Загородная недвижимость это что
Как не ошибиться при покупке коттеджа. Советы экспертов
В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.
1. Не договариваться о намерениях
Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.
2. Не изучать локации
В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.
3. Техническая экспертиза
Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.
Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.
4. Не описывать интерьер
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:
— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.
5. На просмотры — всей семьей
Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:
— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.
Как выбрать загородный дом: для себя и для инвестиций
Определить цель покупки
Инвестиционная цель покупки довольно однозначна: нужно купить то, что со временем будет стоить дороже, или то, что принесет хорошую арендную плату — например, загородная недвижимость в рекреационных зонах.
Если же дом или участок приобретается для себя, стоит обратить внимание на пару важных моментов:
Как выбрать недвижимость
Выбор локации . Здесь стоит оценить банальные, но довольно важные вещи: инфраструктуру (близость магазинов, аптек и прочее), коммуникации, транспортную доступность и удаленность от города. Если локация находится в удивительно красивом месте, но коммуникации не подведены, нужно рассчитывать на серьезные дополнительные траты денег и времени для того, чтобы исправить это.
Плохая транспортная доступность может быть, наоборот, плюсом локации. Речь идет об участках на небольшом удалении от города. Здесь недвижимость будет стоить дешевле, а машина поможет решить вопрос доступности, при этом рядом не будет большого количества дачников.
Инфраструктура в зоне доступа — безусловный плюс для дома, где вы планируете жить постоянно, и приятный бонус для дачного дома. За это, как правило, приходится значительно переплачивать при покупке недвижимости.
Выбор площади участка . Для постройки дома и устройства небольшой зеленой лужайки с зоной барбекю достаточно банальных шести соток. Если нет глобальных планов на дополнительные постройки на участке или большой сад-огород, можно остановиться на такой небольшой площади и не тратить ресурсы на разработку ландшафта.
Выбор планировки дома . Идеальный вариант планировки дома — тот, в котором у каждого члена семьи и потенциальных гостей есть своя небольшая территория. Количество этажей и лестницы должны соотноситься с возрастом и возможностями членов семьи. Скажем, в доме с маленькими детьми и пожилыми людьми лучше обойтись без крутых лестниц или выбрать одноэтажный вариант.
Несколько советов по выбору недвижимости с инвестиционной целью сегодня:
Сегодня выбор загородной недвижимости особенно сложен. Собственники держат цены на высоких отметках, и пока не произойдет «разворот» рынка, найти действительно хорошее предложение по адекватной цене будет непросто. Однако это возможно и, если время не ждет, можно смело приступать к анализу вариантов.
Больше текстов об экономике, недвижимости и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Словарь загородной недвижимости
На рынке загородной недвижимости свои правила. Прежде чем снять или купить загородный дом, разберитесь, чем отличается участок с подрядом от земли без подряда, дача от времянки, а таунхаус от дуплекса.
Веранда — это пристроенное к дому помещение. Оно обычно не отапливается, часто остеклено. В летнее время на веранду можно поставить обеденный стол и стулья и использовать как гостиную.
Времянка — это небольшой домик с единственной комнатой, где находятся и кухня, и гостиная, и спальня. Времянка может быть отапливаемой. Такое жилье возводится как временное, в нем живут хозяева или рабочие, пока не построят дом.
Дача — это загородный дом для летнего отдыха. Часто – небольшой дом на шести сотках земли.
Дуплекс — на загородном рынке так называют два дома, имеющих одну общую смежную стену. Вход в каждый дом отдельный.
Кадастровый план земельного участка — это план с данными о границах участка. В документе указаны дата оформления, регистрационный номер кадастрового плана, номер и расположение участка, его границы с описанием, площадью (с учетом межевания) и данные о правах на землю.
Коммуникации — это линии электропередач, трансформаторные подстанции, водопровод, тепловые пункты, очистительные станции, водозаборные башни, коллекторы. К коммуникациям относятся и системы наружного освещения — фонарные столбы, электропередачи, а также газопровод и, наконец, средства связи — телефонные линии, кабельная система и прочее.
Коттедж — это отдельно стоящий жилой дом, как правило, высотой от одного до трех этажей, с земельным участком и гаражом. Такие дома возводятся в охраняемых коттеджных поселках с инфраструктурой. В новых поселках все коттеджи обычно выполнены в едином архитектурном стиле.
Мансарда — это жилое помещение на последнем этаже дома, в чердачном пространстве. Мансарду легко узнать по наклонным потолкам.
Межевание — это определение границ земельного участка после проведения инженерно-геодезических работ.
Сотка – это 100 кв. метров земли. Привычные «шесть соток» – это участок площадью 600 кв. метров, например, 30 метров в длину и 20 метров в ширину.
Таунхаус — это дом высотой в два-три этажа, в котором находится несколько многоуровневых квартир. У каждой квартиры есть отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой земельный участок.
Участок без подряда — приобретая такой земельный участок, собственник сам решает, какой именно дом он будет на нем возводить, подбирает и закупает строительные материалы, находит рабочих, договаривается о том, как будет подведены коммуникации.
Участок с подрядом — это участок, при покупке которого клиент заключает договор с застройщиком на возведение дома. При этом застройщик определяет архитектурный проект здания и все этапы строительства, в том числе подведение коммуникаций, ложатся на его плечи.
