как заставить тсж утеплить наружную стену квартиры
Наружное утепление стен панельного дома
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту стен и фасадов, установлен также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и включает в себя герметизацию стыков, заделку и восстановление архитектурных элементов, смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
Пунктом 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Как правило, решение о формировании плана текущего ремонта формируется с учетом предложений управляющей компании по итогам проведения осенних и весенних осмотров общего имущества и его фактического состояния и потребностей. Соразмерно такому плану формируется и плата за текущий ремонт.
Иной вариант – это определение затрат на конкретные виды текущего ремонта по мере выявления потребности в его проведении. При этом вы вправе требовать предоставления сметной документации, подтверждающей обоснованность заявленной стоимости работ. Как правило, такую подготовительную работу проводит совет многоквартирного дома.
Однако стоит обратить внимание на объем обязательств, оплата за выполнение которых производится в пользу управляющей компании ежемесячно собственниками. Если такой объем включает в себя текущий ремонт помимо работ по содержанию общего имущества, то ремонт фасада, направленный на исключение местного промерзания стены, должен быть произведен управляющей компанией без взимания с собственников дополнительной платы.
Кто ответит за промерзание стен?
25 марта Конституционный Суд РФ опубликовал Определение от 27 февраля 2020 г. № 429-О по жалобе трех граждан на нарушение их конституционных прав п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, а также п. 17 и 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Ранее в «АГ» я уже писал о противоречивой судебной практике по вопросу о том, является ли утепление фасада многоквартирного дома капитальным ремонтом.
В случае, рассмотренном Конституционным Судом РФ, заявители жалобы являются собственниками квартиры в многоквартирном доме, в которой из-за промерзания стен нарушается температурно-влажностный режим. Граждане обратились в суд с требованием обязать управляющую компанию провести наружное утепление стен. В ходе судебного разбирательства было установлено, что промерзание стало следствием бездействия управляющей компании. То есть причинителем вреда общедомовому имуществу является управляющая компания.
Апелляционная, а также обе кассационные инстанции подтвердили выводы суда первой инстанции, полностью проигнорировав тем самым, несмотря на ссылки заявителей, положения ГК РФ о возмещении вреда.
Конституционный Суд РФ в Определении № 429-О не нашел оснований для рассмотрения заявления, указав, что действующие нормы направлены на баланс частного и публичного интересов, хотя в рассматриваемом споре нормы права были применены таким образом, что пострадали и частный, и публичный интерес, а защищенными оказались интересы управляющей компании.
Таким образом, суды пришли к однозначному выводу, что независимо от причин повреждения и ненадлежащего состояния общедомового имущества проведение работ капитального характера возможно только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома, таким образом, заблокировано действие деликтных положений гражданского законодательства РФ, причинитель вреда освобожден от исполнения обязанностей по возмещению вреда и восстановлению поврежденного имущества.
Единственный способ проведения работ капитального характера, по мнению судов, – их осуществление за счет средств регионального оператора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. В то же время средства указанного Фонда формируются из средств собственников помещений в многоквартирном доме, чье имущество и пострадало от действий (точнее, бездействия) управляющей компании.
При причинении вреда общедомовому имуществу в объеме, который потребует капитального ремонта поврежденного имущества, собственники лишаются права требовать возмещения ущерба от причинителя вреда и будут вынуждены проводить ремонт за собственный счет, хотя и на средства, аккумулируемые на счетах регионального оператора Фонда капитального ремонта.
В связи с этим не думаю, что Определение № 429-О станет революционным и закрепляющим судебную практику, так как оно, на мой взгляд, является абсолютно немотивированным.
К сожалению, в таких условиях реальной рекомендации жильцам практически не существует. Решение общего собрания собственников с указанием финансирования капремонта из бюджета управляющей компании как причинителя вреда невозможно, поскольку решение общего собрания не может распространять свое действие на лицо, не являющееся его участником. Решение общего собрания собственников о направлении иска о возмещении вреда к управляющей компании также ни к чему не приведет, так как суды вновь сошлются на отсутствие решения о проведении капремонта, а также на то, что управляющая компания – ненадлежащий ответчик.
