комната в москве или квартира в подмосковье что лучше
Что выгоднее купить: комнату или квартиру?
Столичная недвижимость – дорогая. Какой из объектов выгоднее с точки зрения инвестиций: комната в Москве или квартира в Подмосковье?
Антон Свешников
Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:
С соседями или без?
Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.
Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена
«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше. По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.
Где выше риски?
«Если мы говорим об инвестициях, то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».
По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.
По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель. Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен. Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.
«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.
Где выше доход?
Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье. «Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.
Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет. Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.
«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы. Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.
Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.
По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.
Москва или Подмосковье: где лучше покупать квартиру?
Крылатая фраза о том, что Москва не резиновая, давно потеряла актуальность. Наша столица явно из более эластичного материала, потому что в огромном мегаполисе хватает места всем – и коренным москвичам, и новоиспеченным столичным жителям, и приезжим мигрантам. Спрос на квартиры в Москве и ближнем Подмосковье всегда на высоком уровне.
Обладатели московских квартир стремятся улучшить жилищные условия или решить проблему размена, приезжие в поисках подходящего жилья. Возникает вопрос: где купить квартиру в Москве или Подмосковье? Дело это, несомненно, сугубо «семейное», но попробуем объективно в нём разобраться, рассмотрев аргументы и ситуации.
Плюсы проживания в Москве
После 2012 года территория города существенно расширилась за счет реализации плана «Большая Москва», но будем считать, что площадь столицы находится внутри МКАД. По инфраструктуре и транспортной доступности присоединенные районы больше подходят под определение «пригороды».
Основными объективными преимуществами жизни в Москве можно считать:
Плюсы проживания в Подмосковье
Но и за пределами МКАДа есть жизнь! Причем она вполне комфортабельная и менее суетная, поэтому предостаточно желающих купить квартиру в Подмосковье. Чем привлекает такой вариант?
Несколько рациональных предложений
Почему в Москве жить хорошо, или кому стоит в ней поселиться?
Подмосковные вечера тоже хороши!
Выбрав местом жительства Подмосковье, вы станете ближе к воспетой в песнях и стихах, запечатленной на холстах, великолепной природе средней полосы России. В век интернета вполне реально найти работу на условиях удаленного доступа, живя в гармонии с собой и восхитительным пейзажем за окнами.
Удаленность места работы не для всех жителей подмосковных городов становится «камнем преткновения». Например, тем, кто живет в Подольске, добираться до офиса на Варшавском шоссе в Москве гораздо проще и быстрее, чем москвичам, живущим в северных микрорайонах столицы.
Весомым аргументом для предпринимателей являются цены на подмосковные офисы, гаражи и парковочные места. Они существенно ниже ценников на квадратные метры нежилой площади в районах, окруженных МКАДом.
Где искать новую квартиру?
Быстро, безопасно и недорого вы решите жилищный вопрос. «ДомЭль» работает, чтобы повысить качество Вашей жизни!
Новая Москва или Подмосковье: где лучше покупать жилье
Шесть лет назад Новая Москва была частью Московской области. Сейчас эта территория имеет другой статус, произошли изменения и на местном рынке недвижимости. Тем не менее и присоединенные земли, и ближнее Подмосковье расположены за МКАД и только поэтому уже заметно отличаются от Москвы в ее старых границах.
Разберемся, в чем отличия подмосковного и новомосковского рынков жилья, какие у них особенности и где выгоднее покупать квартиры.
Столичная прописка и ЖКХ
Одно из основных преимуществ Новой Москвы перед Подмосковьем — наличие у жителей столичной регистрации, которая гарантирует им определенные социальные блага. Это, например, предоставление более качественных услуг в сфере образования, медицинского обслуживания, а также надбавка к пенсии и дополнительные пособия по уходу за ребенком.
Кроме того, тарифы ЖКХ в Москве ниже, чем в области. «Однако Новая Москва является в своем роде промежуточным вариантом по стоимости, — отмечает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Поэтому, чтобы сэкономить серьезные суммы на «коммуналке», придется переезжать в Старую Москву».
Обеспеченность региона социальной инфраструктурой — еще один важный фактор выбора для большинства потенциальных покупателей жилья. С этой точки зрения в Новой Москве наблюдается очевидный прогресс — за шесть лет здесь построили более 50 соцобъектов. Хотя все еще нельзя сказать, что ТиНАО идеально обеспечен соцучреждениями, но для покупателей имеет значение перспектива их появления.
