квартиры в россии в 19 веке

Как арендовали квартиры 100 лет назад: Какими были доходные дома для элиты и как жилось постояльцам победнее

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

В Петербурге было построено немало интересных доходных домов. Владельцы хотели иметь не просто типовые многоквартирные здания, а дома, которые своей красотой и шиком подчеркивали бы статус и влиятельность хозяина. Более того, некоторые владельцы и сами жили в своих доходных домах, занимая, к примеру отдельный этаж. Так что внешний вид был очень важен.

Некоторые проекты, реализованные в те времена в городе на Неве, особенно красивы и необычны. Например, дом Бадаева, расположенный на пересечении двух улиц (адрес: ул. Восстания, 19), интересен своей асимметрией. Правое крыло почти в два раза короче левого. Оно выглядит скромнее и жили в нем, соответственно, люди более скромного достатка. А в более помпезном левом крыле селились арендаторы состоятельнее.

Два так называемых крыла этого здания объединял изящный барельеф: девушка-ангел. Кстати, именно в угловой части дома располагались самые шикарные квартиры – многокомнатные. Двери в парадную жильцам и их гостям здесь открывали швейцары.

А расположенный на площади Толстого Дом с башнями (дом Розенштейна) выполнен в стиле неоготики и неоренессанса. Снаружи здание шикарно украшено, а бельведеры на углах дома выполнены в виде шестигранных башен, за что здание и прозвали «Дом с башнями».

Еще один интересный проект доходного дома – здание, один фасад которого выходит на улицу Рубинштейна, а второй – на набережную реки Фонтанки. По фамилии владельца здание получило прозвище «Толстовский дом». Проект представлял собой по сути целый жилой комплекс.

При проектировании этого дома сразу было предусмотрено наличие прачечной, водопровода, лифтов. Но помещения здесь сдавали не только элите. Были и вполне бюджетные варианты – для небогатых людей.

Квартиры в доходных домах обычно сдавали минимум на год. Кстати, арендатор платил не только деньги за проживание, но и налог – в государственную казну.

Как и в наше время, арендная стоимость квартиры или комнаты зависела не только от условий проживания, но и от того, где расположен дом. И, так же, как и сегодня, годовая аренда квартиры могла равняться зарплате чиновника средней руки, а могла быть и намного более высокой.

Человек, стесненный в средствах, но остро нуждающийся в жилье (например, студент или молодой одинокий чиновник самого низшего звена) обычно снимал комнату. Более предприимчивые делали так: снимали в доходном доме двух- или трехкомнатную квартиру, занимали в ней одну комнату, а остальную площадь сдавали в субаренду коллеге или однокурснику.

Заключая контракт, арендатор и хозяин в мельчайших подробностях оговаривали, что можно делать на съемной площади, а что – нет. Например, постояльцу могло быть запрещено держать домашних животных, курить, играть на музыкальном инструменте, приводить в квартиру посторонних и так далее.

Элитные доходные дома были обустроены по последнему слову техники: у постояльцев были телефоны, помещения для карет и гаражи, прачечные, а на нужный этаж жильца доставлял лифт. Само собой, в доме предусматривались газификация и отопление. Кроме того, в богатом доходном доме обычно располагалась своя электростанция.

В квартирах были просторные комнаты, высокие потолки, а в некоторых из них при кухне даже предусматривалась комнатушка для кухарки.

В Петербурге начала прошлого века три четверти от общего числа зданий составляли доходные дома. А то, насколько выгодным был этот бизнес не только для коммерсантов, сдававших квартиры внаем, но и для государства, можно посмотреть на примере Москвы. В 1913 году общий доход Первопрестольной составил 47 миллионов рублей, 7 млн. из которых – это налоги, выплаченные владельцами доходных домов.

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:

Источник

Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года

Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.

Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.

В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.

Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.

В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.

Источник

Девелопмент XIX века: кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал

Сколько денег приносил один дом? Кто жил один в семи комнатах, а кто — всемером в одной? Бонус: пять доходных домов, в которые вы захотите переехать.

Почему дом доходный?

Доходными называют дома, построенные (или перестроенные) специально для сдачи квартир внаём. Для домовладельца такая недвижимость была прибыльным активом, особенно в России. В европейских столицах XIX века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.

Как доходные дома перекроили европейские города

Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.

В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.

