лучше брать квартиру с ремонтом или без
Стоит ли делать ремонт в квартире, которую собираешься продавать?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот вопрос задал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите получить совет читателей и экспертов Т—Ж, заполните эту форму.
От родственников мне досталась убитая в хлам двухкомнатная квартира, которую я хочу продать.
В целом жилье хорошее: там тепло, идеальная звукоизоляция, прекрасная вентиляция, хорошая планировка. Но в квартире не было ремонта со времен постройки дома в 1960-х. Деревянные полы ободраны, обои пожухли, розеток мало, электропровода идут прямо по стене, а в ванной вместо плитки — покраска эмалью. Стоят советские чугунные батареи, над окнами — проволочные гардины, нет никакого намека на кухонный гарнитур.
Хотелось, чтобы в квартире все было хорошо и красиво. Но от своих знакомых, которые покупали недвижимость на вторичном рынке, услышала, что новые жильцы все равно будут все переделывать. В связи с этим вопрос.
Стоит ли вкладываться в ремонт жилья, которое собираетесь продавать? Что лучше отремонтировать в квартире, чтобы она стала привлекательнее для продажи? Делать ли все как для себя или выгоднее расстаться с недвижимостью, не прилагая лишних усилий?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Долго не мог продать квартиру. Сделал косметику: убрал мебель и вообще старье, поклеил дешёвые светлые обои, освежил потолок, окна поправил, сантехнику вычистил. Продалась потом за месяц, а делов было тысяч на двадцать.
Андрей, молодец! Одобряю,кометика нужна.Встречают по одёжке
Любовь, что такое хоумстейджинг? Русский язык ещё никто не отменял!
по-моему оно не стоит того, особенно в регионах, где ремонт вообще полквартиры может стоить. А вот помыть её и убрать хлам это определенно хорошая идея. За все время в Москве ни разу не слышал от адекватных знакомых, чтобы ремонт отбился
Антон, согласен. В провинции порой ремонт почти по цене квартиры. Косметику можно в комнатах, даже на кухне. А ванная, туалет?
mogulskym, с одной стороны мысль хороша, но не каждый покупатель примет эти черновые работы, кто-то все равно будет переделывать, потому что мало ли кто делал, мало ли какое было качество работ и материалов.. Надежнее, когда контролируешь сам такие вещи.
mogulskym, если это возможно, новые хозяева могут захотеть и стены перенести)
mogulskym, откуда вы знаете где, сколько и каких розеток нужно будущим хозяевам, и соответственно сечение проводов? Коммуникации так же закладывает до стяжки и штукатурки! Деньги будут потрачены, а эти не нужные работы придётся делать заново!
На другом ресурсе читала, как парень из такой ситуации вышел. Вывез старый хлам, ободрал обои. Цена вопроса тысяч десять, которые так же можно в стоимость заложить. И продавцу хорошо, и покупателям.
Анна, это когда было? При царе горохе? Мне вывезти старый хлам обошлось тысяч в 12; демонтажные работы- тоже не пару- тройку тысяч, а существенно больше! Не пудрите людям мозги: все старые снять и вывезти- это самое тяжелое
Татьяна, да, я тоже продавала комнату в коммуналке. Замучилась ждать покупателей. Да ещё и места общего пользования извините желали быть лучше. Комнату сдавала лет 5 и всё время уговаривала соседей подремонтировать кухню, ванную комнату, санузел. Одну из комнат коммуналки купила молодая женщина из области-дело сдвинулось с мертвой точки. Пока моя продажа была безуспешной, знакомая Христом Богом упросила пустить племянника на квартиру. И вот он оплачивал проживание своё и помогал делать ремонт в местах общего пользования. В комнате я поклеила дешевые обои и поменяла окно. Вот так с божьей помощью и продала комнату.
Около 2х лет продавал убитую квартиру, вывез весь хлам. Решил не вкладываться в ремонт, так как решил что это не разумно.
Проблема оказалась в том, что когда люди говорят, что готовы брать квартиру под ремонт, они не готовы 🤷♂️
Перед просмотром я всегда честно говорил: квартира убитая, стоит смотреть только под ремонт. И в большом количестве раз люди говорили хорошо, а после просмотра говорили, что квартира убитая, а им надо сразу заселяться и просили каких-то фантастических скидок.
Мораль такова что если хочется быстрее продать имеет смысл придать хоть какой-то лоск ну хотя-бы в 20 тысяч рублей (как бы это не казалось не разумно). Я квартиру с продажи пока снял и собираюсь так поступить.
Александр, приведу пример: купили квартиру двухкомнатную в прошлом году в центре Таганрога. Кирпичный дом, пятый этаж и убитая, старики жили. Взяли за миллион, это хорошая цена! Сделали ремонт для себя, пришлось ободрать штукатурку, т. к. тронешь и сыпится, проводку, окна, отопление и даже содрали старый паркет и подняли квадратные плиты, выгребли весь хлам и засыпали свежим стройматериалом, заново переложили и стяжку бетонную, дальше ламинат, стены под покраску и керамогранит в ванной и плитку, все двери новые и балкон панорамный остеклённый, даже чуть шире нарастили. потратили 400 000 тыщ. и теперь её можно продать за 2 300 000, так что выгодно, правда на это нужно время и что то и своими руками сделать можно, сэкономить по возможности.
