можно ли прописаться в строящейся квартире по договору дду
Особенности и правила прописки по договору долевого участия
В силу закона каждый гражданин России должен пройти соответствующую регистрацию по месту, где он в настоящий момент проживает. Но если при обычных обстоятельствах, например, при покупке квартиры или переезде на новое место проживания, эта обязательная процедура не вызывает особых затруднений, то прописка по ДДУ имеет свои особенности и правила. Нередко дольщики, даже после завершения строительства и сдачи дома, не могут в полной мере ощутить себя новоселами и прописаться в новой квартире. Столкнуться с такой проблемой может каждый дольщик, почему такое происходит, и как в этом случае следует поступать?
Содержание
Общие правила прописки
Чтобы зарегистрироваться, необходимо сначала выписаться с прежнего места и получить на руки листок убытия, а затем отнести в службу ФМС или многофункциональный центр следующие документы:
Процесс оформления обычно занимает не больше трех дней, после чего можно прийти и получить документ со штампом о новой прописке.
Сегодня есть возможность подать документы прямо из дома через сайт Госуслуг. Для этого необходимо отправить электронные копии документов, а затем в назначенное время прийти за получением прописки в ФМС. Воспользоваться этим способом могут граждане, прошедшие регистрацию на портале, которая происходит достаточно просто.
Особенности прописки дольщиков
Дольщики, уже получившие жилье и зарегистрировавшие его в Росреестре, могут прописаться по правилам, описанным выше. Однако в долевом строительстве редко, когда все происходит быстро, просто и гладко, и когда получится вселиться в свою квартиру, для многих участников остается неизвестным. Застройщик, как правило, нарушает установленные в ДДУ сроки строительства, большинство граждан в ожидании своего жилья живут на съемных квартирах. В связи с этим возникает вопрос: можно ли прописаться в квартире по договору долевого участия до сдачи дома?
По общим правилам прописаться можно только после того, как дом будет сдан и принят государственной комиссией, а также участник долевого проекта получит право собственности на свое жилье. Обычно между этими процедурами проходит несколько месяцев, но это в лучшем случае. Нередко ожидание затягивается на годы, и дольщики в течение этого времени не могут зарегистрироваться на своей жилплощади.
Можно ли решить проблему?
Если дом построен и принят комиссией, но при этом невозможно надлежащим образом зарегистрировать квартиру, а соответственно, и прописаться в ней, дольщик может оформить временную регистрацию по договору долевого участия. Временно прописанный дольщик может получать медицинское обслуживание в близлежащей поликлинике, устроиться на работу, записать детей в расположенные поблизости образовательные учреждения, и так далее.
Для этого необходимо получить разрешение застройщика на проживание в построенной квартире, а также собрать еще ряд документов:
Временная регистрация оформляется также как и постоянная порядка трех дней.
Если жилье приобретается по ипотеке
В случае, когда для финансирования строительства квартиры дольщик использовал заемные средства, то о своем желании прописаться в ней, он должен поставить в известность кредитное учреждение. Дольщику необходимо получить разрешение от банка. Обычно кредиторы не отказывают в прописке самого гражданина, взявшего кредит, и его близких родственников. Однако с регистрацией других лиц могут быть проблемы. Все правила, по которым выдаются подобные разрешения, должны быть указаны в самом кредитном договоре.
Если у дольщика возникают споры с банком по этому вопросу, то за его разрешением можно обратиться в судебную инстанцию. Но нужно учесть, что суды, прежде всего, принимают во внимание условия договора, и на их основании выносят решение, конечно, при условии, что они не противоречат законодательству. Если не возникает спорных вопросов, то, как правило, на получение разрешения уходит около недели. Данный документ также нужно отдать в соответствующие органы при оформлении прописки.
Несмотря на то, что правила получения прописки для всех одни, но жизненные обстоятельства, в которые попадает дольщик, у каждого свои. Возможно, в вашем случае есть и другие варианты решения. Получить более подробную консультацию и узнать, какие есть законные способы решить вашу проблему, вы можете в юридической компании «Хелп Консалтинг». Для получения консультации или юридических услуг зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все наши данные.
