Индустриальные парки что это
Индустриальный парк – это специализированная производственная территория, которая обеспечена всем необходимым для осуществления деятельности, от энергоресурсов до логистики. Управление парком осуществляет специализированная компания. На территории комплекса деятельность осуществляют несколько предприятий, юридически не связанных, но, как правило, объединенных в единую цепочку создания добавленной стоимости. Понятия промышленный и индустриальный парк являются тождественными.
Технопарк
На территории нашей страны часто используется еще третий термин, но он не является синонимом индустриальному парку. Это термин «технопарк», который также является имущественным комплексом, но с преобладанием инновационной доминанты. В технопарке объединяются не только промышленные и производственные предприятия, но и НИИ, выставки, деловые центры и учебные заведения. Основная идея такого комплекса – объединить на одной территории предприятия и учреждения, осуществляющие свою детальность в одном общем профиле. К примеру, химический технопарк может иметь несколько предприятий, учебных заведений и научно-исследовательскую лабораторию, главное, чтобы они работали в одном направлении.
Признаки индустриального парка
Признаки индустриального кластера:
Существует еще один признак – конкурентный. Имеется в виду географическая привлекательность комплекса, наличие интегрированных видов транспорта (водный, железнодорожный, автомобильный и авиа). Сюда же можно отнести возможность в будущем расширить площади или увеличить мощность энергетических ресурсов. Немаловажным конкурентным фактором является близость жилого фонда и социальной инфраструктуры, возможность резидентам индустриального парка пройти упрощенную разрешительную процедуру.
Классификация
На сегодняшний день используется классификация, пришедшая в нашу страну из Западно-Европейских стран. Выделяют два вида индустриальных кластеров:
Гринфилд (greenfield). По большому счету, это земельные участки промышленного назначения без объектов нежилой недвижимости. Строительство индустриальных парков в данном случае осуществляется подрядной организацией с учетом индивидуальных потребностей заказчика, будущего резидента. На сегодняшний день порядка 70 % парков нашей страны отнесены к этой категории.
Браунфилд (brownfield). Это категория индустриальных парков подразумевает, что на территории комплекса уже возведены производственные площади, а управляющая компания их просто продает резидентам. Как правило, комплексы этого типа размещаются на ранее существующих заводских территориях.
Выделяют еще третью категорию. Комплексы такого типа занимают промежуточное положение между категорией гринфилд и браунфилд. Одним словом, частично продаются или сдаются в аренду свободные земли, и тут же реализуются готовые производственные площади.
Для быстрого запуска и небольшого предприятия подойдет категория браунфилд. В то же время комплексы на старых промышленных площадях обходятся дороже в обслуживании, хотя и не требуют разработки проекта, проведения строительных работ и прокладки инженерных коммуникаций. Встречается такой тип парков в индустриальных районах города.
Идейный вдохновитель
Английский финансист Эрнест Тера Хооли еще в 1896 году приобрел земельный участок площадью 10 гектаров. Находился он вдоль морского манчестерского канала. Финансист обеспечил участок всеми необходимыми коммуникациями и начал сдавать производственные площади в аренду. В дальнейшем Эрнест стал продавать предприятия. Таким образом появился первый индустриальный парк. Этот комплекс назывался Траффорд-парк.
Дальнейшее развитие
В 1910 году основатель компании «Форд» именно на этой территории разместил свой первый завод в Европе. Через каких-то 10 лет более 300 предприятий Америки поступили так же, как Генри Форд.
В мире понятие индустриального кластера стало активно применяться в 60-е годы прошлого столетия. В нашей стране такие комплексы возводятся уже лет 20, однако большая часть парков была возведена в буквальном смысле слова в чистом поле, а существующие заброшенные предприятия так и стоят закрытыми.
Модели управления комплексом
Несмотря на то что в РФ нет четких законодательных норм, уже выработались определенные правила, которые основаны на мировой практике. На сегодняшний день выделяют три модели управления индустриальным комплексом:
Управление парком
К типичным услугам управляющей компании можно отнести:
данная услуга предполагает не только подачу и обеспечение газом, светом и водой, телекоммуникационными услугами, но и предоставление, к примеру, сжатого воздуха, водорода или азота, хладагента и другие услуги
самая большая проблема с уничтожением не бытового и промышленного мусора, а с ядовитыми отходами и производственными стоками
услуга предполагает содержание складов, прием и отправку товаров, взвешивание и обработку опасных грузов. Внутренние перевозки на автомобильном транспорте или внутрипарковой железной дорогой
в этой категории могут предоставляться обыкновенные услуги по содержанию зданий и оборудования. В ряде парков работают даже собственные пожарные службы и охранные предприятия. Сюда можно отнести информационное обслуживание или телекоммуникационные услуги
В крупных парках, в особенности работающих в химической отрасли, могут предоставляться услуги по работе с общественностью, с обеспечением системы управления на случай чрезвычайной ситуации.
