кто должен ремонтировать стиральную машину в съемной квартире

Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье

При сдаче арендованной квартиры арендодатель увидел, что у дивана в одном месте разошелся шов. Кроме этого, за время эксплуатации светлый кожаный диван немного запачкался. Диван эксплуатировался правильно, на него ничего не проливали, пятен нет, только стал потемнее со временем. Фотографий исходного состояния дивана у меня нет. Арендодатель говорит, что это диван б/у. Он хочет заменить обивку всего дивана, что довольно дорого, или предлагает отдать этот диван, чтобы ему купили новый. Арендодатель прав?

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сдавая квартиру, собственник должен осознавать, что, скорее всего, получит свое жилье не в том состоянии, в каком оно было передано квартиросъемщику, поскольку квартира и находящаяся в ней мебель являются средством для получения прибыли наймодателем и наниматель имеет полное право использовать указанное имущество.

Следует различать понятия «порча имущества» (случайная или намеренная) и «естественный износ» (амортизация). При этом законодательно эти понятия четко не определены. Амортизация – это постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию (в нашем случае – перенесение стоимости ремонта на стоимость арендной платы). Наниматель не должен платить за повреждения, появившиеся по естественным причинам. Если есть повреждения, учитывается их характер, оценивается, не относятся ли они к нормальному (естественному) износу. Например, продавленный матрас – это естественный износ в процессе эксплуатации, а порванный – это причиненный вред, ответственность за который ложится на нанимателя, если он был передан в нормальном состоянии.

Источник

Кто должен ремонтировать стиральную машину в съемной квартире

Передача в аренду квартир с мебелью и бытовой техникой стала обычной практикой. Часто о порядке распределения между нанимателем и собственником расходов на ремонт имущества, на стадии заключения сделки никто не задумывается. В результате, если в съемной квартире сломалась стиральная машина, возникают споры о том, за чей счет должна производиться ее починка. Порядок разрешения подобных конфликтов во многом определяется наличием или отсутствием договора аренды, а также его содержанием.

Кто оплачивает ремонт, если договор не заключался

Желая сэкономить на уплате налогов, собственники жилья нередко пренебрегают официальным оформлением отношений с квартиросъемщиками. Более того, в случае предоставления в пользование помимо объекта недвижимости, мебели и необходимой техники, перечень передаваемого имущества письменно никак не фиксируется.

Если договор между жильцом и собственником квартиры заключен только устно, без подписания документов, то вопрос кто платит за ремонт в случае выхода из строя переданного имущества становится объектом споров. С одной стороны, арендатор обязан содержать вещи, которыми он пользуется в исправном состоянии и при необходимости ремонтировать их за свой счет (п.2 ст. 616 ГК РФ). С другой, факт передачи ему в эксплуатацию стиральной машины никак не зафиксирован, поскольку:

В случае отказа жильца осуществить починку стиральной машины за свой счет, арендодателю будет довольно сложно доказать факт причинения ему ущерба (см. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-3165/2013). В подобной ситуации сторонам лучше самим прийти к соглашению, кто должен платить за устранение возможной поломки стиральной машины либо на стадии заключения сделки, либо по факту возникновения неисправности. При этом возможны варианты:

Возможен и вариант, когда за починку платит квартиросъемщик, а потом на эту сумму уменьшается его месячная плата арендодателю. Поскольку никаких письменных свидетельств отношений между собственником жилья и ее нанимателем нет, пытаться настоять на возмещении указанных расходов любой из сторон довольно сложно. Даже если кто-то из участников возникшего конфликта решит подать исковое заявление в суд, результат, скорее всего, будет отрицательным, так как никаких существенных доказательств передачи имущества в пользование нет.

Кто оплачивает починку при наличии договора аренды

Законодательством урегулированы правила заключения сделок только в письменной форме, никакие устные соглашения юридической силы не имеют. Поэтому целесообразно в случае предоставления для проживания квартиры со всем находящимся в ней имуществом заключать договор аренды или коммерческого найма. Согласно ГК РФ в тексте указанного документа должен содержатся четкий перечень объектов, передаваемых в пользование.

Необходимо также составить передаточный акт, подписанный обеими сторонами, в котором стиральная машинка, находящаяся в исправном состоянии, поименована отдельно. В этом случае факт предоставления в пользование жильцу имущества без скрытых недостатков и неоговоренных дефектов будет документально подтвержден.

