Ипотечный пузырь что это простыми словами
Ипотечный пузырь
«Ипотечный пузырь» – это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования в определенный момент времени приводят к наращиванию просроченной задолженности в сегменте, росту доли высоко рисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
Классическим примером формирования «ипотечного пузыря» является ситуация на рынке ипотеки США в 2007 году. Тогда на фоне длительного удерживания банками ставок на низком уровне и смягчения требований к размеру первоначального взноса по ипотеке, упрощения процедур андеррайтинга заемщиков, активного развития программ с плавающими процентными ставками и в стране произошел обвал рынка недвижимости. В свою очередь, в силу высокой значимости ипотеки в формировании ВВП США ипотечный кризис стал толчком к развитию масштабного экономического кризиса в стране, а впоследствии и мирового финансового кризиса 2007-2009 гг.
В России на фоне прогнозов АИЖК об увеличении объема задолженности по ипотечным кредитам к 2020 году вдвое по сравнению с уровнем 2017 года – до 10 трлн рублей – многие эксперты также стали опасаться формирования «ипотечного пузыря». В последние несколько лет рынок ипотеки является драйвером развития рынка розничного кредитования, однако по заявлению ряда специалистов повода для беспокойства ждать не стоит: доля ипотеки в формировании ВВП России составляет порядка 5%, поэтому риск развития «пузыря» не велик.
В целях ограничения возможности возникновения в России «ипотечного пузыря», а также для сдерживания роста доли высоко рисковых кредитов в портфелях банков Банком России с 1 января 2018 года было принято решение об ужесточении требований к резервам по ипотечным кредитам с низким взносом. Результатом стало повышение рядом банков его минимального порога до 20% собственных средств клиента от стоимости недвижимости, и исключение ими из продуктовых линеек предложений без первоначального взноса.
Живи с этим Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020-го стал рекордным. Бурному росту рынка жилищного кредитования в очень тяжелый в целом год способствовали несколько факторов, но главный — снижение ипотечных ставок. Займы берут даже те, кому они не особенно нужны. На этом фоне растет число просроченных кредитов, где-то на горизонте якобы замаячил призрак ипотечного кризиса, но в правительстве смело обещают не останавливать запущенную в пандемию машину по улучшению жилищных условий — вопреки росту цен на квадратные метры, который, возможно, уже «съел» всю выгоду от сократившихся ставок. Чем может обернуться ипотечное безумие, как изменятся кредитные условия в 2021-м и почему ипотека рискует вовсе остаться в прошлом — разбиралась «Лента.ру».
Ставки вниз
Для российских банков, оформляющих кредиты на покупку жилья, 2020-й начался неудачно: несмотря на хорошие показатели выдачи в 2019-м (их отчасти обеспечил рост спроса на жилье, обусловленный переходом на проектное финансирование строек), на высокие ставки внезапно ополчилось новое правительство. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля заявил, что средняя ставка по ипотеке на уровне 9 процентов годовых — это преступление. Чиновник подчеркнул, что стоимость займов нужно сокращать. «Нам необходимо снижать ее (текущую ставку — прим. «Ленты.ру»), для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками», — сказал Хуснуллин.
Спустя неделю своего подчиненного поддержал премьер-министр Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», — посетовал чиновник, говоря о стоимости ипотеки. Он предложил лишить банки возможности накручивать ставку и отметил, что «президент ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 процентов».
Долго ждать не пришлось — несмотря на то что ряд банков в середине марта даже подняли ставки из-за нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках. В конце месяца, когда стало окончательно ясно, что пандемия коронавируса не обойдет Россию стороной, Минстрой представил антикризисную программу, нацеленную на поддержку строительной отрасли. В числе мер было уже знакомое россиянам субсидирование процентных ставок по кредитам на жилье. В прошлый раз субсидировать ипотеку пришлось в 2015 и 2016 годах, после внезапного увеличения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
Берите все
Охладить рынок более существенно не получилось — квартиры в 2020-м покупали не только из-за временного удешевления ипотеки, но и из страха. Панический спрос на квадратные метры возник на фоне обесценивания рубля и общей неопределенности — граждане снимали деньги со счетов и вкладывали их в кажущуюся надежной недвижимость. Так повышение уровня доступности ипотеки и девальвация национальной валюты спровоцировали ажиотажный спрос на квартиры. В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Некоторые прямо заявили, что кредиты под 6,5 процента сыграли злую шутку с покупателями: помимо подорожания жилья, сократился и выбор объектов — самые лучшие предложения моментально разобрали. Сотни городов столкнулись с откровенным дефицитом квартир (справедливости ради, его формированию ранее поспособствовал и переход на проектное финансирование, из-за которого многие некрупные застройщики прекратили свою деятельность).
