какие виды поправок применяются в сравнительном подходе

Методика оценки недвижимости

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

или

,где

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Доходный подход используется при определении:

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на принципах:

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Этапы затратного подхода:

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

Недостатки затратного подхода:

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Источник

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Источник

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.

4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

5. К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

5.4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

6. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.

6.1. К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

6.3. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

6.4. Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

7. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

7.1. Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

7.2. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от нсдозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет.

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2. цена за единицу объема строения;

2.3. цена за квартиру или комнату;

2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

или

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости [4] или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества [2]).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Пример 19. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада — полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада — 4000 кв. м; цена реализации проданного склада — 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада — 3000 кв. м; юрисдикция оцениваемого склада — полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 кв. м, ставка дисконтирования — 25%.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения;

1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 кв. м складского помещения:

тыс. руб./кв. м,

где 0,37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим величину упущенной выгоды на 1 кв. м складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

(0,125 – 0,112) · 2,68928 = 0,035 тыс. руб./кв. м,

где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета.

Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения.

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Корректировка цен в связи с различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученный покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

Пример 20. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

1. Определим ежемесячный платеж по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту:

300 · 0,01321 = 3,964 тыс. руб.,

где 0,01321 — взнос на амортизацию одной денежной единицы на срок 10 лет при ставке 10% годовых при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим текущую стоимость всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента:

3,964 · 61,9829 = 245,7 тыс. руб.,

где 61,9829 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке 15% годовых на срок 10 лет при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

P * = 245.7 + 200 = 445.7 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 54,3 тыс. руб.

Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

1. Определим относительную величину корректировки на время продажи:

2. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

P * =700/1,035 = 676,3 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 24,6 тыс. руб.

Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:

1. Определим величину поправки:

Среднее значение — 158,4 тыс. руб., медиана — 160 тыс. руб., мода — 160 тыс. руб., установленная поправка — 160 тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

P * = 800 + 160 = 960 тыс. руб.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:

1. Определим регрессионные уравнения:

Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 1.

Рис. 1 Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

1. Определим систему уравнений:

Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов:

Таким образом, получаем следующую систему уравнений:

2. Решим систему уравнений:

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж.

Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

*В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

1. Корректировка на качество прав.

Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:

тыс. руб./кв. м,

2. Корректировка на условия финансирования

По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2:

по объекту 3: тыс. руб./кв. м,

по объекту 5: тыс. руб./кв. м,

3. Корректировка на особые условия

Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.

4. Корректировка на условия рынка

Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5:

Таким образом, за год цена продажи 1 кв. м недвижимости данного типа выросла на 3,4%.

Проведем корректировку цены продажи 1 кв. м, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам):

по объекту 1: тыс. руб./кв. м,

по объекту 2: тыс. руб./кв. м,

по объекту 3: тыс. руб./кв. м,

по объекту 5: тыс. руб./кв. м,

5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность)

Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2:

10,312 – 9,702 = 0,61 тыс. руб./кв. м,

6. Корректировка на физические характеристики

Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3:

10,280 – 9,702 = 0,578 тыс. руб./кв. м,

7. Корректировка на сервис (наличие водопровода)

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

10,280 – 9,875 = 0,405 тыс. руб./кв. м,

8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.

Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):

60 · 10,107 = 606,42 тыс. руб./кв. м.

Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж.

Пример 26. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости.

1. Проведем «балльную» оценку превышения качества объекта оценки и объекта сравнения по какому-либо ценообразующему фактору над неким «базовым» объектом (минимальный балл равен 0):

2. Проведем ранжирование объектов по сумме балов:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от 185 до 195 в тыс. руб.

Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Литература

1. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.

2. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.

3. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. — ISBN 5-7749-0045-2.

© Интернет-проект «Корпоративный менеджмент», 1998–2021

Источник