Китайско-белорусское чудо
В 2014 году название индустриального парка «Великий камень» было изменено, он стал называться «Китайским» одновременно с запуском строительных работ.
На территории парка возводятся не только промышленные корпуса, но и офисные и жилые зоны. Предусмотрено строительство научно-исследовательских и торгово-развлекательных центров, финансовых учреждений. По своей концепции парк больше напоминает современный эко-город, где основной упор сделан на инновационные технологии.
В качестве резидентов приглашают компании со всех стран мира. На территории Белорусско-Китайского индустриального парка создан благоприятный инвестиционный климат, подкрепленный законодательством Беларуси и международными соглашениями.
В июне прошлого года введена первая очередь строительства комплекса, общая сумма инвестиций составила 120 миллионов американских долларов. Первая компания, которая начала строить свои производственные мощности в 2015 году – «Чайна Мерчантс Групп». Общий проектный срок строительства – 30 лет. Предполагается, что в парке будут работать около 120 000 сотрудников.
Основные направления этого индустриального парка:
Основные рынки сбыта – страны Европейского Союза и СНГ.
Другие примеры комплексов
В прошлом году зарегистрировано предприятие ООО Индустриальный парк «ГУКОВО». Находится комплекс в Ростовской области в городе Гуково. Основное преимущество кластера – преференции на уровне государства в виде 0 % ставки по налогу на прибыль, имущество и землю. Предусмотрены пониженные ставки на страховые взносы в размере 7,6 %. Якорным предприятием комплекса является машиностроительное предприятие «Титан», поэтому предпочтение отдается поставщикам запасных частей и узлов к грузовым автомобилям, прицепам и полуприцепам.
В 2008 году на севере Белгорода открыт подобный комплекс «Северный» общей площадью 24 гектара. На территории комплекса может разместиться 30 предприятий.
На сегодняшний день в Ассоциации индустриальных парков России состоит 128 юридических лиц, которые представляют 89 комплексов, поэтому предпринимателям есть из чего выбрать.
Индустриальные парки – альтернатива сырьевой зависимости
— Анализируя данный сегмент недвижимости, можно смело утверждать, что в России сформировался особый сектор экономики, инвестиционный потенциал которого исчисляется не одной сотней миллионов долларов.
— Действительно, индустриальные парки в последнее время все больше и больше занимают умы потенциальных инвесторов. Этому способствует ряд факторов, связанных общей тенденцией развития инновационной экономики и создания благоприятного инвестиционного климата в нашей стране. Во-первых, на российский рынок выходит все больше крупных зарубежных компаний, заинтересованных в развитии собственного бизнеса и нуждающихся в производственных площадках, отвечающих всем современным требованиям. Кроме того, обозначился спрос со стороны новых региональных производителей, а также местных компаний, расширяющих свои масштабы.
— Есть ли какая-то зависимость между расположением индустриальных парков и их развитием?
— Большинство индустриальных парков расположено в европейской части России. Это связано с тем, что здесь широко развит рынок сбыта продукции, самая большая плотность населения и развитая транспортная инфраструктура. На многих территориях, где сохраняется еще сырьевая зависимость, отмечается низкая развитость индустриальных парков. По количеству индустриальных парков доминируют Московская, Ленинградская, Калужская и Тверская области. В настоящее время холдинг «Строительный Альянс» реализует проекты, которые можно отнести к разряду индустриальных парков, например, индустриальный парк «Сынково» (см. фотогалерею) общей площадью 38 га, расположенный в Подольском районе. Сейчас проект находится на стадии разработки и согласования ИРД, проекта планировки территории и генерального плана.
— В чем заключается основная идея и концепция индустриального парка?
— Основные принципы создания индустриальных парков похожи. Данные проекты характеризуются тем, что объединяют на одной территории все помещения, имеющие общую инфраструктуру и единую систему управления. Это позволяет заказчику сконцентрироваться на развитии собственного бизнеса, оптимизировать бизнес-процессы, упростить контроль качества и управление, не отвлекаясь на организационные моменты. ООО «Холдинг «Строительный Альянс» имеет на сегодняшний день немалый опыт управления подобными проектами.
