официальная проверка площади с составлением подробного плана квартиры аудит проперти
Официальная проверка площади квартиры
Определение фактической площади жилья в новостройке поможет установить правду в спорах с заказчиками. Наши эксперты выполнят тщательную проверку и подготовят кадастровые документы.
Эксперты по приемке квартир в новостройке всегда рекомендуют перед подписанием договора проводить официальную проверку площади квартиры. Это нужно самому покупателю, чтобы тот оставался в твердой уверенности, что застройщик в действительности предлагает приобрести жилье именно той площади, которая и указана в документах.
Если экспертом по приемке квартир в новостройке обнаружатся расхождения, то покупателю либо предстоит доплатить за фактическую дополнительную площадь, либо потребовать с застройщика компенсации разницы недостающих метров. Иногда ситуация обостряется, и заказчик предпочитает подыскать себе другой вариант жилья, а не ходить по судам, доказывая свою правоту.
Как работают специалисты по проверке площади квартиры
Чтобы воспользоваться содействием экспертов по приемке квартир в новостройке, необходимо обратиться в нашу компанию. Специалисты выполнят запланированные мероприятия в несколько этапов:
Заключения, которые подготавливают наши специалисты, являются официальными кадастровыми документами. На их основании заказчику можно предъявлять юридически обоснованные претензии.
Нюансы, которые следует учитывать при заказе официальной проверки площади квартиры
Российское законодательство допускает расхождение между площадями не более 5%. Все, что выходит за эту норму, подлежит перерасчету.
Какие приборы используются для определения фактической площади
Поскольку специалисты должны применять высокоточное оборудование для расчетов, мы снабжаем наших экспертов по приемке квартир в новостройке следующими инструментами:
Зачем нужно составлять план квартиры с помощью специалиста
Составление подробного плана квартиры поможет новоселу правильно подобрать мебель и рассчитать количество необходимых отделочных и строительных материалов.
Приемка квартиры в новостройке специалистом нередко предполагает не только проверку состояния строительных и отделочных работ, но и подтверждение достоверности предлагаемого застройщиком плана жилья. Случаи, когда продавец намеренно искажает действительные показатели, достаточно редки, но и они имеют место быть. В большинстве же ситуаций составление подробного плана квартиры требуется совершенно для других целей.
Зачем нужно составлять план квартиры с помощью специалиста
Помощь компетентного эксперта, который не только возьмет на себя приемку квартиры в новостройке, но еще и составит подробный план комнат, может потребоваться вне зависимости от того, в какой стадии готовности сдается недвижимость. Будущие новоселы обращаются к нам в таких случаях:
Как выполняются грамотные замеры
Если приемка квартиры в новостройке всегда выполняется сразу и на месте, то для составления подробного плана потребуется время и наличие специальных инструментов и особой вычислительной техники. Вся работа проводится в несколько этапов:
Некоторые заказчики говорят о своем желании получить результаты и полностью составленный план прямо на месте. Но это сделать просто невозможно, поскольку в таком случае все расчеты будут приблизительными. Для того, чтобы правильно провести приемку квартиры в новостройке и подготовить данные по полученным измерениям, потребуется немало времени.
Обратите внимание, что мы храним результаты измерений всех клиентов в нашей базе. Поэтому даже если письмо с расчетами было утеряно, мы всегда готовы переслать вам его заново.
Можно ли самостоятельно выполнить замеры
Без специального оборудования и знаний о специфике измерений, составить план, увы, не удастся. Метод, который использовался много лет назад, основанный на применении рулетки и калькулятора, сейчас доказал свою несостоятельность. Чтобы составить подробный план помещения, нужно проводить расчет по строго заданным точкам, а лазерные приборы с точностью до миллиметра покажут размеры стен и высоту потолков.
Какие приборы используются при расчетах
Приемка квартиры в новостройке и составление подробного плана недвижимости предполагает использование следующих инструментов и оборудования:
Наши эксперты гарантируют точность измерений и корректность составления планов в любых, даже самых сложных помещениях.
Официальная проверка площади с составлением подробного плана квартиры аудит проперти
Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости
Раздел: Практика внутреннего аудита
Вопрос управления объектами недвижимости один из наиболее важных элементов в деятельности практически каждой компании. В условиях пессимизма в экономике, бизнес в 2019 году будет все чаще искать возможности для оптимизации расходов, все больше обращая внимание на эффективность управления недвижимостью. Опыт МТС основан на управлении несколькими сотнями собственных и арендуемых объектов недвижимости (офисы, склады, технологические помещения, колл-центры, ЦОДы и т.д.) совокупной площадью более 1 000 000 кв.м., более 50 000 технологических объектов (площадки базовых станций), а также около 4000 офисов продаж, площадью около 180 000 кв.м. Столь существенный объем объектов недвижимости требует построения эффективной системы контроля их использования.
