можно ли перекинуть ипотеку с одной квартиры на другую

Как перенести ипотеку на другую квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку, а теперь хотите поменять ее на более просторную и комфортную. Но не знаете с чего начать и как это сделать, ведь заем еще не погашен. По многочисленным просьбам читателей портал 23квартиры расскажет, каким образом можно перенести ипотеку с одной квартиры на другую.

Что говорит закон

Согласно статье 345 ГК РФ владелец ипотечного жилья в любой момент может заменить первоначальный залог, но для этого потребуется согласие залогодержателя. Т.е. наличие долга перед банком не лишает вас возможности совершать манипуляции с недвижимостью, будь то продажа или улучшение жилищных условий. О том, как продать ипотечное жилье, мы уже писали ранее. Вы также имеете право перенести ипотеку на другую квартиру. Но здесь возникают определенные нюансы.

Отношение банков к переносу ипотеки

Банки-заемщики относятся просьбам перенести кредит на другой объект в основном негативно ввиду длительного переоформления документации и отсутствия финансовой выгоды. Между тем, в случае выполнения ряда условий все же позволяют клиенту перенести ипотеку на другую квартиру. Иногда за дополнительное вознаграждение.

Все затраты, связанные с переоформлением документации, оплачивает клиент. Сумма нового займа обговаривается в индивидуальном порядке и зависит от стоимости квадратных метров жилья, которое вы хотите приобрести.

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой.

Сбор документации

Чтобы перенести заем с одного объекта недвижимости на другой, понадобится собрать пакет документов:

Некоторые банки дополнительно запрашивают справку об отсутствии долга за коммунальные услуги или другие документы.

Особенности сделки

После того, как вы заручились одобрением заемщика, можно приступать к переоформлению ипотеки.

Есть три возможных способа осуществления процедуры:

Обычно процедуру обмена выбирает банк, о чем оповещает заемщика. Исключением может быть только вариант продажи квартиры в ипотеке и последующая покупка новой. Если уже имеется покупатель, банк без проблем пойдет на предложенный вариант.

Подведем итоги

Как видите, перенести ипотеку на другую квартиру, в принципе, возможно. Но для этого крайне важна лояльность банка к вам, как к клиенту. С другой стороны, если банк возражает, но смена жилья критически важна, всегда можно по пути продажи и последующей покупке нового жилья. Правда, в этом случае нужно понимать, что весь путь получения займа, начиная от сбора документов и получения предварительного согласия банка, придется пройти повторно.

Источник

Как рефинансировать ипотеку

И сэкономить 2 700 000 рублей

В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.

За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.

Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.

При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».

Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку

Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.

Найти подходящий банк

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.

Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2- НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Подать заявку

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Собрать документы на недвижимость

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.

Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:

Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

Выкупить квартиру у старого банка

Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.

Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.

Как изменились условия по кредиту

Источник

Можно ли переоформить ипотеку с одной квартиры на другую?

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Практически каждая четвертая российская семья выплачивает ипотеку. Кредиты позволяют исключить аренду и проживание с родственниками. Но 30 лет – долгий срок, часто по истечению некоторого времени люди желают перезаключить жилищный кредит на другую квартиру.

Выбор обусловлен поиском более комфортного жилья, возможно, большего по площади. Либо же вам предложили лучшие условия по работе в другом городе или регионе, и вам необходимо решить вопрос с переездом. А может и вовсе нужно высвободить денежные средства при размене. Такая операция возможна, хотя и не лишена своих особенностей. Рассмотрим возможные варианты.

Актуальные предложения

Нюансы сделки

Когда клиенты обращаются в отделение с просьбой поменять объект недвижимости в ипотечном соглашении, то банки проверяют выполнения ряда условий:

Попытка перезаключить договор также усложняется документальным сопровождением операции. По сути все будет выглядеть как новая ссуда, где найдут место старые расходы на оценку, обязательные платежи в процессе покупки недвижимости, расходы у нотариуса и так далее. Возможно и банк захочет получить за это вознаграждение.

