когда выделяются доли в ипотечной квартире с материнским капиталом
При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита
28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.
Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.
При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям
Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.
Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.
Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.
Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.
Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки
Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.
Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.
Как победить выгорание
При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита
Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.
Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.
Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.
Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.
Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.
Теперь доли между кредитами можно не выделять
Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!
Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.
И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.
Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.
Можно ли вообще не выделять доли детям
Нет, вообще не выделять нельзя.
Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.
Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.
Маткапитал и детские доли: нотариальное обязательство больше не требуется
Этот материал обновлен 20.08.2021
При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.
О каком обязательстве речь
Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.
На такой случай с родителей берут обещание, что они все-таки оформят доли на детей, когда это станет возможным. На оформление отводят полгода. Это обещание и называется обязательством по оформлению долей.
Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса
Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.
Теперь документ и услуги нотариуса не нужны
В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.
Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:
А потребовать документ запросто могут — несмотря на изменения в законе. Например, с 2012 года при направлении маткапитала на образование детей не нужна лицензия и свидетельство об аккредитации — только договор. Но эти документы все равно просят. В таких случаях спасают ссылки на нормативку. Поэтому сохраните статью в закладки, чтобы иметь эти ссылки под рукой, если решите потратить маткапитал на жилье.
Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно
Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.
Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.
Как теперь оформляется обязательство по выделению долей
Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.
Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.
Если не выделить доли детям
Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.
Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.
Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.
Какие доли выделять детям
В этом плане ничего не изменилось. В законе и правилах до сих пор нет указаний, что все члены семьи должны получить равные доли или нужно использовать четкий алгоритм расчета. В теории детям можно выделить по 1% — и обязательство будет считаться выполненным.
Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.
Посчитайте минимальные доли для детей с помощью нашего калькулятора. Заодно узнаете, почему не стоит торопиться с разделом квартиры на равные части.
На сегодняшний день, огромное количество людей продают квартиры, которую приобрели с помощью материнского капитала без выдела долей. Ответственность должна быть только возврат суммы материнского капитала государству, но не в коем случае не признание сделки недействительной. Люди которые купили эту квартиру не должны отвечать и терять свою недвижимость из за нарушения закона родителями детей. Наше государство не даёт возможности добросовестному покупателю узнать перед покупкой квартиры об обязательстве продавца выделить там доли детям. Квартира может быть продана уже несколько раз до того как сделку признают недействительной. Это просто беспредел!
Елена, тоже поддрежу- что мешает ПФ проконтролировать выдел долей детям?
Ирина, Когда я обратилась в ПФР с вопросом, что будет, если в течении 6 месяцев не выделили детям долю, мне ответили, что после того как деньги перечислили в счет погашения долга, ПФР ответственность не несет и никаких проверок не проводит. Контролем по выделению долей занимается прокуратура
Как добиться справедливости. В мфц принимали документы только потому что я настояла и всем отделом при мне обсуждали какая я тупая и пришла со своими правилами. Я выделяю доли детям с соглашением которое составила сама. По тел справочной службы Росреестра мне говорят что можно только через нотариуса, в мфц тоже самое. Отдала документы на свой страх и риск. Куда идти в случае отказа в регистрации?
Вложили маткапитал и выделили доли, а потом родился еще ребенок. Ему тоже выделять?
Мы купили квартиру в ипотеку, а затем погасили часть ипотеки маткапиталом. Когда закрыли весь кредит, выделили доли двоим детям. Спустя четыре года родился третий ребенок.
Сейчас мы стали продавать эту квартиру. У покупателя ипотека. Банк, который выдает кредит, считает, что мы не выполнили обязательство перед третьим ребенком: якобы мы должны были выделить ему долю. Опека, пенсионный фонд, нотариус и юристы — все разводят руками, у них претензий нет.
В итоге квартиру мы продать не можем, потому что банк уперся и настаивает на своем. Насколько законно требование банка выделить долю третьему ребенку в продаваемой квартире? Чем он руководствуется, когда этого требует, и чего опасается?
Банк точно не может требовать выделить долю: таких прав у него нет. Но он вправе отказаться кредитовать вашу квартиру — и покупатель не сможет ее купить. Действительно, проблема есть, и она возникает из-за нечеткости отдельных формулировок в законе о маткапитале.
Расскажу подробнее, нужно ли выделять долю третьему ребенку, чего опасается банк и чем он руководствуется.