Малоэтажная Россия: что такое идеальный дом и какой спрос на такое жилье
В России расширили программу льготной ипотеки. Теперь она коснется и частных домов, кредит на приобретение и строительство которых можно взять под 7% годовых. Банки уже начинают подключаться к государственной программе льготного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Интерес россиян к частным домам растет. За год число семей, мечтающих о собственном доме, по данным опроса ВЦИОМа, увеличилось на 1,7 млн — с 71% до 73%. Росту востребованности индивидуальных домов способствовали антикоронавирусные ограничения: россияне стали больше ценить возможность прогулок на свежем воздухе.
Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ»:
— Ковидные ограничения и связанные c ними изменения не только формата работы, но и стиля жизни привели к тому, что загородная недвижимость стала чрезвычайно популярна. Многие россияне рассматривают даже вариант постоянного проживания за городом. Это связано, в первую очередь, с изменением рынкам труда и тем, что у многих появилась возможность работать либо дистанционно, либо по более гибкому графику.
Где хотят жить россияне
По данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, в России 61,7 млн семей. Эти данные отличаются от официальных. Как показала последняя перепись населения в 2010 году, в России 54,6 млн частных домохозяйств. Из опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа следует, что 65% российских семей живут в домах, а 35% — в индивидуальных домах. Но в индивидуальных домах хотело бы жить вдвое больше семей — 73% респондентов говорили об этом.
Для реализации такого сценария необходимо формирование ликвидного и стандартизированного рынка индивидуального строительства, которое осуществлялось бы по договорам долевого участия с привлечением средств граждан на счета эскроу, считают в «Дом.РФ».
Как считали
В опросе приняли участие 5,7 тыс. респондентов в возрасте от 18 лет, участвующих в принятии важных финансовых решений в домохозяйстве. Ошибка выборки не более 1,4%. Опрос проводился летом 2021 года. Данные по идеальному формату жилья приводятся по результатам опроса, проведенного в июле 2021 года (1,6 тыс. респондентов в возрасте от 18 лет по всей России).
Идеальный формат жилья
Самый востребованный формат — это дом площадью 80–120 кв. м с четырьмя комнатами и более. Такие параметры называют те, кто планирует покупку или строительство загородного дома в пятилетней перспективе. 52% респондентов хотели бы жить в двухэтажном доме, еще 41% готовы довольствоваться одним этажом.
По типу фундамента будущего дома у потенциальных покупателей пока нет явного фаворита. Плитный (железобетонный), свайный и ленточный фундамент выбрало по 26–27% респондентов. Остальные либо не определились, либо считают неважным, какой будет фундамент. А вот при выборе материалов стен будущего дома респонденты отдают предпочтение домам из камня.
Желаемый материал стен дома, % от тех, у кого есть потребность в индивидуальном доме в пятилетней перспективе, возможно два варианта ответа:
Вадим Фидаров, директор по работе с органами государственной власти Ассоциации деревянного домостроения (АДД):
— Предпочтения тех, кто уже задумал переехать в частный дом в ближайшие год-два, могут сильно отличаться, в том числе и относительно предпочитаемых технологий строительства. Так, 57% респондентов в исследовании «Дом.РФ», которые хотели бы жить в доме из кирпича, после изучения смет, вероятно, будут вынуждены выбрать другие материалы, например газобетон. Но удивительно, что результат опроса 40%, которые мечтают построить дом из деревянных конструкций, совпадает с фактической долей деревянного домостроения в общем объеме коттеджного строительства в России. Также распределение предпочтений по площади домов и количество домов достаточно близко к текущим фактическим показателям.
Для каких целей строят частные дома
Практически все семьи планируют покупку или строительство индивидуального дома для постоянного проживания своей семьи или родственников. В исследовании отмечается, что только 1% семей планируют использовать дом для сдачи в аренду или рассматривают его как инвестицию (с целью последующей перепродажи). В качестве жилья для сезонного проживания покупку или строительство дома рассматривают 3% респондентов.
Инфраструктура и транспортная доступность
Активное развитие удаленного формата работы, при котором не требуется постоянно ездить в офис, стало дополнительным драйвером роста потребности в индивидуальных домах. Однако для полноценной жизни и работы необходима развитая транспортная и социальная инфраструктура.
Согласно опросу, 89% семей готовы тратить на поездку от дома до работы не более часа, но идеальное время для 67% — полчаса.
К ключевым требованиям к инфраструктуре индивидуальных домов относятся наличие поблизости социальных объектов, а также магазинов и сервисов (55%), детских площадок и зон отдыха (40%), остановок общественного транспорта (38%).
Желаемые объекты рядом с домом, % от тех, у кого есть потребность в индивидуальном доме в пятилетней перспективе, возможно несколько вариантов ответа:
Антон Финогенов, «Дом.РФ»:
— Несмотря на рост спроса на индивидуальные дома, остались актуальными вопросы качества жилищного строительства, доступности кредитования ИЖС и обеспечения качественной инфраструктурой — транспортной, инженерной и социальной. По всем этим направлениям «Дом.РФ» совместно с Минстроем ведет активную работу. Это и проведение конкурса типовых проектов в сфере ИЖС, и внедрение ипотеки, и проектное финансирование, и инфраструктурные облигации.