«В Новой Москве сейчас нет достаточного количества учебных заведений и детских садов, способных покрыть спрос со стороны населения. Однако постоянно открывают новые школы. Так как район быстро развивается, возможно, количество подобных услуг со временем будет отвечать требованиям», — считает управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.
В то же время в Московской области только за 2018 год возведут 64 социальных объекта, то есть столько же, сколько в Новой Москве за шесть лет. «Конечно, территории этих локаций несопоставимы, но в Подмосковье социальная инфраструктура также развивается, — поясняет Мария Литинецкая. — Тем более нужно учесть, что в области есть крупные и развитые города (Химки, Красногорск, Одинцово), в которых имеется сложившаяся сеть соцучреждений. В то же время в Новой Москве далеко не во всех районах массовой застройки есть соцобъекты. Поэтому в целом инфраструктурный аспект для покупателей жилья в Подмосковье и Новой Москве определяется выбором конкретного жилого комплекса».
Еще одно отличие Московской области от Новой Москвы — уровень развития коммерческой инфраструктуры. Города-спутники ближнего Подмосковья ничем не отличаются от обычных спальных районов столицы.
«Иными словами, вы не заметите разницу между Химками и соседними районами Ховрино или Левобережный, — говорит Антон Детушев. — Если же попадете на территорию Новой Москвы, то увидите разницу. Территория ТиНАО была выбрана для присоединения в качестве наименее урбанизированной. Поэтому основную часть Новой Москвы пока представляют незастроенные поля. И порой до ближайшего торгового центра жителям Новой Москвы приходится добираться на автобусе с двумя пересадками».
«Качество социальных благ»
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
— Основное отличие рынков жилья Новой Москвы и Подмосковья, которое прямо влияет на уровень цен и привлекательность новостроек, это, конечно, административный статус. Новая Москва — часть столицы, региона с самым большим бюджетом в Российской Федерации. В 2018 году его расходная часть достигнет 2,33 трлн руб. А там, где есть солидные финансовые ресурсы, качество инфраструктуры, социальные гарантии выше и перспективы развития радужнее.
Московская область, конечно, не может похвастаться столь же значительными материальными ресурсами для развития. В 2018 году расходная часть местного бюджета достигнет 0,51 трлн руб., то есть в 4,5 раза меньше, чем в Москве. Столь сильное различие определяет качество городской среды, состояние инфраструктуры и сети государственных учреждений, качество социальных благ, надежность гарантий. Все эти характеристики косвенно определяют привлекательность и уровень цен на жилье.
По обеспеченности транспортом Новая Москва и Подмосковье значительно отличаются, но у обеих локаций есть перспективы развития. На присоединенных к столице территориях активно развивается метро — продлеваются желтая и красная линии метрополитена, также скоро начнется строительство третьей линии (Коммунарской). В ТиНАО к 2035 году планируется ввести в эксплуатацию еще 33 новые станции.
«Для рынка недвижимости это означает следующее: жилье рядом с линиями метро фактически будет считаться московским без всяких оговорок. Соответствующего уровня достигнут цены и ставки аренды (с поправкой на удаленность от центра)», — рассказала Мария Литинецкая.
В Московской области развитие скоростного транспорта, соединяющего регион со столицей, тоже планируется. До 2025 года будут построены несколько линий Московских центральных диаметров, которые станут в своем роде наземным метро в области.
Остаются также подмосковные пригородные электрички — один из самых простых и предсказуемых по времени способов добраться до центра города. А в Новой Москве единственное Киевское направление пригородного транспорта имеет крайне неудачное расписание из-за курсирующего аэроэкспресса.
«Минус Новой Москвы в том, что метро будет строиться еще довольно долго, хотя и озвучены планы довести ветку до Троицка, и в то же время эти территории сегодня обслуживаются в основном автомобильным транспортом, — комментирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Тогда как в Подмосковье активно развивается железнодорожный транспорт, есть планы строительства легкого метро (Московские центральные диаметры) и даже альтернативные виды (например, речной трамвай от Химок до Северного речного вокзала)».
Спрос и предложение
Рынок Подмосковья более обширный и по географии распределения, и по разнообразию предложения в сравнении с Новой Москвой. По данным «Метриума», в Подмосковье насчитывается порядка 30 тыс. квартир на первичном и 40 тыс. квартир на вторичном рынке жилья, что сопоставимо со столицей. В Новой Москве объем предложения первичного рынка оценивается в 9 тыс. объектов, а вторичного — в 5 тыс. объектов.