Получаем временную регистрацию в новостройке
Если здание введено в эксплуатацию и подписан акт приёма-передачи квартиры, собственники недвижимости без проблем могут оформить временную регистрацию. Сделать это можно даже до получения свидетельства о собственности.
Виды регистрации
Существует два вида регистрации:
– Постоянная — когда человек проживает на законных основаниях, например, в качестве собственника. Такая регистрация не имеет временных ограничений.
– Временная — когда человек проживает на временных условиях, например, аренда. Максимальный срок такой регистрации — 5 лет.
Прослушать новость
До тех пор, пока вы не оформите новую квартиру в собственность вы не сможете прописаться в ней на постоянной основе. Однако получить временную регистрацию вполне возможно.
Документы
Чтобы получить временную регистрацию, вам необходимо иметь следующий пакет документов:
– документ, удостоверяющий личность;
– копия акта ввода объекта в эксплуатацию;
– договор долевого участия в строительстве;
– письменное согласие застройщика на пребывание с указанием адреса и срока пребывания (выдает застройщик);
– заявление о регистрации по месту пребывания.
Копию акта и письменное согласие нужно запросить у застройщика, а заявление написать собственноручно. В него вписываются все участники ДДУ, а также самые близкие родственники. Заявление составляется одно, на всех лиц, которым необходима временная регистрация.
Обратите внимание! Иностранные граждане не могут получить временную регистрацию в новостройке.
Оформление
Для оформления временной регистрации подайте собранные документы. Это можно сделать разными способами:
– лично через органы ФМС;
– по почте;
– онлайн через Единый портал государственных услуг.
В зависимости от выбранного способа, регистрация займет от трех дней до нескольких недель (в зависимости от скорости работы почты)
Нарушение сроков временной регистрации
Для граждан, которые вовремя не зарегистрировались по месту пребывания, размер штрафа составляет от 2 000 до 3 000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге – от 3 000 до 5 000 рублей.
Важно:
1. Собственники и ближайшие родственники в обязательном порядке должны быть выписаны с прошлого места жительства. Исключение — собственники с несовершеннолетними детьми.
2. Нельзя прописать несовершеннолетнего ребёнка без родителей. Хотя бы один из родителей должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и ребёнок.
Особенности и правила прописки по договору долевого участия
Содержание статьи
Каждый человек, находящийся на территории России, обязан в установленном порядке быть зарегистрирован по месту жительства или проживания. Необходимым условием для этого является наличие жилплощади, на которую его готовы прописать. Однако при приобретении квартиры по договору долевого участия (ДДУ) возникают некоторые проблемы.
Правила регистрации в Российской Федерации
Институт прописки в России давно отменен, и на смену ему пришел институт регистрации. Однако значительных различий в них граждане не заметили, оба слова применяются как синонимы.
Каждый гражданин должен иметь регистрацию по месту жительства, а при длительных выездах в другие места проходить эту процедуру по месту пребывания.
За получением постоянной прописки следует обратиться в Управление по вопросам миграции МВД России или в многофункциональный центр (МФЦ) в течение 7 дней с момента прибытия на новое место жительства. Для регистрации по месту пребывания этот срок увеличивается до 90 дней.
Нужно подать в соответствующие органы:
Обратите внимание!
В общем случае процесс редко занимает более 3 дней и не вызывает никаких проблем.
Активно развиваются различные электронные сервисы, например, сайт госуслуг позволяет подать документы, не выходя из дома, и явиться в ГУВМ МВД РФ уже за получением прописки. Однако все так просто только для квартир, приобретенных обычными способами, например, по договору купли-продажи. Если же жилая площадь приобретена по ДДУ, данный процесс усложняется.