Ипотека станет основным способом покупки частных домов
По расчетам «Дом.РФ», спрос на приобретение индивидуальных домов может составить 2,3 млн единиц в пятилетней перспективе. Ежегодный спрос — 460 тыс. в год, примерно в 1,5 раза выше текущего объема ввода (около 300 тыс.) Однако, по оценке «Дом.РФ», такой спрос можно реализовать только при условии массового строительства домов с указанными характеристиками.
Планы по улучшению жилищных условий
Всего в пятилетней перспективе улучшить жилищные условия планируют 17,8 млн семей:
По текущим ставкам (от 10–11%) ипотекой для строительства индивидуального дома готовы воспользоваться не более 88 тыс. семей (4% от спроса на строительство дома). При снижении ставок и льготных кредитных программах этот спрос будет значительно выше. Так, по расчетам «Дом.РФ», при ставке по ипотеке под 8–9% кредитами готовы воспользоваться 800 тыс. семей (160 тыс. в год):
Потенциальный объем ипотечного рынка на ИЖС, по прогнозам «Дом.РФ», может вырасти в шесть раз — до 19% всего спроса на строительство индивидуальных домов. На условиях обязательного привлечения подрядчика к строительству дома ипотечный кредит готовы оформить 540 тыс. семей (108 тыс. в год) — 69% от тех, кто хотел бы взять такую ипотеку в случае запуска программы под 8–9%, отмечается в исследовании.
Ипотека поддержит спрос
Вадим Фидаров, АДД:
— Ипотека на ИЖС по ставке от 6–9% в значительной мере поддержит спрос и станет одним из ключевых драйверов развития малоэтажного жилищного строительства в целом. Особенно актуальна такая мера сейчас, когда из-за резкого роста цен на строительные материалы большое количество заказчиков заняли выжидательную позицию, многие клиенты среднего ценового сегмента были вынуждены несколько уменьшить площадь домов, упростить проекты, удешевить комплектацию. Эти факторы в экономсегменте, помимо удорожания строительных материалов, привели к росту средней площади заказов и среднего чека.
Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция
Для тех, кто хочет все сделать самостоятельно
Почти каждую неделю мне звонят люди, которые купили загородную недвижимость, и спрашивают: «Как исправить ситуацию?»
Потому что, например, после покупки выяснилось, что межевание сделано неверно и часть участка принадлежит соседу. Или оказалось, что на месте купленного под снос дома ничего нового строить нельзя, так как участок находится в санитарно-защитной зоне мемориального захоронения 1941 года.
Риелтор помогает сократить количество ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.
Что вы узнаете
Чем дача отличается от загородного дома
Когда начинаете выбирать дачу или загородный дом, стоит определиться, в каком месте хотите купить и для чего — для летнего отдыха или круглогодичного проживания. Поясню, чем отличается дача от загородного дома.
Дача — это дома всех типов, которые пригодны лишь для летнего пребывания, вне зависимости от того, где они находятся: в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) или коттеджном поселке.
Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы. Это жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, имеют каждый отдельный выход на общую территорию и собственный небольшой участок в 2—4 сотки.
В рекламных объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться без терминологических строгостей, поэтому покупатели самостоятельно должны определить, о каком объекте идет речь и подходит ли он им. Обращать внимание нужно не только на то, в каком статусе объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но и как его можно использовать в жизни. Например, строения в СНТ могут быть зарегистрированы как садовый, дачный или жилой дом, жилое строение с назначением «жилое» или «нежилое» и при этом — без связи с названием — быть дачами или загородными домами.
В статье я буду использовать термин «дача» или «дом».
Как искать варианты
На больших рынках основной источник информации для поиска вариантов — специализированные интернет-порталы по недвижимости, например «Авито», «Циан» или «Яндекс-недвижимость». В регионах основные площадки могут быть другие. Их можно найти на первых страницах выдачи по запросу «Купить дом в N-ской области».
Расскажу, как провести первичный поиск и на что ориентироваться.
В деревне или садоводстве. Есть устойчивое представление, что лучше всего покупать дачу в черте населенного пункта, например в деревне, поселке или маленьком городе. Причины: жизнь в населенном пункте не замирает на зиму, а существенную часть затрат на содержание дома, например чистку и ремонт дорог, создание коммунальной инфраструктуры, оплатят из муниципального бюджета.
Помимо этого, в населенном пункте может быть магазин, школа, поликлиника и прочее, а власти обязаны обеспечивать транспортное сообщение с поселком, доставку почты, работу скорой помощи, мобильной и иной связи и прочие условия комфортного проживания.
Главные недостатки деревень — неоднородное социальное окружение, возможные кражи, отсутствие централизованной охраны, магазинов, школ, кафе, низкий уровень личной безопасности.
Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.
И СНТ, и коттеджные поселки существуют на членские и целевые взносы участников. И в этом их главный недостаток по сравнению с домами в деревнях. В СНТ взносы не самые высокие, но и уровень сервиса соответствующий. Из членских взносов СНТ платят зарплату председателю, бухгалтеру и охраннику. Из этих же денег уплачивают налоги за земли общего пользования и иное имущество, вывозят мусор, чистят снег зимой и так далее.