Как эффективно выстроить процесс аудита объектов недвижимости, чтобы повысить эффективность бизнеса – опытом делится Александр Колесников, начальник отдела проверок операционной деятельности Блока внутреннего контроля и аудита КЦ Группы МТС, член Ассоциации «Институт внутренних аудиторов».
С необходимостью аудита объектов недвижимости бизнес, как правило, сталкивается при проведении плановых или внеплановых аудитов, а также при экспертизе материалов по проектам или закупкам, выносимых на коллегиальные органы управления.
Укрупненно вопросы аудита недвижимости можно разделить на следующие три блока:
· приобретение объекта недвижимости,
· вопросы, связанные с арендой помещений,
· процессы, относящиеся к эксплуатации объектов.
Приобретение объектов недвижимости
В случае аудита процесса приобретения объекта недвижимости следует уделить внимание следующим направлениям: соответствие объекта покупки техническому заданию, соответствие объекта рыночной стоимости (в первую очередь стоит изучить отчет оценщика), эффективность внутренней планировки (доля полезных площадей), транспортная доступность, наличие гарантий со стороны продавца.
Возможно возникновение ситуации, когда стоимость объекта соответствует рыночной, однако его площадь существенно превышает требуемую, в результате целесообразность его приобретения должна быть поставлена под сомнение.
В любом случае, решение о приобретении объекта должно быть принято с учетом всестороннего анализа возможных рисков и окупаемости с учетом сопутствующих затрат, таких, например, как оплата парковки, охраны, затрат на перемещение с текущего объекта.
Аренда помещений
При рассмотрении процесса аренды помещений, независимо от типа объектов, необходимо обратить внимание на следующие контрольные точки:
соответствие арендной ставки рынку с учетом специфики объекта (вид помещений, расположение, площадь), наличие необходимых правоустанавливающих документов у арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие обременений, обоснованность размера и порядок возврата/зачета депозита, целесообразность арендуемой площади, наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
Также не стоит забывать о затратах, необходимых на приведение объекта в соответствие с требованиями заказчика. Например, оформление торгового помещения по бренд-буку или соблюдение специфических требований для отделения банка может потребовать проведения дорогостоящего ремонта, и, возможно, по альтернативному объекту такие затраты окажутся ниже.
Одной из процедур аудита должен являться контроль полноты и своевременности взаиморасчетов с арендодателем, отсутствие переплат.
При аудите компании с большим количеством арендуемых объектов недвижимости одной из контрольных процедур может являться контроль отсутствия платежей по закрытым объектам и возврат депозитов по ним.
«Красным флагом» для аудитора может быть смена правообладателя непосредственно перед сделкой, что может оказаться следствием возможных злоупотреблений и завышения ставки аренды (например, по объектам, находящимся в муниципальной собственности).
В практике стоит особенно проверять ситуации, когда компания осуществляет арендные платежи в пользу лица, не обладающего должными правами на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в результате может возникнуть риск предъявления со стороны реального правообладателя требования о дополнительной оплате аренды в его пользу.
Расходы на эксплуатацию
В рамках аудита процесса эксплуатации объектов, как правило, рассматривается обоснованность расходов на коммунальные услуги, ремонт, техническое обслуживание или клининг. При аудите расходов на ремонт могут быть рассмотрены такие вопросы, как наличие дефектных ведомостей, соответствие фактически использованных и оплаченных материалов, компенсация затрат на ремонт общего имущества (например, крыши или лифта) с соседних собственников. Не последним по значимости является вопрос соблюдения сроков выполнения ремонтных работ, и предъявления претензий подрядчику о компенсации упущенной выгоды в связи с вынужденным простоем.
Вопрос обоснованности оплачиваемых объемов важен не только для ситуации ремонта, но и для услуг клинига и технического обслуживания объектов, аудитору стоит обратить внимание на корректное указание подрядчиком типов помещений и соблюдение периодичности работ.
Хорошим подспорьем при проведении аудита эксплуатационных процессов может являться возможность проведения бенчмаркинга расходов на содержание схожих объектов в компании или по отрасли, а также нормативы по периодичности работ (если такие определены в документах компании).