Жителей таких поселений могло бы обрадовать распространение программы льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости, но пока менять условия власти отказываются — ни к чему подпитывать квартирный ажиотаж. Банкиры указывают — господдержка «вторички» может оказаться бессмысленной для экономики страны, так как прибыль от перепродажи квартир достанется только собственникам жилья, но не строительному сектору и связанным с ним производствам.
Кроме того, если начать выдавать льготные кредиты на покупку неновых квартир, страну накроет новая волна роста цен на недвижимость — а россияне и без того наращивают суммы займов. К концу осени средний размер выданных ипотечных кредитов в стране установил новый рекорд — 2,75 миллиона рублей. По сравнению с показателем за аналогичный период 2019-го сумма ипотеки увеличилась на 13 процентов. Больше всего занимают на покупку жилья в Москве (5,8 миллиона рублей в среднем), Московской области (4,5 миллиона), Санкт-Петербурге (3,4 миллиона), а также в Приморском крае (3,3 миллиона) и Ленинградской области (3 миллиона рублей).
Фото: Анна Акельева / «Коммерсантъ»
Городом-лидером по востребованности ипотеки в России в уходящем году неожиданно стала вовсе не Москва, а Уфа. Там доля сделок с привлечением заемных средств при покупке жилья почти достигла 63 процентов. Второй по уровню востребованности ипотеки признана Казань, где свыше 61 процента сделок — ипотечные. Тройку лидеров замкнул Омск с показателем 59,5 процента. Москва оказалась на 16 месте рейтинга с показателем менее 31 процента.
Запузырили
Бурный рост рынка жилищного кредитования омрачило не только увеличение стоимости жилья, но и участившиеся к концу года заявления экспертов разного уровня о риске формирования ипотечного пузыря — у тех, кто помнит 2007-й, это словосочетание вызывает отнюдь не позитивные ассоциации. Тогда лопнул пузырь в США, что повлекло за собой не только выселение миллионов ипотечных заемщиков, но и мировой финансовый кризис.
Согласно отчету ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 триллиона рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22 процента. Доля просроченных жилищных кредитов стабильна — в целом по стране она не превышает 0,9 процента от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов равен 79 миллиардам рублей (плюс 9 процентов за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов. По информации Центробанка, в мае-октябре 2020-го объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 5 процентов. В абсолютном выражении прирост составил около 5 миллиардов рублей.
«Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений, — полагает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке».
Замедление не помешало бы — многие россияне (около четверти из числа планирующих взять ипотеку) настолько хотят стать ипотечниками, что рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счет потребительского кредита. Фактически оформляют кредит на первый взнос по ипотеке лишь 6 процентов заемщиков, но за пять лет этот показатель вырос более чем в полтора раза. Эксперты предупреждают: использование заемных средств в качестве источника первоначального взноса по ипотеке — путь в финансовую яму. Риск выхода на просрочку для таких заемщиков увеличивается более чем в два раза.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин полагает, что многие из тех, кто купил жилье в 2020-м или планирует его покупку в 2021 году, могут разориться. «В ближайшие три года доходы населения точно не вырастут, — заявил эксперт. — Поэтому велика вероятность, что к концу 2021 года большинству взявших ипотеку окажется просто нечем покрывать платежи, и просрочки будут только расти».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов также считает, что гражданам, которые необдуманно взяли ипотеку, «придется испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить». Он попросил россиян тщательно оценивать свои возможности, «не поддаваясь на эмоциональные провокации и эмоциональные тренды». «Взвешивать надо тщательно, особенно в текущих условиях неопределенности, когда не понятно, что у нас будет дальше», — пояснил Самойлов.
Четких ориентиров для будущих заемщиков нет и быть не может — никто доподлинно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация в стране в 2021 году. Есть примерные показатели адекватных для ипотечников доходов: для России в среднем это около 63 тысяч рублей (речь идет о рекомендованном семейном доходе), для Москвы — свыше 132 тысяч рублей, для Подмосковья — почти 95 тысяч. Традиционно эксперты исходят из того, что относительно комфортным для заемщика будет соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1/3.
Конец прекрасной эпохи?
Закончится ли ипотечная вакханалия в 2021 году — тоже вопрос без ответа. В правительстве заранее, еще в ноябре, заговорили о дальнейшем продлении льготной ипотеки — Марат Хуснуллин заявил, что будет «отстаивать право и доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Ему противостоит глава Центробанка, за два дня до этого указавшая на необходимость своевременного завершения программы ипотеки с субсидированной ставкой.