Из-за массового строительства многие города в XIX веке буквально выросли из старых границ. На месте крепостных стен, которые опоясывали центр Вены, построили новую улицу Ринг (нем. «кольцо»), которая в значительной степени состоит из нарядных доходных домов. А к столице Каталонии присоединили своего рода «Новую Барселону» — район Эшампле, расчерченный планом на одинаковые квадраты и вынесенный за пределы хаотичного средневекового города. В Петербурге, чтобы сэкономить на земле, доходные дома строили вплотную друг к другу, а этажность увеличивали до максимума — так и появились знаменитые дворы-колодцы.

Обозреватель Skillbox Media, в прошлом продюсер РБК. Пишет про идеи, технологии и истории. И про то, как на всём этом можно заработать.

Как устроен доходный дом

Доходные дома выше и массивнее особняков. Именно по размеру их проще всего опознать на городских улицах. Как правило, в таком здании четыре-пять этажей. Двенадцатиэтажный дом Нирнзее казался современникам настоящим «тучерезом» и до 1931 года оставался самым высоким зданием в Москве.

Архитектура доходного дома во многом подчинялась его экономике. Так, на первых этажах, где обычно располагались магазины, окна, выходящие на улицу, делали крупнее. Владельцы лавок жили рядом со своим бизнесом, тоже на первом этаже.

Второй этаж занимали съёмщики среднего достатка, а вот третий считался элитным. Именно там располагались квартиры в 7, 10 и даже 15 комнат, которые риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли «барскими». Снаружи третий этаж доходного дома украшали пышнее других — на этом уровне часто сосредоточена вся лепнина и мозаика. Если хозяин дома был бонвиваном, он селился там же. Но более рачительные домовладельцы занимали квартиры повыше и попроще.

В доходных домах работала логика «чем выше, тем дешевле», потому что обычно в них не было лифтов. Первый в России лифт в жилом доме появился только в 1890 году в Петербурге, и даже к середине XX века лифты были далеко не везде. Из-за этого арендаторы просто не видели в пентхаусе ничего роскошного. Напротив, на верхних этажах обычно селились бедные студенты и художники.

Кто мог стать домовладельцем

В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.

В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта Владимир Раевский объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.

Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.

Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.

Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.

Сколько стоила квартира

Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.

За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.

Источник

Жилье и коммунальные услуги в 19 веке стоили от 20 коп. до 20 000 руб.

Автор: Матушевская Лариса. Экономист. Опыт работы на руководящих должностях в производственной сфере. Дата: 15 августа 2019 Обновление статьи: 11.08.2019. Время чтения 10 мин.

Рынок недвижимости в 19 веке развит еще не был, поэтому спросом пользовалось арендное жилье. «Барские квартиры» сдавались для чиновников высшего класса и дворян за 120–500 руб. в месяц. Жилье в доходных домах стоило от 30 руб., его снимали врачи и учителя, чья зарплата составляла 80–100 руб. Меблированные комнаты по 9–40 руб. сдавали высококвалифицированным рабочим с доходом 50–80 руб. Каморки, углы, койки по 5 ‒15 руб. снимали чернорабочие и прочий простой люд с низкими доходами. За более чем 100 лет расценки на арендное жилье практически не изменили сь, но разбег цен увеличился, поднялась верхняя планка стоимости аренды элитных квартир. Коммунальные услуги (водопровод, электричество, канализация, телефонная связь) были дорогими и доступны только богатым жильцам.

Стоимость недвижимости

В России, особенно в крупных городах, в конце 19 – начале 20 века недвижимость была в цене. Продавались дома с участками или особняки за баснословные деньги. В 1870 годах журналист из Петербурга Владимир Михневич писал, что на престижной Пречистенке особняки продавались по 30 000–50 000 руб. И это при годовой зарплате министров в 8 000 руб. Простой люд, который зарабатывал от 5 до 100 руб. в месяц, о покупке собственного дома даже не мечтал.

Речи не шло и о приобретении частной квартиры. Поэтому развит был рынок аренды жилья, который к середине 19 столетия приобрел характерное разделение по уровню комфорта и стоимости. Арендное жилье и коммунальные услуги в конце 19 века стоили, в зависимости от категории, от 20 коп. до 20 000 руб. Тот же Михневич описывал, что средняя оплата в год составляла 42 руб.

«Отличительная черта Петербурга – значительное количество квартир, какими могут пользоваться только люди богатые или достаточные. Начиная с 5 комнат до 16 и более, платных квартир имеется от 21 до 293, со средней годовой платой за каждую около 553 руб.», – журналист Михневич.