Ирина, конечно хочется сразу жить в квартире,да еще если платить ипотеку и маленький ребенок.
Не делайте ремонт, делайте подготовку к ремонту, такую которая не затронет финансы, только время. Выкинуть хлам, ободрать обои,
Вывезти хлам и все вымыть чтобы там было легко дышать. Пусть квартира будет как чистый холст 8)
ИМХО, покупатели в этом случае делятся на 2 категории: чтобы прям сейчас комфортно жить или все снести и переделать.
Делать основательный ремонт в любом случае не стоит, т.к. вкусы могут быть абсолютно разными.
Всегда стоит сделать хорошую уборку.
И небольшой косметический ремонт, чтобы можно было жить если люди все деньги ухнули в квартиру и на ремонт не скоро скопится)
Подклеить(или даже поменять) обои стоит не дорого.
Я бы делал косметику в пределах 50-100тыс. рублей в зависимости от площади.
Gil, какая косметика, вы о чем вообще, там деревянные полы, проводка под замену и окна наверняка деревянные, двери, сантехника, все под замену.
Марина, не все хотят в новостройке покупать. я живу в престижном районе Москвы в ЦО в Сталинке и желающих купить в наших домах всегда было много. И на примерах проданных квартир вижу, что новые хозяева начинают сносить полностью стены, полы и начинают делать ремонт под себя. Ни разу по-другому. Мы соседи это видим постоянно.
Gil, Ого,в сто тысяч руб
Не помню, кто автор мнения, но оно мне показалось разумным: когда покупаешь квартиру, лучше брать «убитую», чем с ремонтом, потому что собственники, как правило, неадекватно высоко оценивают свои вложения в недвижимость.
Соответственно, в отношении героини: квартира с ремонтом будет дольше продаваться, чем без него. Если, конечно, не попадётся покупатель, который или не разбирается в вопросе, или намерено ищет готовое во всех отношениях жильё, и ему всё равно, в каком стилистическом исполнении отреставрировали недвижимость
Elisee, верно!
Я сам 2 квартиры двухкомнатные последовательно так продал (хрущёвка, 137серия), каждый раз добавляя и покупая более качественное жильё. Освежить, закрасить или заменить всё критически неприглядное. И трубы не стесняйтесь покрасить батарейные и сантехнические. Если полы совсем плохие, то можно и ленолиум новый недорогой настелить. Даже раковину на кухню, краны недорогие, но новые, унитаз если разваливается, то и его) Всё это небольшие деньги. Зато продастся за нормальные деньги, как по рынку, и достаточно быстро, а не зависнет на год и более и не придётся с большой скидкой избавляться в конце концов.
Я оказался точно в такой же ситуации, мне убитая двушка досталась в
наследство. Давайте считать варианты на моем примере:
ИМХО, плохой ремонт «для продажи» выглядит даже хуже чем если все переделывать.
Не стоит, продал квартиру, сделав ремонт за 1млн, через год (нужно было расширяться:)), цена квартиры увеличилась в итоге на 150 тысяч относительно цены покупки. И то покупателя найти было сложно, хотя квартира в тихом районе, у метро, в 2 станциях от кольцевой линии.
У меня был аналогичный опыт. Практика показывает, что жилье с минимальным ремонтом продается быстрее. Не все могут сразу развернуть ремонтные работы, многие считают, что надо сразу заехать и жить, а ремонт «для себя» делать по мере сил и возможностей.
я, когда смотрела квартиры, обращала внимание на полы, окна/балкон и сантехнику: короче, на такие вещи, которые самой страшно неохота делать.
по остальному: обои снять, стены можно зашпаклевать и загрунтовать, это недорого. поверх обоев белой краской точно не стоит замазывать узоры, тк это бессмысленная трата краски и времени.
всякие гардины, плитки в ванной и прочие кухонные гарнитуры ни к чему.
Ksiu, не все, есть ипотечники, которые берут квартиру для сдачи и им нужна с ремонтом, она быстрее и дороже сдается.
Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году
Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.
Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.
Новостройки
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Вторичная недвижимость
К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.
Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.
При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.
При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.
На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.
10 признаков квартир, которые опасно покупать
Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.
Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
Признак № 1. Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 2. Неблагополучный район
Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. «Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
Читайте также:
Признак № 3. Наследство или подарок
Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Читайте также:
Признак № 4. Отказ от приватизации
Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Читайте также:
Признак № 5. Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.
Читайте также:
Признак № 6. Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.
Читайте также:
Признак № 7. Заниженная стоимость
Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».
Читайте также:
Признак № 8. «Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.
Читайте также:
Признак № 9. Дом под снос
Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 10. Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.