количество квартир в москве 2020 статистика
«Разбирают как горячие пирожки»: московский рынок арендных квартир переживает бум
«Спрос приобрел ажиотажный характер. Выстраивается очередь на просмотр квартир. За неполный август спрос увеличился в два с половиной раза — на 150% — по сравнению с июлем, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — По сравнению с августом 2020-го спрос выше на 125%, а по сравнению с августом 2019-го — на 40%».
Ее коллеги подтверждают рост, хоть и более скромный. «Люди возвращаются из отпусков, каникул, приезжают абитуриенты, — рассуждает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — В привычном режиме работают рестораны, кафе, малый бизнес активно нанимает специалистов на постоянную работу. Рост спроса начался уже в конце июля и существенно активизировался в августе. Если сравнивать с предыдущими месяцами текущего года, спрос увеличился на 15-20%». В годовом выражении, по ее словам, рост составил 17-24% в зависимости от локации.
Агрегаторы приводят сопоставимые цифры. По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), за три неполные недели августа число просмотров объявлений о долгосрочной аренде в Москве оказалось на 32% выше, чем за тот же период июля, годовая динамика — плюс 31%. «Рынок чувствует себя увереннее, июльская активность потенциальных арендаторов в 2021 году была сопоставимой с августовскими показателями прошлого года, — рассказывает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — А вот число просмотров объявлений об аренде в августе 2021 года оказалось на 28% выше, чем в сентябре 2020 года в те же даты». По данным Авито-Недвижимости (также в распоряжении Forbes), по итогам первых двух недель августа средние показатели спроса на аренду жилья в Москве превысили аналогичные значения июня в два раза, июля — на 40%.
«Второго локдауна не предвидится»
В столицу возвращаются студенты и приезжают абитуриенты. «Сейчас каждый третий звонок — это родители, ищущие квартиру в аренду для детей-студентов, — рассказывает Жукова из МИЭЛЬ. — Как правило, ищут объекты в пешей доступности от вуза, но понятно, что [объектов] на всех не хватает, да и не все собственники хотят брать студентов».
По данным ИНКОМ-недвижимости, с которыми ознакомился Forbes, сейчас 60% спроса приходится на иногородних и иностранных студентов московских вузов, 25% — на граждан стран СНГ (в основном это трудовые мигранты), 10% — на приезжающих из других регионов, 5% — на переезжающих из одних съемных столичных квартир в другие.
Рынок труда оживился, и это непосредственно влияет на рынок жилья. «За неполный август 2021-го количество открытых вакансий на hh.ru по Москве составляет 183 000 штук, что в ровно в два раза выше, чем в августе 2020 года, и на 91% выше, чем в августе 2019 года, — рассказывает руководитель службы исследования hh.ru Мария Игнатова. — Работодатели поняли, что второго локдауна не предвидится, есть шанс сделать годовые, трехлетние и пятилетние планы компании, поэтому наем ведется очень активно».
«Рекрутинговая активность по итогам полугодия выше, чем в аналогичные периоды 2017—2019 годов, — подтверждает руководитель исследовательского центра SuperJob Наталья Голованова. — В августе 2021 года по сравнению с августом 2020 вакансий в Москве больше на 73%. По отношению к августу 2019 года прирост количества вакансий составил 12%».
Дороже, чем до пандемии
Аренда дорожает, утверждают риелторы. Средняя ставка увеличилось на 10% в годовом выражении, говорит Жукова из МИЭЛЬ. По данным Мищенко из НДВ, рост даже более существенный — на 15-20% в зависимости от локации по отношению к августу прошлого года. «Если в 2020 году однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 30 000 рублей, то сейчас разбираются с рынка «как горячие пирожки» уже за 35 000-37 000 рублей, — говорит аналитик. — Еще в июне предложения за 32 000-33 000 рублей простаивали. По сравнению с предыдущими месяцами рост цен составил — 9-12%».