В коттеджных поселках взносы в несколько раз выше, чем в СНТ. Зато, как правило, такие поселки ограждены по периметру, имеют постоянную охрану и управляющую компанию, в том числе созданную инвестором, организовавшим поселок.
Когда ищете дом, не исключайте сразу территории СНТ как второсортные. Около 10% СНТ — в черте поселений или близко к ним и имеют инфраструктуру, которая не уступает поселениям.
В поисковом запросе в этом поле — оно может называться «вид», «назначение участка» или иначе — можно поставить такие галочки:
Но не стоит ставить «Для фермерского хозяйства», потому что обычно участки для крестьянского или фермерского хозяйства большие — от 1 га, а глава хозяйства должен быть зарегистрирован как ИП и вести сельскохозяйственную деятельность.
Вид объекта. Я рекомендую отмечать все варианты: и дом, и дачу, и коттедж. Причина аналогичная — разберемся при более подробном рассмотрении вариантов.
Местность. Если у вас есть на примете хотя бы район, это облегчит поиски. Можно искать по муниципальным районам, названию шоссе, удалению от мегаполиса или районным центрам. Можно локализовать поиск на карте вариантов на «Циане» или нарисовать контур местности на «Яндекс-недвижимости» и искать там.
Часто покупатели не знают, где конкретно они хотят дачу, поэтому в задании на подбор вариантов указывают близость водоема, лес, магистральный газ на участке, поликлиники, школы, детский сад или резервный вид транспорта.
Возможно, продавец укажет это в рекламном объявлении. Но под формулировкой «есть газ» может оказаться, что газовая труба идет только по границе участка, а сам газ не оплачен, и подсоединиться к нему невозможно из-за израсходованного лимита. А «платформа электрички в шаговой доступности» действительно будет, но с одним поездом в день по расписанию. Поэтому при первичном поиске можно собрать все подходящие варианты, а при звонке продавцу уже уточнять детали и отсекать неподходящие.
Лучше, если в начале подбора известны требования к дому — площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, количество спален и санузлов, к земельному участку и предельный бюджет покупки. Предпочтительно, если покупатель сам какое-то время потратит на самостоятельный интернет-поиск объекта без специалиста. Так он сможет оценить, насколько реалистично уложиться в намеченный бюджет при исходных требованиях и локации, а также хотя бы по фотографиям увидит качество предлагаемых вариантов и их количество.
Сарафанное радио. Если место желательной покупки известно — рядом с друзьями, родственниками, дачей, которую недавно снимали и так далее, — интернет-поиск можно дополнить обследованием на местности. Как показывает опыт, число возможных объектов при этом удваивается.
Найти данные о домах, которые продаются, можно у знакомых, местных жителей, охранников товариществ и поселков, председателей правления, старост деревень. Подойдите и спросите, знают ли они, кто продавал или собирается продавать дом.
Поскольку загородные объекты часто продаются годами, иногда единственный канал рекламы в какие-то периоды — баннеры на заборах или домах.
К второстепенным способам поиска дома относятся местные интернет-сайты, агентства недвижимости, газеты, а также расклейка собственных объявлений о покупке.
Как победить выгорание
Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
Все заявления из рекламных объявлений требуют проверки, чтобы не обзванивать сотни объектов впустую. Некоторые данные можно проверить через интернет.
Для этого могут быть использованы, в частности, топографические и спутниковые карты местности — «Яндекс», «Гугл», а также их инструменты: «построить маршрут», «объекты», «панорамы местности», «измерение расстояний» и другие.
Допустим, вы прошерстили интернет-базы и предварительно отобрали несколько десятков вариантов. Чтобы ничего не забыть и правильно ранжировать предложения, а также поразмышлять об информации, которая станет известна из первой телефонной беседы с продавцом или его представителем, целесообразно на каждый объект составить, распечатать и заполнить опросный лист.
Опросный лист позволит не записывать собственные вопросы, поскольку на это нет времени, а ограничиться только пометками о содержании ответов. Текст рекламного объявления, основные характеристики объекта, его цену и главную фотографию желательно поместить в опросный лист или приложение к нему. Если что-то известно из рекламного объявления, вопрос все равно целесообразно задать и уточнить данные.
Не следует рассматривать варианты, за показ которых просят плату или предлагают заключить в офисе некий договор на «информационное обслуживание». Также сразу лучше отсекать «пустышки», или фейки. Их цель — заинтересовать потенциального покупателя выгодным вариантом, чтобы впоследствии предложить другой — реальный, но не столь привлекательный.
Скорее всего, фотографии такого «объекта» будут компьютерной графикой или снимками других объектов, которые должны вызвать положительные эмоции у покупателя. Понятно, что кадастровых номеров земельного участка и строений у таких «объектов» быть не может. Иногда фейки размещают продавцы, как правило, с ценой выше рыночной, чтобы такие «аналоги» попали в отчеты об оценке или на глаза потенциальных покупателей и сделали более «обоснованной» цену собственных объектов.
Некоторые продавцы действуют нерационально и отдают свои объекты в работу нескольким агентствам недвижимости или риелторам. Возможно, какие-то из агентов сделали это без согласия собственника, да еще и демпингуют. На такие объекты опросные листы надо заполнять по всем объявлениям. При этом часто и сам собственник рекламирует свой дом. Но общаться с ним напрямую, возможно, предпочтительно с точки зрения цены покупки, но может быть и наоборот: риелторы лучше умеют договариваться и организовывать сделку.
