можно ли передать квартиру с ипотекой другому человеку

Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?

– Есть квартира в ипотеке. При оформлении сделки разделили доли: 1/3 – мне, 2/3 – маме. Возможно ли мамину долю перевести на меня, и как это сделать? Я являюсь основным заемщиком, мама – созаемщик.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика. Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств. Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.

При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:

Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.

Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

– Может ли собственник квартиры, за которую все еще выплачивает ипотеку, оформить эту квартиру в собственность родственника?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам. Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет. Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.

Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:

До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек. В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи. Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.

О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее. При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно. Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.

Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.

Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.

В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Как переоформить ипотеку на другого человека? Должен ли кредитор давать согласие? Возможен ли отказ вообще или в ситуации с конкретным лицом?

Ответы — в данной статье.

Что говорит закон

Покупка жилой или коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ. Если используются заемные деньги не стоит забывать о положениях 102-ФЗ Об ипотеке. В п. 2 ст. 391 ГК РФ прописано, что перевод задолженности на иного человека допускается при условии, что кредитор дает свое согласие.

Если внимательно прочитать 102-ФЗ Об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017), можно увидеть, что:

Важно! Чтобы банк одобрил переоформление ипотеки, необходимо предоставить убедительные доказательства необходимости процедуры. Например, если заемщик хочет перевести долг, а недвижимость оставить за собой, последует отказ в 99% случаев.

Банкам невыгоден процесс переоформления ипотеки. Старый заемщик уже изучен. Даже если есть краткосрочные задержки с оплатой, деньги все равно поступают. В отношении нового заемщика необходимо проверить его платежеспособность, имеющуюся кредитную нагрузку и предшествующую историю взаимоотношений с займодавцами. Если будет выявлено несоответствие требованиям банка, сделка не состоится.

Когда требуется переоформление ипотеки

Ипотечный кредит погашается в течение 10-15 лет и более. За это время могут измениться жизненные обстоятельства и планы. Банки при подписании договора предлагают оформить страховой полис. Но страховка не учитывает все обстоятельства, например, переезд в другую страну на работу или развод.

Можно ли переписать ипотеку на другого человека? Какую причину банк сочтет уважительной. Чаще всего переоформление требуется при наличии нижеперечисленных обстоятельств:

Но работодатели редко исполняют требования законодательства. В основном сотрудники увольняются по собственному желанию, опасаясь, что в противном случае вообще не получат расчетные. А это — не страховой случай.

2. Приобретенная квартира стала мала по площади. Например, в семье рождается 1-2 ребенка, возникает потребность в увеличении жилплощади. Ждать, когда будет выплачен имеющийся кредит, чтобы оформлять новый, долго. Результат — старую квартиру приходится продавать с переоформлением ипотеки на другого человека.

Можно ли переоформить ипотеку на сына или дочь в такой ситуации? Да, если они соответствуют требованиям банка в части платежеспособности, имеют самостоятельный доход, дееспособны.

3. Переезд в другой регион или страну. Например, гражданину предлагают длительную командировку на несколько лет, и он сомневается в том, что сможет своевременно обслуживать долговые обязательства.

4. Развод. Если квартира приобреталась в браке, бывшим супругам приходится впоследствии либо продолжать платить солидарно по долгам, либо переоформлять ипотечный заем на одного из них. Как делится ипотека при разводе – важные моменты.

5. Утрата трудоспособности. От болезней, получения инвалидности не застрахован никто. Страховой полис может не покрывать все расходы и на лечение, и на погашение задолженности перед банком;

6. Смерть заемщика. В этом случае обязательства по кредиту переходят к наследникам либо к созаемщикам. И те, и другие обязаны обратиться в кредитный комитет и предоставить свидетельство о смерти титульного заемщика. Банк на основании данного документа приостанавливает начисление процентов на период, пока не будет определен преемник. Кто оплачивает ипотеку после смерти заемщика?

Важно! Займодавец не поверит на слово. Чтобы заявление о переоформлении ипотечного кредита было принято к рассмотрению, потребуются подтверждающие документы.

