новые правила сдачи комнаты в коммунальной квартире
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
ВС запретил подселять в коммуналку квартирантов без согласия других жильцов. Если соседи против, придется идти в суд
Как выселить надоедливых соседей из коммуналки, разъяснил Верховный суд. Высшая инстанция поставила точку в бытовой войне москвичей, которые не пожелали делить общую кухню и санузел с неугодными квартирантами.
До Верховного суда дошел спор жителей трехкомнатной коммунальной квартиры в Красносельском районе столицы. Одну комнату занимала семья из трех человек. Две другие принадлежали второму семейству. Но хозяева двух комнат в квартире сами не жили, а вселили туда арендаторов, не посоветовавшись с соседями. Такой сюрприз собственников третьей комнаты расстроил. Чужаков на своей территории они терпеть не планировали: несколько раз вызывали полицию, а потом и вовсе обратились в суд с требованием выселить неугодных квартирантов, моральный вред же оценили в 300 тысяч рублей.
Мещанский суд Москвы, которому выпало разбирать спор, денег истцам решил не присуждать. Но запретил собственникам двух комнат без согласия остальных проживающих в коммунальной квартире впредь подселять на свои квадратные метры других людей. В апелляции и кассации решение не устояло. Судьи заключили, что закон и так запрещает сдавать в поднаем комнаты в коммуналках без однозначного согласия остальных обитателей квартиры, а значит и помощь Фемиды в такой ситуации не требуется. В свою очередь, Верховный суд в своем определении подчеркнул, что хоть Жилищный кодекс и закрепил за собственником право сдавать свое жилье, делать это он должен с учетом интересов соседей. Для коммунальных квартир действует еще более строгое правило. Прежде, чем пустить на порог своей комнаты постояльцев или арендаторов, хозяин обязан получить согласие остальных собственников или нанимателей, а также членов их семей. Такая необходимость вызвана тем, что новые жильцы будут пользоваться не только отданной им комнатой, но и кухней, коридором и санузлом. Если же остальные жильцы не согласны, порядок пользования общим имуществом квартиры придется определять суду. То есть отказывать истцам в помощи судьи не имели права, даже несмотря на то, что порядок действий при таких конфликтах изложен в законе.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
В 2021 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.
Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.
Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.
В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.
Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.
Как составить договор сдачи в аренду комнаты в коммуналке?
Собственнику комнаты потребуется документ, подтверждающий его право собственности на комнату, которая сдаётся внаём. Договор можно составить самостоятельно в произвольной форме.
Основное, что нужно в нём прописать:
Отдельным пунктом следует прописать, что дополнительно к комнате сдаются внаём места общего пользования. Стоит также указать, что наниматель обязуется соблюдать график дежурств в общих местах, если таковой разработан и применяется в коммунальной квартире.
Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением для личного проживания. Имущество собственника сдаётся квартиранту на срок действия договора.
Арендатор, как представитель собственника жилплощади, вправе пользоваться местами общего пользования, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.
Правила сдачи неприватизированной комнаты в коммунальной квартире
Если комната в коммунальной квартире не принадлежит арендодателю, то бишь он проживает в ней по договору социального найма, то на передачу жилплощади в субаренду он должен получить разрешение Жилищного комитета.
Только после этого есть смысл договариваться с соседями. Кроме того, перед сдачей комнаты в коммуналке следует помнить о нормах проживания на каждого из жильцов. Согласно этим нормам, на одного человека должно приходиться не менее 12 м² жилой площади.
Итак, чтобы сдать в аренду комнату в коммуналке, не требуется получать согласие соседей, если жилое помещение находится в собственности арендодателя.
То же самое относится и к местам общего доступа в коммунальной квартире: если владелец комнаты на законных основаниях владеет жильём, то он имеет полное право передавать её в пользование своему представителю, то есть квартиранту.
Тем не менее, прежде чем заниматься сдачей комнаты в коммуналке, собственнику лучше всё-таки согласовать данный вопрос с остальными жильцами.
Гибкость и умение договариваться здесь сослужат хорошую службу и принесут пользу не только хозяину комнаты, но и будущему жильцу.
Как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире по закону
Правильно сдать комнату в коммунальной квартире по закону – задача непростая. Собственнику придется учесть законодательные нормы, интересы соседей, практику. Отношения потребуется оформить договором, а нанимателей – зарегистрировать в качестве жильцов. Чтобы избежать споров и ошибок, необходимо заблаговременно ознакомиться с правовыми аспектами сделки.
