С видом на эстакаду: сколько стоит жилье рядом с ТТК
Третье транспортное кольцо (ТТК), большая часть которого была построена в конце 1990-х — начале 2000-х годов, существенно облегчило сложную транспортную ситуацию в Москве. Но особенность этой скоростной трассы в том, что она строилась внутри сложившихся районов и частично задействовала издавна существовавшие городские улицы с жилыми домами.
Сейчас в районе ТТК есть и новостройки, и вторичное жилье, в том числе на первой линии от трассы. «РБК-Недвижимость» разбиралась, каков спрос на жилье в этом районе и сколько стоят квартиры рядом со скоростной городской магистралью.
Общая протяженность ТТК составляет 35,1 км, из них около 19 км — эстакады, около 5 км — тоннели. Кольцо также затронуло улицы города (например, Беговую, Нижнюю Масловку, Сущевский Вал, Кожуховские и Угрешские проезды).
«Строительство ТТК, которое в целом улучшило досягаемость многих районов, на стоимости жилья в домах, расположенных вдоль него, сказалось отрицательно, — рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Квартиры в них подешевели на 10–20%. Что и понятно — постоянный шум, копоть на окнах и невозможность ни днем, ни ночью открыть окно, чтобы проветрить квартиру, мало кого привлекут».
Ликвидность жилья на первой линии вдоль трассы упала еще на этапе ее строительства, поскольку шум, грязь и ночные работы людей пугают не меньше, чем интенсивное движение автомобилей (даже невзирая на появление защитных экранов), отмечает эксперт.
Что продается
Вторичный рынок недвижимости рядом с ТТК в основном представляют дома средней и малой этажности (5–10 этажей), которые строились в советское время. Такое жилье сегодня не пользуется большой популярностью и низколиквидно, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Сегодня возле ТТК строятся современные высокобюджетные комплексы, в которых недостатки от близости магистрали компенсируются другими достоинствами: качеством материалов, высоким уровнем благоустройства территории, многообразием интересных планировок», — говорит эксперт.
Спрос и цены
На вторичном рынке жилья квартиры рядом с Третьим транспортным кольцом пользуются меньшим спросом, чем их аналоги в удалении от дороги.
«Безусловно, магистраль под окнами не привлекает покупателей. Чтобы повысить ликвидность лота, продавцы на вторичном рынке снижают его стоимость. К примеру, малогабаритную однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме рядом с магистралью можно купить за 6 млн руб. А в том же районе, но во дворе, подобный лот продается уже за 7,5 млн руб.», — рассказала Мария Литинецкая.
Отличаются цены и на квартиры в одном и том же доме. И технология оценки квартир справедлива для всех предложений на крупных трассах и проспектах.
«Если у продаваемой квартиры три окна выходят на трассу и одно во двор, то ликвидность такого объекта минимальна по сравнению с квартирой, у которой только одно окно выходит на трассу, а три — во двор», — пояснила руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.
Стоимость вторичного жилья у ТТК
Район
Цена 1 кв. м у ТТК, тыс. руб.
Средняя цена квартиры у ТТК, млн руб
Цена 1 кв. м внутри района, тыс. руб.
Средняя цена квартиры внутри района, млн руб.
Беговой
200
13,6
243,1
16,9
При этом на рынке первичной недвижимости близость ТТК не играет существенной роли в ценообразовании, отмечают эксперты. Покупатель, выбирая жилье в новостройке (особенно в высокобюджетном сегменте), ориентируется на близость комплекса к центру, транспортную доступность и развитую инфраструктуру рядом.
«Жилье у «трешки» рассматривают те, кто хочет жить в центре, но не имеет достаточного бюджета, — убеждена Тихонова. — Понижающие стоимость факторы дают возможность совершить такую компромиссную покупку. Все же окружение ТТК — это сформированные районы с особым микроклиматом. Заинтересованы в таких квартирах и покупатели, привязанные к конкретной локации или даже к конкретному дому».
В то же время из-за небезопасной и агрессивной среды, которую создает магистраль, квартиры в расположенных рядом с ней домах не пользуются спросом у семей с детьми, отмечают риелторы.
Плюсы и минусы
Соседство с оживленной магистралью — это постоянная шумовая нагрузка, выхлопные газы от пробок и пыль от машин.
