магазин в квартире без перевода в нежилой фонд
Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет
🛋 Часто микробизнес умещается в обычной квартире — без лишних расходов на офис и склад. Рассказываем, какие ограничения есть для домашнего бизнеса, как избежать третьей мировой с соседями и не набрать штрафов.
Что такое квартира с точки зрения закона
По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.
Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.
Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.
👌 В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.
Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.
Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.
Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.
Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении
В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.
Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.
Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:
— обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;
Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.
Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.
Что будет, если вести запрещенный бизнес дома
Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.
Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.
Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.
МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.
И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?
Если предприниматель работает дома и не нарушает Жилищный кодекс, никто не сможет запретить его бизнес.
Вот чек-лист по требованиям закона:
✅ Оставить жилые зоны. В квартире должны быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или спальный диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают её всю. Например, в отдельной комнате стоит стол для маникюра. Или швейная машинка и стеллажи с тканями.
✅ Не мешать соседям. Не греметь посудой по ночам, установить вытяжку над плитой, следить, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Вывеска на фасаде дома — опасно. Но нет запрета поставить её в своем окне.
Статья актуальна на 19.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Квартира стала магазином
В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.
Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.
Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.
Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.
В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.
Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:
Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах
В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.
Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.
Что можно делать в квартире
В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.
Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.
Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.
Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.
Что под запретом
Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.
«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.
Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.
Резюме
Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:
Как открыть магазин одежды в квартире без ее перевода в нежилое помещение?
Здравствуйте. Хочу открыть магазин одежды в квартире. Переводить в нежилое нереально. Как можно представить это помещение для налоговой? Можно как выставочный зал например? Планирую в начале брать товар на реализацию. Выгодней ли мне будет ПСН если наемных работников у меня не будет? Живу в г. Киров. Спасибо
Как можно представить это помещение для налоговой?
Этого насколько мне известно закон не требует.
Как открыть магазин одежды в квартире без ее перевода в нежилое помещение?
Согласно п. 39 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Таким образом, Вы можете осуществлять торговлю одеждой в относительно небольших масштабах.
В противном случае будет действовать ст.288 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, согласно которой:
размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
В случае нарушения данного положения Вы рискуете быть привлеченным к ответственности по ч. 1 ст. 7. 21 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ.
Можно ли перевести квартиру из жилого помещения в нежилое, чтобы сдавать дороже?
Получил в наследство квартиру на первом этаже в центре небольшого города. Рядом магазины, медцентры, офисы. Появилась идея перевести ее в нежилую недвижимость и сдавать в аренду бизнесу.
Расскажите, как это можно сделать и какие подводные камни могут встретиться? Нужно ли оформлять ИП для сдачи в аренду и какие придется платить налоги?
Если хотите сдавать квартиру в аренду как нежилое помещение, придется оформить ИП и правильно платить налоги, чтобы не попасть на штрафы и пени. А еще нужно провести общее собрание собственников жилья, сделать отдельный вход и собрать пакет документов.
План действий:
Для перевода помещения в нежилое нужно провести общее собрание собственников
Для принятия решения нужен кворум — минимальное количество голосов, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме. Решение о переводе принимается большинством голосов, и количество подъездов в доме здесь тоже учитывается.
Сколько собственников должны прийти на собрание
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в подъезде, где предполагается перепланировка |
Если в доме несколько подъездов, должны соблюдаться оба условия одновременно. Если напутать, кворума не будет, и решение могут оспорить. То есть если у вас в доме несколько подъездов, нужно собрать минимум половину от общего числа голосов, но при этом из нужного вам подъезда должно быть больше ⅔ голосов собственников.
Голоса считают не по числу собственников, а по площади принадлежащих им помещений. У одного владельца трешки голосов будет больше, чем у двух владельцев однушек. Так что людей может быть меньше, а голосов у них будет больше. И кворум зависит даже от тех людей, которые живут на другом конце дома от будущего магазина или офиса.
Но даже если вы наберете необходимый кворум — это еще не значит, что у вас есть согласие на перевод. Набранный кворум означает, что собрание правомочно и вы можете вынести на его рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Причем на обсуждение нужно выносить не только вопрос о реконструкции или перепланировке, а согласовывать назначение помещения. Если жильцы проголосуют против превращения квартиры в нежилое помещение, ничего не выйдет.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Большинство от общего количества голосов участников собрания | Большинство от общего количества голосов участников |
| И в то же время большинство от общего количества голосов участников собрания — жильцов подъезда, где предполагается перепланировка |
Когда будете оформлять протокол общего собрания, отдельно укажите, что эти условия были соблюдены. Обязательно должно быть видно, кто из голосовавших в каком подъезде живет и как считались голоса. Если наберете большинство голосов во всем доме, но в нужном вам подъезде большинства голосов не получите, перевод не согласуют.
Сразу составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново. Один экземпляр протокола приложите к документам на согласование перевода помещения в нежилое, второй передайте в УК или ТСЖ.
