квартира по наследству с долгами жкх как не платить
Инструкция: как взыскать задолженность за ЖКУ при наследовании квартиры
Для управляющих организаций и товариществ собственников недвижимости есть отдельная головная боль – квартиры, собственник которых умер. Такие квартиры стоят без дела, часто в них никто не проживает до тех пор, пока наследство не оформлено (а в нашей стране на это могут уйти годы!). А бывает и совсем тяжёлый случай: наследник вовсе не объявился, и тогда квартира после долгих мытарств переходит в собственность государства, становясь так называемым «выморочным» имуществом.
Как обязать наследника оплатить задолженность за жилищно-коммунальные услуги с момента смерти наследодателя и до момента оформления наследства?
Сегодня мы подробно ответим на этот вопрос.
Обязанности наследников
При наследовании имущества, в том числе жилого или нежилого помещения, обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникает у наследников с момента открытия наследства (т. е. с момента смерти наследодателя). Оплата ЖКУ в период со смерти наследодателя до оформления наследства тоже возлагается на наследников, так как право на жилое (нежилое) помещение в случае принятия наследства возникает с момента смерти наследодателя.
Другими словами, оформление наследства является только актом подтверждения прав на наследуемое имущество и не связано с моментом возникновения права. При этом наследники обязаны погасить в том числе и задолженности наследодателя за ЖКУ, возникшие к моменту открытия наследства (т. е. на момент смерти).
В случае если наследники неизвестны, до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. После принятия наследства требования о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги предъявляется соответственно к наследникам в порядке искового производства по общим правилам.
Как взыскать оплату за ЖКУ по выморочному имуществу
Если имущество наследодателя относится к выморочному имуществу, требования о взыскании задолженности за ЖКУ предъявляется соответственно к Российской Федерации, городам федерального значения Москве и Санкт-Петербургу или муниципальному образованию, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону.
Требования предъявляются в порядке искового производства по общим правилам законодательства.
5 шагов для правильного взыскания задолженности за ЖКУ при наследовании имущества
Шаг 1. Выявление лиц, обязанных оплачивать ЖКУ после смерти наследодателя (наследников).
Другой порядок действий – для того случая, когда неизвестен круг лиц, являющихся наследниками.
Установить, что имущество является выморочным и перешло в собственность Российской Федерации, муниципального образования, или Москвы, или Санкт-Петербурга, возможно путем направления запроса в соответствующие органы власти (после истечения 6 месяцев с момента открытия наследства).
В случае отрицательного ответа органов власти о правах на имущество и при отсутствии наследников определение имущества как выморочного возможно в процессе судебного разбирательства.
Шаг 2. Направление претензий о наличии (погашении) задолженности.
До истечения 6 месяцев после открытия наследства нотариусу подаётся заявление (требование) о претензиях к наследственному имуществу должника и его наследникам.
Претензия подаётся нотариусу по месту открытия наследства. Это целесообразно при наличии крупной задолженности умершего на момент открытия наследства, в ином случае после принятия наследства требования могут быть предъявлены к наследникам в обычном порядке.
По истечении 6 месяцев после открытия наследства претензия направляется наследникам умершего.
В случае если на этот момент наследники не установлены, претензия может быть направлена лицам, совместно проживавшим с наследодателем в спорном помещении, его жене, детям (если имеются сведения об их местонахождении). При подаче искового заявления о взыскании задолженности за ЖКУ эти лица могут быть указаны в качестве ответчиков.
Являются ли они наследниками, будет установлено судом при истребовании наследственного дела, как и то, является ли имущество выморочным.
Шаг 3. Обращение в суд с исковым заявлением
До истечения 6 месяцев после открытия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГПК РФ, иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. Круг лиц, являющихся наследниками, будет установлен в суде на основании ходатайства об истребовании наследственного дела.
По истечении 6 месяцев после открытия наследства иск о взыскании задолженности за ЖКУ подаётся к наследникам умершего по правилам ГПК РФ.
Если имущество в качестве выморочного перешло в собственность Российской Федерации, городам федерального значения Москве и Санкт-Петербургу или муниципальному образованию, иск о взыскании задолженности за ЖКУ предъявляется соответственно к этим органам.
В случае если на этот момент наследники не установлены, иск может быть предъявлен к лицам, совместно проживавшим с наследодателем в спорном помещении, жене, детям умершего.
По поводу вопроса о взыскании задолженностей за ЖКУ с наследников есть хорошая новость для управляющих организаций: судебная практика по таким делам единообразна на всей территории РФ, получение положительного решения не вызывает сомнений.