Единственный вариант – обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, решения которой порой совершенно непредсказуемы и не всегда поддаются логике.
Еще большее удивление вызывает и тот факт, что арбитражные суды по жалобам управляющих компаний на предписания жилищной инспекции, обязывающие провести утепление промерзающих участков стен, занимают, как правило, позицию жилищной инспекции и ссылаются на те же нормы, по которым суды общей юрисдикции отказывают в удовлетворении требований собственников помещений в таком доме (например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29 мая 2019 г. по делу № А43-4842/2019).
1 Дзержинский городской суд Нижегородской области. Дело № 2-3107/2018.
Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта
Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.
Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения
Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.
Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.
Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.
Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту
Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.
В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).
Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).
Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества
Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.
Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.
УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном
Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.
Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).
Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.
На заметку
Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.
ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.
Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.
Как добиться утепления панельного дома?
Кухня в паненьном доме угловая. Зимой из угла сильно дует, в связи с этим еще и плесень появляется. Какие документы я должна предоставить в ЖЭК, чтобы они утеплили швы в фасаде дома?
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с п. 9 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов относятся:
– выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами;
– выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции;
Недостаточная герметизация межпанельных швов в панельном доме является признаком ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которое повлекло за собой ущерб потребителю услуг в виде плесени на внутренних стенах квартиры.
В соответствии с п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
На основании вышеизложенного собственнику необходимо сделать заявку в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации или направить письменное заявление в ее офис о нарушении герметизации межпанельных швов и причинении ущерба потребителю. На основании указанных действий управляющая организация обязана устранить указанные нарушения и возместить причиненный ущерб.
В случае отсутствия со стороны управляющей организации реагирования по данному вопросу собственнику рекомендуется обратиться с письменным заявлением в орган регионального жилищного надзора для принятия мер административного воздействия в отношении управляющей организации и в судебные органы для возмещения причиненного ущерба.
Утепление фасада МКД за счет средств фонда капитального ремонта”,”float”:”left”>]”>
Является ли утепление фасада дома капремонтом
Разграничение понятий капитального и текущего ремонта – тема весьма спорная для всех участников правоотношений в сфере ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний, жилищной инспекции, региональных фондов капитального ремонта и органов законодательной власти. В судах практика также не устоялась – зачастую решения противоречат друг другу.
Поскольку основной сферой моей деятельности в последнее время были правовые основы ремонта фасада многоквартирных домов, указанную проблему я рассмотрю на примере Нижегородской области.
В указанном регионе несущие конструкции домов, построенных до 2000-х гг., потеряли их теплозащитные свойства, в связи с чем жильцы за собственный счет производят внешнее утепление стен во избежание промерзаний и для достижения нормального температурного режима в квартирах. Исходя из судебной практики других регионов, данная ситуация встречается почти во всей северной части страны – в частности, во Владимирской, Ивановской и Кировской областях (например, решения Слободского районного суда Кировской области от 10 марта 2016 г. по делу № 2-1957/2015, Фрунзенского районного суда города Иваново от 7 апреля 2015 г. по делу № 2-628/2015, Сосногорского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2015 г. по делу № 2-1015/2015 и прочие).
С технической точки зрения утепление внешней стены не является ремонтом многоквартирного дома. Эти действия направлены на модернизацию, улучшение состояния общедомового имущества даже относительно изначального положения. С правовой точки зрения названную деятельность нельзя квалифицировать как входящую в одно из устоявшихся понятий – текущий, капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка.
Получила развитие тенденция, когда собственники квартир стали требовать от управляющих компаний проведения работ по утеплению наружных стен.
До июля 2018 г. судебная практика в Нижегородской области складывалась в интересах собственников помещений (потребителей коммунальных услуг управляющих компаний).
Суды исходили из следующего.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливают, что стены относятся к общедомовому имуществу. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 ( далее – Правила № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов (п. 4.3.1),заданный температурно-влажностный режим внутри здания; тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1). Кроме того, предусмотрено, что участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, необходимо утеплять (п. 4.2.1.12).
В приложении № 2 к МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утвержденное Госстроем России) закреплено, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях содержится в перечне работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья. Работы свыше 15% от общей площади общего имущества являются работами капитального характера.