Особенности прописки дольщиков
Если ДДУ полностью исполнен, и дольщик зарегистрировал свои права на недвижимость в Росреестре, то никаких проблем нет, и порядок прописки аналогичен описанному выше.
В соглашении указывается дата, после которой дольщик должен, приняв квартиру, отправиться регистрировать свои права на нее. Однако неисполнение этого периода является скорее правилом, чем исключением. Проблема усугубляется тем, что очень многие граждане для покупки квартиры в новострое продают свое предыдущее жилье и, соответственно, из него выписываются. По этой причине дольщики решают свою проблему методом временной прописки у знакомых или родственников.
Но если временная регистрация подходит к концу, а дом еще не сдан, возникает вопрос о возможности оформления в недостроенной квартире.
С точки зрения формального соблюдения законов это невозможно. Для того, чтобы иметь право прописаться в своей квартире или дать согласие на регистрацию в ней других людей, необходимо сначала зарегистрировать свои права на нее в ЕГРН. Для этого требуется введение многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение об этом принимает государственная комиссия после полной достройки дома и устранения всех выявленных недостатков. Порой сообщить точную дату, когда можно будет зарегистрировать права на квартиру, не может никто. То есть в этом случае прописаться по ДДУ невозможно, и следует решать проблему иными способами.
Несколько проще обстоят дела, если дом уже принят, но с оформлением права собственности возникли какие-то проблемы. В этом случае можно прописаться на жилплощади временно. Такая прописка выводит ее обладателя из-под ответственности за нарушение паспортного режима, позволяет искать работу, отдать детей в школу, пользоваться услугами поликлиники и т.д. Для ее получения сначала требуется получить разрешение застройщика на проживание в доме. С этой бумагой вы отправляетесь в ГУВМ МВД РФ или МФЦ и подаете заявление на временную регистрацию. Дополнительно к разрешению нужно приложить:
Примерно через три дня вас зарегистрируют.
Если жилье приобретается по ипотеке
Еще сложнее обстоит ситуация с пропиской в квартире, приобретенной по ипотеке, в том числе с использованием механизма долевого финансирования строительства.
Законодательство России унаследовало от СССР многие особенности, в частности, оно защищает права граждан на жилище. Выписать взрослого гражданина без предоставления ему другого жилья крайне сложно, а ребенка практически невозможно. Гражданин, зарегистрированный в квартире, имеет право в ней проживать, а соответственно, продать такую недвижимость банк не может. Получается, что ущемляются права кредитора.
Обратите внимание!
Прописка в приобретенной по ипотеке квартире возможна только с разрешения банка, выдавшего кредит на ее покупку. Все нюансы в таком случае учитываются в самом кредитном договоре.
Обычно финансовое учреждение позволяет прописаться заемщику, но не допускает прописки в жилье никаких других лиц. Теоретически можно предположить, что банк даст согласие на регистрацию супруга или супруги клиента, если кредит будет взят на двоих. Прописка детей или других лиц будет невозможной. До выплаты средств придется решать вопросы с регистрацией членов вашей семьи другими способами. Вы можете обжаловать решение банка в суде, но там в первую очередь будут исходить из условий кредитного соглашения.
Получить первичную консультацию по вопросам прописки и защиты ваших прав, нарушаемых застройщиком, вы можете у опытных адвокатов нашего сайта в режиме онлайн.
Обратиться к юристу целесообразно еще на стадии заключения ДДУ. В таком случае адвокат внимательно изучит положения документа, проверит их на соответствие требованиям закона, на соблюдение ваших интересов, дополнит проект соглашения необходимыми пунктами. В случае с получением прописки специалист подскажет, куда следует обращаться, какие документы нужны, а при необходимости осуществит все действия за вас по доверенности.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Как подготовиться и на что смотреть
Этот материал обновлен 03.09.2021
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
1. Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.
2. Подписываем ДДУ с застройщиком
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.
Сначала читать, потом подписывать
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.
Смотрим в договоре срок передачи ключей
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят:
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.