Шаг 4 и 5. Выполнив предыдущие три шага, остаются всего два – получение решения суда и предъявление исполнительного документа к взысканию.
Подробное описание всех пяти шагов и образцы документов Вы найдёте в раздаточных материалах к статье.
Автор статьи: Елена Шерешовец, директор СРО «КИТ», член Экспертного Совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, заведующая кафедрой РосКапСтрой при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ.
Верховный суд объяснил, как получить наследство и не оказаться в долгах
Наша история началась несколько лет назад в Воронеже, где местная жительница взяла кредит в крупном банке.
Как положено в подобных случаях, она подписала страховку на случай возможных болезней и смерти. Но так получилось, что через несколько месяцев после получения кредита она скоропостижно скончалась, оставив после себя серьезные долги.
У женщины остались две взрослые дочери, которые сообщили о «наступлении страхового случая» в страховую компанию.
Но страховая компания отказала заявительницам в компенсации. А местный суд решил, что дочери должны заплатить материнский долг. Верховный суд растолковал, как правильно поступать в подобной ситуации.
Итак, жительница Воронежа взяла в крупном банке подряд несколько потребительских кредитов. Их общая сумма на тот момент составила 79 000 рублей под 22 процента годовых. Кредиты застраховали по риску болезней и смерти в местной страховой компании. В самой страховке выгодоприобретателем записан банк, выдавший деньги. Через несколько месяцев после получения последнего кредита клиентка банка умерла, а долги остались.
Две ее дочери отправили в страховую письмо-уведомление о страховом случае. Но страховая компания им ответила, что для выплаты страховой суммы в 139 000 рублей нужно заявление банка, ведь именно в его пользу был заключен договор. На том переписка и закончилась. Прошло больше года, и долги умершей клиентки были банком проданы некой местной фирме, которая работала с долгами граждан.
Вот эта фирма и пошла в суд с иском, в котором потребовала от дочерей выплатить ей долги их матери как бывшей клиентки банка с огромными набежавшими процентами. В иске фирма назвала дочерей наследницами. Дочери с этим иском не согласились и заявили, что они не принимали наследство матери. А еще напомнили фирме по взысканию долгов, что риск смерти заемщицы вообще-то был застрахован.
Первый суд не согласился с истицами. Суд напомнил, что страховая выплата по договору положена банку. Обиженные истицы обжаловали это решение. И апелляция фирму услышала. Она отменила первое решение и приняла свое. Апелляция распорядилась взыскать с дочерей 90 299 рублей по кредитам матери. Воронежский областной суд в своем решении записал, что ответчицы фактически приняли наследство. А это означает, что дочери должны отвечать по долгам матери. Областной суд пришел к такому выводу из-за того, что дочери жили в одном доме с матерью на момент ее смерти. А еще потому, что именно дочери написали в страховую компанию письмо о наступлении страхового случая. Последний аргумент суда: они и не отказывались от наследства у нотариуса.
Если к договору не приложена страховка, то платить по кредитам придется наследникам. И они должны помнить: банки часто обращаются в суд не сразу, а примерно через год после смерти должника, а за это время набегают большие проценты. Будущим наследникам, прежде чем принимать наследство, надо сопоставить имущество и долги умершего, ведь им придется платить по этим долгам. Если долгов много, то наследство не надо принимать. Или отказаться, если оно фактически уже принято. Дело дочерей клиентки банка Верховный суд велел пересмотреть.
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ). На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Долги по наследству. Можно ли получить наследство и отказаться от долгов умершего?
Иногда квартира, полученная по наследству, скрывает неприглядные скелеты. Например, неоплаченные квитанции ЖКХ. Что с ними делать? Может быть, есть способ списать долги умершего владельца или переложить на других наследников. Разбираемся в вопросе оплаты долгов за коммунальные платежи наследниками недвижимости.
Хотел в наследство квартиру, а получил только долги. Фото: zen. yandex.ru
Если наследников несколько, то они отвечают солидарно. Получается, что кредитор может требовать уплаты долга от каждого наследника в отдельности, от всех сразу или выбрать кого-то одного.
Мы уже разбирали вопрос наследования долгов по кредитам в статье «Ваш дядя умер и оставил миллион долга», где отмечали, что каждый из наследников отвечает по долгам в рамках стоимости перешедшего к нему наследства. Например, сын получил от мамы комнату стоимостью 400 000 рублей, а долгов у мамы на 600 000 рублей. Сын должен оплатить только 400 000 рублей.
