нужно ли платить за балкон при оплате за квартиру
Балконы и лоджии: входят ли они в отапливаемую площадь?
При расчете платы за отопление учитывается общая площадь квартиры. Входят ли сюда лоджии и балконы? С этим вопросом разбирался новостной канал «Вечерний Волгоград.ру«.
Фото взято с сайта: berdsk.n1.ru
Что говорит закон?
Чтобы определить, что такое общая площадь жилья, обращаемся к статье №15 ЖК РФ. В ней сказано, что площадь квартиры складывается из всех ее внутренних помещений, включая не только жилые комнаты, но и вспомогательные, такие как туалет, кладовка, ванная комната.
Но что касается лоджий, балконов, террас и пр., то они не входят в общую площадь квартиры, поэтому эти небольшие квадратные метры не учитываются при начислении платы за отопление.
Исходя из Постановления Правительства РФ за № 354, если отсутствует счетчик, то размер оплаты рассчитывается по следующей формуле: берется общая площадь квартиры и умножается на две цифры, одна из которых тариф, вторая — нормативный объем потребления.
Эта формула взята за основу всеми коммунальными службами при начислении платы за отопление.
По словам директора Управляющей компании Лилии Поздняковой:
Расчет ведется по общей площади помещения. Эта цифра берется нами из свидетельства о регистрации прав собственности или из выписки. Насколько мне известно, в нее также входит балкон с лоджией. Раньше даже за отопление санузла и кладовки не нужно было платить, т.к. они не входили в понятие «жилое помещение». На данный момент все изменилось.
В настоящее время в соответствии со строительными нормами учитывается и квадратура балкона (лоджии), но расчет за их отопление ведется с учетом понижающего коэффициента. Его значение для кладовки составляет 1, для лоджий — 0.5, для террас с балконами — 0.3.
Как это понимать? Оплате подлежит половина лоджии, треть террасы или балкона и полностью вся кладовка. В народе бытует мнение, что с БТИ можно договориться, чтобы при оформлении техпаспорта эти площади не учитывались. По утверждению Дмитрия Григорьева, судэксперта в строительной области, это станет нарушением федерального законодательства.
В соответствии с правилами расчета учитывается вся площадь, независимо от того относится она к жилому или вспомогательному помещению. Для балконов при расчете за отопление специально введен понижающий коэффициент, что закреплено законодательно. Выходит, что за них мы платим частично. Ни о каком договоре с БТИ не может быть и речи. Вычитание квадратных метров автоматически приводит к нарушению закона и основанием для претензии. Самым оптимальным вариантом является оплата отопления по счетчику, где не учитывается квадратура помещения, а только количество теплопотребления.
Не в любой квартире можно установить такой счетчик, но и отдавать свои кровные за пару-тройку квадратных метров тоже жалко. По совету Надежды Каминской, общественного деятеля в области ЖКХ, нужно требовать перерасчет в управляющей компании, написав им запрос. Если ответа не будет, то придется потревожить Госжилинспекцию, куда также нужно будет внести заявление. Эта организация контролирует правильность начисления оплаты и по вашему заявлению проведет проверку.
Чтобы балконы и лоджии стали частью отапливаемого помещения необходимо провести глобальную перепланировку с перенесением радиаторов отопления в эту часть квартиры,- поясняет Каминская,- Да, балкон и подобные ему пристройки сейчас включают в общую квадратуру квартир, но они никакого отношения не имеют к отапливаемой площади. Об этом написано везде.
Включает ли площадь квартиры в себя балкон
Граждане часто задаются вопросом относительно включения балконов в общую площадь приобретаемых ими квартир. В законодательстве имеются противоречия касательно данного момента. Спорные моменты связаны с разным изложением норм в ЖК и СНиПах. При этом вопрос расчета жилплощади важен, когда покупателю необходимо зарегистрировать квартиру. От правильного расчета жилплощади зависит ее итоговая стоимость. Также от метража зависит то, сколько гражданин будет в итоге платить за коммунальные услуги.
На что влияет метраж квартиры
При приобретении жилища важно точно рассчитать его метраж. Данное значение влияет на такие показатели, как:
Метраж также необходим при оформлении передаточных актов, составлении актов обследования жилплощадей, формировании акта оценки, выделении комнат в общежитиях. Данный показатель требуется при составлении техпаспорта на жилье и в ходе процедуры перепланировки. Параметр всегда необходим при продаже недвижимости.