Первый разговор с продавцом
Вы подобрали несколько подходящих вариантов домов, заготовили опросные листы, распечатали объявления полностью или включили их части в опросные листы. Можно звонить продавцам.
Поясню некоторые моменты по содержанию опросного листа.
Есть ли право собственности на земельный участок, дом и иные строения. На множество строений, включая дома, право собственности не зарегистрировано. Это существенный момент, особенно если сам участок стоит недорого, а основная часть — стоимость строения, и в процессе юридической проверки выяснится, что дом невозможно зарегистрировать.
Садовая книжка — это документ или нет?
До сих пор иногда в продаже есть дачи, которые продаются по садовой книжке. В советские времена это был рабочий способ продать участок другому человеку. Садовые книжки отражают членство в некоммерческом товариществе, но не устанавливают и не подтверждают право на земельный участок. Оформить такую землю в собственность не получится, или возникнет много проблем, потому что оформлять должен тот человек, которому этот участок выдали.
Такие варианты неприемлемы для покупки.
Сколько лет в собственности. Чем меньше срок, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить. За ориентир условно безопасного можно принять минимальный срок владения 1 год, желательно — 3 года, когда истекает общий срок исковой давности.
Но срок исковой давности для того, кто не был участником сделки, отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений первого пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.
Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет в зависимости от вида сделок и их участников, — продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что крайне нежелательно для покупателей.
Если сделку по каким-то причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он реально заплатил. Отдельный вопрос — как продавец будет возвращать деньги: целиком и сразу или по 5000 Р каждый месяц в течение нескольких десятков лет.
Межевание. Это определение границ участка на местности: кадастровый инженер устанавливает координаты поворотных точек и вносит в межевой план. А Росреестр потом заносит это в ЕГРН.
Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ. Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра.
Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно. Если межевание есть и оно достоверно и рационально — это достоинство объекта.
Строения на земельном участке. Раньше дома и участки не оформляли — нужно было собрать много документов, а это долго и дорого. Собственность оформляли только тогда, когда, например, нужно было участок продать или передать по наследству. В какой-то момент государство взяло этот процесс в свои руки, и началась «дачная амнистия» — упрощенный порядок для тех, кто по каким-то причинам не смог оформить недвижимость на общих основаниях. «Дачную амнистию» в усеченном виде периодически продляют — например, сейчас ее продлили до 2026 года.
Поэтому строения на участке могут быть зарегистрированы по трем видам документов:
Поясню отдельно по каждому пункту.
Декларацию об объекте недвижимого имущества заполнял правообладатель самостоятельно, и Росреестр или другие органы ее не проверяли. Так что внесенные на ее основе в ЕГРН сведения могут быть неточными, в том числе умышленно измененными собственниками. Например, площадь и этажность строения они могли занизить, чтобы уменьшить налоговую базу.
В данных, которые вносили в реестр недвижимости на основе технического паспорта, нет привязки строения к участку — координат. Если в будущем потребуется уточнить характеристики строения, предположим, если дача покупается на кредитные деньги, не факт, что это получится. Потому что могут быть не соблюдены расстояния от дома до границ участка или красных линий улицы. Когда эти данные есть в техническом паспорте, Росреестр их не контролирует. Когда в техническом плане — может контролировать. Кроме того, при недостоверном межевании не исключено, что дом с правильными координатами окажется в кадастровых координатах за пределами земельного участка.
Технический план — оптимальный вариант. В нем есть как описательные, так и графические сведения по строению, в том числе координаты наружного контура здания. Строения, зарегистрированные по техпланам, на публичной кадастровой карте изображаются красным цветом.
Обязательное приложение к техплану — декларация об объекте недвижимого имущества, которую часто путают с декларацией, о которой я рассказал выше. Поэтому, когда собственник говорит, что дом зарегистрирован по декларации, следует уточнить, по какой именно.
Документы-основания. Это документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственниками. Еще их называют правоустанавливающими.
Вот какие это могут быть документы:
Если речь о земельном участке — список еще шире. Помимо перечисленных, дополнительно могут быть:
Каждый вид правоустанавливающего документа предполагает специфические риски и проверки. Так, если сделка была возмездной, то требуется подтверждение, что действительно были расчеты. То есть нужно будет проверить расписки, квитанции об оплате и прочее. Договор дарения может маскировать притворную сделку купли-продажи, особенно если заключен между чужими людьми. Договоры ренты и наследования по завещанию родственники часто пытаются оспорить в суде, назначая посмертную психолого-психиатрическую экспертизу.
Семейное положение продавца. Лучше узнать, был ли продавец в браке, когда покупал участок и строение, а также в браке ли он сейчас. Это нужно, чтобы понимать, потребуется ли согласие супруга или бывшего супруга или нет.
Есть случаи, когда согласие требуется всегда. Например, пара купила дачу, но потом развелась, общее имущество не делили и брачный договор, который отменил бы режим общей совместной собственности супругов, не заключали. В этом случае согласие бывшего супруга — собственника потребуется всегда, вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента развода. Или другой случай: один из супругов получил земельный участок по решению органа власти и управления.