— На какой формат индустриальных парков ориентирована ваша компания?
— Наша компания, в первую очередь, заинтересована в создании индустриальных парков на свободных участках земли, так называемых greenfield (не использовавшиеся ранее для строительства). Данный формат интересен в основном зарубежным компаниям, которые хотят выйти на российский рынок. Акцент в таких проектах делается на строительство объектов, созданных с учетом всех пожеланий клиента и заранее обговоренных обеими сторонами условий. Немалую долю рынка данного сегмента коммерческой недвижимости занимают также и парки, созданные по принципу brownfield (с заброшенными объектами промышленной застройки). Это переоборудованные предприятия советских времен, где прекращено развитие производства. Такие проекты востребованы, как правило, малым бизнесом.
— В силу того, что опыт реализации данных проектов незначителен, трудности возникают еще до начала строительства. Сложности вызывают оформление земельного участка, получение и согласование всей необходимой исходно-разрешительной документации, получение технических условий. В составе нашего холдинга есть компания, которая имеет значительный опыт в оформлении и согласовании разрешительной документации на всех этапах строительства.
— Как будет развиваться данный сектор коммерческой недвижимости?
— Нужно заметить, что успешность реализации индустриальных парков зависит во многом от ситуации в стране в целом. Если спрос на производственные площадки будет активно расти, коррелируясь с развитием экономики в целом, то и потребность в подобного рода объектах коммерческой недвижимости будет увеличиваться. На сегодняшний день можно говорить, что Россия идет по пути индустриализации и инновационного развития. Это подтверждается все возрастающим количеством приходящих в нашу страну иностранных компаний, заинтересованных в расширении собственного производства. А мы, в свою очередь, готовы создавать все необходимые условия для развития данного сектора экономики, оказывая такие услуги, как согласование документации, подключение необходимых сетей и систем, строительство зданий «под ключ», управление индустриальным парком, создание полноценной инфраструктуры и всех необходимых условий для функционирования бизнеса.
Индустриальные парки и технопарки России
ПОРТАЛ ПРЕДЛАГАЕТ:добросовестный подбор земельных участков в проверенных индустриальных парках РФ со всеми коммуникациями
Индустриальные парки — альтернатива сырьевой зависимости
Индустриальные парки — альтернатива сырьевой зависимости
Что такое индустриальный парк, каковы его особенности и перспективы развития в России
В 70-х годах прошлого века, в обиход специалистов в области коммерческой недвижимости вошло такое понятие, как «индустриальные парки».
На сегодняшний день развитию данного сегмента недвижимости отводят особую роль, роль некой альтернативы, инструмента диверсификации российской экономики, выхода из нефтегазовой зависимости.
Что такое индустриальный парк, каковы его особенности и перспективы развития в России
Анализируя данный сегмент недвижимости, можно смело утверждать, что в России сформировался новый сектор экономики, инвестиционный потенциал которой исчисляется не одной сотней миллионов долларов.
Действительно, индустриальные парки в последнее время всё больше и больше занимают умы потенциальных инвесторов. Этому способствует ряд факторов, связанных общей тенденцией развития инновационной экономики и создания благоприятного инвестиционного климата в РФ.
В первую очередь, на российский рынок выходят крупные зарубежные компании, заинтересованных в развитии собственного бизнеса и нуждающихся в производственных площадках, отвечающих всем современным требованиям. Кроме этого, обозначился спрос со стороны новых региональных производителей, а также местных компаний, увеличивающих свои объёмы производства.
Большинство индустриальных парков расположено в европейской части России и на юге страны. Это связано с тем, что на данной территории широко развит рынок сбыта продукции, отмечается сосредоточие населения и есть развитая транспортная инфраструктура.
На российских территориях, где сохраняется сырьевая зависимость, отмечается низкая развитость индустриальных парков.
По количеству индустриальных парков доминируют Московская, Ленинградская, Калужская и Тверская области.
В чём заключается основная идея и концепция индустриального парка?
Основные принципы создания индустриальных парков схожи. Данные проекты характеризуются тем, что объединяют на единой территории все здания, сооружения, имеющие общую инфраструктуру и единую систему управления. Это позволяет резиденту индустриального парка сконцентрироваться на развитии собственного бизнеса, оптимизировать бизнес-процессы, упростить контроль качества и управление, не отвлекаясь на организационные моменты.
