когда будут дешеветь квартиры в москве 2021
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости
Традиционно с окончанием сезона отпусков рынок жилой недвижимости начинает оживать. В последнее время он отличается повышением цен и уменьшением предложения. Почему растут цены на недвижимость, что будет с рынком осенью и стоит ли приобретать жилье в этом году, корреспондент РИАМО узнала у экспертов.
Стабильный рост цен
Стабилизация цен на жилье – мечта всех, кто планирует купить квартиру. Увы, всю первую половину 2021 года стабильным был только постоянный рост цен.
«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2021 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2020 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Если говорить о Москве в ее старых границах, то повышение стоимость одного квадратного метра коснулось, прежде всего, Центрального административного округа. На втором месте – Западный и Юго-западный округа. Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», предоставила РИАМО график, визуализирующий изменения стоимости жилья.
Новые цены для Новой Москвы
Рынок жилья в Новой Москве имеет некоторые особенности, хотя бы в силу того, что сейчас это одна из самых активно застраиваемых территорий. До присоединения ТиНАО к Москве в этих округах на продажу выставляли главным образом вторичное жилье, причем уже довольно старое.
Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2021 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.
«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2020 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.
По словам эксперта, в целом динамика роста цен на локальных рынках Московского региона была схожей. Квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 18% – почти так же, как и в Новой Москве.
«Причины повышения цен везде были одинаковыми: рост себестоимости строительства, высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок, дефицит новостроек. Однако в отличие от «старой» Москвы, в Новой рынок регулярно пополняется за счет выхода в продажу новых корпусов. В целом ситуация стабильна, но нужно понимать, что высокий спрос приводит к вымыванию самых ликвидных и доступных квартир», – объясняет Владимир Щекин.
Иными словами, покупатели разбирают самые доступные и удачные варианты жилья (с хорошей планировкой, видом, этажом расположения и т.д.), а предложение восполняется медленно. Соответственно, в продаже остаются все менее привлекательные помещения.
В тесноте, да не в обиде
В последние годы девелоперы смело экспериментировали с планировкой в строящихся квартирах, стараясь спрогнозировать, какое именно жилье будет более востребованным на рынке. На продажу выставлялись просторные квартиры с двумя или даже тремя санузлами, один из которых имеет вход прямо из спальни. В некоторых жилых комплексах, наоборот, предлагали необычные компактные студии со «вторым светом» и четырех-пятиметровыми потолками, где можно практически без потери освещенности обустроить спальное место на втором этаже. Но такие предложения для рынка жилья – скорее исключение, чем правило.
«Основной спрос по-прежнему сконцентрирован на двухкомнатных квартирах евроформата. Их площадь варьируется примерно от 45 до 65 квадратных метров. Впрочем, растет интерес и к студиям, которые остаются наиболее доступным вариантом жилья. Сейчас студия в Новой Москве стоит в среднем 6 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость квартир на рынке – 9,6 миллионов рублей», – сообщает Владимир Щекин.
Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».
«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Коронавирус и льготная ипотека
И пандемия, и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля 2021 года, оказали заметное воздействие на стоимость квадратного метра. Из-за этой программы рос спрос на новостройки, соответственно, увеличивались цены. С начала года в старых границах столицы цены на первичное жилье выросли на 15,3%, в Новой Москве – на 13,5%, в Подмосковье – на 11%. На вторичном рынке жилья в старых границах города цены выросли на 11%, в Новой Москве – на 15,4%, в Подмосковье – на 18,4%.
«Программа льготной ипотеки была введена как мера поддержки строительной отрасли и для повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии. Таким образом, заметно улучшились условия получения кредита. Следствием стало серьезное увеличение спроса и рост цен на его фоне. Квартиры приобретали не только граждане, нуждающиеся в жилье, но и покупатели, которые хотели выгодно вложить средства во время пандемии», – добавляет Дмитрий Таганов.
По мнению Владимира Щекина, программа субсидированных ставок стала эффективной мерой поддержки отрасли. Однако она привела к небывало высокому росту спроса. Впервые в истории ставки опустились до 6% годовых, тогда как в 2019 году они приближались к уровню 8–9% годовых. Помимо этого, из-за пандемии на мировых рынках ресурсов сначала возник профицит, а потом дефицит, из-за чего металлы и лес начали резко дорожать, что стало причиной повышения цен на стройматериалы в России.