Если долг превышает стоимость оставшегося имущества, то можно отказаться от вступления в права наследования.
Распределение долгов между наследниками
Если наследник один, то споров не возникает — он должен оплатить долг. Если же наследников несколько, то нужно решить вопрос, как распределяется задолженность.
Можно ли списать долг?
Долги по коммунальным платежам не обнулятся, даже если владелец недвижимости умер. Пока идёт процедура вступления в наследство, управляющая компания продолжит начислять ежемесячные платежи, штрафы и пени.
Не стесняйся — обращайся с проблемами в управляющую компанию. Фото: ok.ru
Наследники могут только уменьшить платёж. Для этого надо сразу после смерти родственника сообщить в управляющую компанию о смерти собственника и о том, что в квартире никто не будет жить. Так можно освободить себя от платежей по счётчикам. За общедомовые нужды, содержание общего имущества, капремонт, отопление придётся платить в любом случае.
Если долг большой, то с управляющей компанией можно договориться о рассрочке платежа.
Стоит посчитать срок давности, который составляет три года. Возможно, некоторые из квитанций можно будет не оплачивать. Но надо учитывать нюансы исчисления срока давности. Например, если ваш родственник время от времени вносил платежи за коммунальные услуги, то срок давности начинал исчисляться заново.
Если у наследника есть льгота на оплату ЖКХ, то надо сообщить об этом в УК, чтобы сделать перерасчёт.
Итак, коммунальные платежи наследуются точно так же, как и другие долги. Способа обнулить их нет — можно только отказаться от наследства, чтобы не платить. Кредитор вправе подать в суд на любого из наследников, чтобы взыскать долг, поэтому придётся платить, даже если доля в квартире маленькая.
Прежде, чем принимать наследство, узнайте о долгах умершего: через службу судебных приставов, базу банкротных дел, через поиск судебных дел, поищите кредитные договоры, обратитесь к нотариусу, который ведёт наследственное дело.
5 вопросов о наследстве: что делать с долгами за коммуналку и по ипотеке
Есть два важных правила, связанные с наследством. Первое — наследство можно получить только целиком, второе — заявить о своем праве на наследство нужно не позднее чем через шесть месяцев после смерти наследодателя. Такой порядок применяется к обоим способам вступления в наследство — по завещанию и по закону.
При этом на практике у наследников возникает множество вопросов. Например, нужно ли оплачивать долги за коммунальные услуги? Вместе с юристами и нотариусами рассказываем о популярных вопросах о наследстве и недвижимости.
1. В наследство досталась ипотечная квартира. Нужно ли выплачивать кредит?
По закону, помимо материальных ценностей, недвижимости, наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги. Бывает так, что люди умирают, не успев погасить ипотечный кредит, который впоследствии переходит наследникам. Поэтому перед вступлением в наследство необходимо понимать свои возможности по погашению кредитных обязательств.
«Если вы не готовы платить по долгам покойного, включая ипотеку, то целесообразно принять решение об отказе от вступления в наследство. Законодатель не предоставляет наследнику права выбора — человек или вступает в наследство полностью, или отказывается от него в полном объеме», — отметил член Ассоциации юристов России (АЮР) Николай Пивоваров.
Выходом в данной ситуации может стать страхование жизни заемщика. Если была оформлена страховка, то долг по ипотеке будет выплачивать страховая компания. При этом наследники должны уведомить страховщиков для признания смерти заемщика страховым случаем. Также наследники имеют право продать доставшуюся им ипотечную недвижимость и погасить долг перед банком.
При этом наследникам вне зависимости от того, приняли они решение о вступлении в наследство или нет, необходимо известить банк о смерти наследодателя. Лучше это сделать в простой письменной форме — направить в банк заказное письмо с уведомлением и приложить копию свидетельства о смерти заемщика.
Читайте также
2. Переходят ли долги за ЖКХ в наследство вместе с квартирой?
Как уже было сказано выше, вместе с имуществом и правами наследуются и долги — они переходят к наследникам как единое целое. Это правило непреложное и закреплено в положениях ст. 1175 ГК РФ и ст. 1112 ГК РФ. Таким образом, если гражданин наследует жилое помещение (квартиру, дом), то он будет обязан оплатить и долги умершего, в том числе по коммунальным платежам, отметила член Федеральной нотариальной палаты (ФНП) нотариус Ольга Фрик.