Если же имущество получено в дар, по наследству или иным безвозмездным сделкам, согласие супруга не требуется.
Доверенность. Сделка по доверенности от продавца — это риск, поскольку доверенность могут отозвать или подделать. Не видя продавца, невозможно оценить его состояние — дееспособность, договороспособность.
Если продавец не может присутствовать или это для него затруднительно, можно договориться лично подписать договор — например, приехать домой, если это пожилой человек, или провести сделку дистанционно с электронной регистрацией или хотя бы устроить видеоконференцию.
Справки. В сделках с недвижимостью принято просить от продавца справки, что он не состоит на учете и не обращался за медицинской помощью в психоневрологический и наркологический диспансеры. Дополнительное подтверждение — наличие водительского удостоверения.
Если продавец возрастной, его целесообразно освидетельствовать психиатром-наркологом непосредственно в день сделки. Если что-то пойдет не так и сделку будут оспаривать, у заключения врача больше шансов «устоять» в суде при наличии справок из диспансеров.
Если продавец болезненно реагирует на запрос справок из ПНД и НД, обычно это говорит о его неопытности. В качестве «отместки» продавец может попросить аналогичные справки от вас — надо соглашаться.
Кадастровый номер. К концу беседы попросите продавца сообщить вам кадастровый номер земельного участка и дома. Как правило, это не тайна. Если продавец отказывается, попробуйте определить номера самостоятельно, например, спросив номер участка в адресе, по внутренней нумерации некоммерческого товарищества или разглядывая космический снимок местности и сравнивая его с фотографиями рекламного объявления.
Обоснуйте свою просьбу тем, что вы хотите посмотреть на карте и оценить расположение дома на территории: какое расстояние от леса, от воды, угловой дом или не угловой, близость к дороге, шумной детской площадке и прочее. Если узнать кадастровый номер не получается, придется решать: либо не рассматривать вариант дальше, либо определить номер по публичной кадастровой карте, в том числе по номерам соседних участков с межеванием, на основе геолокации, когда будете осматривать.
Зафиксируйте результаты беседы. Каким вам показался продавец: он компетентен, вежлив, предупредителен или нет? Что пообещал уточнить и когда? Вы оцениваете продавца, а он будет оценивать вас.
На что обращать внимание при выборе дачи
Если удалось узнать кадастровый номер участка или его расположение, приступаем к предварительной проверке объекта.
Межевание. Для этого потребуется публичная кадастровая карта. У нее есть коммерческие «клоны», которыми тоже можно пользоваться. Но это не официальные источники информации.
Теперь нужно рассмотреть кадастровые границы и границы по заборам как интересующего участка, так и нескольких десятков соседних. Обращайте внимание, на какую величину — одну и ту же или нет, в одном и том же направлении или нет — смещены кадастровые границы от фактических.
Если да, то, скорее всего, межевание выполнено правильно, а смещение возникает из-за неточного совмещения начала координат спутниковой и кадастровой карт. Такое смещение можно назвать регулярным или систематическим.
Если нет, то, возможно, какие-то межевания неверны. Участков с неправильно установленными границами в России около 25%. Явный признак ошибки — поворот кадастровых границ участка от фактических границ, которые можно разглядеть по забору, или несоответствие формы участка его границам.
Если случаи сомнительные и межевые знаки отсутствуют, потребуется вынос границ в натуру при помощи кадастрового инженера. Вынос одной точки границы в натуру в Московском регионе стоит 1,5—2 тысячи рублей.
Часть совсем грубых ошибок межевания в Московской области, когда участки накладываются друг на друга, приведены в Реестре земельных участков с пересечением границ.
Кроме недостоверного, бывает еще нерациональное межевание:
Если соседи, также сделавшие межевание, не возражают, можно исправить неверное межевание — сделать один или несколько новых правильных межевых планов. Если возражают, то придется действовать в судебном порядке. Тогда потребуется судебная земельно-техническая экспертиза, помощь юриста по земельным спорам и от полугода, чтобы получить решение. Возможно, положительное.
Если межевания нет, такие варианты не следует категорично отвергать, а стоит посмотреть детали. Допустим, у соседей достоверное межевание и при межевании покупаемого участка его площадь не увеличится, а если и да, то незначительно. По закону размер «прирезки» разрешен до минимальной нормы, по которой муниципалитет предоставляет участки соответствующей категории земли и вида разрешенного использования: обычно это 3—6 соток. На практике может допускаться «прирезка» до 10% от площади участка по правоустанавливающему документу или меньше.
Зона с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. ЗОУИТ устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, безопасно эксплуатировать объекты промышленности, обеспечивать сохранность объектов культурного наследия, оборону и безопасность государства, а также охранять окружающую среду.
В границах ЗОУИТ ограничиваются или запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности, в самых неблагоприятных случаях может быть запрещено размещать объекты капитального строительства. При этом земельные участки, полностью или частично включенные в ЗОУИТ, как правило, не изымаются у собственников и владельцев.
Существует 28 видов ЗОУИТ, и не все они есть на картах. Я уже рассказывал, как обезопасить себя и проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ.
Нежелательные объекты
Недалеко от места потенциальной покупки могут быть не только озера или сосновый бор, но и свалки, заводы и прочие нежелательные объекты.
