кто должен менять окна в квартире собственника
Кто должен поменять окна в муниципальной квартире? Относятся ли эти работы к капитальному ремонту?
Прокуратура Самарской области разъясняет: «Кто должен поменять окна в муниципальной квартире? Относятся ли эти работы к капитальному ремонту?»
Отвечает заместитель начальника управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Самарской области Сергей Курьянов.
Для начала давайте определимся, что относится к капитальному ремонту. Жилищным законодательством предусмотрено, что капитальный ремонт многоквартирного дома — это проведение и (или) оказание предусмотренных законом работ, услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Одним из видов работ при осуществлении капитального ремонта является ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
Замена оконных конструкций в муниципальной квартире к работам по капитальному ремонту не относится.
Напомню, что в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности муниципалитету, граждане проживают на основании заключенных с ними договоров социального найма, в которых прописаны права и обязанности собственников и нанимателей.
При возникновении спора о выполнении работ по замене оконных конструкций необходимо руководствоваться положениями такого договора и (при наличии обязанности выполнения работ за счет собственника) требовать исполнения условий договора в судебном порядке.
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
Можно ли заменить старые окна в квартире за счёт государства?
Разбираемся, как действовать жильцам муниципальных квартир.
— Живу в муниципальной квартире, окна очень старые. Кто должен их менять? Какой порядок и куда обратиться?
Возможность заменить окна за счёт государства предусмотрена только для жильцов неприватизированных квартир, да и то не у всех.
Согласно п. 4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель муниципального жилья должен сам проводить текущий ремонт жилого помещения. По типовому договору соцнайма в него входит и замена окон. Однако если эти работы с момента сдачи дома в эксплуатацию никогда не производились, их всё же можно заменить бесплатно.
Согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены до капитального ремонта составляет 40 лет для деревянных конструкций и 50 лет для металлических конструкций.
Для того, чтобы вам заменили окна, нужно обратиться с заявлением в произвольной форме в горадминистрацию. Один образец нужно обязательно сохранить себе. После подачи заявления к вам направят специалиста, который определит износ окон и сделает вывод о том, требуется ли замена. Если ваше заявление будет проигнорировано или специалист сделает вывод о том, что замена окон не требуется, вы вправе обратиться в суд.
Таким образом, если в неприватизированной квартире срок эксплуатации окон ещё не истек, то их замена относится к текущему ремонту, так что муниципалитет в данном случае вам ничем не поможет.
Если у вас есть вопросы, требующие ответа, задайте их здесь.
Что должна ремонтировать управляющая компания
Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.
Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.
Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Вода, тепло, газ
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.
Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.
То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.
В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.
ОКНА В ЗАКОНЕ
1. Кому принадлежат в доме окна
и кто за них отвечает?
2. Кто оплатит ремонт окон
3. Что такое окно на самом деле?
Требования или рекомендации по монтажу
4. Мерзнуть или задыхаться?
5. Бесплатная замена окон
или «медвежья услуга»?
В.Е. Пригожин
Ю.А. Краснов
Вместо предисловия
В Ветхом Завете есть фраза: «Не вари мясо козлёнка в молоке матери его». Ну, не полезно это для здоровья. Иудейские священники это трактуют ортодоксально: ни при каких условиях мясо с молоком не должно соприкасаться. Теперь в Израиле государственным чиновникам под страхом увольнения предписано иметь 2 кухни: для молочного и для мясного. 2 плиты, 2 СВЧ, 2 рабочих стола, 2 набора кухонной утвари и посуды.
Вот такие последствия одной единственной фразы…
Кому принадлежат в доме окна и кто за них отвечает?
В постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 есть фраза, определяющая юридический статус окон:
«2. В состав общего имущества включаются:
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома,
обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая
окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные
ограждающие ненесущие конструкции).»
 То есть, окна в квартирах в состав общего имущества дома не включаются.
Иллюстрация: Постановление Правительства Mосквы от 10 декабря 2008 г. N 1112-ПП
Может быть, окна относятся к внутриквартирному инженерному оборудованию?
Согласно внутренним строительным нормам ВСН 61-89:
Как видите, окон в этом списке нет. Они могли бы относиться к «другим видам внутреннего благоустройства», если бы не были «ограждающей ненесущей конструкцией», упомянутой выше в постановлении Правительства РФ № 491.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ
«собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».
А окно ему принадлежит? Он может при выезде забрать купленные или приватизированные окна с собой? То-то и оно!
Значит, он обязан за счёт собственных средств производить капитальный (то есть, замену) и текущий ремонт окон, которые: не являются общедомовым имуществом, не являются его собственностью, а являются загадочным, то ли внутриквартирным инженерным оборудованием, то ли ограждающей ненесущей конструкцией, на которую у него, зачастую, нет никаких документов.
Раз такое дело, придётся разбираться, что такое текущий ремонт.
Даже неспециалисту понятно, что речь тут идет о старых «советских» окнах, а пластиковые окна, по мнению составителей документа, отличаются только цветом.
При текущем ремонте, вообще-то, рекомендовано произвести следующие работы.
(приложение 7):
«1. Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.).
2. Постановка доводчиков, пружин, упоров и пр.
3. Смена оконных и дверных приборов.
4. Замена разбитых стекол, стеклоблоков.
5. Врезка форточек.»
Интересно, когда и где это производилось?
Дополнительно за свой счёт (приложение 8):
«Окраска оконных переплетов и балконных полотен, (внешней и внутренней сторон), замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол».