кто отвечает за стояк отопления в квартире
Ответственные лица за ремонт и замену стояков отопления в квартире МКД
Каждому жителю многоквартирного дома рано или поздно придется пережить ситуацию либо с ремонтом, либо с заменой старых труб стояка на новые. У всех материалов есть конечный срок эксплуатации, поэтому вопрос обновления коммуникаций когда-нибудь станет неизбежным. Прежде чем производить замену стояков отопления в квартире, нужно выяснить, кто несет ответственность за их состояние и оплачивает работу: жильцы или управляющая организация.
Чей в доме стояк
Существует несколько нормативных признаков общего имущества МКД:
Стояк проходит через несколько квартир в подъезде; следовательно, он не может считаться личным имуществом какого-то одного собственника. Дополнительное подтверждение: в случае аварии прекратить подачу теплового ресурса только в отдельно взятую квартиру невозможно – отключают полностью весь стояк. Итак, выяснили: стояки – это часть общего имущества.
Кто отвечает за ремонт и замену общедомового имущества
Теперь разберемся в том, кто отвечает за стояки в многоквартирном доме. Вновь обратимся к Жилищному кодексу. В нем говорится, что управляющая компания (УК) несет ответственность за обеспечение качественного содержания общего имущества. Отсюда следует вывод: согласно законодательству, замена стояков в многоквартирном доме, так же как и их ремонт, – это прямая обязанность управляющей компании. А кто должен менять батареи в приватизированной квартире, читайте тут.
При этом УК должна исполнять свои функции таким образом, чтобы состояние общедомового имущества в любой момент времени обеспечивало бесперебойное предоставление качественных коммунальных услуг. Старая, проржавевшая труба стояка – это показатель явно низкого уровня работы по содержанию общего имущества. Что входит в обязанности управляющей компании, узнавайте в статье https://realtyinfo.online/6180-osnovnye-obyazannosti-polnomochiya-uk-soglasno-zakonodatelstvu.
Кто оплачивает работу
За любую работу нужно платить; с этим никто не спорит. Вопрос в том, кто несет расходы: жильцы, которые проживают в квартире с проблемным стояком, управляющая компания, или все собственники помещений этого дома должны платить солидарно. Эта непростая тема вызывает постоянные споры и имеет различные толкования.
Убедившись, что стояки – часть общего имущества, подпадающего под ответственность управляющей компании по статье расходов за содержание и ремонт жилого помещения, осталось поставить точку в вопросе о том, кто оплачивает замену стояков в квартире, и на каких основаниях.
Поскольку за общее имущество платят все собственники жилья, еще раз акцентируем внимание на том, кто должен менять стояки в приватизированной квартире, и кто оплачивает замену стояков: меняет – управляющая компания, оплачивают – все жильцы, ежемесячно перечисляя ей за это деньги.
Как защитить свои права
В плановом порядке, замена стояков отопления в квартире выполняется в весенне-летний период, но аварийные ситуации могут возникать в любое время года. Поэтому, не мешкая, вызывайте аварийную бригаду, а потом отнесите заявление в ЖЭУ о замене стояка. Кстати, в нем вы можете напомнить, что для выполнения аварийных работ (которые нередки в коммунальном хозяйстве), УК должна предусматривать специальный резерв средств по статье затрат на содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Если затопило квартиру по вине управляющей компании, то при благоприятном развитии событий вам или возместят стоимость испорченного имущества, или предложат сделать ремонт повреждений. Если УК отрицает свою вину, можно обратиться к экспертной организации, которая проведет оценку объекта повреждений.
В досудебном порядке можно обратиться в надзорные органы; Госжилинспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор. Отправьте туда свое письменное обращение; лучше – коллективное, с подписями ваших соседей.
Для того чтобы эффективно отстаивать свои интересы в случае их нарушения управляющей компанией, нужно знать о своих правах и проявлять активность. А в сложных ситуациях вам всегда придут на помощь грамотные юристы.
Кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно?
Большинство горожан живут в многоквартирных домах (МКД), многие из которых построены достаточно давно. Система центрального отопления в них включает стояки для подачи теплоносителя. Со временем они стареют, обнаруживаются протечки и потери тепла, а порой возникает риск аварии. Естественно, возникает вопрос, кто должен менять стояки отопления в квартире. Он заслуживает особого рассмотрения для различных ситуаций.
Чьей собственностью являются трубы и стояки в многоквартирных домах?
Собственник отопительной системы МКД определяется законодательством РФ. Согласно Правил (п.1), утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 №491, стояки тепло-, водоснабжения и канализации относятся к общедомовому имуществу. Таким образом, они являются общей собственностью всех жильцов МКД, которая передается в ведение управляющей компании.
Законы достаточно четко регламентируют права и обязанности собственников общего имущества. Основополагающими документами считаются Жилищный кодекс (ст.155) и Гражданский кодекс (ст.290) РФ.
Кто и когда должен их менять/ремонтировать?
Обслуживание отопительной системы предусматривает проведение 2-х типов ремонта – текущий и капитальный.
За проведение планового капитального и текущего ремонта отвечает управляющая компания. Она, конечно, проводит его не сама, а с привлечением специализированной организации. Внеплановые мероприятия такого типа проводятся по решению общего собрания жильцов. Далее, заявление подается в управляющую компанию, которая и обеспечивает их осуществление.
Больше о разновидностях и стоимости капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме читайте тут.
Сколько составляет срок службы тепловых коммуникаций по ГОСТу?
Обустройство отопительной системы в МКД осуществляется с учетом требования ГОСТ 32415-2013. Ее стояки могут изготавливаться из разных материалов, но должны обеспечивать высокую надежность и долговечность. Всякий материал имеет определенный срок службы, когда гарантирована работоспособность труб, изготовленных из него. Исходя из этого показателя, составляется график проведения капитального ремонта системы центрального отопления МКД.
Данный параметр устанавливается Ведомственными строительными нормами (ВСН). Для стояков отопления из черного металла согласно ВСН 58-88 гарантированный срок службы составляет 20 лет (приложение 2 ВСН). При использовании оцинкованных труб он может увеличиваться до 25 лет. В реальной жизни капитальный ремонт проводится через 25-30 лет.
За чей счет производят ремонт и обновление?
Все работы, связанные с обслуживанием отопительной системы, оплачиваются собственником имущества, т.е. жильцами МКД. Однако они ежемесячно вносят плату на содержание и ремонт дома, причем норматив рассчитывается с учетом занимаемой площади каждым владельцем квартиры. Эти платежи должны создавать соответствующий фонд, из которого и планируется капитальный ремонт отопительной системы (как формируется плата за отопление?).
Таким образом, жильцы заранее оплачивают замену стояков, и когда приходит срок проведения работ, дополнительные оплаты не производятся. Требования управляющей компании на оплату ремонта незаконны. Данное положение закреплено ст. 290 ГК РФ, а также и ст.155 ЖК РФ.
Только в исключительных случаях, когда предлагается модернизация системы с целью повышения ее эффективности, управляющая компания может обратиться о дополнительном взносе. Решение об этом принимает общее собрание жильцов, которое имеет право отказаться от новых платежей.
Важно учитывать одно обстоятельство. Если ремонтные работы приходится проводить по вине кого-либо из жильцов, когда он совершил действие, повреждающее стояк, или не принял меры по устранению мелких дефектов внутри своей квартиры, приведших к выходу из строя всего стояка, то виновнику придется оплачивать ремонт полностью.
Как это сделать бесплатно через УК или ЖЭК?
Проблема замены стояка отопления может возникнуть по многим техническим причинам. В этом случае необходим текущий ремонт.
Этот вопрос регулируется такими документами:
Если согласно указанным документам стояк отопления не удовлетворяет предъявляемым требованиям и создает массу проблем, то собственники жилья имеют право требовать бесплатную замену (в счет ежемесячных платежей). Для этого существует определенных порядок действий. Прежде всего, собирается общее собрание жильцов, на котором принимается решение о необходимости мероприятия. Если созвать собрание не удается, то пишется коллективное обращение.
Куда обращаться?
Если МКД находится в собственности жильцов, то вопрос капитального или текущего ремонта находится в зоне ответственности управляющей компании, куда и подается соответствующее заявление. В случае сохранения муниципальной собственности, ответственность за проведение ремонт несет местная, исполнительная власть. Обращаться следует в ЖЭК, в ведении которого находится данный дом.
Необходимые документы
К заявлению на проведение ремонта прикладываются необходимые документы:
Работы по замене стояка затронут интересы жильцов, через квартиры которых он проходит. Именно поэтому надо согласие всех заинтересованных жильцов (при коллективном обращении). Если есть решение общего собрания, то отдельное согласие не требуется.