Кому и какие доли нужно выделять
По закону родители обязаны оформить квартиру, которую купили с использованием маткапитала, в общую собственность получателя сертификата, его супруга и детей, в том числе первого, второго, третьего и последующих. Но кого считать последующими детьми, не конкретизировано, и никаких ограничений по времени их рождения в законе тоже нет.
Ситуации бывают разные. Допустим, родители покупают квартиру в ипотеку, и за то время, пока она в залоге, рождаются еще дети. Тогда родители выделяют доли всем детям, которые есть на текущий момент. Но бывает и по-другому : маткапитал вложили, доли выделили, и рождается еще ребенок, а может быть, даже не один. И как тут быть? В законе о маткапитале однозначного ответа на этот вопрос нет.
Возможно, в законе имелась в виду ситуация, когда капитал дают не на второго или третьего ребенка, а на четвертого, пятого и так далее. То есть, например, если четвертый по счету ребенок родился после того, как запустили программу и стали выдавать маткапитал. Но перечислять всех было неудобно, поэтому написали «последующих». И вариант, когда жилье уже оформили в долевую собственность, а родился еще один ребенок, и теперь нужно все перераспределять, не имели в виду. Но это только предположения. Разберем, что говорят разные ведомства.
Как победить выгорание
Аргументы за то, чтобы выделять доли всем детям
По умолчанию закон нужно толковать буквально. По словарю «последующий» значит «следующий после, позднейший». И если придерживаться такого определения, то получается, что выделять доли нужно всем детям, которые будут рождаться в семье, пока квартира принадлежит получателю сертификата.
У подобного толкования закона есть сторонники. Например, отдельные чиновники в Росреестре считают, что если в семье рождается еще один ребенок, то доли нужно перераспределять.
Минэкономразвития вообще отметило в своем письме, что у любого последующего ребенка будет доля в квартире. Поэтому в соглашение о распределении долей нужно включить условие, что доли могут быть перераспределены и уменьшены в будущем.
Аргументы против выделения долей всем детям
У пенсионного фонда иная точка зрения. Но, к сожалению, ПФР слишком осторожен и только отметил, что в законодательстве нет требований переоформлять квартиру, купленную с использованием маткапитала, в собственность каждого ребенка, который родился после выделения долей.
Действительно, такого требования нет. Но и исключений для детей, которые родились после подписания соглашения о выделении долей, закон тоже не предусматривает. И к этому можно прийти логически исходя из правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий.
Так, согласно правилам родители должны оформить жилье в общую собственность в течение шести месяцев после наступления одного из указанных в них событий, например когда снимут обременение с жилого помещения. Из этого многие эксперты делают вывод, что доли положены только тем детям, которые родились с момента, когда родители получили сертификат на маткапитал, и до того, как стали выделять доли. А детям, которые родились после выделения долей, ничего оформлять в собственность не нужно.
Что говорят суды
Устоявшейся практики и позиции Верховного суда пока нет. Но ни один орган, который высказывался по вопросу выделения долей детям, не может официально толковать закон. Они могут только выражать свое мнение, которое суды не обязаны учитывать.
Уже после публикации письма ПФР я нашла пример, когда суд решил выделить долю последующему ребенку, хотя ранее родители уже выделяли доли первым трем детям.
В Московской области женщина вместе со своей матерью купила в ипотеку квартиру и погасила часть ипотеки маткапиталом. Затем она выделила доли мужу и троим детям. Через год, в 2013 году, в этой семье родился еще один, четвертый по счету, ребенок. В 2019 году родители развелись.
Отец детей подал иск и потребовал выделить долю четвертому ребенку. Мать возражала: считала, что если перераспределять доли, то это ущемит права первых детей, поскольку их доли уменьшатся. Примечательно, что с момента рождения дочери прошло более трех лет, но женщина не стала ссылаться на истечение срока исковой давности.
Суд решил, что права дочери, которая родилась после того, как родители вложили маткапитал в квартиру, нарушены, и перераспределил доли. Девочка получила 8/200 доли в праве собственности на квартиру. Мать не стала обжаловать решение.
Решение Долгопрудненского городского суда МО от 11.03.2021 № 2-358/2021 PDF, 86 КБ
Рассматривать это решение как единственно верное не стоит: в России не прецедентное право. К тому же неизвестно, какое мнение будет у Верховного суда, если до него дойдет аналогичное дело. Учитывая размытость законодательства, выводы могут быть прямо противоположными.
