когда подешевеют квартиры в красноярске 2021 году
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Из-за снижения спроса владельцам квартир на вторичке приходится делать скидки до
В будущем специалисты рынка ожидают снижения цен на недвижимость
Причин для роста цен на жилье нет, считают эксперты: спрос упал, благосостояние жителей не улучшается
Фото: Артем Ленц / NGS24.RU
После большого ажиотажа на рынке недвижимости в Красноярске, связанного с пандемией, в ноябре произошел спад. Об этом говорят риелторы, наблюдающие за ценами и поведением покупателей.
Там видят три ценовых пика с разницей в шесть лет: в 2008, 2014 и 2020 годах.
За последние годы эксперты наблюдали три пика роста цены
— Рост цены в периоды, предшествующие спаду в 2008 и 2014 годах, связан с ростом реальных доходов населения, что открывало новые возможности для участников рынка. Рост цен в представляет собой явление искусственного роста цены по естественным причинам. Исследуя предыдущие периоды роста и снижения цены, можно сказать, что мы подходим к очередному переломному моменту в цене. Говоря понятным языком, линии должны сблизиться. Либо цена сделки подтянется, либо, что вероятнее всего, график цены предложения снизится, — считает Ирина Томаровская.
Ждать снижения цены, считает эксперт, можно по нескольким причинам: во-первых, спрос на жилье явно падает из-за того, что продлили программу господдержки ипотеки на строящиеся жилье, во-вторых, рост благосостояния жителей города в ближайшее время не предполагается и замедлился.
С тем, что ипотечная ставка на новостройки уже не так актуальна, согласен и руководитель портала «Сибдом» Александр Шляхин.
— Все факторы роста цен уже отыграли свой потенциал к ноябрю, и в ближайшие месяцы мы ожидаем стабилизации цен как на вторичном, так и на первичном рынке, — говорит он.
«Мы находимся в шаге от пропасти падения цен»: Красноярску прогнозируют затяжной кризис на рынке недвижимости
Однако падение будет не таким ярким, как взлет стоимости жилья в 2020 году на 20 и 30%
Риелторы не видят повода для роста рынка недвижимости в Красноярске
Фото: Артем Ленц / NGS24.RU
Красноярску прогнозируют затяжное падение цен на недвижимость
Руководитель компании «Кром» и бизнес-тренер Алексей Лагутин объясняет:
У нас в 2014 году произошел кризис, и до 2020 года цены не росли. Мы только сейчас достигли цен того времени. Сейчас, я думаю, будет такой же кризис лет на восемь. Никаких перспектив для роста рынка в Красноярске я не вижу. То, что происходит в Москве, Краснодаре, Ростове, — другая ситуация. Туда идет приток людей. Посмотрите, в Краснодаре за пять лет население выросло с 700 тысяч до 1,1 миллиона. Москва пухнет как резиновая. Однако процесс будет не таким ярким, как предшествующий рост. При этом с января цены уже упали примерно на 8%. В ноябре квартиру в Солнечном можно было продать за 3,4 миллиона, в феврале ее кое-как продали за 3,1 миллиона — на 300 тысяч дешевле, — считает Алексей Лагутин.
Представители «Ареверы-Недвижимости» солидарны с коллегой относительно вторички. По словам исполнительного директора Ирины Томаровской, повышение ставок по ипотеке на вторичном рынке и накачивание рынка новостроек кредитными деньгами повлечет временное сокращение спроса на вторичном рынке. А как следствие, будет заметен тренд на снижение цены на вторичном рынке. Но оно не будет значительным, поскольку собственники будут стараться максимально удерживать цену предложения, чтобы вписаться в цену покупки новостройки или снимать объект с продажи.
При этом представители застройщиков придерживаются иной версии. Например, руководитель компании «Готика» Андрей Тихонов во время обсуждения с корреспондентом NGS24.RU продления льготной ипотеки заявлял, что предпосылок к уменьшению цены нет. Потому что значительно выросли в цене на сегодня металл и арматура, кирпич, транспорт, рабочие руки. При этом, не скрывает строитель, даже при текущих расценках застройщики Красноярска остаются в плюсе.