Агрегаторы по-разному оценивают рост. По данным Авито-недвижимости, цены выросли на 25% по сравнению с июлем 2021-го и в полтора раза к августу прошлого, пандемийного, года. Циан более сдержан: «По сравнению с июлем, средняя ставка аренды однокомнатных квартир выросла на 1,1%, что в рублевом выражении — всего 400 рублей. Ставка аренды двухкомнатных квартир выросла на 2,2% (на 1100 рублей)», — приводит данные Циан Алексей Попов. Но относительно допандемийного 2019 года ставки аренды уже выше: основной рост отмечен в сегменте однокомнатных квартир, как более доступных и ликвидных — плюс 8,4%. «Из-за снижения доходов населения, особенно в период локдауна, многие задумались о сокращении расходов, в том числе — путем переезда в более доступные квартиры. Это позволило рантье активнее наращивать стоимость именно по однокомнатным лотам», — говорит Попов.
Заметно цены выросли цены в столице в районах рядом с вузами. «Рядом с МГИМО, МГУ, РАНХИГС что-то приличное меньше 50 000 рублей в месяц найти сложно. Район Бауманки — 45 000-50 000 рублей в месяц», — говорит Мария Жукова.
Вернувшиеся в Москву «удаленщики» приезжают с семьями. «Увеличилось число обращений российских граждан из регионов по квартирам не самым дешевым, в диапазоне 50 000-100 000 рублей в месяц, — говорит Жукова. — Мы это связываем с тем, что отменена обязательная удаленка и люди, которые в прошлом году уехали и освободили квартиры, начали активно возвращаться».
Рост цен и стагнация
В сентябре и октябре продолжится традиционное оживление рынка аренды, поэтому ставки будут расти, считают эксперты. Вслед за спросом, арендные ставки у наиболее ликвидных объектов будут примерно на 5-7% выше, чем весной, летом или зимой, предполагает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Жукова из МИЭЛЬ и Мищенко из НДВ прогнозируют рост цен в пределах 7-10%, но не по всему рынку, а на отдельные востребованные сегменты, например, на однокомнатные квартиры.
По словам Попова, на рынке существуют несколько факторов, которые дают почву для дальнейшего роста цен. Во-первых, пересмотр условий кредитования на фоне рекордно высоких цен на жилье (часть клиентов из потенциальных покупателей станут арендаторами), во-вторых, наплыв студентов, который будет продолжаться и август, и сентябрь.
C другой стороны, признает аналитик, на рынке высокая конкуренция. «Удаленная работа, большое количество инвесторов, завершение сезона краткосрочной аренды «под отпуск» — все это сдерживает ставки аренды. Поэтому существенного роста ставок даже в деловой сезон не произойдет. Однако рынок аренды существенно отстал по темпам роста от сегмента купли-продажи. Если ставка аренды даже однокомнатной квартиры за год выросла на 7,8%, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — на 26%. Поэтому в сентябре мы ждем продолжения роста ставок, после чего рынок снова ждет стагнация, которую мы наблюдали в первом полугодии», — подытоживает Попов.
Московские застройщики продали рекордное количество квартир в 2020 году
О результатах прошлого года большинство застройщиков говорят так, словно сами себе не до конца верят – практически все оказались в плюсе, – благодарят меры господдержки и хвалят льготную ипотеку. 2021-й, по расчетам девелоперов, может выйти не хуже: в первом полугодии спрос продолжит поддерживать льготная ипотека, а дальше случится дефицит нового жилья.
Хороший год
Тяжелый в целом для экономики страны 2020-й оказался благоприятным для рынка новостроек. Хотя в течение года были и спады продаж, по данным Аналитического центра ЦИАН, девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн руб., что на 22% больше, чем в 2019 г. Суммарный объем продаж 2020 г. здесь превысил результат прошлого года на 4% и составил более 7,8 млн кв. м, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Сам «Самолет», несмотря на локдаун, нарастил и финансовые показатели, и число проектов в стадии строительства. Продали квадратных метров примерно столько же, сколько и в 2019 г., зато денежные поступления увеличились на 27%, говорится в распространенном компанией релизе об операционных результатах.
По подсчетам аналитиков ЦИАН, всего по Московскому региону заключено 151 900 договоров долевого участия с физлицами, на 1,3% больше, чем в 2019 г. Наибольшее число сделок прошло в декабре 2020 г., 18 900, и это самый высокий показатель за прошедшие годы.