Но для многих людей проживание в доме, расположенном рядом с ТТК, вовсе не неудобство, а, наоборот, плюс — в том случае, когда транспортная доступность для них важнее, чем некоторые другие характеристики жилья, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Это не самая шумная и загрязненная трасса столицы, — говорит он. — Люди, которые живут близко к МКАД (да еще и в самых отдаленных районах Москвы), испытывают больше неудобств от этого соседства. На Кутузовском и Ленинском проспектах также весьма оживленное движение, однако рядом с этими магистралями расположено немало премиальных объектов».
У ТТК есть важное преимущество — оно гораздо удобнее, чем многие другие трассы столицы, говорят эксперты. Во-первых, это кольцевая автомагистраль, связывающая между собой почти все округа Старой Москвы (кроме СЗАО и ЗелАО). Во-вторых, на ней бессветофорное движение, поэтому трасса, как правило, едет чуть быстрее, чем город в целом, а это важно для многих автомобилистов). Наконец, вместе с магистралью жители домов получают не только ухудшение экологической ситуации, но еще и новую инфраструктуру. Запуск Третьего транспортного кольца привел к появлению вдоль него бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов.
Перспективы жилья у ТТК
Некоторые дома, расположенные рядом с Третьим транспортным кольцом, подпали под действие программы реновации: в ближайшие несколько лет их собственников ждет переезд в новые квартиры. Тем не менее большую часть домов данные изменения не коснутся, и из окон сохранится вид на магистраль с автомобильными пробками.
Привлекательность такого жилья может незначительно повысить только развитие территории в целом и появление здесь новых объектов инфраструктуры, говорят риелторы. В целом же, по их мнению, квартиры в домах возле дороги так и останутся менее привлекательными для покупки, чем аналогичные лоты, но расположенные внутри района.
Объекты около ТТК, скорее всего, будут оставаться востребованными у покупателей, для которых важна удобная транспортная доступность дома, особенно если трасса помогает им сэкономить время в пути до места работы.
Строительство связывающей районы Лефортово, Текстильщики, Хамовники, Сокольники, Донской, Беговой и ряд иных районов Москвы кольцевой дороги началось в 1960 г. от Беговой улицы и растянулось на 35 лет. Завершающим этапом стало создание развязок с Ленинградским проспектом и Шереметьевской улицей.
По 8-полосной магистрали организовано движение частного, коммерческого и общественного транспорта. В непосредственной близости от ТТК расположено 13 станций Московского метрополитена. Насыщенность транспортной сети позволяет оперативно добраться как к сердцу столицы – Московскому Кремлю, так и до прилегающих к городу границам Московской области.
В пределах Третьего транспортного кольца можно купить квартиру, удовлетворяющую запросы людей с разным вкусом и достатком. В ЖК MYPRIORITY Basmanny предлагаются как недорогие студии и 1-комнатное жилье бизнес-класса от 30 м2, так и статусные 4-комнатные с отделкой, выполненной на основе пожеланий заказчика. Не меньший выбор планировочных решений доступен и покупателям апартаментов в апарт-комплексе HighWay. Оба комплекса впечатляют креативностью дизайнерского решения фасадов и входных групп монолитных зданий с вариативной этажностью.
Исторические и приближенные к ним районы Москвы характеризует обилие социальных, общественных и культурных объектов. Владельцы квартир в новостройках около Третьего кольца не испытывают проблем с поиском и приобретением всех видов товаров, профилактическим и оперативным лечением, обучением детей школьного возраста и выпускников.
Отдохнуть после трудового дня или в выходные с пользой для собственного развития и здоровья на территории внутри ТТК можно в театрах, музеях, галереях, выставочных залах, в садово-парковых зонах. Среди любимых мест отдыха москвичей – Чистопрудный и Покровский бульвары, парк «Горка», Сад им. Баумана, парк «Лефортово». Комфортно провести вечер можно в престижном ресторане или уютном кафе с чудесным видом на уникальную московскую архитектуру.
Ознакомиться с планировками и узнать, сколько стоит каждый вариант, можно на сайте компании, а наши менеджеры и банки-партнеры помогут быстро оформить и купить квартиру по выгодной программе ипотечного кредитования.