Нормы СНиП про балкон
Положения касательно расчета жилплощади регулируются СНиП от 2003 года. Также отдельные нормы имеются в техническом регламенте, принятом в рамках Закона от 30 декабря 2009, обозначаемого 384-ФЗ. Указанный закон считается приоритетным.
Некоторые моменты, касающиеся расчета размеров жилплощади, содержатся в Инструкции, принятой приказом Минземстроя, под номером 37, от 4 августа 1998 года.
Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП
СНиП не содержит точного указания касательно того, входит ли в общую площадь квартиры балкон. В п. В.2.2 Приложения к СНиПу 2003 имеется определение суммарной площади жилища. В нее входят отапливаемые и неотапливаемые помещения. К последним причисляется балконная зона вместе с лоджиями. При этом метраж неотапливаемых зон рассчитывается с понижающим коэффициентом.
В п. 3.37 Инструкции под номером 37 сказано, что в суммарную площадь жилья включается метраж ее помещений, а также балконное пространство и лоджии. Также учитываются веранды, кладовки и террасы. Расчет размера указанных помещений делается по понижающему коэффициенту.
Во 2-м Приложении к СНиПу под номером 2.08.01-89 также указано, что в суммарную жилплощадь входят не только площади помещений, но и балконные зоны, лоджии. Последние также учитываются по утвержденным понижающим коэффициентам.
Важно! Строительные правила регламентируют, что балконные зоны и лоджии входят в суммарную жилплощадь.
Относится ли балкон к жилой части квартиры
СНиП разграничивает общую жилплощадь квартир и их жилую площадь. Во всех СНиПах указано, что в площадь жилья включаются только помещения, где установлено отопление, а также метраж всех жилых и вспомогательных территорий, но без балконных зон и лоджий. Последние причисляются к неотапливаемым участкам квартир. Также не относит к жилой зоне неотапливаемые помещения Инструкция под номером 37.
Внимание! Действующие в России СНиПы не относят балконные зоны и лоджии к жилой площади. В нее входят исключительно комнаты.
Статья 15 Жилищного кодекса РФ
Данный закон содержит понятие жилого помещения. Под ним понимается помещение изолированного типа, причисляемое к недвижимому имуществу. При этом оно будет считаться жилым, если в нем можно проживать людям.
В данном законе также указано, что входит в суммарную жилплощадь. Это зафиксировано в ст. 15 закона, а именно, в ч. 5. По Жилищному кодексу, в суммарный метраж жилого помещения входит сумма площадей его частей. К нему же относятся вспомогательные помещения. При этом исключением являются балконные зоны, лоджии, а также террасы, веранды.
Обратите внимание! ЖК не причисляет к общей жилплощади балконные пространства и лоджии.
Противоречия ЖК РФ и СНиП
Имеет место несоответствие предписаний, содержащихся в СНиПах и ЖК. Согласно первым, площадь балконных помещений учитывается в рамках суммарной жилплощади, но с обязательным включением понижающего коэффициента, согласно второму балконные зоны не относятся к обобщенному метражу квартир.
СНиПами регулируются те отношения, которые возникают между дольщиками и строителями многоквартирных домов (МКД).
Строительные фирмы, продавая квартиры, обязаны оценивать их метраж вместе с балконными помещениями, учитывая предусмотренные для них понижающие коэффициенты. Они будут влиять на стоимость всего жилья.
ЖК регулируются только те отношения, которые возникают между владельцами жилищ и управляющими компаниями. По этой причине ЖК не относит к обобщенному метражу квартир балконы с лоджиями.
Важно! ЖК имеет статус федерального закона. Его юридическая сила выше, чем у СНиПов. Несмотря на явное противоречие указанных актов, гражданам, застройщикам и управляющим организациям необходимо руководствоваться положениями ЖК РФ.
Поэтому следует опираться на то положение, что балконные помещения не являются частью суммарного метража жилища.
Учитывается ли площадь лоджии или балкона при начислении платы за содержание и ремонт жилых помещений
Организации ЖКХ начисляют коммунальные услуги, учитывая суммарное значение площади жилища. При этом они не используют понижающие коэффициенты, о которых сказано в СНиПах. Управляющие компании не руководствуются положениями строительных правил. Для них главенствующим актом является Жилищный кодекс. В данном законе указано, что ни балконы, ни лоджии не причисляются к суммарному метражу квартир.