Опасные объекты. Список неполный, но рассказать обо всех в рамках статьи сложно. Вот на что нужно обращать внимание:
В качестве подсказки, на какие вредные и опасные объекты обращать внимание, можно ориентироваться на СанПин 2.2. 1 /2.1.1.1200-03. Но возможно, что вблизи не будет аэродрома, зато шум будут создавать детская площадка по соседству, полеты на малой высоте авиагрупп «Стрижи» и «Витязи» в подмосковной Кубинке, трасса мотокросса или Всероссийский сырный фестиваль, который собирает за три дня 300 тысяч посетителей.
Аэродромы. Актуально для Московского региона. Как сообщается в СМИ, если соблюдать санитарные нормы по авиационному шуму, необходимо переселить 800 тысяч жителей. Естественно, этого не будет. Но чтобы шум от самолетов не мешал, лучше рассматривать объекты не ближе 30 км от аэродромов.
Чтобы шум был умеренным, расстояние от широкофюзеляжных самолетов, таких как «Боинг», «Аэробус», «Сухой Суперджет-100», «Ту-154», до дома по прямой линии в каждой точке траектории движения самолета должно быть не менее 1,5 км. Определить расстояние можно по сервису наблюдения за движением самолетов в режиме реального времени.
Расстояние считают по формуле:
L = √[√[((Ш1 − Ш2) × 111)² + ((Д1 − Д2) cos Д1 × 111)²] + Н²],
где:
L — расстояние до самолета по прямой линии в момент наблюдения в километрах;
Ш1, Ш2 — широта самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Д1, Д2 — долгота самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Н — высота самолета в момент наблюдения в километрах (1 фут = 0,3048 м).
Какие еще риски существуют
Расстояние и время в пути. Продавцы любят указывать расстояние по прямой линии, а время поездки — при езде на спортивной машине. Проверяем, построив маршрут по картам местности.
Качество подъезда. Асфальт или грунтовая дорога — видно на спутниковом снимке. Обязательно надо смотреть на ширину улиц: бывает, что улицы в деревнях или СНТ заужены до 3—4 метров на длине в сотни метров. Некоторые дачи находятся на столь крутом склоне, что зимой туда подъехать будет проблематично. Иногда заезжать на участок нужно через участки иных собственников по не предусмотренной генеральным планом дороге.
Количество жителей. Деревни со снижающейся численностью населения можно отнести к вымирающим.
Если некоммерческое партнерство создано 10 лет назад и за это время продано и/или застроено 30% участков, велик риск «брошенности» поселка.
Соседние поселки. Если поселок новый, но нет охраны и общего ограждения, построено мало домов и в целом он нарушил привычный уклад местных жителей, возможны конфликты. Например, в одном из поселков Подмосковья местные жители поджигали дома, поскольку дачами было занято место выпаса скота, которое они много лет считали своим.
Судебная практика. Если дом находится на территории КП, СНТ, ДНТ, целесообразно изучить судебные споры с участием этого юридического лица: предмет, суммы исков и возможные последствия. Если речь идет о небольших задолженностях перед поставщиком ресурса — одно дело, если о нарушении договорных обязательств, разделе имущества, банкротстве и так далее — другое.
Правление. Полезную информацию дают официальные и «альтернативные» сайты поселков. Некоторые сайты коттеджных поселков идеальны с точки зрения обоснования смет и открытости позиции правления. Не обязательно все опубликованное сторонами будет правдой, но опорная точка появится.
Есть поселки, в которых два юридических лица, и это тоже возможный источник долгого разлада и некомфортной жизни.
Еще важно, кем образованы поселки или садоводства: профессиональная принадлежность, устав, правила проживания, размер членских и целевых взносов.
Если неприемлемых недостатков не найдено, можно договариваться о просмотре дома.
Что покупатель может оценить без эксперта по строительству
Внешний вид. Если за домом следили, это будет видно в целом и в деталях. Обращаем внимание на все:
Множество индивидуальных домов критерию теплоэффективности не удовлетворяют, вопрос только — насколько. Покупатели могут обоснованно сказать: «Ваш дом не теплый», а если по-инженерному: «Расчетное значение сопротивления теплопередачи меньше нормативного». Для средней полосы РФ оно должно быть около 3,0.
Узнав у продавца, из каких слоев состоит «пирог» стен или кровли его дома, можно на онлайн-калькуляторе посчитать, требуется ли дополнительная теплоизоляция. И это будет не ваше субъективное мнение, а требования нормативных документов.
Высокий уровень грунтовых вод можно обнаружить по уровню воды в колодце, посаженным «на конус» плодовым деревьям, по характерной для болотистых мест растительности — камышам, осоке, ивам. В таких случаях могут быть проблемы с отводом канализационных стоков, защитой от проникновения влаги в подземные помещения и так далее. Если подвал подтапливается весной, это будет видно по известковому следу на полу и стенах.
Системы в работе. Попросите продавца продемонстрировать работу всех систем на полную мощность. Проверьте работу канализации, попросите затопить печь или камин.
Динамический дебит скважины должен позволять пользоваться водоснабжением без перерывов: попросите включить поливочный шланг на 15 минут. Если вода не кончится, значит, все в порядке.