Составление заявления
После выявления дефектов и освидетельствования поврежденных элементов, подается заявление на имя руководителя управляющей компании (ЖЭКа). Оно пишется в свободной форме, но должно содержать такие основные пункты:
Заявление составляется в 2-х экземплярах. Один из них направляется управляющей компании. На экземпляре заявителя делается отметка с датой и подписью, подтверждающей получение.
Сроки процедуры
Срок рассмотрения заявления регламентируется п 40 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491, управляющей компании отводится на это 5 дней. Она имеет право направить своих представителей для проведения собственного осмотра.
Для этого, обычно, привлекаются опытные специалисты, дающее экспертное заключение о степени повреждения, причинах и виновнике его появления. После этого, согласовывается срок проведения работ, который удовлетворяет обе стороны.
Для проведения работ управляющая компания заключает договор со специализированной организацией. С собственником жилья согласовывается смета расходов на ремонт, в т.ч. на закупку материалов, демонтаж, монтаж и испытания. Со своей стороны собственник должен обеспечить свободный подход к рабочей зоне и нормальные условия для работы. Контроль исполнения остается за управляющей компанией.
Когда могут отказать, и как заставить ЖКХ выполнять свои обязанности?
Управляющая компания имеет право отказать в бесплатной замене отопительного стояка в следующих случаях:
Если собственник желает заменить стояк без должных на то оснований, а только с целью модернизации, то управляющая компания может потребовать дополнительную оплату более дорогих материалов и приборов. Компания также по результатам собственного осмотра может вместо замены стояка ограничиться его полноценным ремонтом, если это решает проблему.
Необоснованный отказ в бесплатной замене собственник может оспорить. Он может обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию или в судебные инстанции. Совершенно недопустим отказ со ссылкой на нахождение поврежденных элементов системы центрального отопления внутри квартиры. Незаконно требование дополнительной оплаты на удорожание материалов и услуг, если она заранее не согласована с собственником.
Какие сложности с законом могут возникнуть, если проводить работы самостоятельно?
Законодательство РФ не запрещает жильцам квартиры менять стояки, находящиеся в их помещениях. Однако согласно статьям 44 и 46 ЖК они считаются общим имуществом, а любые изменения без согласования признается нарушением прав собственности. На практике, проблем не будет, если обеспечивается надежная работа системы и претензий ни у кого нет.
Все изменяется, когда выявляется дефект на установленной трубе. Далее, появятся серьезные проблемы и наказания:
Ответственность в случае наступления аварийной ситуации
После некачественной замены стояка возможны серьезные последствия:
За ремонт ответственность перед жильцами несет управляющая компания, которой и предъявляется счет на компенсацию ущерба. Она, в свою очередь, должна предъявить претензии организации-исполнителю работ. Вначале, осуществляется досудебное разбирательство, а если виновник не соглашается на возмещение убытков, то подается судебный иск.
Стояки отопления в квартире МКД считаются общей собственностью. За их содержание и ремонт отвечает управляющая компания. Жильцы заранее оплачивают капитальный ремонт, производя ежемесячный, эксплуатационный платеж. Сама замена стояков обеспечивается без дополнительного взимания денег с жильцов.
Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?
Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.
Ответственность за содержание общего имущества в доме
По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.
Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.
Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Как определить ответственность за ремонт собственника и УК
Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.
Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).
Спорные случаи
Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.
Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).
Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.
Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).
Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.
Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.
Должна ли управляющая компания менять стояки в квартире бесплатно?
Большинство граждан получили статус прямых собственников квартир. Плата за различные нужды общедомового характера вносится ежемесячно. Но услуга по замене стояков и других компонентов водоснабжения – направление, за которое отвечает только управляющая компания. Такие действия регулируются нормативами РФ. Но многие жильцы не знают о своих правах в случае, когда требуется пройти такую процедуру.
Далее приводятся варианты поведения и некоторые другие нюансы решения вопроса.
Описание нормативной базы
Есть три вида документов, которые регламентируют и контролируют данную сферу:
Замена стояков: кто за неё отвечает?
ПП РФ №491 приводит описание, согласно которому в собственности владельцев жилья находятся все ответвления от стояков. Это касается любых разновидностей труб. Значит, собственники отвечают за оплату любых расходов и услуг, возникающих в данной сфере. В коммуникационных системах другие части представляют общее имущество дома. В данном случае ответственной за устранение любых дефектов и неполадок становится управляющая компания.
Кто должен менять стояки многоквартирного дома?
Не стоит думать, что, если общедомовыми стояками пользуются собственники квартир, что они и отвечают за любые виды ремонта. Из-за этого часто возникают дополнительные траты, от которых можно было защититься.
