кто несет ответственность за придомовую территорию частного дома
Территория за забором частного дома права и обязанности
Приобретая частную собственность, мы получаем на нее не только права, но и обязанности – это общеизвестный факт. Однако, не каждый собственник знает, что территория за забором частного дома требует повышенного внимания от хозяина несмотря на то, что не принадлежит собственнику по праву.
В статье рассмотрим какие права и обязанности имеет собственник на прилегающую территорию к забору частного дома, кому принадлежит эта территория по закону и что надо обязательно знать каждому собственнику, чтобы не столкнуться со штрафами и прочими санкциями со стороны правоохранительных органов.
Забор придомовой территории частного дома
Пользоваться землей, строить на ней дома и прочие сооружения мы можем только при соблюдении градостроительных норм и правил. Существуют законные требования к этажности индивидуальных домов на участке, к их максимальному размеру, есть нормативы, касающиеся расположения строений относительно забора, требования к виду и высоте заборов, к высаживанию растений по периметру.
Помимо соблюдения правил внутри своего участка, каждый собственник несет ответственность за ту территорию, которая прилегает к забору.
Права на территорию за забором частного дома
Итак, территория за забором частного дома – кому принадлежит, и кто имеет на нее права?
Если ваш земельный участок граничит с соседями, здесь все понятно – ваши частные наделы разделены между собой, ограждены и каждый следит за своей территорией. Но хотя бы, с одной стороны, к каждому участку есть подъезд и подход, иначе им бы невозможно было пользоваться. Эти земли могут быть территорией общего пользования и находится в собственности муниципальных образований, или принадлежать юр.лицу (например быть собственностью всех членов СНТ).
Если это общественные земли, тогда право ими пользоваться имеет неограниченный круг лиц. При этом, пользование общественным имуществом предполагает соблюдение действующих законных норм.
Собственник, наряду со всеми другими лицами также имеет право пользоваться этими землями по закону. Но огораживать их или иным способом препятствовать использованию собственник не имеет права.
Обязанности по отношению к территории за забором частного дома
Межевой план земельного участка говорит нам о том, где проходят его границы документально. На местности эти границы обозначаются забором. Именно ограждение показывает нам, где заканчиваются частные владения.
Собственники индивидуальных жилых и садовых домов должны следить не только за тем, что и как они строят и располагают на своем участке, но и за прилегающей территорией к забору частного дома. Это прямо предписано законами федерального уровня.
Территория за забором частного дома – это прилегающая территория, границы которой определяются правилами благоустройства, принятыми в муниципальном образовании.
Гражданский и Градостроительный кодекс содержат предписание о финансовом участии собственников и приведении прилегающей территории в порядок.
Что это значит и как именно надо следить за территорией перед забором частного дома – это уже определяет местная администрация в своих подзаконных актах.
Выходит, что собственник обязан следить за придомовой территорией за забором частного дома несмотря на то, что эта территория ему вовсе не принадлежит, а является законной собственностью муниципалитета. Более того, местные органы власти уполномочены выписывать предписания и штрафы за несоблюдение правил благоустройства.
Отметим самые распространенные обязанности, вменяемые местными органами власти к частникам при уходе за прилегающей территорией:
Помимо этих общих правил в том или ином субъекте или административном образовании может быть установлено, что за забором должны быть клумбы с цветами или определенного вида кустарники. Например, в Московской области, частникам помимо прочего, вменено в обязанность бороться с ядовитым растением – борщевиком, также не разрешено хранить за забором участка более семи дней привозные строительные материалы, песок, щебень, торф, удобрения и прочее.
Для того, чтобы узнать на какой метраж от забора распространяются обязанности по благоустройству читайте в нашей статье: «На каком расстоянии нужно содержать в чистоте территорию за забором».
За несоблюдение правил благоустройства домовладельцы несут административную ответственность в соответствии с КоАП РФ.
Незнание закона не освобождает от ответственности. Даже территория за забором частного дома, которая вам не принадлежит на праве собственности, может стать объектом финансовых вложений и расходов – об этом надо задуматься заранее и узнать свои права и обязанности по отношению к прилегающей территории из местных актов и решений органов власти, дыбы не стать случайным нарушителем.