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Можно ли перевести ипотеку на другого человека? Нет, если потенциальный клиент:

Многие банки оценивают не только непосредственно заемщика, но и его работодателя. Если есть долги по уплате налогов, на предприятие регулярно подают в арбитражный суд, долги взыскиваются через ФССП, в переоформлении ипотечного кредита откажут.

Документы, необходимые для переоформления ипотеки

Переоформление ипотеки на другого человека возможно при предоставлении следующих документов от нового заемщика:

Действующий заемщик заполняет заявление о снятии долговых обязательств и переводе их на другое лицо.

Порядок переоформления ипотеки на другое лицо

Как перевести ипотеку на другого человека? Начинать нужно с внимательного изучения кредитного договора. Некоторые банки прямо прописывают запрет на продажу залогового имущества, перевод обязательств или досрочное расторжение соглашения. Если процедуру и разрешают, то после уплаты солидного штрафа.

Схема переоформления ипотеки предполагает прохождение следующих этапов:

Как переписать ипотеку на другого человека? Доказать необходимость процедуры. Если первоначальный заемщик исправно вносил платежи, его желание продать квартиру и избавиться от задолженности не связано с потерей работы или трудоспособности, банки в большинстве случаев отказывают в переоформлении.

Всегда остается вероятность того, что новый собственник погасит задолженность досрочно и выведет квартиру из-под залога. Для кредитора это равнозначно потере прибыли.

Другая крайность — новый заемщик окажется неплатежеспособным, и проблему взыскания долга придется решать через суд. Процедура растянется на месяцы и годы. Рынок недвижимости за это время может просесть так, что даже продажа квартиры проблему возврата долга не решит.

Поэтому банки, если ситуация не безнадежна, пытаются любыми способами удержать старого заемщика. Ему могут предложить реструктуризацию, кредитные каникулы, рефинансирование и т. д.

Перевод ипотеки на другого человека при расторжении брака

Если за время совместной жизни в ипотеку приобретена квартира, приходится решать проблемы, связанные с продажей имущества или переоформлением обязательства на одного из членов бывшей ячейки общества.

Можно ли переделать ипотеку на другого человека в случае развода? Да, при условии, что процедура разрешена кредитным договором.

Муж/жена в большинстве случаев автоматически становятся созаемщиком при оформлении ипотеки. Исключение:

Во всех остальных ситуациях муж и жена имеют равные права на недвижимость и обязанности по обслуживанию ипотечного договора. После развода им остается либо вместе погашать задолженность и потом делить квадратные метры, либо обращаться в банк для переоформления долга на одного из них.

Можно ли переоформить ипотеку с мужа на жену и наоборот? Да! Процедура проходит следующим образом:

Важно! Если право собственности на недвижимость передается лицу, которое ранее не значилось в списке созаемщиков, кредитор проверит его платежеспособность, соответствие общим требованиям финансовой структуры.

Напоследок

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека? Да, если это предусмотрено политикой банка и должник может доказать, что не может в полном объеме выполнять свои обязательства перед кредитором. Новый заемщик обязан соответствовать критериям займодавца в части платежеспособности, возраста, наличия/отсутствия текущих кредитов.

Можно ли поменять заемщика по ипотеке без ведома банка? Нет. Перерегистрировать право собственности, пока не снято обременение, не получится. Если информация о попытках продать квартиру, передать ее другому лицу поступит в банк, последний имеет право расторгнуть договор кредитования досрочно с погашением оставшейся суммы единовременно.

Источник

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:

развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;

потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;

отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;

смена страны проживания.

Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.

Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:

переоформление займа на другого человека;

рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.

Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.

Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:

Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.

Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.

Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.

Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.

Кто может стать новым заемщиком

Перечислим варианты переоформления ипотеки.

На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.

На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.

На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.

Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки

У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:

возраст в пределах 21-65 лет;

наличие постоянного места работы и стабильного заработка;

временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;

В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.

Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:

трудовую книжку или контракт;

Как переоформить ипотеку – поэтапно:

обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;

собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;

продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;

получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;

дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;

оформить сделку передачи обязательств по кредиту.

На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.

Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.

Ограничения на сделку

Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:

кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;

есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;

заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.

Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».

Ипотека иностранным гражданам

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Условия и документы для оформления ипотеки

Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира

Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита

10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать

© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15

Источник