Исламская ипотека что это
Исламская ипотека что это
Дом – это основная потребность человека, как одежда, предметы быта, транспорт. Некоторые наследуют дом от родителей. Другие строят дом самостоятельно или покупают дом на собственные деньги.
На сегодняшний день многие приобретают жилье в кредит либо в рассрочку. Это связано с тем, что обычному человеку непросто накопить значительную сумму денег на покупку дома, а государство предлагает эффективные программы.
При этом следует отметить, что Ислам строго запрещает получение и передачу денег с процентами. Священный Коран гласит: «Аллах разрешил торговлю и запретил ростовщичество» (сура «аль-Бакара», 275). Поэтому ипотека – тоже запрещенный вид деятельности. Однако важно знать, что во многих исламских и светских странах существуют ипотечные кредитования, соответствующие шариату.
Сегодня существует три типа исламской ипотеки: иджара (аренда с последующим выкупом), мурабаха (торговля на длительный срок) и мушарака (уменьшение доли, при совместном владении недвижимостью кредитора и клиента и распределение доходов).
1) В Мурабаха банк покупает жилье для клиента и продает его с наценкой к первоначальной стоимости, продлевая срок оплаты. Окончательная стоимость ясна и фиксирована на весь период. Оплачивая в рассрочку, клиент покупает дом у банка.
2) При иджара банк покупает недвижимость и заключает с клиентом договор лизинга. В период лизинга все риски, связанные с владением недвижимостью и ее приобретением, переходят на банк.
3) В мушарака продавец, клиент и банк подписывают трехстороннее соглашение. Прибыль распределяется между сторонами на заранее оговоренную долю. Затем клиент постепенно начинает покупать свою долю у банка.
Как упоминалось выше, главная особенность исламской ипотеки заключается в том, что она делает наценку на стоимость жилья, но не добавляет проценты. Наценка определяется между стоимостью товаров и их отпускной ценой. Она оговаривается заранее и сохраняется до полной выплаты ипотеки. Банк также становится партнером клиента, поэтому риски разделяют поровну. В этой системе банк оплачивает расходы на регистрацию и покупку недвижимости.
Что касается ипотечного кредитования в коммерческих банках, то заемщик вносит первоначальный взнос за свой счет. Оставшаяся сумма выплачивается банком, и дом выдается в залог банку. Банк дает деньги клиенту под проценты. Кроме того, в случае несвоевременной выплаты ежемесячного долга начисляется пеня. Подобные операции противоречат принципам шариата.
Хасан Аманкул,
Газета «Мунара», №11, 2020 год
Жилье в рассрочку: как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.
Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов.
Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
Инфографика. Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
В следующим году начнется работа по внедрению ипотеки по принципам исламского банкинга. Выдача ипотека по более выгодным условиям для заемщика, сейчас особенно актуально, в силу растущих проблемных кредитов в стране. Исламская или халяльная (разрешенная) ипотека подразумевает под собой финансирование для приобретения недвижимости, по нормам шариата. Так для мусульман считается грехом давать или брать деньги под процент.
Для того чтобы разобраться, по каким схемам работает исламская или халяльная (разрешенная) ипотека, и в чем различие от традиционной ипотеки, Kursiv Researh провел обзор, опираясь на информацию зарубежных исламских банков.
Начнем с того, что процедура выдачи кредита, такая же, как и у традиционной ипотеки. Как правило, заемщику должно быть как минимум 21 год и его доходы должны позволять оплачивать ежемесячные платежи. При этом принцип, согласно которому исламская ипотека предназначается сугубо для мусульман, зависит от принятой политики банки. Например, в исламских банках Англии немусульманин может получить ипотеку под поручительством мусульманина.
Различают три вида исламской ипотеки, и в зависимости от выбранного вида изменяется способ финансирования приобретения недвижимости:
Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с указанными финансовыми инструментами.
Жилье по нормам шариата: в Татарстане растет спрос на исламскую ипотеку
Потенциал роста
— Как вы оцениваете уровень развития исламского банкинга в России? Растет ли число услуг по нормам шариата в целом на рынке и в вашем банке?
Исламские финансы и институты активно развиваются во всем мире. Тенденция нашла свое отражение и в России. Исламские финансовые институты не только открывают свои отделения во многих регионах нашей страны, но и активно расширяют продуктовую линейку.
Спрос на продукты исламского банкинга с каждым годом растет. По разным подсчетам около 7-8 млн мусульман готовы воспользоваться услугами исламского банкинга, а потенциальная емкость рынка достигает 500 млрд руб. (с учетом обслуживания экспортно-импортных операций, инфраструктурных проектов и так далее).
Спрос на исламские продукты есть и в Татарстане. Количество заявок и обращений увеличивается. Мы считаем, что потенциал у этого рынка есть. В целом, положительно оцениваем перспективы развития исламского банкинга в республике.
Как сообщала глава Агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина, на территории субъектов РФ существуют свои организации, оказывающие услуги в сфере партнерского банкинга – финансовый дом «Амаль» (Татарстан), «ЛяРиба Финанс» (Дагестан). В 2019 году был зарегистрирован открытый паевый инвестиционный фонд «ЛАЛЭ», сформированный по канонам ислама.