Ипотечный пузырь. Почему он надувается, можно ли говорить о нем в России
В России сейчас наблюдается настоящий ипотечный бум из-за программы льготной ипотеки. Рост кредитования не могут остановить даже падающие доходы населения и общее замедление экономики.
Насколько велик риск, что сегодняшняя ситуация впоследствии обернется ипотечным пузырем и крахом рынка недвижимости?
🏠 Что такое ипотечный пузырь
Ипотечным пузырем называют ситуацию на ипотечном рынке, когда увеличивающиеся темпы роста ипотечного кредитования в какой-то момент провоцируют просрочки платежей. Количество высокорисковых заемщиков так же автоматически вырастает, ипотечные ценные бумаги и залоговые объекты обесцениваются, цены на жилье стремительно снижаются, и в результате рушится ипотечный рынок, а за ним – весь рынок недвижимости.
Очень часто ипотечный пузырь возникает после стремительного роста цен на недвижимость, пока цены на жилье не достигнут максимального уровня, а затем не снизятся. Предсказать, в какой именно момент лопнет ипотечный пузырь – практически невозможно, хотя факторы перегрева рынка могут быть налицо.
Пузыри на ипотечном рынке традиционно имеют сильное и далеко идущее влияние на экономику – более сильное, чем, например, взлеты и падения на фондовом рынке. Связано это с тем, что резкие скачки цен на недвижимость происходят нечасто, но периоды взлета и спада тянутся довольно долго, что приводит к большим потерям в производстве. К тому же рынок жилья менее ликвиден, чем рынок ценных бумаг.
Факторов, из-за которых возникает ипотечный пузырь, множество, причем как со стороны заемщиков, так и со стороны застройщиков и государства. К основным причинам появления ипотечных пузырей можно отнести:
Мировые финансовые кризисы нередко связаны с лопнувшими ипотечными пузырями, как это было в 2007-2009 гг. после ипотечного кризиса в США.
💫 Есть ли ипотечный пузырь в России
До явного ипотечного пузыря в России далеко, но тревожные звоночки, на которые стоит обратить внимание, есть.
Виток ипотечного бума вызвала программа льготной ипотеки под 6,5%, которая заработала весной 2020 года. Еще в июне Объединенное кредитное бюро (ОКБ) сообщило, что банки оформили на четверть больше ипотечных займов по сравнению с прошлым годом. И если в июне 2020 года объемы выданной ипотеки выросли на 39% к июню прошлого года, то уже в октябре этот показатель поднялся до 59% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Льготная ипотека простимулировала спрос настолько, что на рынке недвижимости не было традиционного летнего снижения – обычно в период отдыха и отпусков сделок заключается гораздо меньше, чем весной или осенью.
Точных цифр по количеству льготной ипотеки от общего числа займов нет, но специалисты некоторых ведущих банков говорят, что на льготную программу приходится до 50% от общего объема кредитов и до 90% кредитов на квартиры в новостройках.
Свою роль сыграла не только льготная ипотека, но и общее снижение ставок. Это объясняется смягчением денежно-кредитной политики Центробанка РФ, который понизил ключевую ставку.
Как много людей могут реально взять ипотеку
Да, программа льготной ипотеки под 6,5% и общее снижение ставок сделало ипотеку более доступной для населения, отсюда и резкий рост займов. С приходом эпидемии и коронавируса спрос на недвижимость предсказуемо упал – часть граждан осталась без работы, а остальные предпочли отсидеться и отложить крупные траты на «потом». Доходы застройщиков сократились, рынок просел.
Именно для того, чтобы исправить положение, и была введена льготная программа. Очевидно, что без нее со стагнируемыми, а то и вовсе снижающимися доходами населения реальное число людей, готовых взять ипотеку в сегодняшней ситуации, было бы немного.
Кредит на первоначальный взнос
Первоначальный взнос по ипотеке в большинстве банков составляет 15-20%. Далеко не у всех, кто хочет оформить ипотеку, есть средства даже на первоначальный взнос. Хорошо, если есть родственники, которые могут помочь, или материнский капитал. Но зачастую такой помощи нет и россияне вынуждены или отказываться от ипотечного займа, или сперва оформлять на первый взнос кредит (часто – обычный потребительский).
С одной стороны, кредит на первоначальный взнос по ипотеке – шанс решить жилищную проблему. С другой – долговая нагрузка на заемщика резко возрастает, он вынужден отдавать на обслуживание займов большую часть своего бюджета, что чревато риском личного дефолта.
Первоначальный взнос по ипотеке, помимо прочего, является для банка сигналом о финансовом состоянии клиента. Понятно, что если средств на первый взнос нет, это означает, что накопить денег не получается, а беря кредит еще и на первый взнос, человек ставит себя в жесточайшие условия.