Поэтому ЖЭК обязан реагировать незамедлительно, без дополнительных сборов и требований.
Нормы по замене
Обычно замену проводят при двух видах обстоятельств. Либо когда проводят полный ремонт санузла, либо если закончился срок эксплуатации для металлоконструкции.
Замена труб также проходит в двух режимах, плановом и аварийном. Последний предполагает, что целостность изделия нарушилась, из-за чего появились течки.
В многоквартирных домах стандартный гарантийный срок труб – менее 25 лет. Замена необходима, даже если конструкция и спустя столько времени сохранила целостность.
Часто заменяют чугунные трубы полипропиленовыми. Это связано с преимуществами новых конструкций:
Что входит в услуги?
Предполагается, что старую конструкцию удаляют, а вместе неё ставят новую. Но это не единственные действия, которые составляют работу.
Обращение к сотрудникам Управляющей Компании относят к первым шагам. В её адрес пишут заявление, где подробно описывают необходимость заменить трубы. Если при составлении документа не выявлено каких-либо проблем, все оформлено правильно – ответ будет положительным.
Процедура выполняется в следующем порядке.
Все элементы, которым нужна замена, доставляют в квартиру собственника. Часто случается так, что владельцы отвечают в равной степени как за работу, так и за расходные материалы. Согласно закону, все расходы надо включить в квитанцию на следующий месяц.
Замена стояков для многоквартирных домов: пошаговая инструкция
Если у водопроводного стояка случился прорыв – требуется немедленная замена. Главное – собрать жителей верхних и нижних этажей, чтобы вместе с ними обговорить все действия. Прорыв может случиться только в одном месте, но это часто становится сигналом того, что трубы износились по всему периметру.
Следует провести полную замену, чтобы не беспокоиться на счёт надёжности конструкции. Если соседи не согласны с подобными действиями, ремонт организуют только в одной квартире.
Далее обращаются к специалистам Управляющей Компании, согласно стандартным требованиям. После этого монтируют новые трубы, полностью или частично.
О замене канализационных стояков
Стояки канализации тоже относятся к общедомовым владениям. Проходимость трассы частично по конкретной квартиры не играет роли. Общие правила подтверждают, что категория у остальной части канализации – такая же.
Значит, ремонт и монтаж подобных систем остаются в ведении Управляющих Компаний. Жильцы квартир вносят лишь дополнительную плату, которая расходуется на приобретение расходных материалов, сами ремонтные работы. Для этого в квитанциях предусматривают отдельную графу.
Если владелец ранее проводил подобные действия самостоятельно, то за прошлое время он не платит. Нужно компенсировать только операции, которые осуществляются в будущем.
Жильцу необходимо пройти несколько этапов перед тем, как восстановительные работы начнутся на практике.
Между управляющей компанией и мастерами составляют акт по приёму работы, когда процесс завершается. Копию этого акта рекомендуют оставлять у себя и собственникам.
О расчёте за замену
Правительственное Постановление №491 от 2006 года содержит подробный ответ на вопрос о том, как производится оплата в этом направлении. В документе даётся определение нескольким главным понятиям:
Ремонт и содержание всех домовых коммуникаций оплачивают сами владельцы квартир, об этом существующие правила говорят отдельно. В статье 158 Жилищного Кодекса приводится такая же информация. ЖКХ потом рассчитывается с исполнителями за услуги из тех средств, которые удалось собрать с жильцов.
Какие документы должны получить собственники жилья?
Когда монтаж новых труб завершён, составляют так называемый «Акт выполненных работ». Это документ, который должен содержать следующую информацию:
Документ нужен в разных количествах экземплярах – в зависимости от заинтересованных сторон, участвующих в процессе. В роли заказчика выступает управляющая компания, либо непосредственный владелец жилья. Исполнитель – мастера, которые меняют стояки.
Можно ли отказываться?
Закон говорит, что ни один из владельцев жилых помещений не имеет права создавать дополнительные препятствия для проверяющих, Управляющих Компаний. То же касается аварийных служб, органов Госконтроля. Частота контрольных осмотров – 1 раз каждые 90 дней. При аварийных ситуациях подобные мероприятия могут быть организованы в любое время.
Не стоит затягивать с решением конфликтных ситуаций, если они возникают. Если кто-то из участников отказывается проводить работы без уважительных на то причин – собственник квартиры имеет право обратиться в суд. Главное – собрать как можно больше доказательств в свою пользу. Можно попробовать организовать переговоры, но они далеко не всегда приводят к желаемым результатам.