— Есть ли спрос на ипотеку или другие услуги?
Люди обращаются с разными вопросами. На сегодняшний день, наш якорный проект – это исламская ипотека, запущенная в 2019 году. При этом параллельно работаем и по другим проектам. Клиентов активно интересуют денежные переводы, дебетовые карты, люди также интересуются и потребительскими кредитами. В исламских финансах мы не можем реализовать их в чистом виде, но спрос есть.
Ипотечный бум
— В 2019 году вы запустили исламскую ипотеку. Как оцениваете результаты? Какое число клиентов успели ей воспользоваться?
Объем выдач с 2019 года вырос в несколько раз. Мы понимаем, что это эффект низкой базы. Рассчитывали на более существенный рост, но были определенные проблемы в момент запуска. В частности, до сих пор не все потенциальные клиенты знают про наш продукт. Нам нужно более активно работать в этом направлении. Сейчас мы работаем над информированием наших клиентов через социальные сети, запускаем рекламные кампании. Участвуем в различных конференциях, форумах, где рассказываем о продуктах исламского банкинга. Например, на площадке KazanSummit.
1 июня 2021 года наш продукт «Исламская ипотека» получил официальное одобрение Совета Улемов Духовного управления мусульман Республики Татарстан как продукт, соответствующий канонам исламского права. Мы, пожалуй, единственный банк в республике, у кого есть такой сертификат.
— Как чувствовала себя исламская ипотека в период пандемии? Вводились ли в этой сфере льготы по аналогии со стандартной ипотекой?
Исламская ипотека во время пандемии чувствовала себя относительно неплохо. Мы не приостанавливали сделки. Да, конечно, обращений было меньше, но серьезного падения не произошло. Клиенты за льготами не обращались.
— В каких городах или районах республики ипотека пользуется наибольшим спросом?
Наибольший спрос на исламскую ипотеку наблюдается в крупных городах РТ – Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. До недавнего времени мы работали только в Казани и удовлетворить спрос наших клиентов из других городов не могли. Сейчас принято решение, что с 1 августа программа будет распространена на все крупные города республики.
— Интересны ли исламские финансы смежным сферам? Например, застройщикам. Готовы ли они работать по специальным программам исламского банкинга?
Со стороны застройщиков мы видим определенный интерес на продукты исламского банкинга. Работаем с компаниями, которые строят и продают жилые дома, земельные участки. Надеемся, что в ближайшее время появятся совместные проекты.
Диспаритет и развитие
— Что мешает развитию исламского банкинга в России? Есть ли сложности в работе из-за отсутствия регуляторных норм? Требуются ли изменения законодательства, на ваш взгляд?
В России отсутствует адаптированное законодательство. Это приводит к тому, что наши продукты и клиенты находятся в неравном положении по сравнению с продуктами и клиентами классических банковских услуг.
Основные сложности – это необходимость создания дополнительной небанковской структуры для проведения сделок, налоговый диспаритет, невозможность использования государственных программ в части кредитования. Клиенты, в свою очередь, не могут полноценно использовать налоговый вычет. Но мы над этим работаем, находимся на связи с государственными органами, направляем свои инициативы. Необходимо внести определенные изменения в законодательство, в Налоговый кодекс.
Аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев сообщил РБК Татарстан, что со стороны регулятора не предпринимается каких-либо шагов по изменению финансового законодательства для того, чтобы формализовать исламский банкинг. При этом есть практическая возможность осуществлять почти полный набор стандартных банковских услуг.
Исламский банкинг характеризуется рядом особенностей: запретом ссуд под проценты, сделок с неопределенностью, инвестиций в производство алкоголя, переработку и продажу свинины, азартные игры и так далее. В его основе лежат операции с товаром или активами, а не с деньгами как таковыми. Вместо кредитования в привычном понимании в исламском банкинге есть сходный с проектным инвестированием механизм. Вместо депозита клиенты исламских банков вкладывают деньги в некое подобие ПИФов, получая не процентный доход, а нечто сходное с дивидендами.
— Насколько актуальна и востребована тема исламских финансов в сегменте крупного бизнеса? У банка есть опыт в таких сделках. Есть ли спрос?
У банка есть опыт в этом направлении. В 2011 и 2013 годах были проведены сделки по привлечению исламского финансирования. Банк активно ищет дополнительные возможности.
— Есть ли у вас новые проекты в сфере исламского банкинга?
Актуален продукт, нацеленный на покупку земельных участков и жилых домов. В последнее время мы видим интерес к этому сегменту. В период пандемии спрос вырос в несколько раз. Клиенты стали чаще делать выбор в пользу частных домов. Мы оценили спрос и подготовили продукт «Комфорт-Исламская ипотека». Он будет реализоваться на территории РТ, а также в Уфе, где мы начали работу в конце прошлого года. В дальнейшем готовы рассмотреть и другие регионы, если будет спрос среди клиентов.