Юридическая справка
Отношения по найму жилых помещений регламентируются главой 35 ГК РФ. В отличие от аренды договор предполагает ряд гарантий. Так, ст. 673 Кодекса устанавливает жесткие требования к недвижимости. Комната должна быть изолированной и пригодной к постоянному проживанию. Нанимателю одновременно предоставляется право пользования общим имуществом многоквартирного дома:
В отличие от аренды договор найма жилья со сроком более 1 года не регистрируется в государственном реестре. Исключение составляют случаи установления ограничений для собственника помещения (ст. 674 ГК РФ). Специфическим является и субъектный состав. Соглашение заключается между собственником недвижимости и физическим лицом. Если права пользования комнатой передаются организации, применяют нормы об аренде.
Законодатель выделяет три вида найма: социальный, специализированный и коммерческий. В первом случае жилье предоставляется нуждающимся гражданам из государственного или муниципального фонда. Вторая ситуация актуальна для лиц, замещающие особые должности, военнослужащих. В третьем случае речь идет об отношениях между частными лицами. В настоящей публикации мы уделяем внимание именно коммерческому найму.
Можно ли сдать комнату в коммуналке
Ответ на этот опрос кроется в правовом статусе помещения. Статья 673 ГК РФ позволяет передавать в наем только изолированные жилые площади. Если объекту присвоен самостоятельный кадастровый номер, а запись внесена в государственный реестр, договор можно заключать без согласия соседей.
Ограничения прав собственников установлены ст. 42 ЖК РФ. Владельцу комнаты нельзя выделять в натуре долю в общеквартирном имуществе либо отчуждать ее третьим лицам. Прямого запрета заключения договора найма норма не содержит (Апелляционное определение Петербургского горсуда по спору № 33-14846/2013).
Ситуация меняется, когда речь идет о долевой собственности. В этом случае соглашение заключается с письменного разрешения других владельцев. В силу ст. 246 – 247 ГК РФ распоряжение и пользование помещением осуществляется по обоюдному решению (Определение Московского городского суда по делу №2-3069/2019, 33-32331/2020). Если отыскать компромисс не удалось, вопрос можно вынести на рассмотрение сужитеей Фемиды.
Как заключить договор
Чтобы официально сдать комнату в коммунальной квартире, необходимо заключить соглашение. Статья 674 ГК РФ признает обязательной письменную форму. Участники могут составить традиционный двусторонний документ, обменятся офертой и акцептом либо воспользоваться электронной связью. В последнем случае потребуется обеспечить идентификацию отправителя и адресата.
Существенным условием договора признается предмет. Описать жилое помещение в тексте следует максимально подробно. Указанию подлежат (в соответствии с правоустанавливающими документами):
Дополнительно в соглашении отражаются основания владения недвижимостью. Использование абстрактных формулировок грозит признанием сделки незаключенной.
Помимо предмета стороны согласуют и другие аспекты сотрудничества. Так, неотъемлемыми разделами договора коммерческого найма становятся:
Кроме того, при составлении договора имеет смысл установить порядок расторжения, пределы ответственности. Если между собственниками коммунальной квартиры заключено соглашение о правилах пользования общим имуществом (туалет, кухня, ванная, коридоры), в тексте нужно указать на обязанность его соблюдения нанимателями. Мера предосторожности сократит риск конфликтов.
О чем следует знать собственнику: подводные камни
Перед заключением договора о найме владелец комнаты в коммунальной квартире должен принять во внимание ряд аспектов.
В завершение отметим высокую конфликтность отношений между жильцами коммунальных квартир. Предварительно владельцу помещения стоит согласовать свои действия с заинтересованными лицами, документально закрепить график пользования общими площадями, установить счетчики. Перед передачей изолированного помещения сторонним гражданам имеет смысл предложить сделку соседям. В случае спора такая инициатива послужит дополнительным доказательством добросовестности.
Жителей коммуналки защитили на будущее // Верховный суд разрешил выдавать судебный запрет на заселение арендаторов без согласия соседей
Собственник комнаты в коммуналке регулярно сдает ее третьим лицам без согласия собственников других комнат и определения порядка пользования общим имуществом. Это приводит к судебным спорам. Может ли суд в таком случае запретить на будущее сдавать комнату без достижения соглашения? Гражданская коллегия Верховного суда считает, что может. Это предотвратит угрозу нарушения прав (см. определение).
