кто может менять батареи в квартире по закону

Как правильно заменить батареи в квартире

Специалисты Мосжилинспекции объяснили, как правильно менять батареи в квартире. В частности, для замены радиаторов необходимо обращаться в управляющую организацию. Вне зависимости от сезона в батареях находится теплоноситель (специально подготовленная техническая вода, очищенная от солей и других примесей, чтобы на стенках труб не скапливались отложения) под давлением, поэтому самостоятельная замена труб может быть опасной.

Когда отопительный сезон заканчивается, вода перестает подаваться нагретой, но остается в системе и предохраняет ее от коррозии. При замене отопительных приборов требуется слить воду из системы отопления (с последующим заполнением).

Для отключения стояков необходимо заранее обратиться в управляющую компанию и написать заявление.

Кому принадлежат батареи и кто платит за ремонт

Не все отопительные приборы в квартире считаются собственностью жителей, поэтому их не получится заменить без весомых причин. Собственники квартир отвечают за трубы, которые можно демонтировать без ущерба для всей внутридомовой системы отопления. В этом случае ответвления от стояков оборудованы вентилями или отключающими устройствами, которые позволяют не нарушить циркуляцию теплоносителя во внутридомовой системе. За отопительные приборы общедомового имущества несет ответственность управляющая организация, поэтому при их коррозии, протечке, или аварийном состоянии такие приборы должны отремонтировать или заменить бесплатно.

Внимание к характеристикам

При выборе новых отопительных приборов рекомендуется также обратиться за помощью в управляющую организацию. Там есть информация о том, какие параметры отопительных приборов предусмотрены для каждой квартиры дома.

Новые отопительные приборы должны соответствовать характеристикам системы отопления, предусмотренным технической документацией на дом.

Источник

Смена батарей в квартире без согласования с УК

В квартире поменяли чугунные батареи на биметаллические радиаторы. Новые радиаторы полностью не прогреваются. УК нашего МКД обязала поменять батареи обратно на чугунные, в случае отказа пригрозила подать в суд на незаконную замену батарей. Биметаллические радиаторы по характеристикам аналогичны чугунным. Правомерно ли требование УК?

В силу пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятых решений (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа власти о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В связи с этим в сложившейся ситуации возможно только два варианта развития событий: либо система отопления в квартире должна быть приведена в первоначальное состояние, либо должно быть согласовано произведенное переустройство в установленном законом порядке. Действия управляющей компании правомерны.

Источник

Замена розеток и батарей: что управляющая компания должна делать бесплатно

Не всегда за услуги сантехника, электрика или плотника, которых вы вызываете, нужно платить. Некоторые их работы вами уже оплачены. Разбираемся, что должна и не должна делать бесплатно ваша управляющая компания.

Управляющая компания (УК) — это организация, которая отвечает за обслуживание общего имущества многоквартирных домов (подвалы, лифты, лестницы, холлы крыши, инженерные системы и так далее).

УК может быть коммерческой или государственной — как, например, ГБУ «Жилищник» в Москве. Выбирают управляющую компанию сами жильцы дома, и они же могут в любой момент заменить её по итогам общего собрания собственников.

Что должна делать управляющая компания

Задача любой управляющей организации — обслуживание и содержание жилого дома. Её работу оплачивают сами жильцы. Название этой графы в платёжках ЖКХ примерно одинаковое для всех регионов — «плата за содержание и ремонт жилого помещения» (тариф в Москве — 30,49 ₽ за квадратный метр для квартир выше второго этажа в домах с лифтом и мусоропроводом и 26,58 ₽ для квартир на первом этаже ).

Управляющая компания выполняет работы исключительно по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме. Работы по замене розетки в квартире, например, УК производить не должна, так как к общедомовому имуществу они отношения не имеют. А вот розетку в колясочной заменить обязана — эти помещения предназначены для пользования всех жильцов дома.

Что управляющая компания должна делать бесплатно

Понятие «бесплатной услуги» скорее условное. Вы всё равно оплачиваете эти услуги из своего кармана. Они входят в ежемесячную плату «за содержание и ремонт жилья». Это ремонт фасадов дома, проверка инженерных систем, аварийные работы и мытьё окон.

обследование технического состояния фундамента дома (например, для выявления и устранения коррозии или гнили);

проверка подвалов и крыш (в том числе для предотвращения загромождения таких помещений или их затопления);

контроль состояния стен, перекрытий и покрытий в многоквартирном доме, перегородок, пола, а также колонн, столбов, балок, лестниц (для выявления и устранение следов коррозии, деформаций, трещин и др.);

обследование фасадов дома (выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, контроль работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды и др.);

содержание в надлежащем состоянии фасадов дома и его внутренней отделки, а также окон и дверей в общедомовых помещениях (колясочных, комнатах консьержа и др.);

работы, необходимые для содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (вентиляция, системы водоснабжения и др.);

контроль работы лифтов, в случае неисправности — проведение аварийных работ;

регулярная санитарная уборка (влажная уборка, мытьё окон, очистка придомовой территории от наледи или мусора).