По оценке Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, в Москве всего за 2020 г. было продано 4,8 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке – в среднем уходило по 7200 лотов в месяц. 4,7 млн кв. м проданного жилья насчитали аналитики ГК ФСК (86 600 объектов, преимущественно квартир), на 12% больше, чем в 2019 г. По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК, сама компания продала в Московском регионе 362 000 кв. м жилья.
Показатели Московской области скромнее: продали жилья на 7% меньше, чем годом ранее, 3,14 млн кв. м, или 68 600 объектов. И сделок, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», заключили меньше, 56 584 (минус 13,2% по сравнению с 2019 г.).
56 200 кв. м жилья продала ГК «Атлант», по словам ее гендиректора Ивана Мотохова: 3600 кв. м в новой Москве и 52 600 кв. м в Московской области. 116 000 кв. м (более 80 000 кв. м в Москве и 35 000 кв. м в Подмосковье) реализовала AFI Development, по словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости компании. Более 489 000 кв. м продал «Самолет», сообщил Волков. В «Самолете» подтверждают уменьшение продаж в Московской области.
В пресс-службе «Донстроя» говорят о рекордном для компании годе: было продано 6215 квартир, это рост на 50%. В ЖК «Символ» в декабре купили 380 квартир общей площадью 20 023 кв. м – это абсолютный рекорд среди всех новостроек столицы за 1,5 года, по данным компании. В «Главстрое» сообщили, что в сегменте бизнес- и премиум-класса продажи выросли на 20%, продали около 50 000 кв. м. Собственный рекорд зафиксировали и в MR Group: по словам Ирины Дзюбы, заместителя гендиректора компании, это 6452 лота на 85,5 млрд руб.
При таком хорошем спросе цены, конечно, выросли: по подсчетам ЦИАН, 1 кв. м в новостройках Москвы подорожал почти на 40 000 руб. до 236 000 руб. в среднем (+21%), в Подмосковье – на 24 000 руб. до 112 600 руб. (+26%).
Товарный запас
По данным аналитиков ФСК, в Москве (включая новую) по состоянию на январь 2021 г. на первичном рынке представлено 2,6 млн кв. м жилья, или 41 000 объектов (85% квартир и 15% апартаментов), что на 22% больше, чем в январе 2020 г. В Московской области, по их же данным, в начале года было доступно для покупки 1,3 млн кв. м жилья, или 25 100 объектов (96% квартир и 4% апартаментов), на 42% больше, чем в январе 2020 г.
Рост себестоимости
Общий рост затрат на строительные материалы за последние три месяца составил 15%, рассказал президент Национального объединения строителей, руководитель комиссии Общественного совета Минстроя России Антон Глушков на конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития». Значительно подорожали металл, кабельная продукция и керамические изделия, по некоторым позициям рост цен доходит до 100%. Рост себестоимости строительства негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами и составляет 5–7%, подчеркнул он. А чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен защитить проект перед банком, минимальная рентабельность должна составлять 15%. «С учетом такого роста цен на стройматериалы проектное финансирование может оказаться недоступным для некоторых проектов», – считает Глушков.
Примерно такие же данные привел и Пыпин: по состоянию на 20 января 2021 г. в целом по Москве предложение квартир и апартаментов он оценивает в 40 800 лотов, из них примерно 10% в сданных корпусах. Год назад в это время на первичном рынке экспонировалось 48 400 лотов.
Но если выделить только жилье массового сегмента, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума» (участник партнерской сети CBRE), к концу прошлого года в Москве в старых ее границах в предложении насчитывалось 14 100 лотов в 89 проектах массового сегмента (776 000 кв. м). Это на 16,1% меньше, если считать в квартирах, и на 20,6% меньше в метрах, чем в конце декабря 2019 г. В новой Москве в 31 жилом комплексе продавалось 9200 квартир (490 000 кв. м), т. е. относительно IV квартала 2019 г. число лотов в массовом сегменте уменьшилось на 0,8%, площадь квартир сократилась на 5,8%. Как уточнила Литинецкая, в старой Москве пиковое значение предложения было зафиксировано в сентябре 2017 г. – 40 230 лотов, а в новой Москве – в июле 2017 г., 12 830 лотов.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 1 января 2021 г. непроданная часть всего строящегося жилья в Москве составила 4,89 млн кв. м жилой площади (они считают жилую, а не общую), а в Московской области – 3,16 млн кв. м. Продали 7,72 млн и 4,15 млн кв. м соответственно.