Покупателям становится все сложнее найти подходящий объект на рынке жилья
Покупатели, в начале этого года вышедшие на рынок, чтобы совершить сделки с недвижимостью, оказались в непростой ситуации. Им очень сложно сориентироваться в предложении. Разброс цен на однотипные объекты настолько большой, что разница в цене между похожими по характеристикам квартирами может доходить до 1 млн рублей.
С чем сталкивается сейчас покупатель, можно увидеть на примере трех квартир, которые в феврале были выставлены на продажу в однотипных домах (одноподъездных высотках, построенных за последние 10 лет).
Трехкомнатная квартира новой планировки в 17-этажном монолитно-кирпичном доме на ул. Семафорной при площади 98,6 кв. м продается за 7 млн рублей. Похожая по характеристикам трехкомнатная в кирпичном доме на Комсомольском проспекте площадью 106 кв. м оценена собственником уже в 8 млн рублей. В такой же высотной «свечке» на пр. Авиаторов однокомнатная квартира площадью 43 кв. м стоит 6,2 млн рублей — более 115 тыс. рублей за «квадрат».
Это результат действия программы льготной ипотеки, в прошлом году разогнавшей цены на рынке жилья, объясняют эксперты рынка недвижимости. Скачок цен в 2020 году вызывали искусственно созданные факторы — вливание денег государством, чтобы поддержать застройщиков в кризис. Поэтому существующий на рынке спрос не отражает реальную покупательскую способность. Она теперь зависит не от доходов покупателей, а от доступности ипотеки и возможности получить необходимую сумму в кредит.
Из-за этого цены, по которым сейчас квартиры выставляются на рынок, во многих случаях никак не соотносятся с реальным уровнем покупательской способности, они ничем не обоснованы и зачастую оторваны от жизни.
«По цене 5–6 миллионов рублей сейчас может выставляться на продажу обычная типовая двухкомнатная квартира. А имея 6–7 миллионов рублей, можно купить и трехкомнатную, и однокомнатную, — объясняет исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Поэтому покупателю сейчас очень сложно разобраться, где квартира действительно столько стоит, а где он имеет дело с переоцененным объектом».
Что характерно для ситуации на рынке жилья в начале 2021 года?
Выросли сроки, в которые покупатели выходят на сделку. Если осенью 2020 года ажиотажный спрос вынуждал их принимать решение быстро, так что квартиру для покупки находили максимум за две недели, то сейчас покупатели подолгу ищут подходящий объект. До принятия решения, как правило, проходит не меньше 3–4 недель.
Из-за этого удлинился период экспозиции объектов — срок, который квартира выставляется на рынке, прежде чем найдет покупателя. При этом если объект изначально выставлялся с завышенной ценой, а затем после консультации со специалистом продавец скорректировал ее, опираясь на данные, полученные при анализе прошедших сделок, то продажа квартиры проходит достаточно быстро.
Цены на вторичном рынке если и снижаются, то только в процессе торга. Торг может сейчас доходить до 100–150 тыс. рублей от заявленной суммы.
Скорректироваться ценам не позволяет достаточно ограниченное предложение. Большинство продавцов, которые планировали реализовать квартиру, постарались сделать это во время роста спроса на жилье осенью прошлого года. Новых предложений на рынке мало, а те квартиры, что появляются, предлагают уже по совершенно другим ценам.
Специалисты отмечают небольшое снижение спроса по сравнению с декабрем 2020 года. Но связано ли это с обычным для начала года затишьем или речь идет о новой тенденции, станет понятно не раньше марта.
«В январе проходили сделки, которые начали готовиться еще в декабре 2020 года. Февраль — традиционно спокойный месяц на рынке недвижимости, он всегда отличается умеренным спросом. Но если существующее положение дел сохранится и в марте, тогда можно будет уже утверждать, что это начало стагнации на рынке жилья», — отмечает Ирина Томаровская.