налоговый вычет на комнату в коммунальной квартире
Налоговый вычет при покупке комнаты
Если Вы приобрели комнату, сможете ли Вы получить имущественный вычет? В статье ответим на вопросы, касающиеся оформления налогового вычета при покупке комнаты, выясним при каких условиях можно вернуть 13 процентов за комнату, когда и как можно обратиться в налоговую инспекцию, какие документы нужны для возврата налога за покупку комнаты в коммунальной квартире.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке комнаты?
Согласно закону налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, а также земельных участков. Таким образом, при соблюдении необходимых условий Вы вправе вернуть 13 процентов с покупки комнаты (до 1 января 2007 года положение о возможности получения имущественного вычета за покупку комнаты в Налоговом кодексе РФ отсутствовало).
Условия возврата налога при покупке комнаты
Сколько денег можно вернуть при покупке комнаты?
Получив налоговый вычет на покупку комнаты, Вы можете вернуть 13 % от Ваших расходов на приобретение комнаты. Однако сумма имущественного вычета на приобретение недвижимости ограничена в настоящий момент 2 млн. руб. (вернуть Вы сможете 13 % от стоимости комнаты, но не более 260 тыс. руб.). Отметим, что данный лимит может распространяться на несколько объектов недвижимости. Если за год получить всю сумму вычета не удастся, его остаток переносится на последующие годы.
Возврат налога при покупке комнаты в ипотеку
Если для приобретения комнаты брался ипотечный кредит, то кроме вычета по расходам на покупку комнаты Вы можете получить вычет по расходам на погашение процентов ипотеки (в том числе при рефинансировании). Данный вычет можно получить один раз в жизни – по одному объекту недвижимости. Кроме того, сумма вычета по процентам ипотеки ограничена пределом 3 млн. руб. (вернуть Вы можете 13 % от уплаченных банку процентов, но не более 390 тыс. руб.).
Когда можно вернуть 13 процентов от покупки комнаты?
Таким образом, Вы вправе получить налоговый вычет при покупке комнаты на вторичном рынке по доходам того года, в котором Вы оформили право собственности на комнату, или по доходам любого последующего года.
Когда же следует подавать документы в налоговую инспекцию? Это будет зависеть от способа возврата налога при покупке комнаты. 
С 2007 года законом предусмотрена возможность оформления налогового вычета при покупке комнаты
Как получить налоговый вычет за покупку комнаты?
При получении вычета за комнату через налоговую инспекцию Вам необходимо дождаться окончания года, в котором Вы приобрели комнату/ по доходам которого Вы будете возмещать налог. Начиная с первых чисел следующего года и на протяжении трех лет (срока давности возврата налога) Вам нужно подать документы для налогового вычета за покупку комнаты. После окончания проверки и подтверждения права на вычет деньги будут перечислены на Ваш расчетный счет (подробнее о сроках возврата налога можно прочитать здесь). Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в том случае, если Вам нужно задекларировать доход.
Если же Вы решите возмещать 13 % за покупку комнаты в коммунальной квартире через работодателя, то дожидаться окончания года нет необходимости. Сокращается также список документов, подаваемых в налоговую инспекцию. Однако этот способ имеет свои недостатки (подробнее здесь).
Документы для возврата налога при покупке комнаты
При приобретении родителями комнаты в собственность своих детей в ИФНС подается копия свидетельства о рождении ребенка.
Подать документы можно при посещении налоговой инспекции или МФЦ, а также отправив их по почте или через электронный сервис.
Если комнату купили супруги
Если комната приобретена супругами (брак на момент покупки комнаты зарегистрирован), то каждый из супругов вправе получить вычет за покупку комнаты, независимо от того на кого из супругов она оформлена, а также кем из супругов вносились деньги при ее приобретении. Условием получения вычета будет также отсутствие брачного договора, предусматривающего раздельный или долевой режим собственности на имущество. Подробнее о получении супругами имущественного вычета можно прочитать здесь.
Можно ли получить налоговый вычет за покупку комнаты на материнский капитал?