Но происходит это не от хорошей жизни. Ясно, что до сих пор ипотека недоступна многим нашим гражданам. Может ли исправить дело запущенная льготная программа?
Превратится ли льготная ипотека под 6,5% в плохие долги
Ипотечный пузырь грозит рынку при большом количестве заемщиков, которые не могут обслуживать ежемесячные платежи и обеспечить свои обязательства имуществом (в том числе залоговым) – то есть начинают копить «плохие долги». Кризисом считается уровень в 12-15% и выше просроченных проблемных долгов по ипотеке. И даже достижение этого уровня не гарантирует наступление полномасштабного кризиса: со стороны всегда могут вмешаться государство и финансовый регулятор – ЦБ РФ. Нынешняя цифра проблемных ипотечных кредитов в России пока и близко не подбирается к отметке 12%.
Но при этом льготная ипотека в 6,5% создала двойственную ситуацию. С одной стороны, люди получили возможность взять кредит под низкий процент, а, значит, по итогу заплатить банку меньше.
С другой стороны, низкие ставки по ипотеке приводят к росту цен на недвижимость. Объясняется это просто: спрос на жилье резко возрастает, и продавцы так же резко поднимают на него цену. В результате низкий кредитный процент «компенсируется» повышением стоимости квадратных метров.
Еще момент – заемщику в любом случае придется заплатить банку больше, чем 6,5%, поскольку, помимо займа, сюда приплюсуются страховка, банковские комиссионные сборы и прочие сопутствующие платежи.
Льготная программа рассчитана на квартиры на первичном рынке. Приобретая новостройку, заемщику неизбежно придется заложить в бюджет дополнительные траты – на ремонт, мебель и технику в квартиру и т. д. Где взять средства, если ежемесячно нужно платить ипотечный кредит? Чаще всего свободных денег на ремонт уже нет – они пошли на первый взнос за жилье. Значит, нужно просить в долг у друзей или брать еще один кредит.
Чтобы минимизировать вероятность пузыря на рынке, банки установили порог первоначального взноса в 15-20% от стоимости жилья. Это позволяет отсеивать откровенно неплатежеспособных заемщиков. Но даже те, у кого сейчас есть стабильный источник дохода, не могут быть застрахованы от личного дефолта и потери так и невыплаченной квартиры.
Сейчас экономика в России и мире переживает спад из-за эпидемии коронавируса, снижаются или уже снизились доходы населения, происходят сокращения рабочих мест и зарплат.
При этом ипотечным залогом обычно выступает собственно купленная в ипотеку недвижимость. Здесь таится еще одна опасность – на волне ажиотажного спроса продавцы повысили цены на жилье, но если рынок недвижимости вдруг опустится на больший процент, чем процент первоначального взноса, а у заемщика произойдет личный дефолт, то даже реализация банком залоговой квартиры не покроет ипотечного долга. В похожей ситуации оказались обладатели валютной ипотеки несколько лет назад, но их было гораздо меньше, чем тех, кто сейчас оформляет кредит по льготной программе.
Почему рынок недвижимости может резко опуститься? Потому что проблемы в экономике, возможная дальнейшая девальвация рубля, негативная эпидемиологическая ситуация могут лишить заемщика источника дохода. И тогда на рынке появится большое количество ипотечных квартир разной степени готовности (в том числе тех, которые были приобретены еще в строящихся домах).
Таким образом, без ипотеки в 6,5% многие граждане не смогли бы позволить себе покупку недвижимости. Но в то же время нестабильная экономическая и мировая ситуация ставит под угрозу платежеспособность заемщиков. А значит, пока ситуация не стабилизируется, риск превращения ипотечных кредитов в плохие долги остается.
Величина просрочек по ипотечным платежам пока остается на низком уровне – менее 3%. Но прогнозировать, что будет через несколько лет – нельзя. Ведь ипотечный пузырь не надувается за год.
Ипотека бьет рекорды. Есть ли риски появления пузыря — мнение экспертов
Ипотечный рынок России оправился после пандемии и ставит рекорды. В августе сумма ипотечных выдач достигла абсолютного максимума. По данным «Дом.РФ», в последний месяц лета было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб. По сравнению с августом прошлого года объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном.
По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб., что станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.
Ситуация с ипотечными кредитами создала ажиотажный спрос на жилье. В Сбербанке отметили локальный перегрев на рынка недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки.
Некоторые эксперты высказывают опасения появления ипотечного пузыря. Ранее об подобных рисках заявляли в Минфине. Однако в Минстрое причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.
