количество этажей в частном доме максимальное
О количестве этажей объекта ИЖС. Что нужно знать?
1. Количество этажей объекта ИЖС.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.
Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Таким образом, количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве критерия определяющего объект ИЖС.
Источник. Градостроительный кодекс Российской Федерации; Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37; Письмо Росреестра от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»; Свод правил № 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр; Свод правил № 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. № 883/пр.
На сколько этажей разрешается строить частные дома и коттеджи? на сайте Недвио
Чтобы получить дом своей мечты, полностью соответствующий всем запросам, лучше всего заняться индивидуальным строительством. Для этого владельцу потребуется земельный участок с назначением под застройку (желательно ИЖС), пакет разрешительных документов и непосредственно сам строитель.
При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.
Среди спорных моментов, с которыми зачастую сталкиваются частные лица, выделяют этажность дома и наличие на участке дополнительных хозяйственных построек. Сегодня мы поговорим о том, насколько этажей разрешено строить частные дома и коттеджи.
Какие разрешительные документы нужно изучить и получить?
Согласно статистике, большинство домов с лишними этажами, строились без получения разрешения на строительство, а многие — даже без проектно-сметной документации. По законам РФ, принимая решение о застройке участка, собственник обязан подать заявление в органы местной власти (архитектурный отдел) с запросом на разрешение строительства. После чего комиссия либо одобряет, либо отклоняет проект. Очевидно, что построить больше этажей, чем положено по закону, в этому случае не получится.
Стандартный перечень разрешительных документов определяется нормами Свода правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Он включает в себя:
Документ от разрешительных органов включает в себя перечень регламентирующих дальнейшие работы на участке бумаг. Сюда входят:
Документы используются частным лицом или застройщиком при проектировании и возведении коттеджа. При этом, параметры разрешений касаются не только внешнего, но и внутреннего плана постройки.
К примеру, документами регламентируются минимальные площади жилых комнат внутри дома. Для спальни они должны быть не меньше 8 кв.м., для кухни — 6 кв.м., а для санузла – 0,96 кв.м. (СНиП 2.08.01-89, 31-02-2001 и РСН 70-88).
Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.
Какой должна быть предельная этажность дома?
Земля нынче стоит недешево, поэтому неудивительно что во время строительства каждый собственник старается максимально эффективно использовать выделенный участок.
Вот почему со стороны государства, для обеспечения должного уровня безопасности, вводятся различные технические требования и ограничения. В стандартных условиях для частного индивидуального строительства разрешается возводить дома высотой до 3-х этажей (2 этажа + мансарда).
Стоит учитывать, что цокольный уровень не может быть жилым. Его верхняя отметка должна находиться не выше 2-х метров над уровнем земли. На цокольном уровне разрешается размещение гаража, обязателен монтаж вентиляции и применение пожароустойчивых расходных материалов. Если коттедж превышает 3 этажа, то он считается нежилым.
Что ждет нарушителя?
Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.
Если не строить, а покупать?
Проводить проверку всех документов также необходимо на этапе покупки загородного жилья. Если строение признано нежилым или определенные объекты на участке не узаконены, это чревато последствиями для новых владельцев. Иметь дело с подобными объектами – это большой риск. Когда вы приобретаете земельный участок под строительство, убедитесь в том, что его назначение соответствует вашему запросу.
Как происходит согласование?
Обращаясь к застройщику, предоставьте перечень необходимой документации для предварительной оценки. На основании описанных в документе требований будет составлен схематический план будущего коттеджа. Визуализация проекта даст собственнику представление о том, как будет выглядеть дом в конечном итоге. На этапе планирования запрещено отступать от норм СНиПа.
Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).
Особенности размещения дома на участке
При покупке или выборе земли стоит обратить внимание на совокупность внешних факторов, чтобы впоследствии не столкнуться с дополнительными ограничениями со стороны местного самоуправления. Осмотрите ландшафт, обратите внимание на наличие растительности и рельеф местности.
Учтите, что по закону при наличии 12 соток площади разрешено застраивать лишь 30% от участка. Для кого-то этого может быть мало.
Градостроительный кодекс накладывает ограничения для строительства коттеджа, предназначенного для проживания одной семьи. Площадь территории под застройку не должна превышать 1500 кв. м.
Еще одним важным аспектом является плотность застройки. На частной территории необходимо также учитывать интересы соседей. Наличие затененной зоны возле дома может привести к естественному накоплению влаги и, как следствие, разрушению фундамента.
Возможные проблемы
Многие собственники индивидуальных объектов застройки рассчитывают на личное использование коттеджа, поэтому могут пренебрегать определенными правилами. Как показывает практика, в дальнейшем при попытке продать такой дом владельцы могут столкнуться с трудностями. Чтобы избежать возможных проблем, лучше задумываться о ликвидности недвижимости еще на этапе застройки. Воспользуйтесь следующими советами:
Оригинальные идеи архитекторов и дизайнеров далеко не всегда сопоставимы с практичностью и реальными требованиями местных органов самоуправления. Старайтесь вписывать свою задумку в нормативы и строить дом своей мечты по всем правилам.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Какая максимальная этажность индивидуального жилого дома?
