квартиры под реновацию в москве плюсы и минусы
Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?
Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже.
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
Можно ли купить комнату?
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Кто покупает квартиры в пятиэтажках?
Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.
Какие существую риски?
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?
Смысл приобретать такое жилье есть:
Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.
В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):
Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.
Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.
Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.
Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
Можно ли продать квартиру под снос?
Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.
Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.
Почему продают эти квартиры?
Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.
Какие квартиры дают по программе?
По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.
По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.
2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.
Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?
Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:
В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.
Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.
Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?
Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.
Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом:
8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00)
Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос
Реновация в Москве набирает обороты. В феврале столичные власти дополнительно включили в список первого этапа переселения 152 дома. Также были расширены списки по второму и третьему этапам программы. Сами квартиры в домах под снос пользуются популярностью среди покупателей вторички.
Одни покупают такую недвижимость в расчете впоследствии получить бесплатно жилье в новостройке, другие — чтобы докупить со скидкой дополнительную площадь, третьи — инвестируют таким образом в жилье. Мы поговорили с людьми, которые купили квартиры в доме под снос, и публикуем их истории.
История 1. Алиса Федорова, работает в ресторанном бизнесе (сейчас в декрете), купили с супругом двушку на ВДНХ
Покупка квартиры
— Мы с мужем долго мечтали о своем жилье, в итоге купили однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье (Восточное Бутово). Но со временем наша семья стала больше — родились две девочки — и мы понимали, что в однушке нам будет тесно. Собрав все силы, погасили ипотеку досрочно, выставили на продажу свою квартиру — и на первом показе ее у нас забрали.
Покупать будущую квартиру мы хотели уже только в Москве. Смотрели изначально новостройки на стадии строительства — только они нам подходили по бюджету. Но дома были в основном в промзонах, в так называемом «ржавом поясе» Москвы. Потом мы углубились в условия программы реновации и поняли, что это выгодный вариант. За бюджет новостройки мы могли купить квартиру в более привлекательном районе, ближе к центру, рядом с метро, парками, школами, детсадами и так далее. Плюс — в будущем можно получить дополнительные квадратные метры.
В итоге летом 2020 года мы купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Останкинском районе у станции метро «ВДНХ». Дом вошел во вторую волну реновации (2025–2028 год). Квартиру купили в ипотеку с первоначальным взносом 50%. Вносим ежемесячный платеж в два раза больше, чтобы погасить кредит за пять-шесть лет и сэкономить на процентах.
Пока квартиру сдаем за 40 тыс. руб. Сами живем в загородном доме. Но через год планируем сделать там ремонт и переехать. Также рассматриваем возможность покупки дополнительной площади со скидкой, чтобы уже была трехкомнатная квартира.
Основной мотив покупки квартиры в доме реновации — это выгода. Сейчас мы купили двушку площадью 44,9 кв. м, но спустя несколько лет получим жилье в новом доме, а общая площадь нашей квартиры увеличится до 58,7 кв. м. Пусть первое время нам и придется потесниться. То же самое касается цены: мы купили квартиру за 9 млн руб., после переезда ее стоимость вырастет до 13 млн руб. Мы делали такой расчет по специальному калькулятору на сайте программы.
Никаких опасений при покупке квартиры в доме реновации у нас не возникло. Мы подробно изучили вопрос и нюансы. Даже сейчас наш дом находится в хорошем состоянии (износ дома составляет около 30%), в подъезде чисто, соседи тихие, рядом — детские площадки, огромный парк, сады, школы и ВДНХ. Единственное неудобство — небольшая кухня, но это можно пережить. На мой взгляд, программа идет хорошими темпами — я сравнивала карты переселения в Измайлово, поэтому опасений по поводу затянутого переезда нет.
История 2. Юрий Мартемьянов, статистик, учитель информатики, купили с супругой двухкомнатную квартиру в Южном Тушино
Покупка квартиры
— Мы сами не из Москвы, я родом из Архангельской области, супруга — из Калининградской. Последним местом нашего проживания был Калининград, до этого жили в Санкт-Петербурге, какое-то время — во Франции и Италии по моей учебе. В итоге решили обосноваться в Москве. Основная моя работа — аналитика данных, математика, программирование, еще я преподаю в лицее.
