квартиры в ипотеку с черновой отделкой

Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке

Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья

Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.

На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.

Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом. Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы. А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.

О моих квартирах

Но когда у нас родился ребенок, в однушке стало тесно. К тому же мы планировали второго. Поэтому в 2018 году стали искать трех- или четырехкомнатную квартиру в своем районе. Уезжать из него не хотели: рядом был красивый парк с прудами, супермаркеты, детские сады и школа.

Что было дешевле на момент покупки

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

Ставки по ипотеке

Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.

Дополнительные траты на ипотеку

Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.

Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.

Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.

Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.

Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.

Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.

Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.

Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.

Расходы на сделки

Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.

Траты на жилье в ожидании переезда

Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.

Ремонт в новостройке

Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.

Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.

И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.

Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.

Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.

Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.

В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.

мы потратили на ремонт в новостройке площадью 35,4 м²

Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.

Ремонт во вторичном жилье

Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.

мы потратили на обои

У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.

Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Бытовые минусы

Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.

Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.

В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.

Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.

Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.

Что в итоге оказалось выгоднее

Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.

У нашей квартиры со вторичного рынка есть свои минусы. Из-за неузаконенной перепланировки я с трудом оформила на нее ипотеку, а потом с отвращением травила насекомых и отмывала унитазы после прежних хозяев. Еще, когда муж вешает на стену картину, всегда рискует пробить какой-нибудь провод.

Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.

Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке

Какая разница вторичка или новостройка, когда у тебя есть возможность купить квартиру в Москве за подарок на свадьбу.

Maurice, таки в Подмосковье

Amd, в Новой Москве легко можно на такой подарок купить!! Хоть вторичку, хоть новую!

У вас ещё новостройка вроде как была в обжитом районе.

Потому что часто бывает что люди хвастаются что: “вот купил квартиру в новом доме на 20% дешевле чем вторичка, какой я красавчик”.

А потом: “блин, а где садик, блин, а где школа, блин, а где больница, а где общественный транспорт”

Роман,
На мой взгляд, лучше обратить внимание на то, как ребята это состояние приумножили! Вот за это им респект.
За 4 года около 3 млн и процессе погашения ипотеке по квартире. Хороший результат.

Michael, родители и гасить помогали наверняка)

Елена, Не додумывай!))

Роман, а еще 700 т.р. закрыть за 11 месяцев без учета процентов по кредиту.

99 квадратов экономкласса за 10 миллионов рублей. Этот скриншот я буду скидывать на очередной вопрос “Почему ты не переехал в Москву?” 🙂

Vladimir, и это еще Подмосковье, тем более Люберцы)))

Жить и содержать свою 100 метровую ипотечную квартиру в Москве это недоступная роскошь для 95% населения РФ и 90% москвичей

Vladimir, вообще-то, это очень дёшево для Москвы. Внутри МКАД для непроблемных квартир таких цен и близко нет.

Vladimir, хах, внутри Мкада рядом с метро за 10 млн только двушку на 50 кв можно купить

Александр, да в принципе можно дешевле найти

Vladimir, да, у меня в районе 50 квадратов стоят 15 млн:)

Vladimir, это дёшево

Anna, не хотел бы жить в городе, где халупа в 16-этажной панельке стоила бы 10 миллионов рублей. Всё равно развалится через 30 лет.

Vladimir, стоимость недвижимости напрямую связана с уровнем жизни, в силиконовой долине квартира автора стоила бы пару млн долларов, а гденить в умирающем ПГТ в Сибири меньше миллиона рублей

Стоимость метра в Москве показатель, что в ней все неплохо

Антон, я бы не сказал, что в Москве качество жизни настолько лучше, насколько дороже стоит недвижимость.

Антон, не совсем + ожидания, что будет ещё лучше или как минимум не хуже и спрос будет повышаться, из-за чего цены на рынке завышены.

Антон, именно поэтому домик за МКАДом на новой риге в некоторых поселках около 1 млрд рублей?

Антон, золотые слова

С такой покупкой тут дело вкуса: везде есть свои плюсы и минусы.

Сделайте уже статью «Как я с нуля копил на первоначальный взнос и купил квартиру в Подмосковье».
Я бы выбрала и новостройку и вторичку, если были хоть какие деньги. Подарок на свадьбу 3 млн только снится многим на свадьбу. Таких историй несколько. А вот действительно кто работает 24/7 ради первой квартиры в Москве или МО, большинство! Я рада, что у автора всё получилось и сложилось, как хотела, но статью читать обидно тем, кто не может себе это позволить)) Статья получилось очень хорошая! Пойду дальше копить на перв.взнос))

Источник

Квартира в новостройке: с отделкой или без

Застройщики предлагают покупателям квартиры с отделкой и без. Кажется, квартира под ключ — это удобно: получил ключи и сразу переехал. Но плюсы и минусы есть у обоих вариантов. Разбираемся, кому подойдет жилье с готовой отделкой, а кому лучше купить квартиру в бетоне.