«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов, может ли на ипотечном рынке образоваться пузырь из-за льготной ипотеки и какие риски таит в себе рекордный рост.
Ипотечный пузырь
Ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не могут вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 году в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис.
«Пока говорить об ипотечном пузыре не приходится»
Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку:
— Сейчас довольно быстрыми темпами растет объем выданных ипотечных кредитов и по их количеству, и по сумме. Некоторые эксперты выражают обеспокоенность, что это может привести к ипотечному пузырю. Но, с моей точки зрения, о пузыре говорить пока не приходится. Во-первых, доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. В США, например, она превышает 60%, а в России — не больше 10%. Соответственно, рынку есть куда расти. Во-вторых, банки очень аккуратно выдают ипотечные кредиты, тщательно анализируя платежеспособность заемщиков. Кроме того, требуется первоначальный взнос до 20%.
Таким образом, банки страхуют себя от возможных дефолтов в случае неплатежеспособности заемщика. Люди тоже взвешенно подходят к получению ипотечных кредитов. Они понимают, что если не будут платить по ипотеке, то потеряют и выплаченные деньги, и купленное жилье. Ситуация на рынке с просрочкой это подтверждает. Она составляет меньше 1,5%, что в разы ниже, чем в потребкредитовании. Поэтому пока говорить об ипотечном пузыре не приходится.
Сейчас на рынке жилья наблюдается всплеск спроса, который связан с ипотекой под 6,5% и с просадкой во время пандемии (отложенный спрос). Это дает возможность строительным организациям повышать стоимость. Здесь таится риск. Но повышение цен не будет критичным, поскольку спрос ограничен. Ипотечные кредиты — небольшая доля потенциального спроса на жилье, подавляющее число наших граждан не может взять ипотечный кредит. Поэтому нам нужно подумать о более активном строительстве арендного жилья с госучастием, чтобы решить жилищную проблему.
«О пузыре на рынке ипотеки речи не идет»
Ольга Ульянова, вице-президент — старший кредитный эксперт агентства Moody’s:
— О пузыре на рынке ипотеки речи не идет, ведь ипотечный портфель банков пока находится на уровне около 7% от объема российского ВВП. Тогда как, например, в странах Восточной Европы этот показатель превышает 20% ВВП. Банки по-прежнему предъявляют достаточно высокие требования к заемщикам, которые позволяют им отсекать неплатежеспособных клиентов. Так, по нашим оценкам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости не превышают трети всех выдач, а минимальный первоначальный взнос чаще всего устанавливается банками на уровне 15% от стоимости жилья.
Льготные кредиты под 6,5%, которые пользуются сейчас популярностью, также предполагают требования по минимальному первоначальному взносу. Признаки ипотечного пузыря — это массовая неспособность заемщиков обслуживать ипотеку, сейчас же просрочка 90 дней и более — менее 2% от портфеля.
«Многое будет зависеть от второй волны пандемии»
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Объемы ипотечного кредитования сейчас взлетели, и решающую роль в этом сыграла ипотека под 6,5%. Темп роста, который мы сейчас видим, обусловлен ограниченностью по времени льготной ипотеки. Люди стараются успеть оформить ипотеку до 1 ноября, пока это дешево. Тем более что ставки дальше понижаться, скорее всего, не будут. ЦБ в текущих условиях исчерпал маневр для понижения ключевой ставки, поскольку инфляция растет. Поэтому регулятор на заседании 18 сентября с большой долей вероятности сохранит ставку.
При этом растет число рискованных заемщиков, что отмечают все банки. Этот рост не критичный, но он есть. Часть заемщиков с низкой платежеспособностью ипотечные кредиты все же получают: кто-то использует маткапитал в качестве первого взноса, кто-то умудряется взять потребкредит и его внести как первоначальный взнос. Некоторые эксперты уже предрекают рост просроченной задолженности по ипотеке, что вообще нонсенс для рынка. Ипотечные кредиты всегда были самыми надежными. Но говорить о том, что на рынке надулся ипотечный пузырь, пока преждевременно. Объемы плохих выданных займов далеки от ситуации, которая может создать угрозу всей банковской системе, как было в США. Но отдельные небольшие банки могут испытать проблемы.
ЦБ держит ситуацию под контролем, гибко меняя требования по резервированию средств и по кредитам, и по просроченной задолженности. Поэтому, на мой взгляд, ситуация пока не вызывает опасений. Но многое зависит от того, наступит ли вторая волна пандемии, будет ли введен полный локдаун, как прошедшей весной. Это может привести к дополнительному росту безработицы и падению доходов. Тогда могут возникнуть трудности по обслуживанию ипотечных кредитов.