Чего опасается банк
Но банк дает кредит под залог квартиры — ему важно убедиться в ее юридической чистоте. Если покупатель перестанет платить кредит, банку придется обращать взыскание на квартиру и, вероятно, продавать ее с торгов. Следовательно, не должно быть никаких обстоятельств, которые даже в теории могут помешать.
Более того, банку нужно оградить свой залог от возможных притязаний третьих лиц, в том числе ребенка, которому не выделили долю. Сделки по продаже жилья, в котором не выделили детские доли, суды признают недействительными.
Например, в одном деле супруги потратили маткапитал на реконструкцию дома, который они купили в браке. Доли детям они не выделили. Потом разошлись, раздел имущества не оформили, и отец продал дом. Суд признал сделку недействительной, поскольку мужчина совершил ее без учета интересов несовершеннолетних детей и бывшей супруги, и это нарушило их права.
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.09.2018 № 33-11253 PDF, 347 КБ
Учитывая пробелы в законодательстве, неизвестно, какое решение вынесет суд, если, например, имущество придется делить при разводе. Или иск может подать последующий ребенок, обиженный тем, что его братья или сестры получили доли, а он нет. В последнем случае защитой может стать заявление о пропуске срока исковой давности. Однако такой срок могут и восстановить. Это допускается в исключительных случаях, например когда родители явно ненадлежаще исполняли возложенные на них полномочия.
Банку такой риск не нужен — он лучше выдаст кредит другому заемщику.
Вы можете вместе с покупателем привести банку аргументы в пользу того, что долю выделять не нужно. Однако, скорее всего, юристы банка уже с ними знакомы и не станут менять свою позицию.
Вариантов у вас немного: либо ждать другого покупателя, без ипотеки или с более сговорчивым банком, либо все же выделить долю третьему ребенку и тем самым закрыть этот вопрос.
Что учесть, если будете выделять долю последующему ребенку
Учтите также, что минимальный срок владения квартирой для третьего ребенка начнет течь с момента, когда вы выделите ему долю. Но вряд ли это станет проблемой. Мы уже писали о том, как снизить и вернуть НДФЛ при продаже квартиры с маткапиталом.
Что в итоге
Ни в законе, ни в практике нет однозначного ответа, выделять доли детям, которые родились после того, как использовали маткапитал и распределили доли, или нет. Но в отдельных случаях, возможно, придется задуматься об этом. Например, если вы хотите продать квартиру конкретному покупателю, а он ставит выделение доли новому ребенку условием покупки.
Я не нашла примеров, когда родителей привлекли бы к ответственности за то, что они ничего не выделили последующим детям. Полагаю, надзорные органы скорее обратят внимание на семьи, где вообще забыли о праве детей на доли.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?
— Когда я должна оформить доли на детей, если квартира оформляется в ипотеку на 30 лет, а маткапитал буду использовать в качестве первоначального взноса?
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленоград» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Марианна Бердыган:
При покупке квартиры с использованием средств ипотечного кредита она будет находиться в залоге у банка, пока Вы не погасите полностью обязательства по кредитному договору. Оформить доли на детей Вам следует в течение шести месяцев после снятия обременения (залога) с квартиры.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
В случае использования материнского капитала для покупки недвижимости родители обязаны наделить детей долями в общедолевой собственности. Сделать это необходимо при регистрации права собственности в МФЦ (в заявлении указываются все собственники и их доли).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Обременение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям, должно быть согласовано с органами опеки. В связи с этим банки обычно не дают возможности наделять несовершеннолетних собственностью в заложенном имуществе. Поэтому доли на детей необходимо оформить только после того, как Вы выплатите ипотеку.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Законодательство о материнском капитале предусматривает, что если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, то в жилплощади обязательно должна быть выделена доля несовершеннолетним детям. Несоблюдение этого правила повлечет признание договора купли-продажи недвижимости недействительным. В данной ситуации в договоре купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием материнского капитала, необходимо предусмотреть нескольких собственников и указать доли, которые им причитаются. В числе этих собственников и будут указываться несовершеннолетние дети. Подписываться за них будут их законные представители —родители.