Здравствуйте. Участок ИЖС, расположен в Симферополе.
Планируется дом:
1. Подвал — полностью подземный этаж, с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. Высота подвала от пола до потолка 3 метра. Со стороны главного фасада уровень пола подвала ниже уровня земли на 3 метра (полностью под землей). Со стороны заднего фасада уровень пола ниже уровня земли на 1,68м. из-за рельефа на участке. Таким образом это именно подвал, а не цоколь. Подземный, а не надземный этаж. В подвале баня, бильярдная, постирочная, тех. пом., комната отдыха;
2. Три надземных жилых этажа, их отметки пола выше планировочной отметки земли;
3. Не эксплуатируемый, не отапливаемый чердак. Высота внутри чердака от пола до самой высокой точки под коньком составляет 1,93м., а до самой низкой точки 0,3м.
Со стороны главного фасада высота от уровня земли до конька 11,5 метров. Со стороны заднего фасада из-за рельефа на участке высота 13,05м.
Схема разреза в формате pdf https://dropmefiles.com/hUUfl
В соотв. с п. 39 ст. 1 ГК РФ объект ИЖС — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три и высотой не более 20 метров.
На мой взгляд дом имеет три надземных этажа, подвал не входит в надземные этажи, а не эксплуатируемый, не отапливаемый чердак не входит в этажность. Следовательно, на мой взгляд у меня соответствующая этажность, не нарушающая ГК РФ либо же другие требования. Но так как я не уверен хочу знать компетентное мнение.
Вопросы:
1. нарушаются ли какие-то законодательные требования касательно этажности ИЖС?
2. Может ли быть подземный подвальный этаж, три надземных и не эксплуатируемый чердак?
3. Высота внутри чердака от пола до самой высокой точки под коньком составляет 1,93м. Я читал, что этажом является пространство высотой более 1,8 метра. Нужно ли мне опустить крышу на 13см. вниз, чтобы чердак не являлся этажом?
Пожалуйста, см. схему разреза, ссылка выше.
Спасибо.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении. При этом параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам.
Параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 к этажам жилых домов относят:
— этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж».
В соответствии со СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
Из Письма Минэкномразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»:
Под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Термин «количество этажей» закреплен в ст.49 ГрК РФ в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Пространство, используемое только для прокладки коммуникаций, высотой менее 1,8 м техническим этажом не является.
Обратите внимание, что параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (Закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом может иметь не больше трех этажей, причем этажом считаются: подземный и технический этажи, подвал, цокольное помещение и мансарда. Например, стандартный индивидуальный жилой дом может состоять из подвала, жилого этажа и мансарды или, например, технического и двух жилых этажей. Такой дом можно оформить в рамках “дачной амнистии” с минимальным пакетом документов
Спасибо за ответ! Уважаемый Олег, я читаю ст. 49, она посвящена экспертизе проектной документации. Указанный пункт №2 говорит, что «Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;»
Таким образом я не нашёл в ст. 49 то о чём вы говорили (что индивидуальный жилой дом может иметь не более 3 этажей, причем считаются подземный)
Не могли бы вы, пожалуйста, уточнить где именно это можно увидеть воочию?
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее — Инструкция), к этажам жилых домов относят: этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли; этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения; этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания; этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Таким образом, под этажностьюследует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность». Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный. 3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства. Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Исходя из положений статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте. Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства. <Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»
В каком законе определено максимальное количество этажей дома, который можно построить на участке ИЖС?
В каком законе, статье, пункте определено максимальное количество этажей индивидуального жилого дома (3), который можно построить на участке ИЖС, входит ли мансардный этаж и подвальный этаж в эти 3 этажа или они дополнительные и какой статьёй, пунктом закона это определено?(Можно строить 1 этаж + подвал + мансардный или 3 этажа + подвал + мансардный?) С уважением. Николай
Николай, добрый вечер! В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом может иметь не больше трех этажей, причем этажом считаются: подземный и технический этажи, подвал, цокольное помещение и мансарда. Например, стандартный индивидуальный жилой дом может состоять из подвала, жилого этажа и мансарды или, например, технического и двух жилых этажей. Такой дом можно оформить в рамках “дачной амнистии” с минимальным пакетом документов.Если строение будет содержать подвал, два жилых этажа и мансарду — то это многоэтажный жилой дом. Для регистрации прав на него требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Оформить такой дом по упрощенной системе невозможно.
С уважением, Татьяна.
Вам нужно понять различие между «этажностью» дома и «количеством этажей».
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее — Инструкция), к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Таким образом, под этажностьюследует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчетеколичества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
<Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства» <КонсультантПлюс>>
Таким образом верный вариант
Можно строить 1 этаж + подвал + мансардный