«В 2018 году на рынке недвижимости Московской области наблюдается сокращение объемов строительства, — рассказал Антон Детушев. — Связано это с двумя факторами. Во-первых, власти сообщили об ограничении выдачи новых разрешений на строительство в тех районах, где наблюдается дефицит инфраструктурных объектов. Это событие стало продолжением моратория на реализацию новых объектов в Химках, Королеве и Балашихе (одних из самых густонаселенных локаций). Во-вторых, многие застройщики переориентировались на развитие столичных площадок на территориях бывших промышленных зон. Это ведет к дефициту подмосковных жилых комплексов и снижению количества сделок».
Что касается спроса не первичном рынке, то каждый месяц в Московской области в среднем заключается порядка 6,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), тогда как в Новой Москве — около 2,3 тыс. То есть в Новой Москве спрос примерно в три раза меньше предложения, как и в Подмосковье — в 4,4 раза.
Для рынков жилья в Новой Москве и Подмосковье характерно повышение цен по мере приближения к столице. В Новой Москве в пределах 10 км от МКАД средняя стоимость 1 кв. м составляет порядка 110–120 тыс. руб., тогда как в Подмосковье — от 95 тыс. до 110 тыс. руб. В более удаленном поясе (10–30 кв. м) в Новой Москве средний «квадрат» обойдется в 60–90 тыс. руб., в, а Подмосковье — 60–80 тыс. руб.
«В Подмосковье можно купить квартиру бо́льшей площади, чем за те же деньги в Новой Москве. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке в Новой Москве — 6 млн руб., в Подмосковье — 4,4 млн руб.», — отмечает Ирина Доброхотова.
Перспективы развития есть как у подмосковного, так и у новомосковского рынка новостроек, считают эксперты. Они не исключают, что в ближайший год в связи с ростом цен на жилье, а также повышением ставок по ипотеке спрос в Новой Москве и Подмосковье усилится, так как здесь уровень цен здесь все равно ниже, чем в столице.
Новостройка в Подмосковье или «вторичка» в Москве: что выбрать
Сегодня на рынке недвижимости можно найти жилье на любой вкус и кошелек. Но квадратные метры стоит покупать с прицелом на будущее, ведь никто не знает, как повернется жизнь. Domofond.ru спросил у экспертов отрасли, что выгоднее в долгосрочной перспективе — новостройка в Подмосковье или вторичное жилье в Москве. И вот какие ответы мы получили.
Расположение
Новостройка в Подмосковье и вторичное жилье в Москве — совершенно разные предложения, аудитория которых кардинально отличается. Однако найти усредненные критерии можно. Так, одним из главных плюсов жизни в столице является локация. Большинство офисных сотрудников по-прежнему работает в центре Москвы или предполагает туда вернуться после вынужденной «удаленки», а квартира в Подмосковье существенно ограничивает их карьерные перспективы.
«Нужно либо ежедневно совершать длительные поездки, либо работать в своей локации. Но при выборе последнего варианта зарплата наверняка будет ниже. Если учитывать этот фактор, проживание в области становится уже менее выгодным», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Однако не всех людей пугает протяженность маршрута «дом-работа». А квартира в Подмосковье стоит, как правило, существенно ниже аналогичного лота недалеко от центра Москвы (подробнее об этом — далее). Поэтому при выборе жилья в области необходимо обращать внимание на транспортную доступность: есть или будет рядом станция метрополитена, как до нее добраться. «В том же Раменском районе сейчас планируется диаметр наземной ветки метро. С его появлением стоимость жилья там резко возрастет, так как существенно улучшится инфраструктура», — отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Деньги
Сегодня больший процент сделок купли-продажи на рынке российской недвижимости происходит с использованием средств ипотечного кредита. И чтобы понять, насколько может быть выгодным каждый из обсуждаемых в данном материале вариантов, профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова предложила рассмотреть ситуацию на конкретном примере.
Дано: покупатель рассчитывает приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в Мытищах за 7,5 млн (54 кв. м) или однокомнатную квартиру в Москве (35 кв. м) у метро «Преображенская площадь» (это «срединный пояс» столицы, граничащий с престижными «Сокольниками» — прим. ред.).
Первоначальный взнос по ипотеке составляет 1,5 млн (20%). При приобретении новостройки у застройщика (с высокой степенью готовности и вводом в эксплуатацию в течение полугода) на 20 лет ежемесячный взнос составит 42 640 руб. (под 5,9% с учетом государственной льготной программы). Переплата за этот период будет равна 4,2 млн руб.
