можно ли рассчитаться за квартиру в долларах
Россияне полюбили незаконные долларовые сделки по недвижимости. Так они сами обесценивают рубль
Россияне стали чаще продавать жилье за доллары, хотя такой вид сделок в нашей стране законодательно запрещен. Такие сделки были популярны до финансово-экономического кризиса 2008 года.
Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» позволяет осуществлять сделки с валютой только в некоторых случаях — покупка жилья россиянами у российских компаний и физических лиц (валютных резидентов РФ) в число разрешенных не входит.
Тем не менее, по информации агентства недвижимости «Невский простор», сейчас специалисты заметили рост долларовых сделок с российской недвижимостью. Чаще всего субъекты таких договоров постоянно проживают за границей, но имеют российское гражданство.
Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков объяснил «360», что на самом деле долларовые договоры также часто выгодны бизнесменам и торговцам фондовых бирж, для которых важно держать валюту в обороте.
Схема сделки
По словам экспертов, долларовые сделки, запрещенные между резидентами РФ, проводятся так же, как любые «наличные» сделки в рублях. Другого способа заключения такого договора, уверен Бендриков, просто нет, так как через банковские счета провести нелегальную в стране операцию в валюте не получится.
«Такие сделки возможны только через банковскую ячейку, так как через любые открытые банковские счета это сделать невозможно — это запрещено, никто на это не пойдет», — подтвердил Бендриков.
Поэтому, если человек все же хочет продать недвижимость в России за валюту, ему приходится прибегать к менее привычным способам. Например, проводить операцию оплаты через банковскую ячейку.
«В день сделки просто закладывается в ячейку эквивалентная сумма в валюте и составляется соглашение о том, что в случае изменения курса доллара все зафиксировано или что будет какая-то доплата», — объяснил риелтор.
Источник фото: Pixabay
Доступ к ячейке продавец получает после того, как покупатель вступает в право владения приобретенной собственностью.
То же самое может происходить и непосредственно при наличном расчете сторон: после подписания договора покупатель может просто передать условленную сумму в валюте. Но такие «наличные» сделки, считает Бендриков, крайне редки и происходят только между людьми, которые беспрекословно друг другу доверяют, — слишком велики риски.
Нарушение без наказания?
При этом в большинстве случаев никаких последствий для участников сделки может и не наступить, но если правоохранители все-таки обнаружат, что сделка была проведена не в рублях, а в валюте, уверен адвокат правового центра «Человек и Закон» Михаил Николаец, нарушителей ждет административная ответственность и штраф — от трех четвертей до всей суммы незаконной валютной операции.
Банк же, в котором обнаружится валюта по такой незаконной сделке, никакой ответственности не понесет. За содержимое ячейки учреждение не отвечает.
«Он отвечает только за то, что в ячейку закладывают деньги. Сотрудники, когда заходят в ячейку вместе с клиентами, они потом выходят оттуда, то есть они не видят, что именно туда закладывается. И камер в депозитариях тоже нет», — объяснил Бендриков.
При этом у государства есть веские основания для того, чтобы запрещать подобного рода сделки. Михаил Николаец объяснил «360», что таким образом власти добиваются уравновешивания движения средств из страны в страну.
«Государство ограничивает такие платежи и увеличивает поступление валюты, чтобы укрепить курс национальной валюты. В условиях валютных ограничений валютный курс сосредоточен в руках государства, как правило, это национальный Центральный банк», — заключил адвокат.
В России введен валютный контроль: как законно хранить, снимать и переводить доллары?
По данным Центробанка, осенью объем наличных на руках граждан побил исторический рекорд, составив около 80 млрд долларов. При этом в России с 2021 года ужесточен контроль за оборотом наличных средств. Как правильно обращаться с валютой, чтобы не нарваться на штрафы, об этом Life.ru рассказали эксперты.
Почему россияне копят наличные?
Многие эксперты уверены, что спрос на наличные сохранится и в ближайшие месяцы, поскольку люди опасаются колебания курса и не хотят замораживать средства на долгих депозитах. Наличные же можно быстро и в любой момент обменять на рубли.
Председатель правления КПК «Обновление» Михаил Дорофеев уверен, что отток валюты связан с тем, что ставки по депозитам упали до минимума и теперь практически не приносят дохода.
«Это происходит потому, что кредитные организации вынуждены следовать за политикой американского и европейского центробанков», – пояснил эксперт.
При этом он уверен, что с точки зрения экономики увеличение доли наличной валюты не должно вызывать опасений.
Что принесут поправки в «антиотмывочный» закон?
10 января вступили в силу поправки в 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем». Под контроль Росфинмониторинка попали почтовые переводы от 100 тысяч рублей и выше. Это касается и валютных переводов, при условии, что рублевый эквивалент больше этой суммы.