Спор возник вокруг трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве. Собственники двух комнат отдали их в безвозмездное пользование третьим лицам. Собственники третьей комнаты возражают: согласия на это они не давали. Они потребовали расторгнуть договор с третьими лицами и запретить ответчикам предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без предварительного письменного согласия истцов.
Спор шел вокруг двух вопросов. Первый — должен ли собственник комнаты, передающий ее в аренду, получать на это согласие собственников других комнат. Второй — могут ли суды запретить сдавать комнату в будущем «без предварительного письменного согласия истцов».
Ответ на первый вопрос гражданская коллегия уже давала. Например, в недавнем определении по спору между жильцами коммунальной квартиры и посольством Казахстана, которое передавало часть комнат в этой квартире своим сотрудникам (см. здесь). Тогда суд применил по аналогии ст. 76 Жилищного кодекса (ЖК) о поднайме жилья, полученного по договору соцнайма, и указал, что собственник комнаты в коммуналке может передать ее в наем только с согласия других жильцов квартиры. ВС также сослался на ст. 30 ЖК о правах и обязанностях собственника жилого помещения: он вправе передавать его в наем при условии, что интересы соседей будут соблюдены. Интересно, что еще в 2013 году гражданская коллегия приходила к такому же выводу, но без ссылки на ст. 76 ЖК, обосновывая решение только нормами Гражданского кодекса о порядке использования общего имущества.
От ответа на первый вопрос зависело, есть ли основание выселять из квартиры жильцов, временно пользующихся комнатами. Однако к моменту рассмотрения дела двое из них уже съехали, а за третьим была зарегистрирована ¼ доли в одной из комнат. Поэтому значение приобрел второй вопрос: можно ли запретить ответчикам сдавать свои комнаты в будущем, не получив предварительного согласия соседей?
По второму вопросу мнения судов разошлись. Первая инстанция истцов поддержала. Соглашения между собственниками комнат в квартире о порядке пользования общим имуществом нет, не определен порядок пользования общими помещениями в случае сдачи комнат в аренду третьим лицам. Значит, передача ответчиками комнат во владение и пользование другим лицам без согласия истцов свидетельствует о нарушении прав и интересов истцов на владение и пользование общим имуществом в коммунальной квартире. То есть фактически суд запретил ответчикам в будущем сдавать комнаты в аренду.
Апелляция и кассация истцам отказали. Они согласились, что нарушение прав есть. Но для восстановления прав не нужен отдельный судебный акт, который обязывает в будущем не допускать нарушений. Ведь правило о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, прямо предусмотрено законом. Иными словами, суды посчитали, что в таких делах возможен только ex post, а не ex ante контроль.
Гражданская коллегия с мнением апелляции и кассации не согласилась (решение было вынесено 12 января). ВС ссылается на нормы Жилищного кодекса, а также на правила Гражданского кодекса о пользовании имуществом в долевой собственности (ст. 247). Для пользования таким имуществом нужно согласие всех собственников, соглашается коллегия. Вместе с тем судьи отметили, что ранее истцы уже жаловались в суды на аналогичные действия ответчиков. То есть нарушения ВС считает систематическими. В таких условиях решение первой инстанции, которая запретила сдавать комнаты в аренду третьим лицам в будущем, ВС признал верным и оставил его в силе.
Но мнения юристов по этому решению гражданской коллегии ВС разделились, однако спор разгорелся не по поводу того, могут ли суды выносить запрет на будущее, а по поводу того, обоснована ли в принципе существующая уже много лет позиция ВС о том, что для сдачи комнаты в коммуналке надо получить согласие соседей.
Так, часть юристов считает, что решение неконституционно. Подобный запрет — это нарушение права собственности. Не важно, комната это или квартира: наличие индивидуальной собственности не предполагает, что кто-то должен дать согласие на сдачу имущества в аренду. Если следовать логике ВС, то и квартиры в аренду надо сдавать только при согласии всех собственников в МКД (см. дискуссию на странице Артема Карапетова в «Фейсбуке»).
Андрей Рыбалов полагает, что подход ВС верный. Для жителей одной квартиры важно, кто пользуется общим имуществом вместе с ними, именно поэтому существует требование о согласии. В этом отличие от собственников помещений в МКД: личность сособственника там не так важна (см. пост Андрея Рыбалова на его странице в «Фейсбуке»).
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве