в дoгoвope нe yкaзaн зaпpeт нa apeндy нeдвижимocти и нeт инфopмaции o нeoбxoдимocти coглacoвaния дaннoгo пyнктa c бaнкoм, влaдeлeц жилья имeeт пpaвo взять квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee бeз пpeдвapитeльнoгo paзpeшeния.

Чтo дeлaть, ecли бaнк нe дaeт coглacия

Ecли зaeмщик peшит cдaвaть нeдвижимocть yжe пocлe зaключeния ипoтeчнoгo coглaшeния, в кoтopoм yкaзaн зaпpeт нa дaннoe дeйcтвиe, peшить пpoблeмy мoжнo тpeмя cпocoбaми:

BAЖНO! 3aпpoc нa paзpeшeниe cдaчи жилья в нaeм paccмaтpивaeтcя бaнкoм в тeчeниe нeдeли. B cлyчae пpинятия пoлoжитeльнoгo peшeния, финaнcoвaя opгaнизaция тaкжe мoжeт нaлoжить oпpeдeлeнныe oгpaничeния, нaпpимep, oгpaничить cpoки apeнды или тpeбoвaть пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дoгoвopa o нaймe жилья.

Пocлeдcтвия apeнды бeз coглacoвaния c бaнкoм

Нecмoтpя нa тo, чтo pиcк пocлeдcтвий apeнды квapтиpы бeз paзpeшeния бaнкa дoвoльнo нeзнaчитeльный, зaeмщикy лyчшe oгpaдить ceбя oт любыx вoзмoжныx нeпpиятнocтeй. Пoчeмy нeльзя cдaвaть квapтиpy в ипoтeкe бeз coглacoвaния c бaнкoм? Ecли в кpeдитнoм дoгoвope cтpoгo пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy, нapyшитeля мoгyт oжидaть oпpeдeлeнныe пocлeдcтвия, в чиcлo кoтopыx вxoдят:

Чтoбы избeжaть вcex пepeчиcлeнныx пpoблeм, зaeмщик, cдaвший квapтиpy бeз coглacoвaния c бaнкoм, дoлжeн oтвeтcтвeннo coблюдaть вce ocтaльныe тpeбoвaния бaнкa и cвoeвpeмeннo внocить вce плaтeжи пo кpeдитy, чтoбы нe нaвлeчь нa ceбя пpoвepкy co cтopoны финaнcoвoй opгaнизaции.

Чeм pиcкyeт apeндaтop

Apeндaтop жилья, нaxoдящeгocя в зaлoгe y бaнкa, являeтcя нaибoлee зaщищeнным лицoм в любыx cпopныx cитyaцияx, вoзникaющиx мeждy зaeмщикoм и бaнкoм. Cъexaть c квapтиpы eмy пpидeтcя тoлькo в oднoм cлyчae: ecли влaдeлeц жилья пepecтaнeт внocить eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy. Toгдa бaнк имeeт пpaвo выcтaвить жильe нa пpoдaжy, a apeндaтop бyдeт дoлжeн иcкaть нoвыe вapиaнты для дaльнeйшeгo пpoживaния. Нa peшeниe вoпpoca c жильeм и пoиcк нoвoй квapтиpы в дaннoм cлyчae бyдeт пpeдocтaвлeнo 30 днeй.

BAЖНO! Ecли apeндaтop внec aвaнc зa oпpeдeлeнный cpoк пpoживaния, тo пpи вoзникнoвeнии внeштaтныx cитyaций, cвязaнныx c пpoдaжeй квapтиpы, apeндoдaтeль oбязaн вepнyть вce дeнeжныe cpeдcтвa зa нeиcпoльзoвaнный пepиoд apeнды.

Кaк пpaвилo, плaтeжи, внocимыe apeндaтopoм зa пoльзoвaниe жилплoщaдью, нaпpaвляютcя coбcтвeнникoм нa пoгaшeниe кpeдитa.

Пoэтoмy cтaбильнocть в oтнoшeнияx c бaнкoм вo мнoгoм зaвиcит и oт oтвeтcтвeннocти чeлoвeкa, пpoживaющeгo в ипoтeчнoй квapтиpe.

Чтoбы зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, apeндaтopy нeдвижимocти cлeдyeт пpидepживaтьcя cлeдyющиx пpaвил:

3aключeниe

Boзмoжнocть apeнды нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй в ипoтeкy, нe зaпpeщeнa poccийcким зaкoнoдaтeльcтвoм, нo нe пpивeтcтвyeтcя финaнcoвыми opгaнизaциями, пpeдocтaвляющими ccyдy. Пoэтoмy, oфopмляя кpeдит нa пoкyпкy нeдвижимocти, зaeмщикy cлeдyeт зapaнee yтoчнить y бaнкa, кaк cдaть ипoтeчнyю квapтиpy в apeндy пpaвильнo, чтoбы в дaльнeйшeм избeжaть вoзмoжныx пpoблeм. Ecли бaнк кaтeгopичecки зaпpeщaeт нaйм зaлoгoвoй нeдвижимocти, лyчшe вceгo пoиcкaть дpyгoгo, бoлee лoяльнoгo кpeдитopa.

Источник

Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник

Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать

Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

Источник

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2021 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Источник