когда аппараты приравняют к квартирам последние новости
В ожидании амнистии: стоит ли сейчас покупать апартаменты
Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?
Судьба апартаментов
Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.
Вопрос статуса
Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.
Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Инвестиционный потенциал
Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются. Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас. «Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.
Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.
Что будет с ценами
Несмотря на ситуацию неопределенности вокруг апартаментов, снижение цен на них маловероятно, поскольку на рынке сформировался устойчивый восходящий тренд, единодушны эксперты. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения апартаментов в старых границах Москвы, по итогам октября текущего года, достигла 474,5 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом элитного сегмента). За месяц рост составил 7%.
Более того, заявление Минстроя о приравнивании части апартаментов к жилью может привести к дополнительной надбавке. «После утверждения министерством документов об амнистии можно ожидать дополнительного роста цен. Сейчас он пропорционален спросу и строительной готовности», — отметил Роман Родионцев из Est-a-Tet.
Однозначно цены на готовые апартаменты вырастут, если их приравняют к жилью, согласна Мария Литинецкая из «Метриума». «Однако существенного увеличения расценок из-за этого фактора пока не будет. Только после определения конкретных контуров реформы станет понятной динамика цен», — добавила эксперт.
Аналогичную позицию выразил Алексей Попов из ЦИАН. По его мнению, в строящихся корпусах застройщики могут повысить цены на апартаменты, убрав скидку за нежилой статус. Сейчас эта поправка составляет 7–9%. «Вместе с тем большинство апартаментов уступают квартирам по своим потребительским свойствам (в эргономичности планировок, уровне инсоляции) и локальным особенностям местоположения (они могут находиться у железнодорожных магистралей, где строительство квартир невозможно). Эти факторы никуда не денутся, несмотря ни на какие законодательные инициативы. Таким образом, апартаменты подорожают, но в большинстве случаев останутся на 2–4% дешевле квартир», — подытожил он.
Мнение бизнеса
Дискуссии по юридическому статусу апартаментов ведутся не первый год. Тем не менее спрос на данный формат недвижимости растет, несмотря на то что они относятся к нежилым помещениям и покупатель об этом знает, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Сейчас на рынке существует много разных форматов апартаментов. Например, есть апартаменты, которые строились как гостиницы или в составе многофункциональных комплексов (МФК), как в Москва-Сити. Некоторые апартаменты появились в результате реконструкции зданий. «Нельзя сказать, что готовящаяся инициатива отразится на всех этих проектах одинаково. В данной ситуации важно, чтобы законодатель описал эту типологию и уточнил детали законопроекта», — сказала она.
Что касается решения, покупать сейчас апартаменты или нет, то здесь нужно в первую очередь ориентироваться на цели покупки (например, кто-то рассматривает сервисные апартаменты для сдачи в аренду) и смотреть историю компании, ее проекты и концепцию апартаментов. В любом случае интересы всех сторон должны быть учтены.
Директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган в свою очередь рекомендует дождаться детальных комментариев и расшифровки со стороны регулятора по поводу законопроекта — какие типы апартаментов он выделяет и какие собирается запретить. По его мнению, самое главное, чтобы все это было четко и понятно прописано. «Очень важно, чтобы законодатель выделил классификацию апартаментов, обратил внимание на уже существующие типы, например сервисные апартаменты, а не запрещал все подряд», — отметил Юрий Коган.
По его словам, например, сервисные апартаменты, которые ориентированы на туризм и служат альтернативой арендному жилью, сейчас интересны поколению Z и миллениалам. В Санкт-Петербурге на такой формат приходится до 70% от общего объема предложения апартаментов. Поэтому важно, чтобы регулятор прописал типологию апартаментов и что конкретно он будет приравнивать к жилью, добавил топ-менеджер.
Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, наоборот, считает, что сейчас подходящее время для покупки апартаментов. По его мнению, с точки зрения инвестиций данный законопроект — максимально выгодная история для владельцев апартаментов. По его словам, здесь особый акцент нужно сделать на комплексы, строящиеся за пределами ТТК. «Сейчас разница в ценах между обычным жильем и апартаментами порядка 20%. После принятия этого законопроекта стоимость двух видов сравняется. То есть возможности приобрести жилье с таким дисконтом может уже и не быть» — отметил он.
Типология апартаментов
Сейчас к проблеме правого статуса апартаментов эксперты также относят вопрос типологии такого типа жилья. Условно апартаменты делят на несколько типов. Первая группа — это проекты апартаментов, расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе новой гостиницы. Данный тип недвижимости называют сервисными (или управляемыми) апартаментами, так как чаще всего в такой недвижимости используется дополнительный набор услуг отеля, которые распространяются и на жителей апартаментов. Вторая группа — апартаменты в составе многофункциональных центров. В таких объектах часто можно встретить помещения, которые могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Третья группа — апартаменты, которые появились в ходе реконструкции старинных особняков, бывших фабрик. Нередко их переделывают в лофты, помещения с высокими потолками. Обычно они относятся к дорогому сегменту. Четвертая группа — здания, построенные на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры — и в итоге строятся комплексы апартаментов.
Граждане впали в апартию
Продажи апартаментов резко выросли
Одних заявлений властей о том, что апартаменты как тип жилья вскоре получат правовой статус, оказалось достаточно для роста продаж. Юридически ситуация пока никак не изменилась, но за полгода в Москве число сделок в этом сегменте увеличилось вдвое, что позволило застройщикам выручить более 64 млрд руб., при том, что выручка за аналогичный период прошлого года не превысила 24 млрд руб.
В январе—июне 2021 года в Москве на первичном рынке зарегистрировано 22,75 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в нежилом фонде. По сравнению с тем же периодом 2020 года, когда было зафиксировано 10,35 тыс. ДДУ, показатель вырос в два раза, а по сравнению с январем—июнем 2019 года — на 79% (12,72 тыс.), следует из подсчетов столичного Росреестра, сделанных по запросу “Ъ”.
Ведомство относит к нежилому фонду апартаменты, машино-места и кладовые в жилых комплексах, но в своей статистике не детализирует эти виды недвижимости.
Они называют возникший тренд вполне ожидаемым: он возник в сентябре 2020 года после заявлений вице-премьера Марата Хуснуллина о разработке проекта закона о правовом статусе апартаментов. Проект, вызвавший негативную реакцию рынка, внесен в Госдуму в апреле этого года.
«Как раз в сентябре 2020 года зафиксирован заметный рост сделок на рынке нежилой недвижимости в Москве: тогда было зарегистрировано 3,13 тыс. ДДУ в этом сегменте, что на 58% больше, чем в августе»,— подтверждает руководитель столичного Росреестра Игорь Майданов. По его словам, с сентября по декабрь 2020 года зарегистрировано почти 14,5 тыс. сделок в этом сегменте новостроек. Сейчас, поясняет господин Майданов, на долю нежилого фонда приходится до 25% всех сделок, заключаемых на первичном рынке недвижимости.
По итогам 2020 года этот показатель достиг 26,43 тыс. сделок. В первой половине 2021 года девелоперы от продажи апартаментов выручили 64,3 млрд руб., в то время как за тот же период 2020 года — 23,9 млрд руб., за январь—июнь 2019 года — 25 млрд руб., подсчитал CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.
Апартаментам не хватает правового статуса
Эксперт полагает, что у резкого роста покупок апартаментов есть и другое объяснение. Это, отмечает он, скорее всего, больше связано с особенностями земельных отношений в городе, чем с ожиданиями изменений в законодательстве: «Стало больше площадок, где запустить продажи апартаментов быстрее и выгоднее, чем адаптировать проект и документацию под жилье». Так, при согласовании жилых проектов мэрия Москвы требует от застройщиков построить и соцобъекты, что не всегда им выгодно.