Налоговый кодекс вводит норму, запрещающую предоставление налоговых вычетов в части расходов налогоплательщика на приобретение комнаты, покрываемых за счет средств материнского капитала. Поэтому вернуть налог с суммы материнского капитала, вложенного в приобретение комнаты, не удастся.
Как вернуть налог с покупки комнаты пенсионерам
Пенсионер (неработающий или работающий) имеет право перенести имущественный вычет на покупку комнаты на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
Гражданин, являющийся с середины 2019 года пенсионером, в 2020 году купил комнату в коммунальной квартире. В 2020 году у пенсионера не было доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов. Пенсионер имеет право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение комнаты путем подачи в 2021 году налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2019 год (при необходимости — за 2018, 2017 гг.).
Другие примеры получения имущественного вычета пенсионером предложены в этой статье.
Оформив налоговый вычет при покупке комнаты, Вы вернете 13 % от ее стоимости (с учетом ограничений, установленных в законе). Возмещать налог можно начать по доходам того года, в котором был оформлен в собственность объект недвижимости. Для получения налогового вычета при покупке комнаты в коммунальной квартире необходимо подать документы (в том числе документы, подтверждающие право собственности и произведенные налогоплательщиком расходы).
Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья
При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.
Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.
Налоговый вычет при покупке жилья
1. Основной вычет
При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.
Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.
Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».
Комментарий эксперта
Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:
— При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого. Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб., а второго — 260 тыс. руб.
2. За проценты по ипотеке
Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).
В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.
Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).
Читайте также:
Вычет при продаже жилья
Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»
Как рассчитать сумму налога с продажи
Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,
где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.
Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:
— Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.
Первый вариант
Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб. То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.
Второй вариант
Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб., то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб. Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.
Женщина купила две комнаты, а через 8 лет заявила вычет. И получит его
Жительница Новокузнецка в сентябре 2006 года купила комнату в коммуналке за 650 тысяч рублей. Через два месяца она выкупила вторую комнату за 500 тысяч. Право собственности было оформлено двумя свидетельствами.
Получить вычет при покупке жилья она тогда не могла: в 2006 году вычета на комнаты не было, только на квартиры. Фактически ей принадлежала квартира, но формально — две комнаты.
В 2014 году она получила свидетельство уже на всю квартиру — так можно. Вроде бы ничего не изменилось, но теперь она решила подать документы на вычет и забрать 130 тысяч рублей у государства. Налоговая ей отказала. Свое право на вычет спустя восемь лет после сделки пришлось доказывать в судах.
Почему нельзя было сразу использовать вычет?
В 2006 году у нее в собственности были комнаты, а не квартира. Формально права на вычет у нее не было: в 2006 году по НК еще нельзя было получать вычеты за комнаты. В следующем году уже было можно, но женщине это не помогло: условия и лимиты для налоговых вычетов применяются в той редакции, когда приобреталась недвижимость, а не когда подавалась декларация.
Подать документы на возврат НДФЛ из бюджета удалось только в 2014 году, когда появилось свидетельство на всю квартиру. Но налоговую это не устроило — вычет не дали и НДФЛ не вернули.
Почему налоговая отказала, если все условия соблюдены?
Налоговая решила, что условия не соблюдены. В 2006 году женщина купила два разных объекта — комнаты. Права на вычет у нее быть не могло: на комнаты его тогда не давали. Оплачивала она именно комнаты — так написано в договоре.
В 2014 году она формально стала собственницей квартиры, которая состояла из тех самых комнат. Но эту квартиру она не покупала и расходы на ее приобретение подтвердить не может. Платила же она за комнаты, а за квартиру нет. Значит, вычет при покупке квартиры использовать нельзя: расходов же нет.
В вычете отказали, в жалобе на отказ тоже отказали, а потом были суды. На все ушло два года.
Что сказали суды?
Районный и областной суды 👎
Налоговая рассуждает правильно. В 2006 году покупались комнаты, за них вычет был не положен.
Расходов на покупку квартиры не было: она появилась путем соединения двух комнат в один объект. Оснований для возврата 130 тысяч рублей НДФЛ из бюджета нет.
Женщина купила две комнаты — по сути, это вся квартира. Но пока не было свидетельства на квартиру, оснований для вычета на самом деле не было.