Кроме того, контролироваться будут операции по снятию средств, зачисленных на баланс мобильного телефона, если сумма превысит 100 тысяч рублей.
Будет усилен контроль и за любыми операциями с наличными свыше 600 тысяч. Адвокат бюро «S&K Вертикаль» Александра Стирманов пояснил, это касается только юридических лиц. Простых граждан будут проверять, только если они покупают или продают недвижимость дороже 3 млн рублей. Им нужно будет подтвердить, что деньги на совершение сделки они получили легально.
При этом новые поправки в определенной степени облегчают процесс обращения валюты, отметил Стирманов. Под контроль больше не попадает обмен банкнот одного достоинства на банкноты другого, то есть разменять наличную валюту будет гораздо проще.
Ранее эксперты рассказали Bankiros.ru, как именно придется отчитываться о сделках с недвижимостью в связи с принятием «антиотмывочного» закона.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Как правильно менять рубли на доллары и не прогадать: лайфхаки экспертов
На курс рубля влияет множество факторов, которые порой трудно предугадать. Это и нефть, и геополитика, и настроения на глобальных рынках. Но не стоит отчаиваться, ведь можно защитить сбережения и даже приумножить их, если покупать валюту грамотно. Рассказываем, как это сделать и какую часть зарплаты переводить в валюту.
Что происходит с рублем?
Финансовый консультант Анна Громова рассказала «РБК Инвестициям», что рубль слабее валют развитых стран — доллара и евро — из-за высокой зависимости экономики от экспорта. В первую очередь газа и нефти. Часть денег от продажи экспортных товаров, которые торгуются в иностранной валюте, идет в бюджет, остальное получает компания-экспортер. Бюджет получает больше доходов при слабой национальной валюте.
«Cоответственно, если мы говорим про личные сбережения, должны понимать, что в долгосрочной перспективе рубль будет слабеть и дальше. Нам надо сбережения защищать, и это нормально», — отметила Громова.
Финансовый консультант Наталья Смирнова сказала «РБК Инвестициям», что текущая политика также влияет на курс рубля не в лучшую сторону. В частности, из-за коронавируса, ситуации с Алексеем Навальным и обстановки в Белоруссии. Например, после заявления правительства Германии о том, что в организме Навального нашли отравляющее вещество из группы «Новичок», курс доллара превысил ₽75, а евро почти достиг отметки ₽90.
Что будет в следующем году, тоже трудно предсказать. Некоторые эксперты считают, что доллар упадет до ₽65, а другие полагают, что он вырастет до ₽80.
Когда лучше покупать доллары?
По словам Смирновой, иностранные валюты помогут подстраховать заначку и защитить ее в периоды краха, если купить их в правильный момент. Так как в кризис доллар обычно растет к рублю, не нужно гнаться за всеми и покупать валюту в период ажиотажа на рынке.
«Если доллар покупается в момент этого ажиотажа, то он ни от чего не защитит, потому что будет куплен по максимальной цене. И крайне высока вероятность, что человек купил доллары по ₽82, а потом продал по ₽74», — предупреждает Смирнова.
С этим мнением соглашались финансовый консультант Игорь Файнман, а также директор по коммуникациям финансового маркетплейса Сравни.ру и автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова. Файнман высказывал мнение, что доллар нужно покупать, когда он будет ниже ₽72, но это может произойти уже не в текущем году. По словам Красновой, сейчас не самый удачный момент для покупки валюты, однако с 1998 года было мало удачных моментов. Накопления в валюте приносят доходность на горизонте двух лет, отмечала она.
Громова же считает, что валюту нужно покупать каждый месяц, чтобы потом откладывать ее в качестве подушки безопасности. Но не стоит все деньги переводить в доллары, если пока нет никаких накоплений. Заначка может пригодиться на непредвиденные расходы в любой момент, и придется менять валюту обратно в рубли, порой — по менее выгодному курсу.
Где лучше покупать валюту?
В сервисе «РБК Инвестиции » можно купить или продать валюту по выгодному курсу. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.
Сколько нужно откладывать от зарплаты на покупку долларов?
По словам Громовой, на финансовую подушку безопасности лучше всего откладывать минимум 10% от заработка каждый месяц. Из них 5% в рублях и еще 5% — в долларах. При этом американские финансовые консультанты считают, что, для того чтобы была комфортная пенсия, надо откладывать в течение жизни 15–20% от заработка. Соответственно, и доли будут другие, рассказала эксперт.
Поэтому, если есть возможность откладывать больше, так и делайте. Для этого необходимо сократить свои расходы на ту сумму, из которой будете составлять заначку. Отчисления — это такая же привычка, как проснуться и почистить зубы, отметила консультант.