Все соседи должны дать согласие на перевод
Для перевода квартиры в нежилое помещение придется получить согласие от собственников всех прилегающих помещений: справа, слева, снизу и сверху.
Законом не установлен специальный бланк, поэтому согласие составляют в произвольной форме. Однако есть сведения, которые обязательно следует указать:
Вы можете сделать шаблон и попросить соседей от руки написать согласие. Только убедитесь, что согласие дает именно собственник, а не супруга, мама или родственник. Право голоса есть только у собственников, чье право подтверждается документами, а не у фактических жильцов.
Основные требования к нежилому помещению
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, нужно сделать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и оборудовать пожарную сигнализацию.
Отдельный вход. По закону из квартиры нельзя сделать нежилое помещение, если у нее нет отдельного входа. Так закон защищает права жильцов: если посетители будут ходить через общий подъезд, они потревожат остальных. Поэтому прежде всего оцените, можно ли сделать в вашу квартиру индивидуальный вход с улицы.
Чтобы прорубить вход и сделать перепланировку, вам придется получить согласие остальных жильцов. Дело в том, что вы меняете фасад дома и будете использовать часть придомовой территории для постройки крыльца. Фасад и придомовая территория — это общее имущество жильцов, поэтому для любых действий с ними необходимо согласие собственников.
Причем на переоборудование и перепланировку с использованием общего имущества вам нужно получить согласие абсолютно всех собственников в вашем доме.
И доступ к помещению через площадку и лестницу, по которым ходят остальные жильцы, вообще должен быть исключен. Ваше нежилое помещение должно быть полностью изолировано от подъезда, которым пользуются жильцы.
Вентиляция. У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. Вы можете присоединиться к общей вытяжной системе, если в вашем помещении не будет вредных выбросов. Заранее проконсультируйтесь с экспертами.
Звукоизоляция. Вы должны обеспечить звукоизоляцию квартир, которые находятся над вашим помещением и сбоку от него. Если в помещении будет работать оборудование, шумы и вибрации от него не должны превышать допустимый уровень. Здесь тоже нужна помощь специалистов: желательно до того, как приступите к оформлению документов.
Пожарная безопасность. Нужно оборудовать помещение противопожарной защитой, чтобы у людей была возможность эвакуироваться в безопасную зону, если начнется пожар. Тут тоже не обойтись без предварительных согласований.
Зона разгрузки-погрузки. Если планируете сделать торговую точку, вам придется организовать зону для доставки товаров с той стороны, куда не выходят окна соседей.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое
Если у вас есть все необходимые протоколы и согласия и в помещении можно оборудовать вход с улицы, можно приступать к сбору остальных документов. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, для начала выпишите из него всех зарегистрированных лиц. В квартире никто не должен проживать. Также проверьте, чтобы на ней не было обременений, например наложенного ареста из-за имущественного спора. Любое ограничение прав на распоряжение имуществом может стать препятствием для перевода.
Куда подавать документы
Такими вопросами обычно занимается департамент городского имущества, но в регионах это могут быть и другие организации. Уточните это на сайте городской администрации или в МФЦ.
Заявление вместе с остальными документами подают лично через МФЦ. В некоторых регионах допускается подача в электронной форме через интернет.
В какие сроки ваше заявление рассмотрят — зависит от регламента и региона. Это можно узнать у принимающего сотрудника. Например, в Москве этот срок не может превышать 34 рабочих дня, а в Краснодаре — 45 календарных дней.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если откажут, вы можете обжаловать это через суд. Срок на подачу жалобы — три месяца с момента, когда получили отказ или узнали о нем.
Вы можете подать только заявление, а также проект и согласие соседей. Технический план и остальные документы уполномоченное лицо, которое будет рассматривать ваше заявление, самостоятельно запросит в нужных организациях.
Но я рекомендую собрать эти документы самостоятельно и приложить к заявлению. Это сократит время, если найдут технические ошибки или несоответствия между документами. Если получаете их самостоятельно, можно быстро все исправить. А если запрашивает уполномоченное лицо, сначала вы получаете отказ из-за ошибок в документах, затем вам отдают документы для исправлений и только после этого вы еще раз подаете заявление.
Как быть с перепланировкой или реконструкцией помещения
Если вам разрешат перевести квартиру в нежилое помещение, придется сделать перепланировку, переустройство или реконструкцию — как минимум оборудовать тот самый отдельный вход. В принятом решении это прописывают отдельно. После этого нужно подать заявление в тот же орган, что дал вам согласие на перепланировку. Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода помещения из жилого в нежилое.
Этот документ станет основанием для использования бывшей квартиры в качестве нежилого помещения. Просто так сносить стены, пристраивать входные группы и занимать часть общего участка возле дома нельзя.
Как зарегистрировать помещение с нежилым назначением
Теперь необходимо официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого понадобится новый технический план с учетом изменений. Это электронный документ, в котором есть описание объекта — площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Техплан можно заказать у кадастрового инженера или в организации, у которой в штате есть кадастровый инженер.