Кроме особняков, барских квартир, апартаментов в гостиницах, сдавались комнаты в доходных домах, «меблирашках», углы и койки в «каморочных» квартирах. Поэтому имеет смысл рассмотреть цены на квартплату в разрезе статуса квартиросъемщиков.

Барские квартиры

Самым комфортным жильем считались дома барского типа с мраморными лестницами и швейцаром на входе, дизайнерской отделкой и кожаной мебелью. Предназначались такие апартаменты для зажиточных приезжих купцов, дворян, перебравшихся в город из деревенских усадьб, врачей и профессоров, юристов и учителей.

Рис. 1. Генеральская съемная квартира в Петербурге, Почтамская улица, 1

В Москве такое жилье из 5-17 комнат сдавалось по 120-140 руб., иногда дороже. В книге Кокорева «Повседневная жизнь Москвы. Очерки городского быта» говорится, что в 1907 г. 7% такого жилья пустовало из-за дороговизны.

В Питере, как сообщается в книги Е.Д. Юхнёвой «Петербургские доходные дома. Очерки по истории быта», самые роскошные квартиры из 6 и более помещений стоили 2 000-5 000 руб. в год или 166–416 руб. в месяц.

Квартира из 4-6 комнат сдавалась за:

Люди, которые могли снять квартиру, по крайней мере, в четыре – шесть обычных комнат, не были малоимущими. Согласно архивным данным, некоторые категории служащих получали к окладу доплату на жилье.

Так, профессор Московского технического училища (ныне Бауманский) Никитинский Яков Яковлевич в 1894-1898 гг. получал жалованье 2 400 руб. в год, а также 300 руб. «столовых» и 300 руб. «квартирных» (Источник: РБК, Галина Ульянова, доктор исторических наук).

Доходные дома для среднего класса

Приличным жильем считались квартиры с удачной планировкой, водопроводом и канализацией. Но найти их особенно в сезон аренды – зимой – было проблематично. Особенно высока стоимость жилья в 19 веке была в Москве, так как за свободными квартирами практически велась охота, а домовладельцы постоянно повышали цены. Если в конце 19 века снять можно было за 30–50 руб., то за 5‒6 лет расценки поднялись до 80–100 руб.

Рис. 2. Доходный дом, ул. Знаменсакая, Петербург

Из-за высокого спроса под квартиры переделывали амбары и сараи, а иногда даже конюшни. Они были неплохо отделаны, но холодными и сырыми.

В столице в большей степени стоимость зависела от престижности места.

Таблица 1. Стоимость жилья в 19 веке для среднего класса в Петербурге

Источник: книга Е.Д. Юхнёвой «Петербургские доходные дома. Очерки по истории быта»

Одно- или двухкомнатная квартира с водопроводом в столице сдавалась за 40 руб.

Меблированные комнаты

«Меблирашки» представляли собой сочетание гостиницы и доходного дома. Здесь действовал установленный регламент посещений, уровня шума. В комнатах с минимумом необходимой мебели селились приезжие и местные жители с доходом ниже среднего: чиновники, студенты, инженеры, жандармы, мастеровые.

Рис. 3. Питерская коммуналка

Снять жилье с уборкой и подачей чая можно было в Москве за 30 коп. в день, то есть в месяц комната обходилась в 9 руб., а в год – 108–110 руб.

Студент в Питере мог снять комнату в квартире с хозяйкой за 16 руб., двое – за 20 руб.

В Киеве приличная «меблирашка» с обслугой в центре обходилась в 30–40 коп., а комната в частном доме вдвое дороже – 15–20 руб. в месяц. На окраине можно было снять жилье дешевле ‒ за 5 руб. в месяц.

Коечно-каморочные квартиры

Жилье для самых бедных сословий: фабричных рабочих, дворников, обслуги. Это могли быть ячейки с кроватями, реже дополнительно со столом и стулом, или же койка, отгороженная картонкой или занавеской, угол или место на печке.

Таких «каморок» в Москве насчитывалось 16 000 в конце 19 века, которые занимали целые дома, по данным переписи. И стоило проживание дешевле ‒ 5 руб. в месяц.

В северной столице сдавали:

Благодаря меценатским вложениям в Москве также были построены благоустроенные ночлежки для самых бедных сословий. А в 1911 г. началось строительство 3 пятиэтажек, предназначенных для жильцов-каморочников. В каждом доме было по 800 комнат, которые сдавали по 8 руб.

