кто обслуживает частные дома построенные в городе
Управляющая компания для частного дома.
Обязательно ли в частном жилом доме с участком на землях ИЖС выбирать управляющую компанию. Дом находится в Москве. Предыстория такова: некое частное лицо в свое время поимело в собственность поле, которое позже разделил на участки и продавал. К участкам подвели воду и канализацию., свет и газ. Покупатели построили дома. За газ и свет собственники платят напрямую в организации. Воду и канализацию застройщик не подключал. Сейчас застройщик создал якобы управляющую компанию и решил управлять домами и территорией. И настаивает на заключении договора с ними. При этом лицензии не имеет. Тарифы выставляет из головы, всем домам разные. Вопрос: обязательно ли собственникам заключать договор с этой ук или можно выбрать другую, или вообще отказаться от услуг любой ук. Обязательно ли в частном доме вообще выбирать какую-то форму управления. Должна ли у УК быть лицензия или это касается только МК.
Ответы на вопрос:
Согласно ч.3 ст.154 ЖК РФ и ч.9 ст.155 ЖК РФ собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. На первый взгляд Вы можете не заключать договор с УК, но Вас могут обязать в судебном порядке заключить такой договор, если имеется распоряжение органа местного самоуправления, обязывающее жителей частных домов заключать договора. Согласно ст.445 ГК РФ
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Таким образом, прежде всего, Вам нужно узнать, есть ли какой-то акт органа местного самоуправления, обязывающий жителей заключать договоры с УК. Если он есть, получается, что заключать договор придется.
Далее, согласно Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ», осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии запрещается. Однако, получение лицензии не потребуется для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов. Это значит, что если в Вашем коттеджном поселке организовано ТСЖ, то оно может действовать без лицензии. Однако создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников жилья.
Рекомендую Вам узнать побольше о якобы созданной УК, и в случае, если выяснится, что она действует без законных оснований, обратиться с жалобой в прокуратуру на незаконную предпринимательскую деятельность и мошенничество.
Кто обслуживает дома в коттеджном поселке?
Для тех, кто проживает в многоквартирном доме, не составляет труда выбрать обслуживающую организацию, но вот для жителей коттеджного посёлка или частного сектора – это головная боль. Сегодня мы расскажем о подобных организациях вне многоквартирных домов, перечне услуг, ими предоставляемых, и всех «подводных камнях».
Собственники индивидуального жилого дома могут выбрать следующие формы управления коттеджным посёлком: создать ТСЖ / ЖК, нанять управляющую компанию, либо самостоятельно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоит обратить Ваше внимание на то, что, как правило, управляющая компания появляется в посёлке уже с начала его строительства, поскольку чаще всего ей является сама фирма-застройщик, либо организация, сформированная фирмой-застройщиком. Поэтому на общем собрании собственников вы должны решить устраивают ли вас прежние управленцы или нет. Юристы предупреждают о том, что услуги управляющей компании вам могут навязать. Зачастую в договоре на покупку коттеджа отдельным пунктом прописана обязанность собственника заключить в будущем договор на обслуживание общего имущества с управляющей компанией. В последнюю может перейти либо сам застройщик, либо он прописывает в договоре какую-то свою компанию с определенной ценовой политикой, и хорошо, когда она соответствует качеству предоставляемых услуг. Такая практика не очень хороша тем, что управляющая компания очень часто навязывает свои услуги, и у собственника нет выбора, если УК зарегистрирует все коммуникации на себя, она просто не пустит другую компанию в поселок.
Допустим, вы решили, что посёлок будет обслуживать управляющая организация. Теперь обратите внимание на то, что если общее имущество многоквартирного дома законодательно прописано, то состав общего имущества в посёлке будет определять договор, поэтому необходимо сразу же уточнить предмет обслуживания управляющей компании. Для определения доли в общем имуществе обычно используют 2 способа:
1. Площадь коттеджа делят на площадь всех коттеджей в поселке плюс площадь общего имущества.
2. Площадь земельного участка делят на ту же величину.
Кроме того, в договоре прописывается перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же, в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь, и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.
Теперь вернёмся к перечню услуг, предоставляемым согласно договору. Как правило, в него могут входить:
Напоследок хотелось бы ещё раз напомнить, что подходить к вопросу заключения договора с обслуживающей организацией нужно очень внимательно.
Квартплата за чужой счет
Верховный суд объяснил, как платить за ЖКХ в коттеджном поселке
До судебного разбирательства дошло дело о платежах в одном из подмосковных коттеджных поселков. Там три года назад собственники домов за коммуналку платили 36 000 рублей в месяц.
По словам гражданина, объекты инфраструктуры поселка не принадлежат хозяевам домов, а оформлены в собственность ЗАО. А уж это общество передало их в аренду обслуживающей ООО. Вот пусть ЗАО все и содержит. Дешевле будет.