Какой формат индустриальных парков востребован сегодня в России?
Перспективно создание индустриальных парков на свободном участке земли, так называемая greenfield концепция. Такой принцип строительства индустриальных парков, как гринфилд интересен в основном зарубежным компаниям, которые хотят выйти на российский рынок.
Акцент в проектах greenfield делается на строительство объектов, созданных с учётом всех пожеланий резидента и на заранее обговорённых обеими сторонами условиях. По терминологии такой подход определяется как build-to-suit.
Немалую долю рынка строительства индустриальных парков, как сегмента коммерческой недвижимости занимают также и парки, созданные по концепции brownfield.
Это переоборудованные предприятия советских времён, где прекращено развитие производства. Такие проекты востребованы, как правило, малым бизнесом.
Индустриальные парки — проблемы их становления и развития
В силу того, что опыт реализации данных проектов незначителен, трудности возникают ещё до начала строительства индустриального парка. Сложность вызывает оформление земельного участка, получение и согласование всей необходимой исходно-разрешительной документации, получение технических условий и подключение коммуникаций.
Индустриальные парки — прогнозы
Нужно заметить, что успешность реализации проектов индустриальных парков зависит во многом от ситуации в стране в целом. Если спрос на производственные площадки будет активно расти, изменяясь вместе с развитием экономики, то и потребность в подобного рода объектах коммерческой недвижимости будет увеличиваться.
На сегодняшний день можно говорить, что Россия идёт по пути индустриализации и инновационного развития. Это подтверждается всё возрастающим количеством приходящих в нашу страну иностранных компаний, заинтересованных в расширении собственного производства.
Для этого необходимо создавать все необходимые условия для развития данного сектора экономики, оказывая такие услуги, как: согласование документации, подключение необходимых сетей и систем, строительство зданий «под ключ», управление индустриальным парком, создание полноценной инфраструктуры и всех необходимых положений для функционирования бизнеса.
Индустриальные парки что это
Республика Татарстан
Московская область
Ивановская область
Конечный выбор того или иного типа парка для резидента во многом, на наш взгляд, зависит от масштабов предполагаемого производства (см. рис. 1).
Таким образом, чем крупнее производство потенциального резидента, тем более предпочтительным является тип Greenfield, для небольших производств в большей степени подходит тип индустриального парка Brownfield. «Чем меньше размер компании-инвестора, тем более важным для него является наличие индустриального парка и управляющей компании. Для малого и среднего бизнеса факт существования индустриального парка – решающий. Многие компании без него не начнут производство. Индустриальные парки целесообразны, таким образом, не столько для привлечения иностранных инвестиций, сколько для повышения предпринимательской активности внутри страны». [2]
Рис.1 Типовые решения по выбору вида индустриального парка
Представители среднего и мелкого бизнеса заинтересованы в уменьшении издержек на содержание производственной площадки, в возможности разместить в одном месте производство, склад и офис, сокращение логистических издержек. Для крупных компаний индустриальный парк не является обязательным условием размещения производства, первостепенным является наличие земельного участка с необходимыми коммуникациями. В целом, можно сделать вывод о том, что в основном резидентами промышленного парка должны являться субъекты малого и среднего предпринимательства. Так, в частности, в законодательстве Липецкой области о промышленной политике, в качестве резидентов промышленных парков признаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, объем произведенной продукции которых не должен превышать 600 млн. руб. за предшествующий календарный год.
Основные критерии отнесения территории к индустриальному парку. В настоящее время четкого понимания, какими именно характеристиками должна обладать территория, чтобы ее можно было отнести к категории индустриальных парков, нет. В каждом из региональных законов дается свое определение индустриально парка и приводится соответствующий перечень критериев.
Российская Ассоциация индустриальных парков среди основных характерных черт индустриального парка как экономического объекта выделяет следующие: наличие профессиональной управляющей компании; предоставление коммуникаций всех типов, необходимых для организации производственного процесса; близость основных транспортных коридоров (морские порты и аэропорты, автомагистрали, железная дорога, речные каналы, трубопроводы); наличие трудовых ресурсов в достаточном объеме; наличие производственных, складских и офисных помещений в границах территории индустриального парка; оптимальная система организации подъездных путей, мест стоянки грузового и легкового автотранспорта, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон и др.; система организации работы парка, в том числе предоставление различных видов услуг компаниям – участникам индустриального парка; государственная поддержка развития (содействие в оформлении разрешительной документации, налоговые льготы и субсидии).