В договоре четко определяется, каким образом и кто должен платить за ремонт переданной жильцу техники. Вариантами содержания подобного пункта письменного соглашения могут быть:

Возможна ситуация, когда договор аренды или найма есть, но в перечне прав и обязанностей сторон не оговорено кто платит за ремонт сломавшейся стиральной машины. В этом случае действуют положения п.2 ст. 616 ГК РФ и чаще всего бремя финансовых затрат на починку бытовых приборов ложится на арендатора. Но не все так просто, поскольку в п.1 указанной статьи обязанность по проведению капремонта имущества, находящегося в арендованной квартире, возлагается на его собственника.

Если в договоре аренды нет четкого указания на то, кто должен ремонтировать неисправную технику, а также при возникновении споров жильцов с арендодателем, порядок действий должен быть следующим:

Специалисты сервис-центров неохотно дают официальные заключения о причинах поломки, однако в интересах жильца, снимающего квартиру настоять на оформлении необходимого документа. В результате, если поломка произошла по причине неправильной, либо неаккуратной эксплуатации, расходы на ремонт обязан нести квартиросъемщик.

Возможно ли расторжение договора аренды по причине поломки техники

Поломка стиральной машины делает пребывание жильца в съемной квартире некомфортным. Если между сторонами не достигнуто соглашение о порядке проведения ремонта для таких ситуаций, то это обстоятельство вполне может стать основанием для расторжения договора аренды.

Нужно учитывать, что договор аренды может быть расторгнут:

Выход из строя бытового оборудования, переданного от арендодателя квартиросъемщику, соответствует указанным выше основаниям. При этом инициатива прекращения договорных отношений может исходить от любого из участников договора. Вопрос о несении затрат по ремонту может быть не урегулирован к моменту выставления подобного требования. Если при этом между собственником квартиры и проживающим в ней гражданином не удастся достичь согласия, то их придется решать уже в судебном порядке.

Источник

Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире

Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.

Поломка бытовой техники и мебели

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.

Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.

Косметический ремонт

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Содержание общего имущества

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Источник

Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт

Через суд

Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.

Что случилось

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

Перед подписанием договора я проверил документы квартирантов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно платить за жилье. С помощью сервиса по вопросам миграции определил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в соцсетях с черными списками квартирантов. Все было в порядке.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Р с учетом доставки» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Ситуация обострилась, когда речь зашла о компенсации. Я был уверен, что платить за ремонт должны наниматели, поэтому предложил им обойтись без суда, а вместо этого просто добавить стоимость ремонта к плате за проживание.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

Как я составляю договоры найма

Я считаю, что закон недостаточно защищает интересы владельцев квартир. Например, если наниматель внезапно захочет выселиться, ему достаточно предупредить собственника за три месяца. Наймодателю же для досрочного расторжения договора с недобросовестным жильцом потребуется судебное решение. При этом его исполнение могут отложить по просьбе нанимателя. В это время никто не может гарантировать сохранность имущества.

Поэтому я всегда заключаю с жильцами краткосрочный договор на шесть месяцев с возможностью продления. В договоре обязательно прописываю:

Кроме того, я удерживаю страховой залог в размере одной месячной платы за проживание. Он служит гарантией, что квартиранты заплатят за последний месяц.

Еще я всегда подписываю с квартирантами акт приема-передачи квартиры. В нем указываю перечень и состояние имущества в квартире, а также показания счетчиков в момент заселения.

Из акта с квартирантами, которые устроили потоп, следовало, что посудомойка принадлежала им, а не мне.

Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2019 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.

При осмотре квартиры сотрудники УК проверили герметичность батарей, протестировали краны, душевой смеситель, раковину и унитаз. Тщательно изучили, нет ли пробоин в трубопроводе, проверили работу стиральной машины. Особое внимание комиссия уделила состоянию стояков, так как за них отвечает УК. Полный осмотр делается, чтобы исключить другие причины затопления. Других проблем, кроме поврежденного шланга посудомойки, коммунальщики не обнаружили.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

После того как коммунальщики установили факт нанесения ущерба имуществу и его причину, необходимо оценить его размер. Сумма должна быть документально обоснована. Одних моих чеков о покупке материалов и смет подрядчиков было бы недостаточно. Проводить оценку ущерба имеют право компании с членством в саморегулируемой организации оценщиков — СРО, у которых есть именной квалификационный аттестат и полис страхования ответственности.

Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.

На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.

я заплатил за оценку ущерба

Готовый отчет об оценке состоял из 34 страниц. В нем были сведения об оценщике, целях оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта. Расчет ведется плоскостями. Это значит, что даже несколько поврежденных планок ламината приравниваются к замене всего напольного покрытия в комнате.