Если в доме бойлер на 5 кВт, а максимальная мощность электроснабжения — 3 кВт, сработает автоматический выключатель, а проще — вылетят пробки. Плохой признак качества напряжения — стабилизаторы напряжения в доме. Если у вас есть тестер, возьмите его с собой.
Расстояние до других строений. Если есть сомнения, соблюдаются ли отступы дома от границ участка, соседей, а также других строений на участке, проверяем расстояния на месте рулеткой. По нормам минимальные отступы должны быть:
Строительные правила устанавливают и другие расстояния: до бани, до септика и туалета, до помещений для содержания скота, до скважины и других, но они не так строго контролируются.
Соседи. Расспросите о соседях: живут ли постоянно, где работают, какой возраст, чем занимаются, есть ли вредные привычки.
При осмотре не следует явно выражать свое отношение к объекту. Демонстрируйте заинтересованность к дому и доброжелательное отношение к продавцам, но не настолько, чтобы они решили, что вы готовы купить без торга.
Дополнительные проверки
Предположим, что после осмотра у вас появились кадастровые номера участка и дома, вам предоставили в копиях или дали посмотреть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы по предыдущим сделкам. С этого момента можно дополнительно проверить объект и продавца.
Оперативные данные об участке и доме по их кадастровому или иному учетному номеру можно получить в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Так, для земельного участка вы узнаете:
Выписки из ЕГРН. Через МФЦ следует заказать также бумажные выписки из ЕГРН о характеристиках участка и дома. Их еще называют расширенными: объем сведений в них больше, чем в выписках об основных характеристиках объекта. Еще пригодятся выписки на имя будущего покупателя о переходе прав на участок и дом.
Если права не переходили и это ясно из правоустанавливающих документов, все равно нужно заказать выписки о переходе прав. Даже если есть полная уверенность, что проверять по объекту нечего, все равно это следует сделать. Благодаря таким документам можно приобрести статус добросовестного покупателя, один из критериев которого — «должная осмотрительность». И если вдруг будет суд и сделку попытаются оспорить, пригодится все.
Только сведения из ЕГРН подтверждают, кому сейчас принадлежит право. Вам станут известны фамилия, имя и отчество собственника или наименование и реквизиты юридического лица, площадь объекта, разрешенное использование, есть ли ограничения и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, и другое.
Координаты поворотных точек участка и наружного контура дома для земельного участка с межеванием и дома, характеристики которого зарегистрированы или уточнены по техническому плану.
Сведения о точности установления границ участка и дома. Нормативная точность определения координат участков и строений установлена законодательством:
Когда будете изучать результаты межевания земельного участка, обратите внимание на его «части». Их может быть несколько, потому что, например, часть участка пересекается с ЗОУИТ или координатами строений, в том числе незарегистрированных. Такое бывает, если кадастровые инженеры закоординировали строения без ведома собственников, тем самым подложив им свинью.
Такое расхождение — источник проблем. Например, собственники хотят продать участок со строениями, которые зарегистрированы частично: например, дом зарегистрирован, а баня и гараж — нет. Но на межевании видно, что на участке есть дополнительные незарегистрированные строения.
Росреестр может приостановить сделку из-за неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В то же время важно, чтобы в выписках на дом и участок строения были упомянуты как находящиеся на участке, а участок — с расположенными на нем строениями.
Объекты незавершенного строительства. Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. Это не очень хороший вариант. В таком доме нельзя прописаться, поэтому он не подойдет семьям, у которых это единственное жилье или нужна регистрация по месту жительства.
Когда стройка закончится и зарегистрируют право собственности, отсчет срока владения начнется с нуля, поскольку кадастровый номер объекта изменится. Это значит, что если такой дом нужно будет продать, то срок минимального владения будет считаться с момента регистрации объекта, а не с момента покупки недостроя.
Еще такой объект не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он пока не жилой.
Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Очень хорошо, если продавец объекта заранее позаботился в том числе об интересах покупателя и заказал ГПЗУ. Заказать ГПЗУ может только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
ГПЗУ делают бесплатно за 30 дней. В нем должны быть отражены все возможности по использованию участка и ограничения. В ГПЗУ больше информации, чем в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта. В то же время по информации ГПЗУ не получится принять однозначное решение, покупать или нет. Так, ГПЗУ может содержать такие слова об ограничениях в использовании участка, как «информация требует уточнения», «границы зоны охраны не установлены», а также отсылки к различным правилам проектирования, которые могут носит общий характер, не относящийся к конкретному участку, на все случаи жизни.
Какими ресурсами можно пользоваться
Самостоятельно подготовить юридическое заключение по объекту поможет экспертная юридическая система RiskOver. Это качественный программный продукт, который пока находится в свободном доступе.
Система расспросит о ситуации с документами, предложит выбрать вариант ответа на несколько десятков вопросов и на их основе автоматически сформирует экспертное заключение по выявленным юридическим рискам, оценит значимость рисков.
Важно оценить продавца на возможное банкротство, поскольку в течение трех лет сделку может оспорить финансовый управляющий банкрота. Легально кредитный отчет по продавцу можно получить, если он сам его запросит в бюро кредитных историй, например НБКИ, ОКБ и других, и предоставит вам.
Еще есть другие сайты, на которых можно проверить основную информацию о продавце. Если не хватает данных для проверки, можно вернуться к ним позже.