Когда переехали в Москву с семьей, квартиру первое время снимали. Потом встал вопрос о покупке своей недвижимости. У нас был выбор — либо квартира большей площади в новостройке за МКАД, либо вторичка в пределах города. Но для нас была важна московская прописка: детей надо было устраивать в сад, школу. Сделать это без постоянной регистрации было нельзя. Кроме того, мы — многодетная семья, а для получения московского удостоверения «многодетная семья», нам также была нужна прописка. С этим статусом мы могли бы получить соответствующие льготы.
В итоге остановились на вторичном жилье. Мы купили двухкомнатную квартиру в Южном Тушино в доме, включенном в программу реновации. Это было в 2018 году, квартира тогда стоила 6,5 млн руб. Сейчас таких цен на двушки уже нет. До этого мы снимали квартиру в доме рядом с каналом им. Москвы в соседнем районе Покровское-Стрешнево. Неподалеку была моя работа и кружки, в которых занимались дети.
Почему мы выбрали дом под снос? Идея была моей супруги. Для нас это выгодный вариант — жить внутри МКАД, иметь московскую прописку. Кроме того, в перспективе мы должны получить квартиру в новом доме с более просторной кухней, коридором и санузлом. Мы изучили вопрос, подводные камни — и решили покупать.
После покупки жилья мы получили московскую прописку, а также статус многодетных, сады, школы. Все для нас стало открыто. Я не хотел особо вкладываться в эту квартиру, поскольку мы рассматривали ее как временное жилье, но в итоге обустроились. В Москве у многодетных есть возможность получить домашний детский сад. В течение года мы занимались оформлением этой процедуры. Сейчас у нас детский сад на дому для наших детей, а супруга выступает в роли воспитателя.
Сам район мне не особо нравится, больше по душе — Покровское-Стрешнево. Сейчас там тоже строятся дома по реновации. Хотелось бы переехать туда (такая возможность предоставляется при наличии свободных квартир. — Ред.) и докупить еще одну комнату. В таком случае можно более гибко обходиться с адресами. Кроме того, мы как многодетная семья сможем встать на очередь для улучшения жилищных условий. Но для этого нужно иметь постоянную прописку не менее десяти лет, пока мы не дотягиваем до этого срока.
Сроки сноса нашего дома еще не озвучены. Когда мы покупали квартиру, говорили, что дом снесут не раньше 2021 года. Сейчас мы думаем, это произойдет не раньше 2024 года. Что касается состояния дома — это хрущевская пятиэтажка, старый жилой фонд, с не очень хорошими подъездами и постоянно меняющимися жильцами (большинство снимают). Дворы достаточно тесные, концепции «двор без машин» точно нет. Только прошлым летом построили новую детскую площадку, до этого приходилось ходить в соседний двор. Надеемся, что с переездом в новый дом будет и более благоустроенная территория с современными детскими площадками и парками.
История 3. Наталия Никифорова, предприниматель, психолог, покупала для родственницы двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Измайлово
Покупка квартиры
— Квартиру я покупала по доверенности еще в 2011 году для своей родственницы, которая живет в Магадане. При выборе недвижимости мы исходили из бюджета. Суммы хватало на однушку в новом доме или двушку в хрущевке. Тогда покупка недвижимости изначально рассматривалась как инвестиция. Жить в ней родственница не планировала.
В итоге выбор остановили на двухкомнатной квартире (50 кв. м) в панельной пятиэтажке под снос на 15-й Парковой улице. Речь тогда шла о лужковской программе расселения домов. Предполагалось, что через два-три года дом будет снесен и построен новый. Покупка жилья показалась выгодным вложением свободных денег. Мы купили ее за 5,5 млн руб. с учетом расходов на риелтора.
Сейчас уже 2021 год, сменился мэр, но дом до сих пор стоит. Сам адрес уже включен в новую программу реновации. Но точных дат переселения я не нашла. Извещений пока никаких не приходило. В подъезде ходят слухи, что осталось ждать год и дом снесут. Пока все находятся в режиме ожидания — когда будет снос и переезд. Оказалось, что эти инвестиции долго оборачиваются и зависят от политики города. В самой квартире сейчас живут арендаторы за небольшую плату.