В то же время покупатели выбирают апартаменты из-за их дешевизны по сравнению с квартирами, отмечает глава совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, средний бюджет при покупке апартаментов в стандартном сегменте составляет 5 млн руб., что на 50% дешевле квартиры, в комфортклассе — 12,9 млн руб. (на 13,5% дешевле квартиры соответствующего класса), аппартаменты бизнес-класса обойдутся в среднем в 28,2 млн руб. (дешевле квартиры более чем на 3%). А по данным управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, разницы в средней цене между апартаментами и квартирами массового сегмента почти нет — 238,8 тыс. и 245,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. Зато, по ее подсчетам, апартаменты бизнес-класса, где средняя цена составляет 300,6 тыс. руб., на 18,7% дешевле квартир такого же класса.
Госпожа Литинецкая говорит о 19,7%. Но покупка апартаментов все еще рискованная сделка. «Из-за противоречивых разъяснений ФНС не до конца разрешена ситуация с налоговым вычетом при покупке апартаментов»,— говорит руководитель направления юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Кроме того, добавляет он, на апартаменты, даже если это единственное жилье гражданина, можно обратить взыскание по исполнительному производству, а в случае с квартирой это невозможно.
Но это не останавливает покупателей. Они торопятся приобрести апартаменты до принятия закона, опасаясь, что после этого цены на них вырастут и окажутся сопоставимы со стоимостью квартир, резюмирует Мария Литинецкая.
Квартирный спрос: какие апартаменты признают жильем
Законопроект о статусе апартаментов планируется внести в Госдуму в течение полугода, сообщил «Известиям» представитель вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. При этом жилье и апартаменты не стоит делать тождественными понятиями — нужно предоставить владельцам последних права, имеющиеся у собственников квартир. Также необходимо дать определение таких помещений, разделив их на гостиничные и апартаменты для проживания, где можно будет прописаться. Такое мнение высказали «Известиям» депутаты ГД и участники рынка недвижимости.
Активная стадия
Вопрос о юридическом приравнивании апартаментов к квартирам в многоэтажках был впервые поднят в 2016 году. Однако соответствующий законопроект отправили на доработку. С тех пор тема обсуждалась неоднократно.
— Сегодня вопрос статуса апартаментов находится в активной стадии проработки, внесение законопроекта в Госдуму планируется в течение полугода, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина.
В июне 2020-го зампред правительства говорил СМИ, что кабмин собирается внести документ в нижнюю палату парламента до конца года. 19 ноября заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации, заявил, что министерство намерено утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, а также, возможно, запретить их строительство в будущем.
— Было несколько попыток решить проблему, но пока они ни к чему не привели. Это связано с тем, что автоматическое признание всех апартаментов жильем повлечет за собой ряд новых проблем, — указал председатель комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Немалая часть апартаментов построена на земельных участках, не предназначенных для возведения жилья, — с изменением статуса домов нужно менять и назначение земли, уточнил парламентарий. Также существуют сложности с расчетом платы за ЖКУ для такой недвижимости, размера налога на имущество. И сейчас неясно, как решить все эти задачи, пояснил он.
Сегодня в правовом поле отсутствует понятие апартаментов. Действующим законодательством предусмотрено два вида имущества: жилые и нежилые помещения, указал член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Михаил Чернышев.
— Но мы не можем сделать жильем все нежилые помещения, к которым также относятся заводы, магазины, офисы, — подчеркнул член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
Что внести в законопроект
Поскольку в России отсутствует определение апартаментов, его необходимо сформулировать. При этом нужно разделить эти помещения на два сложившихся типа: аналог жилья и сервисные помещения (по сути, гостиницы), полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
К строительству именно жилых домов предъявляется множество требований: удаленность от промышленных предприятий, недопустимость превышения потенциально опасных для человека химических и биологических веществ в почве и воздухе, требования к шуму, вибрации, необходимость обеспечения домов социальной инфраструктурой и так далее, указал Михаил Чернышев.