В перечисленных условиях, однако, нет обозначение того, какая по величине территория является необходимой и достаточной для организации индустриального парка. Также наличие производственных и складских помещений не всегда характерно для российских индустриальных парков, значительная часть которых относится к категории «greenfield» и зачастую представляет собой подготовленные участки, как правило, расположенные на бывших сельскохозяйственных землях, с подведенными коммуникациями или без таковых.
В проекте концепции создания и территориально-пространственного размещения индустриальных парков в Ростовской области в качестве базовых признаков индустриальных парков заложены: наличие единого комплекса объектов недвижимости, в котором размещаются производства субъектов малого и среднего предпринимательства; наличие управляющей компании, являющейся единым оператором комплекса объектов недвижимости индустриального парка, и оказывающей услуги резидентам парка; наличие общей концепции создания и развития индустриального парка, включающей мероприятия по размещению производств субъектами малого и среднего предпринимательства и созданию новых рабочих мест; наличие инженерной инфраструктуры, необходимой для организации производственного процесса.
В Постановлении Правительства Калужской области № 146 от 14.04.2008 «Об одобрении стратегии создания и развития инфраструктуры индустриальных парков» в качестве типовых требований инвесторов к производственным площадкам выделены: расположение в границах развитых промышленных территорий; государственная или муниципальная собственность на земельный участок (либо собственность государственной организации); наличие инженерных коммуникаций и свободных мощностей на границе площадки; развитая транспортная инфраструктура; правовой статус земельного участка, разрешающий его застройку, включая земельные и градостроительные вопросы; «юридическая чистота» прав на земельный участок; наличие результатов инженерных изысканий на земельном участке; «совместимость» соседствующих производств и учет их интегрального воздействия на окружающую среду. [8]
Перечень впервые отражает проблемы юридического оформления прав собственности, а также возможные неблагоприятные последствия для экологии региона.
Приказом Департамента экономического развития Воронежской области от 12.03.2010 № 24-О «Об утверждении Порядка оформления и рассмотрения заявки на создание индустриального парка на территории Воронежской области» в качестве критерия отнесения к категории индустриальный парк вводится наличие экономических условий. В частности, требования к значениям показателей финансовой, бюджетной и экономической эффективности инвестиционного проекта по созданию индустриального парка таковы: чистая приведенная стоимость положительна (NPV>0); внутренняя ставка доходности превышает средневзвешенную стоимость капитала (IRR); срок окупаемости – менее 7 лет; индекс доходности (PI) выше 1; индекс бюджетной эффективности выше 1. Очевидно, что эти требования справедливы только в случае использования бюджетных средств в качестве основного источника финансирования. [9]
В законе Липецкой области «О промышленной политике в Липецкой области» (в редакции, действующей с 22 июля 2011 г.) отнесение территории к индустриальному парку осуществляется при наличии одновременно следующих условий: наличие проекта развития индустриального парка, структура которого утверждается исполнительным органом государственной власти области в сфере инновационной, промышленной политики и транспорта; наличие в собственности или в аренде на срок более 5 лет земельного участка с построенными производственными объектами и объектами инженерной инфраструктуры; наличие коммерческой организации, осуществляющей управление индустриальным парком; наличие на территории индустриального парка не менее одного резидента с участием иностранного капитала, осуществляющего промышленную деятельность; наличие инженерной инфраструктуры, обеспечивающей территорию индустриального парка: электроэнергией в объеме не менее 1 МВт; действующими системами водоснабжения и водоотведения; дорогами с твердым покрытием для круглогодичного подъезда грузового и легкового транспорта. [10]
Первый из перечисленных пунктов позволяет говорить о необходимость единой концепции парка. Достаточно новым и спорным представляется пункт относительно участия иностранного капитала, поскольку, на наш взгляд, деятельность индустриального парка должна способствовать развитию отечественных импортозамещающих производств.
В ходе проведения анализа и изучения опыта деятельности действующих, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами индустриальных парков, нами был сформулирован перечень обязательных условий отнесения экономического объекта к числу индустриальных парков:
Заключение. Накопленный положительный опыт создания индустриальных парков в промышленно развитых странах дает возможность утверждать о необходимости стимулирования подобного процесса в России, который позволит активизировать промышленное производство, привлечь прямые инвестиции, обеспечить сбалансированность, пропорциональность и комплексность социально-экономического развития территорий, создать дополнительные рабочие места, решить проблему вывода промышленных предприятий из центра города.