Предполагается, что взамен дадут квартиру в новом доме и большей площади (за счет более просторной кухни и коридора). В любом случае эта недвижимость будет на рынке стоить гораздо больше той суммы, которая была вложена изначально. Как минимум цена квартиры вырастет вдвое.
Сама родственница не планирует переезжать в Москву. Когда дадут новую квартиру, она ее, скорее всего, продаст, чтобы удвоить капитал. Сейчас такие квартиры стоят около 12 млн руб. и даже больше. В общем, инвестиция себя оправдывает, особенно если учесть, что цены на недвижимость сейчас растут. Но пока приходится ждать.
Читайте также
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Плюсы, минусы, подводные камни. Что о «реновации» думают риэлторы
Софья Адамова
Сегодня стало известно, что в Госдуму внесены поправки к законопроекту о реновации в Москве. Если они будут приняты, жители смогут оспорить в суде решение о расселении дома, размере или качестве компенсации. Обжалованы могут быть любые решения властей, при этом дом нельзя будет снести пока не закончится суд. Более того, все москвичи получат квартиры только в нынешнем районе проживания, кроме Зеленограда и новой Москвы — там переселение возможно в пределах округа. Чтобы выйти из программы, достаточно получить на один голос больше трети жильцов на общем собрании собственников. Ранее законопроект о дополнительных гарантиях был принят на уровне Москвы, однако права на судебную защиту в нем не было. И все же новые гарантии не решают всех проблем переселяемых жителей, и тем более проблем застройщиков. The Insider попросил трех экспертов по жилой недвижимости оценить то, как реновация повлияет на рынок недвижимости, что получат и что потеряют переселенцы, и кому может быть выгоден поспешный снос пятиэтажек.
Александр Чикалов, риэлтор
Рынок затоварен новостроем, девелоперы не знают, куда его спихнуть, и поэтому государство субсидирует не вторичку, а первичку, чтобы увеличить объем продаж этого тухлого новостроя. Вот о ни получают льготную процентную ставку (3% на текущий момент), мы это платим из своего кармана, поддерживая застройщиков, а не тех людей, которые покупают квартиры. Подозреваю, что какой-то объем этого неликвида будет покупаться городом за счет бюджета, выделенного на реновацию, и в дальнейшем выдаваться людям.
Что касается потерь переселенцев. Опираясь на опыт Лужкова, я всем всегда говорю, что ни один человек из снесенной пятиэтажки не получил жилье дешевле, чем у него было. Условно говоря, когда люди мне начали говорить: «Ой, как же плохо со Степана Супруна переехать на Хорошевское шоссе, дом 12». Я говорю: «Ребята, теперь давайте экономику смотрим. Ваша квартира стоит 7 млн. Вам дают квартиру 8-8,5 млн. Вам не нравится? Продайте и купите за 7 млн такую же в соседней пятиэтажке, а 1,5 млн – это вам за беспокойство, что вы два раза переезжали. Все, вопрос решен».
Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:
Таким образом, коммерческий застройщик потеряет примерно 10% рынка, если программа будет реализовываться в тех масштабах, в которых анонсируется. Взамен они могут приобрести менее доходные заказы от государства. Но вопрос в том, кто из них получит этот заказ, а кто просто будет вынужден ужиматься на рынке.
Сейчас, как ни крути, власти вынуждены считаться и с мнением людей, и с мнением застройщиков, потому что бизнес тоже не будет строить себе в убыток. Естественно, сейчас идет торг между жителями, бизнесом, властью, кто что получит.
Одна из проблем в том, что жильцам непонятно, куда именно их будут переселять. Вряд ли власти решат выкупать площади в уже заселенных домах. И как это вообще можно сделать? Не очень понятно. Будут строить, например, в какой-то промзоне, какая будет цена жилья на такой территории – сейчас понять невозможно. Чтобы создать в промзоне хорошую среду, в которой приятно обитать, нужно примерно 10 лет. Когда строили так называемые пилотные дома, людей переселяли буквально на 20 метров от пятиэтажки, у людей ничего не менялось. Другое дело, когда они будут вынуждены несколько лет жить на огромной стройке в промзоне, где для них возведут дом среди «КамАЗов», бетоновозов, где нет никаких деревьев.
Торговаться здесь можно, но нужно понимать, что любое жилье рано или поздно потребует каких-то действий по его реновации.