К возведению нежилых помещений также есть свои требования, но они намного более либеральные, добавил парламентарий. Поэтому апартаменты заметно дешевле квартир — разница может составлять 20–30%, сказал Михаил Чернышев. Также в апартаментах цены на ЖКУ выше на 15–20%, чем в квартирах, а налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Не все апартаменты могут приобрести статус жилого помещения. Если по одним требованиям можно сделать послабления, например, в части инсоляции (поступления солнечного света), то по другим категорически нет — допустим, если объект находится в промзоне рядом с действующим предприятием, подчеркнул депутат.
После признания апартаментов жильем встанет вопрос о защите прав будущих покупателей таких объектов, отметил Илья Осипов.
— Сегодня государство гарантирует покупателям, что они приобретают жилье, которое соответствует всем требованиям. Но после амнистии апартаментов как человек поймет, что он на самом деле покупает? Этот вопрос тоже требует решения, — уверен депутат.
Логично приравнять к жилью апартаменты только в новых зданиях, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Это позволит исключить объекты, созданные в ходе реконструкции административных и промышленных зданий. Также можно амнистировать апартаменты, построенные рядом с жилыми домами в рамках комплексного освоения территорий, высказала мнение эксперт.
— Жилье и апартаменты не стоит делать тождественными понятиями, а лишь предоставить владельцам последних определенные права, которые есть у собственников жилых помещений. Например, речь может идти о временной регистрации, о снижении налоговой ставки, о льготах на оплату коммунальных услуг, — сказал Михаил Чернышев.
Проблему стоит решать в первую очередь в пользу налогоплательщиков, которые являются собственниками апартаментов: живут в них, работают в том же городе, платят там подоходный налог, но из-за отсутствия прописки не получают положенные горожанам льготы, указал Илья Осипов. Например, субсидии на оплату ЖКУ, добавил Михаил Чернышев.
— Самый оптимальный выход — дать возможность прописываться в таких помещениях. Строить апартаменты можно и в будущем, потому что спрос на них существует, — считает Николай Николаев.
При этом на законодательном уровне или через нормативно-правовые акты правительства необходимо обязать продавцов недвижимости и девелоперов информировать покупателей о том, что помещения не обладают набором социальных функций, предусмотренных для жилья, считает Михаил Чернышев. Это должно быть отражено и в рекламе, полагает парламентарий.
Во что вложиться
Лучше всего сегмент апартаментов развит в Москве и Санкт-Петербурге, также такие помещения есть в Краснодарском крае, Екатеринбурге и Казани, сказал Сергей Зайцев. Там, где ставка сделана по большей части на турпоток, например в Петербурге, преобладают сервисные апартаменты, в то время как в Москве многие из них построены как более доступный аналог жилья, добавил он.
Качество проектов в Москве высокое: на рынке, где есть конкуренция и выбор, плохие проекты просто не будут востребованы, сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
— Минимальный шанс стать жильем у апартаментов, которые построены с грубыми нарушениями требований к жилью, в том числе по доступности социнфраструктуры, — полагает Сергей Зайцев.
Оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получены разрешения на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет, считает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Мария Литинецкая советует тем, кто планирует покупку апартаментов, обратить внимание на жилые комплексы смешанного типа. Жильем будут в первую очередь признаны объекты, расположенные в проектах комплексного освоения территорий, где также представлены квартиры и вся необходимая сопутствующая социально-бытовая инфраструктура, считает она.
Также при выборе проекта стоит обращать внимание на его расположение и продуктовую составляющую: нередко в апарт-комплексах предлагаются сервисы, схожие с услугами в гостиницах высокого уровня, добавил директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.
Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус
В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.
Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.
Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.
Многофункциональное здание
Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.
Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».
На что распространяется закон
Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.
«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»
Николай Алексеенко, глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.
Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании
Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.
Перевод в нежилые и жилые помещения
Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.
Что не так с апартаментами
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Как предлагали решить вопрос с апартаментами
В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.
Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.