Всего в этом перечне значится около 30 видов обязательных работ при управлении многоквартирными домами, которые УК обязана брать на себя. Работы различаются по срочности их исполнения (аварийные работы и текущий ремонт) и периодичности (сезонные и регулярные работы), но объединяет их одно — они касаются исключительно общедомового имущества.

Впрочем, часть этого имущества может быть расположена и внутри квартир. Например, это трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), и даже в некоторых случаях радиаторы отопления. А это значит, что их ремонт и замену управляющая компания обязана выполнить за счёт денег, собранных со всех жильцов. Без каких-либо доплат от собственника.

Как заменить батарею в квартире бесплатно

Ремонт радиатора отопления в Москве стоит в среднем от 2 тысяч ₽. Но в большинстве случаев заменить изношенное оборудование можно бесплатно, за счёт управляющей компании.

Всё зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире: относится ли он к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома или нет, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

По его словам, если на системе отопления в квартире нет отключающего устройства (оно располагается на ответвлении от стояка), то в случае поломки управляющая компания обязана заменить радиатор без дополнительной платы. Если отключающее устройство есть, то его замену оплачивает сам собственник.

За какие услуги управляющей компании придётся заплатить дополнительно

В этот перечень входят все работы, которые не прописаны в договоре с УК. Например, услуги по замене розеток в квартире, установке нового смесителя или ремонту старого. Это личное имущество собственника жилья. Потому и контролировать исправность такого оборудования он должен сам.

При поломке можно найти стороннего специалиста или вызвать мастера из родной УК, но за дополнительную плату. «УК вправе оказывать на коммерческой основе дополнительные услуги, не связанные с перечнем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома», — объясняет генеральный директор ООО «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

Стоимость допуслуг управляющая организация устанавливает на своё усмотрение. Обычно прайс-лист можно посмотреть на сайте УК, на информационном табло в подъезде дома или узнать в диспетчерской службе.

Но не всегда жильцы дома понимают, какие услуги УК считаются основными, а какие — дополнительными, требующими доплаты. Поэтому лучше заранее, прежде чем вызвать мастера в управляющей компании, узнать о стоимости его работы.

По его словам, потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ или услуг, в том числе и по причине отсутствия информации об их стоимости. А если они уже оплачены, он может потребовать возврата уплаченной суммы.

Как объясняет эксперт, согласие собственника квартиры на выполнение дополнительных работ за плату должно быть оформлено в письменной форме.

Как узнать свою управляющую компанию

В России работают более 49 тысяч управляющих компаний. Узнать, какая управляющая компания обслуживает именно ваш дом, можно с помощью сервиса «Реформа ЖКХ» по адресу дома. На этом портале собрана информация о многоквартирных домах по всей стране, в том числе указано и то, под чьим управлением находится дом.

Есть также и региональные источники. В Москве, например, это портал «Дома Москвы», в Московской области запущена аналогичная система ЕИАС ЖКХ.

Источник

Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?

В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.

Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.

За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.

Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.

Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома

Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.

К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.

Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.

Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.

Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.

Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.

Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.

Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики

Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.

Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.

Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.

Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.

Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:

Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.

Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.

Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.

Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.

Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.

Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ

Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.

Источник

Как узаконить замену батарей?

При переезде в новый дом заменил во всех комнатах батареи на биметаллические радиаторы. Замену делали работники УК, но без оформления документов. Сама замена свелась к установке новых батарей и переносу труб. Так как посадочные места на новых батареях не совпадали со старыми, пришлось резать и переваривать трубы. Перед батареями сделана перемычка и установлены краны. То есть батарею можно перекрыть, не перекрывая стояк целиком. Как мне оформить документы на замену батарей? Кто в данном случае будет отвечать за прорыв трубы до батареи?

Поскольку при замене отопительных приборов были установлены запирающие устройства, то ответственность за данные батареи несете вы как собственник помещения. Ответвление трубопровода от стояка системы теплоснабжения находится в зоне ответственности управляющей организации.

Вам необходимо потребовать от управляющей организации предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по замене отопительных приборов. Как подрядчик данная компания несет ответственность за их качество.

По общему правилу, нарушение простой письменной формы сделки (незаключение договора в письменной форме) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Однако для случаев применения законодательства о защите прав потребителей сделано исключение.

Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из п. 5 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 493 Гражданского кодекса РФ отсутствие у потребителя кассового или товарного чека, чека безналичной оплаты услуг либо иного документа, удостоверяющего факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером). В подтверждение факта заключения договора и его условий потребитель вправе ссылаться на свидетельские показания.

Поэтому рекомендуем при вашем обращении в управляющую организацию рассказать, кто присутствовал при выполнении работ. Объяснения и свидетельские показания данных лиц вы сможете использовать, доказывая, что ответственность за качество выполненных работ при возникновении спорной ситуации должна быть возложена на управляющую организацию.

Источник