В «Метриуме» ожидают, что в 2021 г. продажи начнутся в 77 проектах, но по факту может быть и меньше. Среди причин заморозки части проектов – удорожание смены вида разрешенного использования земли, повышение себестоимости строительно-монтажных работ, нехватка рабочей силы, объясняет Литинецкая.
В портфеле «Донстроя» по состоянию на конец января 2021 г. 9,8 млн кв. м недвижимости в 10 жилых комплексах разного класса комфортности, сообщила пресс-служба девелопера. Совокупно проектный объем недвижимости в проектах MR Group – более 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов. Это с учетом проектов Symphony 34, MOD и Nobel и строительства третьей очереди ЖК «Селигер сити», уточняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.
У «Самолета» на продажу есть около 0,5 млн кв. м в 12 проектах на разной стадии строительства, рассказывает Волков. На рубеже 2020–2021 гг. компания вывела на рынок три объекта, один в новой Москве и два в Подмосковье, и еще пять появятся на рынке до конца 2021 г., плюс новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Тумайкина сообщила, что в Московском регионе ФСК активно строит и продает 10 проектов. Всего компания сейчас готова предложить покупателям около 360 000 кв. м жилья. У «Сити – XXI век» – 291 000 кв. м строящегося жилья, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании. В 2021 г. планируется вывести на рынок еще около 57 000 кв. м в новом проекте «8 кленов» в Опалихе. AFI Development реализует в общей сложности 171 000 кв. м в семи проектах Москвы и Московской области и в ближайшее время начнет продавать еще более 75 000 кв. м жилья, рассказывает Ушаков. В 2021 г. AFI Development уже представила рынку AFI Tower (68 000 кв. м) и «Воронцовский» (69 000 кв. м). Суммарные товарные запасы в проектах ГК «Атлант» составляли 33 600 кв. м жилья. Из них 8800 кв. м в новой Москве («Внуково парк») и 24 800 кв. м в Московской области. В 2021 г. «Атлант» планирует вывести на рынок вторую и третью очереди в ЖК «Внуково парк» (суммарно 30 000 кв. м) и «Большие Мытищи» (29 100 кв. м), сообщил Мотохов.
Совсем немного осталось продать девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции», по словам ее гендиректора Алексея Перлина: в клубном «Даниловом доме» осталось четыре пентхауса общей площадью 701 кв. м, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» – чуть менее 20 000 кв. м.
В общем, не пусто, но никакого затоваривания рынка опрошенные «Ведомостями» участники рынка уже не опасаются, не то что в 2015 г.
Сколько купят
Волков подчеркивает: предложение на первичном рынке Московского региона последние два года неуклонно уменьшается, в ближайшее время быстрого возвращения к объемам 2017–2018 гг. не предвидится. Так, в Московской области в 2019–2020 гг. разрешений на строительство выдано вполовину меньше, чем только за один 2017 год, отмечает он. Существующих товарных остатков в старой Москве может хватить на один год и три месяца продаж при сохранении тех же темпов реализации, какие были в 2020 г., оценивает Доброхотова. По подсчетам Пыпина, то, что было выставлено на рынок в январе, можно продать за 5–6 месяцев, запланированные еще 85 000 апартаментов и квартир в строящихся домах – за 12 месяцев. Чтобы сбыть все запасы, потребуется примерно 1,5 года. Это соответствует среднему сроку до ввода в эксплуатацию возводимых корпусов.
На первичном рынке жилья бизнес-класса предложение и вовсе сократилось до уровня 20-летней давности и того, что есть, хватит менее чем на полгода продаж, отмечают аналитики Knight Frank. По их данным, в конце 2020 г. в продаже осталось 8600 квартир и апартаментов, что на 30% меньше, чем в начале прошлого года, и на 47% ниже уровня пиковых значений 2017 г.