Все затраты несет заемщик. Отдельно оговаривается момент увеличения стоимости займа, когда цена квадратного метра выше, чем по предыдущему соглашению. В любом случае без согласия кредитора не стоит затевать процедуру.

Обмен ипотечной квартиры

Провести сделку можно двумя способами.

Способ первый

Найти нужную квартиру или дом, которые бы отвечали всем требованиям банка к залоговому имуществу. При этом все операции лучше делать через проверенное АН или компании, сотрудничающие с банком. Написать анкету на получение нового кредита, возможно, с увеличением суммы.

Второй вариант

Будет более оперативным, но рисковым. Суть в том, что необходимо получить краткосрочный заем в МФО или другой организации, погасить текущий кредит. К этому времени уже должен появится покупатель.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Тут есть и свои риски. Допустим, квартира, выставленная на торги может продаваться не за месяц, а год, а проценты по полученной ссуде следует погашать ежемесячно, как и сумму основного долга.

И существует не так много кредитных учреждений, готовых выдать большие суммы денег лицам, имеющим в запасе неоплаченный кредит.

Вопрос о переоформлении ипотечного соглашения становится актуальным в свете закредитованности населения. Поэтому каждый плательщик должен понимать с чем он будет сталкиваться. Стоит учесть, что некоторые банкиры могут предъявлять индивидуальные требования к таким сделкам.

С юридической точки вопроса смена обеспечения в ипотечном договоре – не сложная процедура, да и банки все чаще решаются на одобрение заявлений клиентов, так как риски сведены к нулю. Гораздо сложнее найти покупателя, который захочет приобрести ипотечное жилье, ведь намного быстрее купить имущество без обременения.

Источник

Оформление дарственной на ипотечную квартиру

Содержание

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Изменение условий действующего ипотечного договора

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

Источник

Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке

С 1 июля оформить семейную ипотеку по ставке 6% годовых могут семьи с одним ребенком. Банки уже отмечают увеличение интереса к программе после изменения ее условий. Вместе с экспертами разбираемся, как рефинансировать старый кредит по обновленной программе.

Можно ли рефинансировать

В отличие от других федеральных программ (дальневосточной ипотеки, госпрограммы на покупку новостройки и др.), семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке — до 6% годовых. Условия рефинансирования — рождение или усыновление ребенка после 1 января 2018 года и соответствие ранее взятого кредита условиям программы семейной ипотеки.

Например, рефинансировать по семейной ипотеке можно только кредит на покупку квартиры в новостройке. Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Рефинансирование позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях: заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас кредит по семейной ипотеке, как и рефинансирование, могут быть оформлены на:

Главное, говорит управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс, чтобы старый кредит был выдан на какую-то из этих целей. Остальные условия старого кредита можно привести в соответствие требованиям программы, заключив дополнительное соглашение, причем на момент заключения такого соглашения заемщик должен соответствовать требованиям, которые предъявляются условиями семейной ипотеки программы к заемщикам — физлицам. То есть: быть гражданином России и иметь хотя бы одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года. «Остаток основного долга по рефинансируемому кредиту должен соответствовать установленным для регионов ограничениям — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов», — уточнил управляющий директор «Дом.РФ».

Поскольку рефинансирование — это, по сути, новый кредит, заемщику потребуется повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

На момент публикации семейную ипотеку можно оформить в 50 российских банках. С полным списком можно ознакомиться здесь.

Читайте также:

Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос

Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.

Когда рефинансирование выгодно

По мнению экспертов, рефинасировать кредит целесообразно, если это поможет снизить ставку по текущему кредиту не менее чем 1,5% годовых, а платить по кредиту требуется еще несколько лет. «В большинстве случаев для нового банка потребуется новая оценка недвижимости и новая страховка, а это недешево. В случае с ипотекой на 20–25 лет и разницей в ставке в 1 п. п. такие затраты, конечно, оправданны. А если платить осталось год-два и все из-за 0,5 п. п., рефинансирование может оказаться попросту бессмысленным», — предостерегает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Источник