В то же время закон предусматривает, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Например, если квартира делится на трех человек, то долг по ЖКХ также делится на три части. При этом один наследник не отвечает по обязательствам за другого. Также существует срок исковой давности по коммунальным долгам. Он составляет три года. Это значит, что наследники будут оплачивать задолженность по ЖКУ только за последние три года, даже если долг копился в течение большего времени.
Читайте также
3. Можно ли унаследовать неоформленную недвижимость?
Согласно законодательству, в наследственную массу входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Но бывают случаи, когда человек при жизни по каким-то причинам не оформил недвижимость в собственность. В таком случае возникает вопрос — могут ли наследники получить такое имущество?
С одной стороны, при отсутствии оформленных прав на недвижимое имущество такое имущество не может быть включено в наследственную массу, комментирует Николай Пивоваров. С другой стороны, в России распространены случаи отсутствия оформленных прав на «домик бабушки в деревне» или дачу. Включить такую неоформленную недвижимость можно в судебном порядке. Только на основании вступившего в законную силу решения суда неоформленное имущество может быть наследным, пояснил юрист.
Читайте также
4. Можно ли вступить в наследство дистанционно?
При оформлении наследства гражданину не обязательно приезжать в тот регион, где открылось наследство, а возможно обратиться к нотариусу по своему месту жительства. После чего нотариус по месту открытия и с использованием в том числе информационных технологий оформит наследственные права гражданина, комментирует нотариус Ольга Фрик.
«Местом открытия наследства, как правило, является последнее место жительства наследодателя. Например, если он постоянно проживал в Москве, то столица будет являться местом открытия наследства. Для оформления наследства человек может обратиться к любому нотариусу Москвы с соответствующим заявлением», — пояснила она.
Сделать это можно дистанционно. Для этого сначала наследник должен обратиться в любую нотариальную контору по месту своего проживания с просьбой удостоверить его заявление о желании вступить в наследство (в простой письменной форме такое заявление можно подавать только при личном присутствии). После этого заявление необходимо направить в нотариальную контору по месту открытия наследства. Документы об открытии наследства к нотариусу в другой город можно направить заказным письмом с уведомлением или в электронном виде, добавил Николай Пивоваров из АЮР.
После этого нотариус, у которого заведено наследственное дело, по истечении шестимесячного срока и при наличии всех необходимых документов сможет отправить гражданину свидетельство о праве на наследство также либо по почте заказным письмом, либо или в электронной форме.
Найти нотариуса в любом городе России можно на сайте Федеральной нотариальной палаты — здесь представлены различные сервисы, которые облегчают жизнь наследникам в части поиска интересующей информации. Например, на сайте можно найти сведения как о действующих нотариусах, так и о сложивших полномочия, заглянуть в реестр наследственных дел, узнать о розыске наследников в рамках наследственных дел.
5. Что делать, если пропустили срок вступления в наследство?
Действующим законодательством установлен срок вступления в наследство — шесть месяцев с момента смерти наследодателя. Такой порядок применяется к обоим способам вступления в наследство — по завещанию и по закону. Если данный срок пропущен и человек не успел вступить в наследство, то восстановить свое право можно будет через суд, отметил адвокат адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов. Для этого должны быть уважительные причины — наследник не знал об открытии наследства (от него скрыли факт смерти наследодателя) или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам — тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, длительная командировка и т. п.
Достаточно часто возникают ситуации, когда наследники для оформления наследства, например на квартиру, своевременно не обращаются к нотариусу и продолжают там проживать несколько лет, отметила нотариус Ольга Фрик. Например, умирают дедушка и бабушка, которые были собственниками квартиры. Потом умирают проживающие в этой квартире дети наследодателей, которые так и не оформили наследственные права после смерти своих родителей. В итоге к нотариусу за оформлением наследства обращаются внуки.
Несмотря на тот факт, что прошло немало времени, а наследство не было оформлено их родителями, при определенных обстоятельствах вопрос оформления прав наследников, в данном случае внуков, может быть решен нотариусом без обращения в суд.
«Согласно Гражданскому кодексу, наследник является собственником имущества, если он наследство принял — например, на момент смерти проживал совместно с наследодателем в квартире. Таким образом, внуки имеют возможность получить свидетельства о праве на наследство на квартиру после смерти своих родителей даже в том случае, если последние не оформили свои наследственные права», — отметила нотариус.
Для этого наследникам необходимо предоставить нотариусу документ, подтверждающий, что наследодатель фактически принял наследство, — например, справку с места жительства о том, что их умершие родители проживали совместно с дедушкой и бабушкой на момент смерти последних.