Ситуация такова, что даже если сейчас вдруг жителям удастся принять какой-то закон, гарантирующий, что дом, в который переселяют, должен стоять не больше, чем в 200 метрах от дома, в котором они живут, банально может не быть свободного места, чтобы такой дом построить. Сейчас, может быть, даже скажут, «Ладно, раз вы не хотите, то не переселяем». Но, рано или поздно, через 20-30 лет дом придет в такое состояние, что вопрос все равно встанет снова: «А куда деваться». И те же люди выйдут на улицу с плакатами «Расселите нас». И этим же людям скажут: «Мы не можем расселить, потому что некуда, потому что все занято. Езжайте за 10 км от места, где сейчас живете». Торговаться здесь можно, но нужно понимать, что любое жилье рано или поздно потребует каких-то действий по его реновации.
Юрий Кочетков, риэлтор:
Утверждения, что девелоперы переживают упадок, и поэтому, мол, власти затеяли реновацию, чтобы компенсировать им убытки, неверны. Обратимся к предложенной формуле: в ней заложено получение равнозначного жилья при сохранении района. В районах массовой застройки (Москва, Новая Москва), где у девелоперов могут быть проблемы с реализацией квартир – там хрущевок практически нет. В эти дома могут переселить из сносимых домов только в случае, если квартиры переселенцам будет решено давать не только в пределах своего района.
Например, Обручевский, Новые Черемушки – это районы, где есть пятиэтажки, но нет массово построенного нового многоэтажного жилья. Там, дай бог, чтобы кто-то точечное жилье воткнул. В то же время есть нераспроданные крупные жилые комплексы, скажем, на севере Москвы, но там, наоборот, рядом нет пятиэтажек под снос. Если бы власти разрешили переселять туда из Медведково, где массово снесут пятиэтажки, это был бы другой разговор, но пока в этой схеме я преимущества для текущих застройщиков не вижу (для тех, кто строит здесь и сейчас). Вдобавок квартиры в новостройках по жилой площади значительно превышают хрущевочные. Если вы возьмете среднестатистическую 40-метровую однокомнатную квартиру (именно такая у нас сейчас популярна в классе комфорт), то ее жилая площадь составляет минимум 22 метра, а хрущевочные параметры – это 17-19 метров. Получается, переселяя туда людей, девелоперы дарят им 3-4 лишних квадратных метра.
Капитальный ремонт хрущевок, должны понимать, что это абсолютно неинтересное для города мероприятие
Теперь вопрос – что он может проиграть? Если твой дом находится в хорошем месте рядом с метро (а, если обратить внимание, очень многие кварталы пятиэтажек размещались рядом со станциями метро), а тебя переселяют на кудыкину гору, но в пределах, скажем, твоего района (а районы у нас большие).
Многие из протестующих против реновации ратуют за принцип равноценности, однако это палка о двух концах. Равноценность может быть двух видов: по кадастровой стоимости и по рыночной. Если брать кадастровую стоимость, которая у нас единственная узаконена (только она рассматривается чиновниками официально), то могут возникнуть такие примеры «равноценности», что мало не покажется. Вас могут переселить в район с большей кадастровой стоимостью земли (земля входит в кадастровую стоимость объекта), и автоматически вы проигрываете по качеству дома. Это значит, что вы получаете квартиру в более дорогом районе – но уменьшенной жилплощади. Таковы подводные камни принципа равноценности.
Именно поэтому равноразмерность по жилой площади плюс сохранение района – и это в какой-то мере страховка от таких крайних случаев, она не идеальна и может привести к довольно существенным потерям, но тем не менее она убережет вас от статистических выбросов.
Есть статистика переселения из ветхого жилья нулевых годов – расклад примерно 85/10/5. 85% переселившихся счастливы и довольны, более того, я лично знаю людей, которые получили выгоду от переселения – вместо однокомнатной квартиры получали трехкомнатную. 10% говорят, что они не выиграли, и не проиграли. И 5%, даже в этой благоприятной ситуации, все равно считали себя полностью обманутыми и кинутыми администрацией Москвы, и бегали по судам, даже при очень лояльных лужковских правилах. Несомненно, в более жестких собянинских условиях количество проигравших будет значительно больше – я думаю, до 20%, это фактически протестный электорат, о котором начали задумываться власти.