Помимо рассмотренных выше областей программа аудита объектов недвижимости может предусматривать проведение процедур по анализу эффективности использования активов. Для анализа по площадям фронт-офиса первостепенным обычно является показатель рентабельности офиса. Для административных офисов рекомендуется рассматривать такие показатели как соблюдение нормативов размещения (кв.м. на рабочее место), доля вспомогательных площадей, доля неиспользуемых площадей. По неэффективным офисам должны быть разработаны мероприятия по повышению их эффективности или закрытию/релокации. Одним из мероприятий по повышению эффективности офиса может являться сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание на соответствие ставки рынку и возможность включения в договор пропорциональной доли площадей общего пользования.
Источники информации
Источники информации для проведения аудита объектов недвижимости можно разделить на внешние и внутренне. К числу внешних могут относится официальные данные об объектах недвижимости (например, Росреестр), информация по стоимости приобретения/аренды объектов (сайты с объявлениями, аналитические обзоры агентств недвижимости). Не меньший объем полезной информации можно почерпнуть из внутренних ресурсов компании, например, таких как:
· реестры платежей по объектам недвижимости в динамике;
· данные по рентабельности офисов продаж, содержащие все доходы и расходы;
· реестры объектов недвижимости, детализированные по видам площадей и количеству оборудованных рабочих мест;
· отчеты по задолженности перед арендодателями и подрядчиками;
· реестры ремонтов и аварийно-восстановительных работ, информация о простое объектов.
В МТС существенную помощь при проведении аудита объектов недвижимости оказывают имеющиеся данные в информационных системах компании. Например, в системе собственной разработки IS DAP, содержится информация обо всех имеющихся в компании административных объектах с поэтажными планами, расходах на их аренду, размещении персонала, доходах от сдачи вакантных площадей.
Значительно сокращают трудозатраты на аудит и инструменты автоматизации тестирования, например, ежемесячный автоматизированный контроль отсутствия депозитов по закрытым офисам на основании отчета по дебиторской задолженности.
Проведение аудита процессов работы с объектами недвижимости в крупных компаниях логично автоматизировать с помощью системы анализа больших объемов данных и бизнес-аналитики. Это позволит минимизировать присущие направлению риски, а главное – выстроить прозрачную систему принятия решений при управлении недвижимостью и укрепить восприятие аудиторов как партнеров, позволяющих гибко управлять рентабельностью компании, и за счет скрытых резервов, повышающих эффективность бизнеса.
План БТИ: зачем он нужен и как его получить
Поэтажный план объекта является графическим изображением всех помещений на отдельном этаже здания с указанием оконных и дверных проемов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций, а также других важных для эксплуатации параметров. Чаще всего к поэтажному плану прилагается экспликация — таблица с перечнем отдельных помещений в квартире или доме, их площади и назначения.
Оба документа являются приложениями к техническому плану объекта, но при этом могут быть заказаны и использованы отдельно.
Поэтажный план бюро технической инвентаризации (БТИ) необходим для подтверждения расположения помещения на этаже относительно других квартир, для установления точной площади всего объекта и отдельных помещений в нем, для фиксирования принципиальных для эксплуатации здания конструкций. Благодаря официальному плану и экспликации можно подтвердить данные, предоставляемые собственником для любых сделок с недвижимостью.
Таким образом, поэтажный план БТИ требуется:
Поэтажный план БТИ квартиры
Самая распространенная причина, по которой запрашивают план БТИ, — это подтверждение отсутствия или наличия перепланировки помещения. Согласно Жилищному кодексу РФ, определены допустимые и недопустимые изменения. В частности, не разрешаются перепланировки, которые нарушают прочность несущих конструкций и затрудняют работу инженерных систем.
Поэтому для согласования перепланировок обращаются за поэтажным планом БТИ, в котором отражены все принципиальные конструкции помещения.
Документ БТИ представляет собой чертеж, на котором с помощью условных обозначений отражены важные элементы помещения:
На плане указан номер квартиры, штамп отделения, выдавшего документ, дата последнего обмера и выдачи документа.
В экспликации указывается общая площадь объекта, количество помещений, их назначение, площадь каждого помещения, высота квартиры от пола до потолка. Отдельной строкой указывается точное деление на жилую и нежилую площадь в помещении. В этом документе также должна быть отмечена дата проведения замеров.
Принципиально важно знать, какого рода действия и перепланировки строго запрещены и не могут быть согласованы в БТИ:
Следующие перепланировки возможны по согласованию с БТИ:
В особых случаях БТИ может согласовать монтаж камина и сауны и проемы в несущих стенах определенного размера. Следует иметь в виду, что если перепланировка затрагивает общедомовое имущество и помещения, то потребуется согласие всех соседей.