Сам договор, составленный надлежащим образом, после его подписания необходимо предоставить в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Таким образом, дети изначально при покупке квартиры будут являться полноправными претендентами на получение статуса ее законных владельцев.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вы даете обязательство выделить доли детям после того, как погасите ипотеку. Если это произойдет быстрее, чем Вы планировали первоначально, переоформляйте по долям сразу же после выплаты ипотеки и снятия банковского обременения с квартиры.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как разделить квартиру, если вложили в покупку личные средства и маткапитал
Купили в браке квартиру за 8,5 млн рублей. Вложили 4 млн, которые я получила от продажи добрачной квартиры, остальное взяли в ипотеку. Часть ипотеки погасили материнским капиталом.
Через год мы развелись, ипотеку плачу я. Как правильно выделить доли, когда погашу весь кредит?
Ирина, у вас есть два варианта. Первый: вы можете договориться с бывшим мужем на любой размер долей в совместно нажитом имуществе. Хоть поровну на всю семью, хоть на передачу всей квартиры вам и детям.
Второй вариант: если согласия между вами нет, есть правила раздела долей по закону. Тогда поступают так:
Размеры долей устанавливает в своем решении суд, а Росреестр по решению суда вносит изменения в реестр прав собственников.
Как договориться о разделе квартиры
После выплаты ипотеки вам нужно в течение шести месяцев выделить детям доли в квартире. От размера детских долей зависит оставшаяся часть квартиры, которую вы будете делить с бывшим мужем по нотариально удостоверенному соглашению. Чем большие доли вы выделите детям, тем меньше будет совместно нажитая в браке доля для раздела с бывшим мужем.
Выделить детям доли, оплаченные материнским капиталом, тоже можно по соглашению. Заверять его у нотариуса не обязательно. На это у родителей есть шесть месяцев после того, как погасите ипотеку и банк снимет ограничения на сделки с квартирой. Мы уже рассказывали, как выделить доли.
Доля, которую вы оплатили материнским капиталом, принадлежит всей семье. Это мать, двое и более детей и в большинстве случаев отец младшего ребенка. Эта доля делится на всех поровну. Верховный суд с этим согласен.
Размер материнского капитала в 2020 году — 466 617 рублей. Предположу, что вы погасили часть ипотеки в 2019 году, когда маткапитал составлял 453 026 рублей. Тогда 1/20 квартиры принадлежит вам, вашему мужу и детям вместе. 47/100 квартиры оплачены вашим добрачным имуществом. Оставшиеся 12/25 вы с мужем будете делить на свое усмотрение: если увеличите доли детей до той суммы, которая погашена к моменту развода, а остаток ипотеки погасите самостоятельно, то делить придется только 1/20 доли, оплаченной материнским капиталом.
Кстати, если бывший муж не является отцом одного из детей и не указан в сертификате на материнский капитал как член семьи, оплаченную материнским капиталом долю квартиры делить с ним вообще не нужно.
Вы покупали квартиру в браке, поэтому доля, за которую вы вносили платежи по ипотеке в этот период, — это совместно нажитое имущество. Его делят между супругами пополам.
Доля квартиры, которую вы купили на деньги от продажи вашей добрачной квартиры, принадлежит вам. Но взаимосвязь между доходами от продажи добрачной и вложениями в новую квартиру нужно доказать. Это не потребуется только в том случае, если бывший супруг в суде подтвердит, что половина квартиры приобретена на ваши деньги.
Но на всякий случай доказательства нужно подготовить. Помогут договор купли-продажи добрачной квартиры и выписки с банковского счета.
Доказать взаимосвязь можно так:
Приведу пример из суда. Через месяц после свадьбы жена продала добрачную квартиру и еще через пять дней внесла деньги по договору участия в долевом строительстве за однокомнатную квартиру. Квартиру достроили, право собственности зарегистрировали. Когда супруги развелись, мужчина стал требовать половину жилья.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который оставил квартиру за женой. Он указал, что имущество, которое приобретается даже в период брака на средства одного из супругов, не является совместной собственностью.
Если квартира, которую вы приобрели в браке, останется у вас, вы должны будете выплатить мужу стоимость его доли. В случае разногласий размер долей и их стоимость будет определять суд.
Пока вы не выплатите мужу стоимость его доли, он вправе пользоваться этой квартирой и даже требовать определения порядка пользования в суде. До выделения долей квартира — совместно нажитое имущество, которым супруги могут пользоваться на одинаковых условиях. После выделения долей муж как собственник имеет право пользоваться своей долей и просить суд закрепить конкретный порядок совместного проживания. Исключение — слишком маленькая доля, которой реально пользоваться не получится.