«Можно говорить о дефиците, а не о затоваривании рынка» – таково наиболее распространенное мнение участников рынка. При текущем уровне спроса и цен все запасы новостроек будут проданы к их вводу, в то время как год назад к этому моменту оставались нераспроданными в среднем 10–15% квартир в проекте, говорит Пыпин.
Ушаков прогнозирует, что первое полугодие 2021 г. будет даже более продуктивным в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. благодаря ослаблению эпидемиологических ограничений и общему оживлению экономики. Уже к концу января в жилых комплексах AFI Development прошло на 15% больше сделок по сравнению с январем 2020 г., аргументирует он.
Тумайкина согласна, по ее словам, помимо льготной ипотеки (программу планируют завершить летом) серьезным стимулом для клиентов послужат совместные программы субсидирования застройщиков и банков. По таким программам покупателям предлагают кредиты под 2,99% годовых (например, ФСК или «Самолет» с Альфа-банком).
Но Мотохов считает, что темпы продаж в целом по году будут сопоставимы с предыдущим, а по мнению Литинецкой, в 2021 г. спрос, скорее всего, снизится. Это связано как с уменьшением ликвидного предложения, так и с ростом цен. Про рост цен застройщики говорят, что он вызван объективными причинами – например, подорожание строительных материалов может прибавить 5–7% уже к концу первого полугодия, предполагает Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101». Плюс факторы, которые влияли на рынок и в 2020-м: новых проектов меньше, а других способов удачно вложить деньги совсем мало, считает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна девелопмент».
Да и число самих девелоперов сокращается «в геометрической прогрессии», добавляет Волков. В ближайшие 2–3 года ожидается существенное сокращение предложения, вызванное сложностями мелких застройщиков при переходе на новые принципы работы – с эскроу-счетами и проектным финансированием.
«Гонка за недвижимостью»: какие квартиры в Москве продаются лучше всего
Cрок экспозиции московских вторичных квартир сократился в 2020 году на фоне высокого спроса на жилье. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в декабре он достигал 48 дней — самый низкий результат за все время наблюдений с 2012 года. Некоторые московские квартиры находили покупателей за считаные дни, а иногда и часы.
Вместе с риелторами рассказываем, какие квартиры пользовались наибольшей популярностью, а какие сложно было продать, несмотря на общий ажиотаж на рынке жилья.
Продавались за неделю
Высокий спрос в 2020 году с московского рынка новостроек переместился и на вторичный рынок. Низкие ставки по кредитам и депозитам, а также валютные колебания стимулировали россиян активнее покупать жилье. В результате срок экспозиции квартир достиг минимальных значений — некоторые лоты уходили за пару дней. Хотя в разгар пандемии, когда были невозможны показы и не работали госучреждения, этот показатель, наоборот, достигал максимальных значений.
Срок экспозиции — это период начиная с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи. Например, проданные в январе 2020 года квартиры находили своего покупателя в среднем за 65 дней.
«Некоторые объекты, выставленные до апреля, когда начался период самоизоляции, имели удлиненный срок экспозиции, поскольку были сложности с просмотрами и встречами. Весной, в основном, завершались сделки, вышедшие на финальный этап, и летом мы получали срок экспозиции в среднем 120 дней. Это много — обычный срок экспозиции около 90 дней», — вспоминает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Во второй половине 2020 года средний срок экспозиции на московской вторичке начал сокращаться по мере возраставшей активности покупателей. Осенью же, когда наступил ажиотаж, объекты, выставленные по разумной цене, продавались за считаные дни. «В декабре срок экспозиции уменьшился до 48 дней, это минимальный результат за время систематических наблюдений наших аналитиков с ноября 2012 года», — отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов.
Пик роста спроса пришелся на осень, затем активность покупателей стала спадать. По статистике «Инкома», в нынешнем январе количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, уменьшилось на 35% по отношению к январю 2020-го и в два раза — к декабрю. Эти изменения отразились и на среднем сроке экспозиции, который начал расти.