УО и благоустройство дворовой территории
Минстрой РФ продолжает работать над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ». На сайте ведомства, в разделе «Документы», можно найти интересную инфографику, в которой представлены принципы благоустройства дворовых территорий.
Предлагаем отвлечься от обсуждения постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 и обратиться к вечному – содержанию общего имущества в МКД.
Земельный участок в составе общего имущества
Дворовая территория – источник вечных споров между собственниками помещений и управляющими организациями. Земельный участок входит в состав ОИ в МКД, если сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт.
Чаще всего придомовая территория находится в собственности жильцов МКД. Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД, поэтому собственники помещений МКД должны оплачивать её содержание и благоустройство.
Управляющие же организации за эти деньги содержат придомовую территорию в надлежащем порядке.
Земельный участок под МКД – придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, которая относится к объектам общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, поэтому не может стать чьим-то частным владением.
Границы и размер придомовой территории определяются исходя из требований земельного и градостроительного законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, их могут изменить только собственники на ОСС, приняв решение о проведении реконструкции.
Кто отвечает за благоустройство придомовой территории
Но это всё не относится к земельным участкам, не входящим в состав общего имущества в МКД. Перечисленные действия в таком случае осуществляют собственники земельных участков.
Благоустройство дворовой территории
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Обустройство площадок для выгула домашних животных должно повысить санитарное состояние территории и безопасность для жильцов. Такие площадки могут быть неогороженными и огороженными.
На неогороженной площадке необходимо установить информационный стенд, урны, места для сидения и мягкое покрытие. На огороженных – дополнительно поставить калитку.
Экологизация городского пространства
Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.
Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.
Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.
Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать
Если границы прилегающего к многоквартирному дому участка не определены и он не поставлен на кадастровый учет, то его собственником является государство, а не жильцы. Тогда кто должен его содержать и платить за это? Как участком могут распорядиться? Как жильцам узнать, в чьем ведении он находится, и стать его собственниками?
Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование
Многим может показаться интуитивно понятным, какая именно территория прилегает к конкретному дому. Такому впечатлению зачастую способствуют особенности планировки городской застройки: если некоторые дома вынуждены «делить» между собой общее пространство или вообще не имеют явно выраженной «своей» территории, то участки земли, примыкающие к более обособленным домам, напротив, выглядят как выделенные исключительно для них. Расположенные на таком вроде бы несомненно относящемся именно к этому дому участке земли объекты (зоны прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.) воспринимаются как «принадлежащие» жителям дома. Но такое мнение далеко не всегда оказывается верным.
Это условие сейчас не соблюдено в отношении земельных участков, прилегающих к большому количеству многоквартирных домов (а если говорить о Москве – то и к большинству домов): участки под ними не сформированы. Это означает, что по закону собственником таких участков является государственное или муниципальное образование. Тогда термин «придомовая территория» имеет крайне неопределенное или условное значение.
Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому
Собственники помещений многоквартирного дома вправе инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого им нужно принять на общем собрании решение о направлении в органы власти заявления о его формировании. Но итоговый размер и конфигурацию предоставленного участка спрогнозировать довольно сложно. Он точно будет включать «подошву» и отмостку дома. А вот прочая территория, сколь бы очевидно она ни воспринималась как придомовая, может, вопреки ожиданиям, не войти в сформированную площадь. Такое возможно по многим причинам, связанным с градостроительным и земельным зонированием территории данного города (поселения), имеющимися проектами застройки и т.п.
Так, орган власти не вправе передать, например для строительства или иных целей, часть того участка, который в дальнейшем должен быть сформирован и стать общим имуществом собственников помещений дома. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им потребуется доказать, что если бы участок уже был сформирован по должным правилам, то он включал бы в себя и часть, незаконно отданную другому лицу (но следует отметить, что такая задача может оказаться крайне сложной).
Кроме того, в некоторых регионах России собственники помещений дома вправе оградить прилегающую к нему территорию от въезда «посторонних» автомобилей (но не прохода пешеходов!) вне зависимости от того, сформирован земельный участок или нет. Например, таким правом обладают собственники помещений в Москве ‒ оно может быть реализовано в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве» (в контексте этого акта «придомовую территорию» следует понимать крайне условно). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.п.) собственникам помещений необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципального образования.