«Сократилось производство металлопроката, цемента, отделочных материалов, что привело к их дефициту и, соответственно, повышению прайса. На рынке труда, в том числе из-за закрытия границ, сформировалась нехватка рабочих: каменщиков, бетонщиков, отделочников, плотников. Все это привело к увеличению себестоимости строительства», – отмечает Надежда Коркка.
Впрочем, период действия максимально выгодных условий по льготной ипотеке закончился. Условия получения изменились уже в начале июля, и рынок сразу на это отреагировал.
«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Когда закончится рост цен
Разумеется, любого потенциального покупателя жилья больше всего волнует вопрос: что будет с ценами дальше? Эксперты полагают, что надеяться на стабильный, «как при СССР», уровень цен не стоит. Если себестоимость строительства будет повышаться из-за подорожания строительных материалов, топлива, электричества, то и рост цен будет продолжаться.
«За первое полугодие 2021 года цены на московские вторичные квартиры выросли на 8–10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями», – комментирует Екатерина Бережнова.
Свой точкой зрения делится и Владимир Щекин: «На мой взгляд, осенью застройщики будут принимать решения, основываясь на спросе. А вот в августе большого смысла в переписывании ценников нет. Уже в июле зафиксировано снижение числа сделок в Москве примерно на 20%, уменьшается и число одобренных кредитов. Ипотека в любом случае остается основным драйвером спроса. Сегодня на кредитные средства покупается более половины жилых помещений, поэтому, даже если ставки будут расти, покупатели все равно будут обращаться к банкам за кредитом».
Влияние эскроу-счетов
Переход отрасли на эскроу-счета положительно сказался на надежности сделок и послужил одной из причин роста цен на новостройки. С внедрением эскроу-счетов заметно снизился риск появления обманутых дольщиков: теперь застройщик получает доступ к деньгам на специальном счете только после оформления первого права собственности на жилое помещение. До этого момента средства замораживаются.
«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.
«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.
Удачное время для покупки жилья
На вопрос, стоит ли покупать квартиру во второй половине 2021 года, эксперты отвечают, учитывая существующие тенденции рынка. Так, Дмитрий Таганов отмечает: «Если речь идет о покупке жилья для себя, то осень 2021 года – вполне удачное для этого время. А вот для приобретения недвижимости с инвестиционными целями время упущено».
Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.
«Спрос всегда носит сезонный характер. Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден, и нас ждет спокойная осень. Осенью традиционно интерес к недвижимости возобновляется. Цены тоже пока вряд ли пойдут вниз. Мы советуем решать квартирный вопрос тогда, когда он созрел. Сейчас объем предложения небольшой, поэтому, если находится достойный вариант, ждать 2–3 месяца или полгода точно не стоит – объект за это время уйдет с рынка. А у покупателя, как правило, узкий запрос. Он не просто хочет купить какую-нибудь квартиру, а подбирает вариант определенной площади, в определенном районе», – комментирует Екатерина Бережнова.
При этом покупателю, несмотря на волнения рынка, имеет смысл все-таки отслеживать интересные предложения компаний. Девелоперы, например, время от времени выставляют на продажу очень неплохие лоты со скидками. Поэтому мониторить рынок и быть на связи с менеджерами полюбившегося вам ЖК бывает очень полезно.
«Вероятнее всего, уже осенью застройщики будут принимать меры для поддержания спроса, и появятся различные акции и бонусы для клиентов», – добавляет Владимир Щекин.
Надежда Коркка обнадеживает потенциальных покупателей: «Бесспорно, цены на первичном рынке демонстрируют тенденцию к росту, однако существует ряд возможностей для экономии.
Прежде всего – это семейная ипотека, с 1 июля 2021 года ставшая доступной и для семей, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для поддержания спроса регулярно выводят различные специальные предложения на определенный пул или тип лотов. Поэтому, на мой взгляд, удачное время для покупки недвижимости то, когда у клиента есть финансовая возможность для этого. Для определенных потребителей таким моментом может оказаться и осень 2021 года».
Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»