Скидки, дефицит, потолок цен: что происходит со вторичным жильем Москвы
Нестабильный курс российского рубля, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских депозитов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке выросли до рекордного уровня. При этом предложение ликвидных квартир снизилось до минимума. Что происходит с ценами сейчас и как они изменятся к осени?
Цены вверх
Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2020 года и продолжается по сей день, говорит главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее оценке, рост средней цены предложения за год (май 2021 года к маю 2020 года) составил 20%.
Сейчас цены предложения на вторичное жилье в Москве неадекватно высокие, говорит эксперт, — многие собственники, ориентируясь на аналогичные предложения на рынке, завышают цену на свой объект. Это приводит к увеличению сроков экспозиции и к продаже объекта со скидкой. В компании «Миэль», говорит Бережнова, со скидкой прошла каждая третья сделка в апреле и каждая четвертая — в мае. Похожие цифры называют также в компаниях «Бест-Недвижимость» и «Азбука жилья». Средняя сумма дисконта, по оценкам риелторов, 3–4%.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в округах Москвы
Округ Москвы
Цена, май 2021 года, тыс. руб. за 1 кв. м
Восточный АО
236,147
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев. Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Парки, маткапитал и панельные дома
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен. Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях. По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят. К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании “Мегалит — Охта групп” Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК “Ферро-строй” Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК “Абсолют строй сервис” Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК “Страна девелопмент” Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы “бизнес” и “премиум”) довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК “Гранель” Сергей Нюхалов.
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Хаотичный рост цен: что будет со вторичным жильем в Москве в 2021 году
Эпидемия COVID-19, нестабильный курс рубля, программа льготной ипотеки, падение доходности банковских депозитов — все это создало ажиотаж на рынке недвижимости. Причем в Москве высокий потребительский спрос был отмечен не только в отношении новостроек, но и на вторичном рынке: в 2020 году это уже привело к росту цен и уменьшению числа ликвидных объектов.
Стоит ли покупать или продавать квартиру в Москве в 2021 году — редакция спросила об этом у аналитиков и экспертов.
Цены немного вырастут, но можно ждать дисконта
Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.
В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2019-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.
Предложение будет снижаться
На вторичном жилом рынке в этом году продолжит уменьшаться объем предложения. В конце прошлого года, напомнила Толстик, количество объектов на вторичном рынке упало на 40%, а этот недостаток предложения «не компенсируется за один и даже за три месяца, несмотря на постепенный выход новых объектов».
«С одной стороны, [предложение будет снижаться] из-за сокращения ликвидных объектов. С другой стороны, в связи с прошлогодним уменьшением курса рубля. Многие собственники захотели провести переоценку своих квартир в бóльшую сторону, но цена тогда была бы выше текущего рыночного уровня, когда покупатели готовы к сделке. В результате многие решили снять свои квартиры с продажи», — подчеркнул Дарусенков.
За десять лет рынок недвижимости Москвы пополнился новым жилым фондом, что повышает конкуренцию для старого жилья, уточнил Дарусенков. По его словам, в связи с этим многие покупатели в среднесрочной перспективе будут отдавать предпочтения жилью в новых домах и новостройках, а не старой вторичке, где объектов с каждым днем становится все меньше.
Среди приобретателей квартир на вторичном рынке столицы в 2021 году станет еще больше граждан из регионов. «Это произойдет ввиду их миграции в Москву. Сегодня около 25% покупателей столичного жилья приезжают из российских регионов. Число таких людей будет только увеличиваться ввиду ожидания кризиса», — резюмировал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