Обязанность по содержанию придомовых территорий
По общему правилу, содержать свое имущество и уплачивать налоги за него обязан собственник. Существенных исключений из этого правила нет: если участок, прилегающий к многоквартирному дому, не сформирован и считается принадлежащим государственному или муниципальному образованию – его содержат за счет бюджетных средств; если же он считается общим имуществом собственников помещений дома – источником средств на его содержание являются их платежи. То есть пока органы власти бездействуют и не формируют прилегающий к дому земельный участок, собственники помещений экономят на тратах, связанных с его содержанием, например на уборке, ремонте дорог, элементов благоустройства и проч.
Вместе с тем большинство домов сейчас находится в управлении «традиционных» управляющих компаний – по существу, государственных или муниципальных. Независимо от того, кто считается собственником придомового участка, – как правило, его содержит та же управляющая компания. Отличаются только правовые и экономические основания, по которым УК тратит средства на содержание участка: если земля государственная, компания получает за это плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти нужды должны использоваться деньги, уплаченные владельцами помещений в качестве жилищно-коммунальных платежей. Однако в силу некоторых причин, связанных с социальной политикой государства, размер платы, вносимой жителями за жилищные услуги, зачастую не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: обладатели «своей» доли у дома платят столько же, сколько и жители, ожидающие ее выделения.
При существующем разнообразии оснований, по которым разные организации могут оказаться обязанными содержать прилегающую к дому территорию, одним из немногочисленных способов выявить ответственное за нее лицо может оказаться обращение к местному органу власти. Он должен быть осведомлен: если в его ведении находится участок – кому он поручил его содержание; если нет – какая организация управляет домом и обязана содержать землю, ставшую общим имуществом собственников помещений.
Кардинально иной может быть ситуация у владельцев квартир в домах, которыми управляют частные компании, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Эти управляющие организации вынуждены планировать свои сметы ‒ а значит, и размер взносов с каждого метра помещения в доме – таким образом, чтобы обеспечить содержание не только здания, но и участка около него. Владельцы квартир в таких домах могут прочувствовать ощутимость трат на содержание собственной придомовой территории. Впрочем, в подобном случае больший размер платежей должен компенсироваться возможностью более действенного контроля за содержанием территории и эффективными механизмами воздействия на свою управляющую организацию.
(Можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания – читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Как жильцам отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в статье «Управляющая компания vs жильцы».)
1 Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
2 Пункты 66–68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.
МКД вправе “отгородиться” забором, даже если жители соседних домов лишатся при этом удобных и коротких путей перемещения по микрорайону
 |
| claudiodivizia / Depositphotos.com |
Вправе ли МКД огородить свою придомовую территорию и закрыть свой двор, если через него проходит короткая “народная” тропа к остановке, гипермаркету и другим объектам городской инфраструктуры? Вправе – если при этом останутся и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства, даже если путь по этим иным маршрутам займет больше времени (Определение Конституционного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 1522-О, Определение Брянского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу № 33-1447/2019).
На это указали суды, разбирая дело о сносе забора в бывшем “проходном дворе”.
Собственники помещений в МКД, фасад которого выходит на оживленную улицу, провели ОСС и решили поставить вокруг дома забор со шлагбаумом, калиткой и домофоном. Таким образом, доступ во двор всех иных лиц – не собственников помещений и не их гостей – был исключен. Пожарная охрана получила собственный пульт управления от шлагбаума и выдала заключение, что в таком случае шлагбаум не препятствует проезду пожарной техники, и нарушений норм пожбезопасности нет.
Ограда прошла – большей частью – в пределах своего собственного земельного участка, и немножко “зашла” на соседний.
Однако жители ближайших домов – тех, которые расположены в глубине спального района, – обнаружили, что привычные утренние маршруты “на автобус”, “в садик” и “за молоком” стали длиннее и неудобнее. Это, в конце концов, обрушило цены на аренду жилья в районе!