Смирнова полагает, что та часть зарплаты, которую стоит направлять на покупку валюты, сильно зависит от обменного курса. Тем не менее подушка безопасности должна состоять на 50% из рублей и на 50% из долларов.
Куда деть купленные доллары?
Можно положить их на долларовый депозит, считает Громова. И держать его вместе с рублевым. С течением времени, когда накопления подрастут, можно начать инвестировать. По словам консультанта, минимум половина портфеля не должна быть привязана к национальной валюте, чтобы снизить риски. Защитить его от курсовой разницы также можно с помощью американских индексных фондов, которые продаются и за рубли.
«Потому что, например, экономика США может не вырасти. Допустим, индекс S&P 500 без изменений, но рубль ослаб. Вы увидите рост в портфеле, потому что покупаете вы эту акцию за рубли, но привязана она к долларам. То есть если даже у индекса нулевая доходность, а рубль по отношению к доллару подешевел, то в портфеле у вас денег больше», — сказала она.
Долларовые депозиты имеют практически нулевую доходность, рассказала она. По ее мнению, на них имеет смысл держать деньги в качестве заначки или для крупных покупок, которые планируете сделать в течение года или раньше. И то, если на эти цели будет нужна валюта. Однако траты на непредвиденные расходы все равно с высокой вероятностью будут в рублях.
А доходность вкладов в евро вообще может оказаться отрицательной, так как многие банки вводят комиссии за пополнение депозитов, предупредила Смирнова.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Регламентированный рынок, где встречаются продавцы и покупатели, торгующие различными активами: акциями, облигациями, валютой, фьючерсами, товарами. Стать участником торгов на бирже может каждый – для этого нужно открыть брокерский счет. Каждая сделка заключается по рыночной цене, совершается практически мгновенно, а также регистрируется и контролируется. Подробнее Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее Брокерский счет позволяет физическим лицам покупать и продавать ценные бумаги и валюту на фондовых рынках. Поскольку участниками торгов на биржах могут быть только брокеры и дилеры, обычным гражданам требуется заключить с такими посредниками договор, благодаря которому брокер будет проводить сделки от лица инвестора. Брокерский счет нужен, чтобы проводить через него деньги на покупку ценных бумаг. Подробнее
Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью
В России 10 января в силу вступили новые правила контроля за операциями с наличными. Поправки внесены в «антиотмывочный» закон (ФЗ-115) и призваны противодействовать коррупции.
Речь идет об ужесточении контроля за операциями с наличными на сумму от 600 тыс. руб. Также новые правила вводят обязательный контроль почтовых переводов на сумму свыше 100 тыс. руб. и возврат средств со счетов операторов связи на ту же сумму. Изменения коснутся и рынка недвижимости. Спросили у риелторов и юристов, необходим ли дополнительный контроль за сделками с недвижимостью и к чему он приведет.
Что изменилось
Одно из нововведений «антиотмывочного» закона касается сделок с недвижимостью. С 2021 года обязательному контролю подлежат все сделки с недвижимостью на сумму от 3 млн руб. при наличном и безналичном расчете. Под обязательным контролем понимается сбор банком и риелторами информации о сделках и предоставление ее в Росфинмониторинг, пояснил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Однако нельзя сказать, что регулирование в данной сфере изменилось кардинально.
«Ранее в п. 1.1 ст. 6 этого закона уже была аналогичная норма, но ее действие ограничивалось сделками, результатом которых являлся переход права собственности на недвижимое имущество. Теперь банки должны сообщать в уполномоченный орган о любых сделках, в том числе договорах аренды и залога», — добавил он.
Риелторы также подтвердили, что и до этого передавали данные по сделкам с недвижимостью. «Мы как агентство недвижимости по каждой сделке свыше 3 млн руб. отчитывались Росфинмониторингу», — сказала председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Что касается наличного расчета между гражданами при сделках с недвижимостью, то они оформлялись расписками либо в самом договоре указывалось на факт оплаты в момент подписания, добавил адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов. «Никого не интересовало происхождение денег у покупателя, равно как и их легальность. Со вступлением поправок в силу покупателю недвижимости стоимостью более 3 млн руб. будет необходимо подтвердить происхождение денег», — отметил адвокат.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Можно ли рассчитаться за квартиру в долларах
Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году
Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020
Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.
К кому применяются требования закона?
При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
— гражданам Российской Федерации,
— иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?
Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления. В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации. Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.
Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.
Ситуация 1:
Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.
Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов. Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета. Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.
Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.
Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства. Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными. Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.
Ситуация 2:
Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней). В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке. В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.
Ситуация 3:
Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
Такая операция является разрешенной в двух случаях:
— если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
— если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
Ситуация 4:
Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.
Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
— если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
— если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
ВАЖНО!
С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки. Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией. Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.
Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).
Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.
Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»). Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.01.2020.