В 2014 году свидетельство появилось. И оно подтвердило, что в 2006 году в собственность покупательницы перешла именно квартира, а не части коммуналки.
Расходы на покупку этого объекта женщина подтверждает. Документы в порядке. Ограничений по срокам использования вычета в налоговом кодексе нет. Хоть и прошло восемь лет, это не лишает ее права вернуть НДФЛ из бюджета.
Купить сразу всю квартиру женщина не могла: комнаты принадлежали разным собственникам и других вариантов оформить сделку не было.
Если в законах есть что-то непонятное, то именно суды должны изучить все обстоятельства и объяснить, как применять нормы в конкретном случае.
Все противоречия в налоговом кодексе трактуются в пользу налогоплательщика. В 2014 году женщина получила документ, который подтвердил, что в 2006 году она фактически купила всю квартиру. Дайте ей вычет и верните налог.
Итог. Решение налоговой и всех судов отменили. Отказ в вычете спустя восемь лет после покупки признали незаконным. Женщина получит свои 130 тысяч рублей.
Разве можно получить вычет через восемь лет?
Вычет при покупке квартиры, комнаты или дома можно получить через сколько угодно лет. В налоговом кодексе нет ограничений по срокам.
Например, сейчас у вас нет официального дохода, вы ИП на упрощенке или находитесь в декретном отпуске. Если вы купите квартиру, то получите право на вычет, но использовать его пока не сможете. Вы же не платите НДФЛ — значит, и возвращать из бюджета вам пока нечего.
Но если через пять или десять лет вы устроитесь на работу по трудовому договору и вам начислят налог на доходы, можно использовать вычет по давней сделке и не платить НДФЛ в бюджет.
А как же трехлетний срок?
Разберем на примерах.
Вычет спустя годы. Например, в 2010 году вы купили квартиру, а про вычет не знали или забыли. Все это время вы платили НДФЛ в бюджет. Потом опомнились и в 2018 году решили подать декларацию. Хотя право на вычет возникло у вас в 2010 году, налог вам вернут только за 2015, 2016 и 2017 год.
Остаток вычета вы сможете перенести на следующие годы и использовать его до конца. Но вернуть НДФЛ за период с 2010 до 2015 нельзя — так работает ограничение по сроку.
Получили налогооблагаемый доход. У вас нет официальной зарплаты и в ближайшее время не будет. Квартиру когда-то купили, но вычет использовать не можете. И вот вы отсудили у застройщика неустойку за задержку сдачи дома. После покупки квартиры прошло пять лет, вам заплатили 300 тысяч рублей, и теперь вы должны начислить с этой суммы НДФЛ по ставке 13%. Платить налог вам не хочется, потому что неустойку вы уже потратили на ремонт.
Вспоминаете про свое право на вычет при покупке квартиры, заявляете его по давней сделке и ничего не платите в бюджет.
Проценты по ипотеке. Кроме покупки квартиры можно получить вычет по уплаченным банку процентам. Вычет можно заявить только в сумме фактических расходов. Каждый год набегает какая-то сумма процентов, и многие ждут, пока накопится больше, чтобы сразу вернуть много денег. Ждут-ждут пять лет и подают декларацию за все время. А за все время вернуть налог нельзя. Тут уже работает трехлетний срок — НДФЛ вернут только за три года.
На сумму вычета это не повлияет — он будет равен всем уплаченным процентам за все время ипотеки, хоть за десять лет. Но вернуть налог можно только за три года, а остаток перенесете на будущее.
Еще раз: трехлетнее ограничение по сроку действует не для права на вычет, а для возврата уже уплаченного НДФЛ из бюджета.
Если купить долю в квартире, а через несколько лет выкупить остаток, можно заявить вычет на всю квартиру целиком?
Да, можно. И это будет очень грамотное решение. Особенно если долю вы купили, когда лимит был меньше (до 2008 года) или его остаток нельзя было переносить на другие объекты (до 2014 года).
Если вы раньше не использовали право на вычет и докупили часть квартиры, можно заявить всю сумму расходов и получить больше денег из бюджета.
Как оформить вычет при покупке квартиры, чтобы забрать максимум?
Скоро мы опубликуем подробный разбор с нюансами и советами на эту тему. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.