Самые активные из обиженных соседей потребовали через суд демонтировать “неудобный” забор, калитку и шлагбаум, и даже выиграли в первой инстанции. Райсуд счел, что забор нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети (об этом имелось заключение экспертизы), и предписал снести спорное ограждение.
Однако областной суд такое решение отменил:
Расстроенные истцы попытались пожаловаться в Конституционный Суд РФ, отмечая, что ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и п. 1 ст. 43 ЗК РФ нарушают ряд положений Конституции РФ, поскольку позволяют собственникам помещений в МКД устанавливать ограждения на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, без согласования данного вопроса с ОМСУ, и возлагают на граждан обязанность доказывания в суде, что такие ограждения не соответствуют установленным нормам и правилам.
Однако КС РФ отказал в рассмотрении и отметил, что законодательство не содержит общего запрета на возведение ограждений на придомовой территории, а в данном деле не доказано, что спорное ограждение не соответствует требованиям пожарной безопасности, нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к транспортно-пешеходной среде, другим элементам благоустройства города или создает препятствия для доступа оперативных служб к МКД. При этом вопрос распределения бремени доказывания обстоятельств дела между сторонами в рамках гражданского судопроизводства, отношения в сфере благоустройства территории, а также требования, предъявляемые к созданию ограждающих конструкций, регламентируются иными правовыми нормами.
Содержание прилегающей территории многоквартирного дома
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, территория, прилегающая к МКД, является общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 прилегающая территория МКД составляет:
участок земли, на котором возведен объект недвижимости;
«зеленые» зоны и прочие элементы озеленения и благоустройства (газоны);
спортивные и детские площадки;
парковочные места и коллективные стоянки для автомобилей;
зоны сушки для белья;
подстанции и трансформаторные будки;
других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.
Обеспечение сохранности благоустроенной территории является беспрекословным правом и одновременно обязанностью жителей многоквартирного дома.
Обязанность по благоустройству придомовой территории собственники могут исполнять самостоятельно (посредством ТСЖ) или возложить на управляющую компанию (далее – УК).
Чаще всего такую обязанность собственники перекладывают на УК, включая данное условие в договор и внося регулярные платежи на содержание придомовой территории.
Однако не все УК добросовестно выполняют возложенную на них обязанность.
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения” работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:
подметание и уборка придомовой территории;
очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка и выкашивание газонов;
прочистка ливневой канализации;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Приведенный выше минимальный перечень работ может быть дополнен по взаимному согласию собственников и УК в зависимости от конструктивных особенностей придомовой территории.
Так ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования» устанавливает обширный перечень работ, которые могут входить в услугу текущего содержания имущества МКД:
проведение осмотров имущества в соответствии с пунктом 10 ГОСТ Р 56194;
содержание (ремонт) покрытия тротуаров, дорог и дорожек, расположенных на придомовой территории;
содержание ограждений, въездов, стоянок и других строений, расположенных на придомовой территории;
обустройство мест (контейнерных площадок) для сбора и вывоза твердых и крупногабаритных бытовых отходов;
обустройство мест для складирования угля, дров (при наличии в многоквартирном доме печного отопления);
противопожарную безопасность придомовой территории и имущества расположенного на ней;
уборку придомовой территории;
работу дренажной системы придомовой территории по беспрепятственному отводу дождевой и талой воды;
установку урн для мусора у входов в подъезды и (или) около скамеек;
санитарно-гигиеническую уборку имущества;
безопасное движение пешеходов и транспорта;
беспрепятственный доступ к смотровым колодцам инженерных сетей, источникам пожарного водоснабжения (пожарным гидрантам, водоемам и т.д.), расположенным на обслуживаемой территории;
сохранность и надлежащий уход за существующими зелеными насаждениями;
нормативное или работоспособное техническое состояние объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории;
устройство сборников для жидких бытовых отходов (в неканализованных зданиях);
выполнение работ, направленных на снижение негативного воздействия на окружающую среду;
обустройство детских, игровых, спортивных и иных площадок.
Обязанность по облуживанию прилегающей территории должна проводиться УК систематически и в установленные сроки. Если Ваша УК не приступила к исполнению обратитесь к ней с письменным заявлением и потребуйте исполнения возложенных на нее по договору обязательств.