Техплан будет выполнен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Когда технический план будет готов, орган, который принимает решение о переводе, сам направит необходимый для регистрации пакет документов в Росреестр.
Перевод зарегистрируют в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и известят вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней. Извещение придет на электронную почту, если в ЕГРН есть адрес, или будет отправлено обычной почтой.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Вы можете подать заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в органах государственной власти и местного самоуправления. Уведомление о внесении изменений вам направят в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.
Какие проблемы могут помешать переводу помещения в нежилое
Отказ соседей. Соседи могут отказать в оборудовании отдельного входа или вообще не дадут согласие на перевод. И даже если они согласятся, есть шанс, что конструктивные особенности дома не позволят проделать этот вход. Чтобы решить этот вопрос, проконсультируйтесь в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства. Вам подскажут, действительно ли получится прорубить вход и как лучше это сделать.
Например, в Москве этим занимается ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление». Какая организация отвечает за подобные вопросы в вашем городе, можете узнать в городском департаменте или отделе архитектуры. И лучше сделать это до начала всех остальных мероприятий. Если такой вход обустроить нельзя, перевести квартиру в нежилой фонд точно не получится. Чем раньше вы это выясните, тем больше времени, денег и нервов сэкономите.
Культурное наследие. Если дом, в котором расположена ваша квартира, относится к объектам культурного наследия, вы вообще не сможете внести никакие изменения в его облик. Соответственно, сделать квартиру нежилым помещением тоже не получится.
Реновация. Сейчас во многих городах есть утвержденные планы реконструкции или реновации. Проверьте, чтобы дом, в котором расположена ваша квартира, не входил в такой план. Эту информацию вы можете получить в городской администрации.
Шум и вибрация. Если в вашем помещении будут работать машины и приборы, создающие шум и вибрацию, и уровень шума будет превышать предельно допустимые параметры, вас заставят привести работу приборов в норму и еще могут взыскать компенсацию морального вреда в пользу пострадавших от шума соседей.
Высокая стоимость работ. На перепланировку и сбор документов придется потратить немаленькую сумму. Посчитайте, возможно, выгоднее будет продать полученную в наследство квартиру и купить помещение изначально предназначенное для коммерческого использования.
Какие налоги нужно платить при сдаче нежилого помещения в аренду
Статус нежилого помещения обычно предполагает, что собственник будет использовать недвижимость в коммерческой деятельности. Если помещение просто стоит или там хранят лыжи и велосипеды, это еще не бизнес. Но если его сдают в аренду под магазин или открыли там офис, это предпринимательская деятельность. Налоги лучше начислять и платить как при ведении бизнеса, а не при владении личным имуществом физлица.
Для предпринимательской деятельности нужно оформить ИП и выбрать подходящую систему налогообложения. Если сдавать помещение в аренду без статуса ИП, это не освободит от начисления НДС, НДФЛ и штрафов. Ссылаться на отсутствие статуса предпринимателя не получится.
Если не оформлять ИП. В любом случае нужно платить НДФЛ по ставке 13%. Налог можно уменьшить с помощью профессионального вычета, но все равно каждый год придется подавать декларацию и платить деньги в бюджет.
Но налоговая может признать деятельность предпринимательской, оштрафовать за ее ведение без регистрации, доначислить НДС, пени и штрафы. За пару лет может набежать приличная сумма: ее взыщут, даже если помещение уже продано.
Если оформить ИП. Чтобы сдавать в аренду нежилое помещение и избежать проблем с налоговой, сразу регистрируйтесь как ИП и выбирайте подходящую систему налогообложения.
Можно остаться на ОСН и платить НДФЛ по ставке 13%. От НДС получите освобождение и сможете использовать профессиональный вычет, а также вернете часть денег за лечение, обучение или при покупке жилья.
Если выбрать упрощенную систему налогообложения, можно платить 6% с доходов или 15% от прибыли. Посчитайте, что выгоднее в вашем случае. В некоторых регионах при сдаче недвижимости в аренду действует патентная система налогообложения — платите фиксированную сумму в год и не сдаете декларации.
В любом случае в статусе ИП придется платить страховые взносы, даже если помещение простаивает.
Чтобы точно подсчитать, что будет выгоднее в вашем случае, нужно знать ориентировочный уровень дохода, регион и другие особенности ситуации. Лучше всего проконсультироваться с бухгалтером, используя конкретные цифры и нюансы налоговых режимов в вашем городе. Не принимайте решений по советам из интернета: если не учесть все детали, это может привести к необратимым последствиям и потере денег.
Вот что получилось, когда владельцы помещений не разобрались во всех тонкостях:
Обязательно почитайте разбор по судебной практике о регистрации ИП, налогах и аренде недвижимости. Есть много способов избежать лишних расходов, если правильно подготовиться.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.