Какие есть виды отделки

Застройщики сдают квартиры с несколькими типами отделки. Для покупателя разница состоит в цене, необходимости дополнительных работ и иногда — в дате переезда.

Без отделки

Покупатель получает бетонную коробку с окнами и базовой входной дверью, иногда — без межкомнатных перегородок. Электричество проведено до щитка в подъезде. Радиаторов отопления может не быть — только трубы.

Покупателю квартиры придется заказывать ремонт с нуля и ждать несколько месяцев, пока ремонт закончится.

Черновая отделка

Подразумевает, что в квартире есть перегородки. На полу — стяжка, стены выровнены штукатуркой. Электричество заведено в квартиру, установлены радиаторы отопления. Балкон застеклен.

Покупателю квартиры все еще нужно заказать отделку, но он потратит на нее меньше денег и времени.

Предчистовая отделка

Ее еще называют White Box: стены и потолки в квартире белые, потому что покрыты шпатлевкой. На полу ровная чистовая стяжка. Сделана электрика: есть электрощиток в квартире, выводы под розетки, выключатели и светильники. Разведены трубы в ванной и на кухне.

Хозяину такой квартиры останется заказать только чистовую отделку, установить мебель и переехать. На все — месяц-полтора.

Чистовая отделка

Или отделка под ключ. Квартира готова к переезду: на стенах — обои или краска, на полу — ламинат или линолеум, потолки покрашены. Розетки и выключатели на месте. Есть сантехника: ванна, унитаз, раковины в кухне и санузле. Иногда застройщики даже устанавливают базовую мебель — например, кухонный гарнитур.

Если дом уже сдан на момент покупки, владельцу квартиры не нужно ждать — можно переезжать сразу. Если дом пока не сдан, после ввода в эксплуатацию придется подождать несколько месяцев.

Стоимость отделки зависит от класса жилого комплекса, закупочных цен на материалы и перечня работ. При этом у каждого застройщика свое понимание отделки: например, встречаются квартиры White Box без перегородок.

Чтобы точно получить то, что ожидаете, спросите, что входит в тот или иной вариант отделки. Если есть возможность, посмотрите проекты в шоу-руме или в сданном корпусе. И внимательно читайте договор: в нем фиксируют перечень работ, которые застройщик проведет в квартире.

Квартира без отделки или под ключ: плюсы и минусы

Квартиры с черновой отделкой близки к варианту в бетоне, а White Box — к отделке под ключ. Поэтому здесь и дальше будем сравнивать квартиры без отделки, для которых хозяевам нужно организовать ремонт самостоятельно, с квартирами под ключ.

Сразу после выдачи ключей. Если дом уже сдан на момент покупки, ждать не нужно.

Если дом строится, после ввода в эксплуатацию придется подождать несколько месяцев.

Среднее или ниже среднего. Могут быть неровные стены или полы, огрехи в электрике, сантехнике, чистовой отделке.

Во время ремонта могут не учесть будущую усадку здания и пропустить часть работ. Из-за этого в течение года-двух по поверхностям пойдут трещины, начнут отклеиваться обои и плитка.

Любое — зависит от исполнителей.

Профессиональные бригады работают лучше — есть момент личной ответственности. Плюс они учитывают срок усадки дома и выбирают подходящие материалы, чтобы гарантировать качество ремонта.

Типовой и нейтральный.

Соседняя квартира отличается только мебелью.

Перепланировку делать нельзя, разводить электрику по-своему — тоже: придется разнести пол-квартиры.

Хозяева сами решают, какие купить отделочные материалы, и нужны ли им декоративные элементы в отделке.

Перепланировку можно согласовать и провести в процессе ремонта, электрику — спланировать под себя.

Средний или низкий.

В квартире не хватает светильников и розеток, электроточки расположены не там, где хотелось бы.

В санузле может оказаться душ, хотя владельцы квартиры хотели ванну, и наоборот.

Отделочные материалы на ощупь могут оказаться не такими приятными, как те, что владельцы квартиры выбрали бы сами.

Средний или высокий.

Хозяева квартиры продумывают всё под себя: располагают розетки и светильники исходя из расположения мебели, выбирают подходящую сантехнику и материалы.

*Отделка класса эконом или масс-маркет

Какой вариант выбрать

Есть несколько ситуаций, когда новостройка с готовым ремонтом выгоднее:

Черновой вариант подойдет тем, кто:

Разница в стоимости отделки от застройщика и самостоятельного ремонта не так велика: для однокомнатной квартиры 33 кв. м она составляет 50-150 тысяч рублей. Поэтому сравнивать эти варианты по цене не всегда оправданно — разница скорее в целях, качестве отделки и дизайне.

Сэкономьте на ремонте без потери качества

Источник