Срок договора найма заканчивался. Мне приходилось делать ремонт за свой счет. Поэтому я предложил уменьшить сумму компенсации на 10 000 Р : чтобы жильцы просто выплатили мне 42 900 вместо 52 900 Р по отчету об оценке. Квартиранты отвергли такое предложение. Более того, они пригрозили мне встречным иском о возмещении морального вреда.

Когда у меня на руках был отчет оценщика, я направил досудебную претензию одному из квартирантов — мужу, потому что именно с ним заключал договор найма. В претензии я написал, что из-за потопа вздулся ламинат и требовался ремонт. Указал, что авария произошла из-за посудомойки. Это имущество жильцов, следовательно, обязанность возместить ущерб лежит на них. Потребовал выплатить 59 000 Р с учетом стоимости оценки и небольшой скидки.

Также я указал контактные данные и реквизиты для перечисления денег. К претензии приложил копии акта о заливе помещения, отчета о независимой оценке, акта приема-передачи квартиры, выписки из ЕГРН и фотографии повреждений.

Я направил претензию 2 марта заказным письмом по адресу временной регистрации жильцов — к себе в квартиру. На основании договора найма я дал жильцам 14 дней на ответ. Реакции не последовало, и я начал готовиться к суду.

Иски с требованиями на сумму свыше 50 000 Р рассматривает районный суд. Поэтому 22 марта я подал иск в канцелярию Ленинского районного суда Краснодара — по месту постоянной регистрации ответчика. Копию иска направил ответчику заказным письмом с уведомлением. Суд принял дело к рассмотрению и назначил предварительное слушание на 15 апреля.

В суде я требовал возместить мне:

Первое заседание судья перенес на месяц, потому что ответчик на него не явился. На второе заседание 13 мая квартиранты пришли в сопровождении юриста. Я вкратце рассказал суть дела, предъявил фотографии, документы и попросил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик с моими требованиями не согласился и утверждал, что поддерживать трубопровод в исправном состоянии должен собственник квартиры. Я возразил: лопнувший шланг — часть посудомоечной машины, которая является имуществом нанимателей по акту приема-передачи и не относится к трубопроводу. Следовательно, вина лежит на них.

Тогда ответчик заявил, что напольное покрытие можно восстановить без замены. В качестве доказательства представил коммерческое предложение какой-то фирмы, якобы готовой выполнить работу. Кроме того, квартиранты показали фотографии ламината с другого ракурса, где повреждения не видны. Ответчик просил либо назначить судебную экспертизу, либо дать время устранить недостатки. Я возразил: к тому моменту договор истек и квартиранты съехали. Когда и как они собирались делать ремонт, было непонятно. Судья со мной согласился.

В итоге 13 мая районный суд удовлетворил иск частично: обязал ответчика возместить ущерб в размере 66 950 Р — стоимость ремонта из отчета оценщика и судебные расходы. Судья не стал взыскивать с квартирантов еще 21 000 Р на замену пола во всей квартире: кроме фотографий, я не представил никаких документальных подтверждений своих доводов.

Бывших квартирантов такой исход не устроил, и 16 мая они подали апелляционную жалобу. Никаких новых доводов и доказательств они представить не смогли, поэтому Краснодарский краевой суд 7 июня оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Как оказалось, выиграть суд — не значит получить деньги: мне предстояло исполнить решение суда и получить реальную компенсацию.

После апелляции я написал заявление о выдаче исполнительного листа в суд первой инстанции. Лист выдали 13 июня в канцелярии, и я отправился с ним в отдел службы судебных приставов по месту постоянной регистрации ответчика.

Обращаться в банк ответчика или напрямую к его работодателю я не стал, так как у меня не было никакой информацией об источниках дохода квартирантов.

Я написал заявление о возбуждении исполнительного производства в двух экземплярах. Один забрали приставы, другой остался у меня с отметкой о принятии. В заявлении указал свои данные, реквизиты для перевода денег и сумму долга, приложил оригинал исполнительного листа. Спустя неделю по почте пришла копия постановления о возбуждении исполнительного производства.

Затем наступила пауза продолжительностью месяц. Из личного разговора с приставом я выяснил, что за должником не числится имущества, банковских счетов и ценных бумаг, поэтому деньги приставы будут удерживать с заработной платы мужа-нанимателя.

Что в итоге

Затопление случилось в феврале 2019 года. Иск о возмещении ущерба я подал 22 марта. Суд первой инстанции вынес решение 13 мая, а апелляция оставила его в силе 7 июня. Последний перевод от приставов я получил 16 декабря 2019 года.

Источник