На лето горожане выезжали в поселки, где снимали дома. Именно в 19 веке было положено начало дачной культуры.

Рис. 5. Дачный домик

Цены так же, как и на городское жилье, разнились значительно. По данным исследования Галины Ульяновой, дачные дома в районе Москвы сдавались:

Многие перебирались на дачи со всеми вещами, так как не могли оплачивать квартиру в городе и загородное жилье, а в зиму возвращались и снова искали квартиры.

Первые строительные кооперативы

Для решения жилищных проблем горожане со средним доходом объединялись в товарищеские кооперативы. В Москве в 1914 г. было начато строительство:

Свои строительные кооперативы начали организовывать различные конторы, заводы, частники. Но начавшаяся война и позже революция затормозили эти инициативы.

Цена коммунальных услуг

На начало 20 века в России весь жилищный фонд составлял 150 млн кв. м, расположенный в 866 городах. При этом 60% не было оснащено электричеством, 75% – водопроводом, 85% – канализацией. Центральное отопление было только в 1% домов. Всего по стране насчитывались 23 канализации, 215 водопроводов.

Рис. 6. Акведук через Яузу, построенный в 18 веке

В Москве вода стала платной после открытия в 1892 г. водопровода. За 100 ведер платили по 12 коп. Вода из «фонтанов» стоила 5 коп.

В Киеве водопровод был построен в 1872 г. За 2 года к нему подключились 147 усадеб. Тариф был установлен в 22,5 коп. за 100 ведер. Из колонок горожане брали воду по 5 коп. за бочку в 20-25 ведер. С 1895 г. розничные цены начали снижаться сначала до 15 коп., в 1898 г. – до 1 коп., в 1904 г. – до 13 коп.

Электричество было дорогим удовольствием. Только очень богатые горожане могли похвастаться наличием света в жилище. Так, в 1898 г. в Киеве частные потребители платили за электроэнергию по 40 коп. за 1 кВт/ч, а счетчик стоил 125 руб. К 1911 г. цена за киловатт снизилась до 15 коп.

Общение на расстоянии тоже относилось к элитным услугам. Абонплата за телефон составляла:

По данным Форбс, в 20 веке москвичи платили за телефон 71 руб. в год, минута разговора с Петербургом обходилась в 1,20 руб., а за срочный вызов приходилось оплачивать в 3 раза больше.

Сколько стоило жилье в Европе

Сравнительный анализ стоимости аренды дан в книге «Петербургские доходные дома…». Цены переведены по курсу в рубли.

Таблица 2. Сравнение квартплаты в Петербурге и Берлине, руб. в год

Источник: книга «Петербургские доходные дома. Очерки по истории быта»

Квартиры в северной столице стоили в 2 раза меньше, чем в Варшаве, и в 2,5 раза дешевле, чем в Киеве.

В Лондоне уважаемые горожане снимали комнаты:

В первой пятиэтажке у вокзала Сент-Панкрас жилье сдавалось за 3 шиллинга 6 пенсов в неделю.

Рабочие высокой квалификации в то время зарабатывали 3 шиллинга 9 пенсов в день, а инженер – 7 шиллингов 6 пенсов.

Рис. 7. Дом Джорджа Пибоди в Лондоне

В 1864 г. американец Джордж Пибоди возвел несколько многоэтажных строений, где сдавал однокомнатные квартиры по 2 шиллинга 6 пенсов, трехкомнатные – по 5 шиллингов. Такое жилье было оборудовано туалетными комнатами на этаже, ванными и прачечными на чердаке. Его могли себе позволить люди среднего класса, чей доход составлял 150–500 фунтов в год, к которым относили юристов, учителей. Большая часть населения – низший класс – зарабатывали до 100 фунтов в год и жили в трущобах.

Стоимость жилья в современных ценах

Таблица 3. Стоимость аренды жилья в Москве

Источник: РБК, риэлтерские сайты, расчтено

Более чем за 100 лет стоимость арендного жилья в сопоставимых ценах в Москве изменилась незначительно, если не брать во внимание элитные апартаменты. Сравнивать же цены на недвижимость не имеет смысла, так как строительство и продажа частных квартир в царской России не получила распространения.

Смотрите видеобзор доходных домов Петербурга:

Источник