При приобретении вторичного жилья в Москве ежемесячный взнос составит 50 186 руб. (под 8% годовых). Переплата за тот же срок — 6,05 млн руб.
«При этом сдавать двухкомнатную квартиру в Мытищах и однокомнатную квартиру в Москве можно примерно за 30–35 тыс. руб. Арендная ставка будет приблизительно одинаковой при условии, что ЖК в области обладает всей необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благодаря чему квартира будет привлекательна для нанимателей. Получается, что покупка подмосковной новостройки более выгодна, так как переплата по процентам ниже на 1,8 млн руб.», — подводит итог Надежда Седова.
Вместе с тем нужно принимать в расчет и стоимость услуг ЖКХ. Как отмечает Надежда Седова, в области ценник выше, чем в Москве: за однокомнатную квартиру в столице придется платить около 6 тыс. руб. (без электроэнергии). За «двушку» в Подмосковье — около 8,5 тыс. руб. (без электроэнергии).
Рост стоимости
При покупке квартиры будет дальновидным проследить и ее дальнейший рост в цене, даже если на сегодняшний день планов по продаже приобретаемого объекта в обозримом будущем нет.
«В случае приобретения квартиры в новостройке МО на начальной стадии строительства к моменту ввода в эксплуатацию можно ожидать прироста стоимости на уровне 15% или выше. Цена на такие лоты обычно растет с каждым построенным этажом. Стоимость «вторички» в Москве растет в среднем на 4–4,5% в год. Получается, что за 1,5–2 года, необходимых на то, чтобы возвести новостройку, вторичное жилье в Москве может вырасти в цене на 6–9%», — приводит цифры генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.
Необходимые траты
Вне зависимости от места расположения объекта покупателю квартиры нужно четко определиться со своими возможностями и потребностями. Многие строящиеся ЖК привлекают выгодной ценой, однако проблема заключается в том, что сразу в них не заехать.
«Когда квартира приобретается в строящейся новостройке, тем более в ипотеку, на дольщика ложится двойная нагрузка. В течение нескольких лет (как правило, двух) он вынужден и погашать кредит, и выплачивать арендную плату за то жилье, где проживает в ожидании новоселья в своей новой квартире», — комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Кроме того, многие новостройки сдаются с черновой или предчистовой отделкой. Это значит, что до того, как там смогут жить люди, нужно будет сделать ремонт. А это дополнительные траты. Также новые дома имеют свойство усаживаться в течение первых нескольких лет эксплуатации объекта, что может привести к появлению на стенах трещин. Тогда ремонт придется освежать.
Вторичное жилье в этом плане может быть более выгодным, поскольку затраты на косметический ремонт обычно ниже, а работы по нему проходят быстрее. Так что в такую квартиру можно практически сразу въехать или начать сдавать ее внаем.
Семейные обстоятельства
Помимо финансовой стороны вопроса, во внимание следует принимать и перспективы семейного роста. Даже если сейчас вы не планируете вступать в брак или обзаводиться потомством, не факт, что эти события не случаться с вами в будущем. Поэтому будет правильным подбирать квартиру «на вырост»: как увеличенной площади, так и в ЖК с развитой социальной инфраструктурой (наличием поблизости детских садов, школ).
«Если вопрос экономии не стоит и вы готовы потратить какую-то конкретную сумму, нужно понимать следующее. За одни и те же деньги вы можете приобрести либо «двушку» в Москве, либо четырехкомнатную квартиру в новостройке в Подмосковье, причем в ближайшем, где в шаговой доступности есть/будет метро», — рассказывает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «САС» Николай Поздняков.
Что же касается вопроса о наличии детских садов и школ в шаговой доступности, Москва в этом плане более привлекательна. Не каждая новостройка в Подмосковье может похвастаться близким соседством с этими объектами или их наличием на своей территории. И даже если в проекте запланировано строительство социальной инфраструктуры, чтобы ей воспользоваться, придется подождать определенное количество времени.
Какой вариант выбрать — новостройку в Подмосковье или вторичное жилье в Москве, — каждый решает для себя сам. Впрочем, перед покупкой любой квартиры эксперты рекомендуют тщательно все обдумать, рассмотреть все возможные варианты и не гнаться за призрачной выгодой: кому-то может показаться, что сейчас самое время покупать жилье в домах, включенное в программу «Реновации». Но когда будет снос каждого конкретного объекта — сказать сложно. Так что реализация перехода «из старого жилищного фонда в новый» может затянуться.