В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) указано, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях входит в перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов.
Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также надлежащее содержание общего имущества. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, а также порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2).
Во исполнение данной нормы Кодекса было вынесено Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней. В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.
Согласно распоряжению Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2010 г. № 2358-р организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов, за счет платы за содержание и ремонт общедомового имущества надлежит утеплять часть наружных стен для устранения промерзания и увеличения энергетической эффективности здания.
Примеров подобной практики много. В частности: решения Кстовского городского суда Нижегородской области от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-1680/2017; Ленинского районного суда г. Н. Новгорода от 20 октября 2017 г. по делу № 2-1437/2017; Приокского районного суда г. Н. Новгорода от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-1386/2017; Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 августа 2017 г. по делу № 2-2433/2017; Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 14 июня 2017 г. по делу № 2-2561/2017; Володарского районного суда Нижегородской области от 7 ноября 2016 г. по делу № 2-415/2016; Ленинского районного суда г. Владимира от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-1694/2014 и другие.
Изменения в Нижегородской области произошли после вынесения Постановления Президиума Нижегородского облсуда от 11 июля 2018 г. по делу № 4г-1682/2018 (44г-34/2018). С выходом данного судебного акта суды стали крайне поверхностно рассматривать дела по таким спорам, сводя все обстоятельства к понятию капитального ремонта.
В упомянутом документе суд указал, что работы по утеплению фасада даже на площади в 1 кв. см считаются капремонтом, так как, по его мнению, происходит создание нового конструктивного элемента на фасаде (утеплителя), которого ранее не существовало.
Многие суды стали руководствоваться приведенными выводами при принятии решений (см., например, решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-3107/2018; Советского районного суда г. Н. Новгорода от 1 апреля 2019 г. по делу № 2-1297/2019; Московского районного суда г. Н. Новгорода от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1607/2018 и др.).
В то же время сохранилась и прежняя практика, когда суды исходят из того, что утепление в случае нанесения вреда имуществу собственника не является видом капитальных работ, а входит в указанный Минимальный перечень как единственно возможный способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (см. решения Борского городского суда Нижегородской области от 10 января 2019 г. по делу № 2-48/2019; Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 13 мая 2019 г. по делу № 2-617/2019 и др.).
По моему мнению, вывод судов о капитальном характере работ по утеплению фасада весьма спорен.
Обратимся к Правилам № 170. Согласно их разделу II текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.
Как указано в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, финансируемых за счет средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада.
Законом Нижегородской области от 28 ноября 2013 г. № 159 (ст. 20) (далее – Закон Нижегородской области № 159) действительно предусмотрена возможность утепления фасада, но с существенной оговоркой – региональный законодатель зачем-то установил, что утепление фасада производится исключительно в объемах, необходимых для восстановления проектных значений теплозащиты здания.
Поскольку утепление фасада с использованием современных технологий всегда будет иметь следствием улучшение технического состояния стен относительно проектных значений, нормы ст. 166 ЖК РФ и Закона Нижегородской области № 159 вообще не отражают реальность: утепление во всех случаях будет приводить к улучшению, а не восстановлению прежних проектных значений.
Из этого следует, что единственно верной в данной ситуации является позиция, согласно которой работы по устранению нарушения теплозащитных свойств в отдельно взятом помещении относятся к обязательным работам управляющих компаний, предусмотренным Минимальным перечнем, а вот в объемах свыше 15% от площади общего фасада – капитальными видами работ.
Решению этого сложного правового вопроса будет способствовать, на мой взгляд, уточнение законодательства путем принятия распоряжения регионального правительства.
Необходимо закрепить следующие обязанности управляющих компаний:
Принятие перечисленных мер актуально не только для Нижегородской области. Результат будет способствовать разрешению и иных споров по определению вида работ (капитальные или текущие) для устранения нарушений в сфере ЖКХ.
Высказанные предложения обоснованы практикой Верховного Суда РФ (в частности, определениями от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 и от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880), согласно которой управляющие компании не могут бездействовать, даже если для восстановления технического состояния общего имущества многоквартирного дома необходимо проведение капитальных работ.