В паспорте и других документах может содержаться неверное указание о включении балкона в суммарную жилплощадь.
Поэтому дольщикам, при покупке жилищ, необходимо внимательно изучать всю документацию. Это позволит избежать подобных ошибок.
Застройщик не вправе заставлять дольщика подписывать документы, в которых балконное пространство или лоджия причисляются к обобщенной жилплощади. Покупатель может подписать акт, но затем ему рекомендуется обратиться в БТИ с просьбой переделать неправильно составленный техпаспорт на недвижимость. Важно сделать это до того, как жилье будет официально зарегистрировано в Росреестре.
Обратите внимание! Сотрудники БТИ, при расчете метража жилых помещений, руководствуются предписаниями ЖК РФ. При определении общей площади жилья ими не будут учитываться балконные зоны и лоджии. С техпаспортом, составленным в БТИ, можно обращаться в Росреестр. Данный орган укажет в выписке тот размер жилплощади, который был прописан в плане БТИ.
Заключение
Метраж жилища влияет на его общую стоимость. Также с ним напрямую связан размер коммунальных начислений за отопление.
При этом нормы СНиПов и ЖК РФ касательно метража жилья не соответствуют друг другу. СНиПы включают балконные пространства и лоджии в состав обобщенной площади жилья и исключают их из его жилой площади. ЖК РФ не указывает лоджии с балконами в качестве составной части суммарной жилплощади.
Подобные противоречия в законодательстве становятся причинами споров между собственниками жилищ и управляющими компаниями относительно начисляемых последними коммунальных платежей. Владельцам жилищ следует руководствоваться предписаниями ЖК РФ, в связи с чем они не должны направлять в ресурсоснабжающие организации коммунальные платежи за пользование балконными пространствами и лоджиями.
Также, во избежание возможных спорных ситуаций, собственникам рекомендуется внимательно изучать документацию на квартиры при их покупке. Если в бумагах лоджия или балкон указаны, как часть общего метража жилья, то следует отправиться в БТИ для переоформления. Только после этого можно регистрировать сделку в Росреестре.
Действующий сотрудник управляющей компании. Пишу, помогаю, консультирую. Обращайтесь, помогу. Мой профиль ВКонтакте.
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.
Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.
Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.
Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.
Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.
Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.
По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.
Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.
Как оформить доплату
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Почему оплата за лоджию считается по пониженному коэффициенту?
— Почему в квартире (жилом помещении) учет площади лоджии (нежилой ее части) идет с коэффициентом 0,5? Получается, за содержание нежилой части квартиры мы платим половину тарифа, а за содержание нежилого помещения (кладовая в подвале) — полный тариф?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Действительно, балконы и лоджии рассчитываются по коэффициенту 0,3 и 0,5 соответственно. Данные коэффициенты изначально были утверждены нормами БТИ. Сейчас они регламентируются кадастровой службой. Данные помещения не рассматривается как отдельно взятые, их площадь присоединяется к площади квартиры — жилому помещению с единым кадастровым номером.
Кладовая или машино-место — это отдельно стоящий на кадастровом учете нежилой объект. Как сказано выше, ни лоджии, ни балконы отдельно на кадастровом учете не состоят, а их нормативы и коэффициенты являются частью квартиры. Таким образом, лоджия и кладовая — несравнимые объекты, имеющие разные нормы расчета.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Лоджия является неотапливаемым нежилым помещением. Согласно ст. 15 ЖК РФ, площадь лоджии исключается из общей площади жилого помещения. Конструктивно лоджия не выходит за фасадную стену дома, а фасадная стена является общедомовым имуществом. Поэтому законодателем и установлен коэффициент 0,5.
Кладовая в подвале находится внутри помещения, полностью входящего в состав общедомового имущества и имеющего отопление, освещение. Поэтому за содержание такого помещения вы платите полный тариф. Все происходит точно так же, как если бы кладовая была внутри квартиры (она бы входила в ее общую площадь).
Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:
Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Повышающие коэффициенты предусмотрены Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». К иным помещениям понижающие коэффициенты, соответственно, не применяются.
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
Понижающий коэффициент 0,5 для балконов и лоджий больше связан не с их нежилым статусом, а, скорее, с летним применением помещений. Значит, на них уходит меньше электроэнергии и отопления. В случае же с кладовками или подвалами все затраты на их содержание и отопление такие же, как и у квартиры. Поэтому и коэффициент у них полный.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.