Добровольно возвращать деньги фирма отказалось. Иск рассмотрел районный суд. И признал правильным требования обслуживающей фирмы. С неплательщика по решению суда надо взыскать более 800 000 рублей. Встречный иск собственника был отклонен. Следующие две инстанции подтвердили такое решение. Суды не согласились с доводами истца о том, что он готов оплачивать лишь те услуги, в которых нуждается. Судьи заявили, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников в поселке.
По мнению Верховного суда, для того, чтобы соблюсти баланс интересов сторон, суду надо было изучить, были ли нужны истцу услуги. И какие. Пользовался ли он ими, каковы были ли расходы на них. Ни на один из этих вопросов местные суды не ответили. Поэтому дело должника будет пересмотрено.
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание
Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества
Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.
Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.
За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).
Состав общего имущества в коттеджном посёлке
Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.
Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).
На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.
Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.
Частные дома — тоже жильё
Госдума приняла закон, который устанавливает ответственность за нарушение порядка расчёта оплаты коммунальных услуг в частных жилых домах.
Исполнители коммунальных услуг должны будут отвечать за нарушения порядка расчета платы, которые повлекли необоснованное увеличение ее размера. До сих пор в жилищном законодательстве была предусмотрена такая ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме или нанимателями муниципального жилья: исполнитель должен уплатить жильцам штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить.
«Вместе с тем ответственность исполнителя коммунальной услуги за аналогичное нарушение перед собственниками жилого дома не урегулирована жилищным законодательством, ввиду чего возможно ограничение прав и законных интересов собственников жилых домов, — говорится в пояснительной записке к законопроекту. — Соответственно, законопроектом предлагается установить ответственность исполнителя коммунальной услуги также и перед собственником жилого дома за нарушение порядка расчета платы за коммунальную услугу. Предлагаемое регулирование позволит обеспечить защиту прав и законных интересов собственников, проживающих в частных домах (жилом доме или части жилого дома)».
Действительно, существенное изменение в законе. Даже удивительно, что депутаты не инициировали внесение этих поправок раньше, ведь жители частного сектора, который во многих городах страны составляет большую долю жилфонда (и Новокузнецк, где частные дома — это около пятой части всех домов города, не исключение), годами были не защищены от неправильных начислений за «коммуналку». В то же время эти горожане пользуются многими коммунальными услугами, которые доступны и жильцам многоэтажек, — холодной водой, электроэнергией и, конечно, вывозом твердых коммунальных отходов. А их интересы до сих пор не были учтены Жилищным кодексом.
И еще одна важная новость в сфере ЖКХ: Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин дал поручение Минэкономразвития России, Минтруду России, Минстрою России, Минфину России до 1 июля проработать вопрос об установлении стандарта допустимой доли расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг в совокупном доходе семьи с учётом экономических и социальных особенностей субъектов России и определении источников финансирования и представить согласованные предложения.
Такое поручение было дано по итогам выступления премьер-министра в Государственной думе с отчётом о результатах деятельности правительства за 2020 год. Тогда в адрес главы Кабмина от одного из депутатов прозвучал вопрос об установления федерального стандарта допустимой доли расходов граждан на оплату ЖКУ не более 15% в совокупном доходе семьи. Мишустин ответил: «Предоставление субсидии на оплату ЖКХ — это полномочие субъектов Российской Федерации. В 2019 году на них, соответственно, выделено было примерно 70 миллиардов рублей — порядка 70-ти, и это 2019 год. Но регионы, конечно же, отличаются экономически и климатически, поэтому сами регионы устанавливают стандарт стоимости услуг ЖКХ и нормативы площади для определения размера данных субсидий. Мы вчера подробно с министром экономического развития это разбирали. Ну и также сами регионы устанавливают различные размеры допустимой доли расходов граждан на ЖКХ, либо снижая их для всех граждан, соответственно, либо для отдельных категорий.
Я считаю, что если просто выделением средств это решать, тут опять «поплывет» сетка. Это — ещё раз повторю — полномочие субъектов Российской Федерации, они должны принимать эти решения, и этот вопрос требует достаточно детального обсуждения в увязке с источником финансирования и с особенностями каждого субъекта. Мы поддерживаем сам подход, я полностью его поддерживаю, но с финансированием надо разбираться с полномочиями субъектов. Поручу это министру экономического развития».
Сейчас в целом в России уровень допустимой доли расходов на услуги ЖКХ в совокупном доходе граждан составляет 22% — если оплата ЖКУ отнимает от доходов семьи больше этой суммы, то жители могут претендовать на субсидии. И предложения постепенно, в течение пяти лет, снизить федеральный порог получения субсидий с 22 до 15%, уже были, но не были поддержаны Минфином. В 2020 году в 24х регионах страны максимальная доля расходов семьи на квартплату была от 15 до 21%, в трех субъектах — менее 15%. Снижать допустимую долю платы за ЖКХ могут сами регионы, но это пробьет ощутимую брешь в региональном бюджете. Но с учетом неравномерного роста цен и доходов граждан (которые за последний год, как известно, сократились) брешь в кошельках потребителей тоже немалая.