Условные обозначения на поэтажном плане БТИ
Все принципиальные конструкции на плане должны быть отмечены условными обозначениями: «Стена», «Несущая стена», «Окно», «Дверной проем», «Входная дверь в квартиру», «Газовая плита», «Унитаз», «Номер квартиры», «Условное обозначение типа стен» и др.
Если на момент замера инженер-оценщик обнаружил перепланировку, не соответствующую предыдущей версии плана и не согласованную до этого в БТИ, на новом плане будут отметки, обозначающие несоответствия. Например, в Москве лишние или недостающие конструкции на плане обозначаются красными линиями.
На поэтажном плане не отражаются предметы мебели, батареи и бытовая техника, а также душевые, ванны и раковины.
Как получить план БТИ квартиры
Заказать документ можно в БТИ своего города двумя способами. Можно прийти лично в отделение Бюро, предоставить необходимые документы и получить поэтажный план. Аналогичным образом можно заказать план в МФЦ. Для москвичей есть возможность заказать документ онлайн через сервис mos.ru.
Чтобы заказать поэтажный план, вам потребуется предоставить документы:
После подачи заявления в БТИ вам дадут выписку, в которой будет указан срок предоставления услуги и ее стоимость. Размер платы за оформление поэтажного плана зависит от площади объекта и дополнительных услуг, таких как выезд оценщика, обследование, создание электронной копии документа. Срок изготовления документа — до десяти дней.
Как внести изменения в план БТИ
Если вы задумали перепланировку или обнаружили, что нужно узаконить уже сделанную, то есть внести изменения в поэтажный план БТИ, необходимо подготовить ряд документов.
В первую очередь, требуется оформить план перепланировки и получить техническое разрешение. Далее объект обследует приемная комиссия и выпишет акт о завершенном переустройстве.
После этого вам выдадут обновленные планы БТИ, в которых будет отражены все нововведения. Если при перепланировке общая площадь помещения изменилась, то может потребоваться внесение этой информации в свидетельство о собственности.
Инструкция: составляем план внутреннего финансового аудита
План внутреннего финансового аудита на финансовый год — это документ, который регламентирует порядок проведения контрольно-ревизионных мероприятий в организации. Такой контроль обязателен для бюджетников.
Где описаны правила
Распорядители бюджетных средств, администраторы доходов и источников финансирования дефицита бюджета проводят внутренний финаудит. Требование устанавливает статья 160.2-1 Бюджетного кодекса. По приказу Минфина №143н от 21.09.2015 структурные подразделения Минфина, федеральные казенные учреждения, бюджетные организации-исполнители государственных контрактов, финансируемые из федерального бюджета, подлежат обязательному финаудиту. Рассмотрим упрощенный внутренний финансовый аудит и условия, по которым он проводится. Особенности и требования к осуществлению финаудита определяются следующими нормативно-правовыми актами:
Зачем нужна внутренняя проверка
Выявленные риски и отклонения анализируются по всем направлениям деятельности проверяемой организации. По результатам оценивается надежность системы контроля организации, достоверность отчетности, экономность и эффективность расходования бюджетных средств. Кроме того, по результатам контроля разрабатываются рекомендации.
Перечень проверяющих лиц назначает руководитель учреждения. Допускается назначить ответственными за проведение финконтроля лиц из сторонних организаций.
По правилам финансовый аудит бюджетных учреждений проводится 45 календарных дней (п. 1 приложения 2 к приказу Минфина №143н от 21.09.2015).
Приостановление аудиторской проверки допускают в следующих случаях:
Порядок составления плана
Для проведения проверки составляется план внутреннего финансового аудита. Для каждой аудиторской проверки необходимо указать:
Подготавливая план, учитывайте:
Как утвердить план
План утверждается до начала календарного года. Включаются в план финаудита анализ законности проведенных организацией хозяйственных операций, актуальности учетной политики, степени автоматизации процессов в организации, обоснованности профессиональных суждений ответственного за учет должностного лица, прав доступа пользователей к базам данных, первичных учетных документов, бюджетной отчетности.
Как проходит финаудит
Аудиторский контроль проводится путем документального и фактического изучения законности хозяйственных операций и достоверности бюджетной отчетности. Должностные лица, которые проводят внутренний контроль, имеют право:
К обязанностям субъекта относится соблюдение требований нормативно-правовых актов, проведение внутреннего финансового контроля и аудита строго по утвержденной программе, ознакомление руководителя объекта аудита с программой и результатами.
Пример для казенного учреждения
Актуальный пример внутреннего финансового аудита главного распорядителя бюджетных средств — казенного учреждения: