можно ли сдавать комнату в квартире в долевой собственности без согласия других собственников
Распоряжение квартирой без согласия второго собственника
У нас с отцом приватизирована двухкомнатная квартира, где у каждого 1/2 доли. Может ли он оформить завещание или дарение постороннему без моего согласия?
Согласно ст. 18 Гражданского кодекса РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество.
Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами ст. 1130 ГК РФ. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.
Согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено этой статьей.
Из приведенных положений закона следует:
1) гражданин вправе иметь в собственности имущество;
2) гражданин вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом;
3) гражданин вправе распоряжаться (отчуждать) имущество путем продажи, дарения, завещания;
4) из всех способов распоряжения только продажа доли ограничена преимущественным правом другого сособственника выкупить продаваемую долю;
5) имущество может быть завещано любому лицу, но свобода завещания ограничена правом на обязательную долю.
При наследовании по закону, если автор вопроса – единственная наследница, то она наследовала бы всю долю отца. Однако в описанной в вопросе ситуации режим наследования по закону может быть изменен завещанием. При этом отец автора вопроса вправе завещать свою долю любому лицу и при этом не сообщать дочери о составленном завещании. Но если на момент смерти отца и при наличии завещания дочь будет являться нетрудоспособной (например, достигнет пенсионного возраста) или нетрудоспособной иждивенкой и при отсутствии в завещании лишения ее наследства, то независимо от содержания завещания она будет наследовать не менее половины доли, которая причиталась бы ей по закону. В описанном случае это 1/4 доли (половина половины).
Как правильно сдавать квартиру, у которой несколько собственников? Рассказывает юрист
Достаточно типичная ситуация, когда собственник жилого помещения подумывает о сдаче его в наем. Однако, что же делать, если собственников квартиры несколько? Можно ли распорядиться имуществом без согласия других собственников? Как правильно платить налоги? На эти и другие вопросы мы ответим в данной статье.
Как квартирой могут владеть несколько собственников?
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.
По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.
То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.
Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.
Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.
Как правильно оформить договор – с одним собственником или со всеми?
В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.
Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.
Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.
Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.
Как правильно платить налог и кто его платит?
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
На чье имя надлежит открыть банковский счёт, в случае оплаты аренды безналичными денежными средствами?
Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.
В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.
Можно ли сдать комнату в долевой квартире, после определения судом права пользования этой комнатой, без согласия второго собственника?
У меня в собственности 3/8 доли квартиры. 5/8 доли у другого собственника. В соответствии с решением суда мне определили право пользования комнатой в 14 м2, второму собственнику 16 м2.
Имею ли я право сдавать свою комнату без согласия второго собственника?
У меня в собственности 3/8 доли квартиры. 5/8 доли у другого собственника. В соответствии с решением суда мне определили право пользования комнатой в 14 м2, второму собственнику 16 м2. Имею ли я право сдавать свою комнату без согласия второго собственника?
Роман
Здравствуйте. Нет, не можете, т.к. порядок пользования установлен только для Вас, а не для третьих лиц. Кроме того, человеку необходимы и кухня и туалет, а эти помещения в любом случае будут в общем пользовании.
Т.е.я никак не смогу сдать в Найм свою комнату без согласия второго собственника? Я рассчитывал на то, что комната является жилым помещением, а в соответствии с ГК РФ собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и получение согласия второгособвенника аничем не предусмотрено. Лицевые счета у нас разделены. Что мне может грозить если я все таки заселю нанимателей?
Комната в квартире не является жилым помещением. если квартира не коммуналка. Вы не собственник конкретно данной комнаты, а всего лишь пользователь, так что распоряжаться долевой собственностью Вы можете только по общему согласию.
Статья 246. ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Грозит тем, что Вашего нанимателя могут просто не пустить в квартиру.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Проживание в квартире, являющейся общей долевой собственностью
Двухкомнатная квартира находится в общей долевой собственности у двух чужих друг другу людей, по 1/2 доли у каждого, досталась им по наследству. В квартире прописан только один из собственников и проживает там, другой не прописан и имеет другое жилье. Имеет ли право собственник, который не прописан, но решил проживать в этой квартире, привести на свою долю жену и детей для совместного проживания с ним, если второй собственник против?
Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Регистрация является административным актом и не порождает жилищных прав, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, законом установлено, что собственники долей (сособственники), пользуясь, владея и распоряжаясь своей собственностью, должны действовать согласованно, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе другого сособственника.
Поскольку собственникам принадлежат доли, а не конкретные комнаты, то следует учитывать идеальную природу этих долей. Это означает, что доли выражены не в натуре в виде конкретной площади (комнаты), а они являются неосязаемыми, эфемерными, поскольку суть «доли» юридическая фикция, абстракция, и эти доли могут не совпадать с фактическими площадями имеющихся помещений.
Поэтому сособственники долей вправе пользоваться всей квартирой согласованно, а для исключения конфликта – договариваться письменно или устно, кто в какой комнате живет.
Такая согласованность должна быть достигнута и в случае, если один из сособственников намерен вселить «квартиранта», т.е. сдать квартиру (не долю и не комнату, а квартиру!) в наем (аренду). А поскольку закон возлагает на сособственников обязанность действовать согласованно, то именно на собственнике, вселяющем «квартиранта», в случае спора будет лежать бремя доказывания, что согласие другого собственника было получено, а в доказательство своего утверждения предъявить подписанное сторонами письменное соглашение, в котором содержится не только согласие другого сособственника на вселение, но и условия проживания «квартиранта», взятые из договора найма (аренды), срок действия соглашения и порядок его расторжения. Отсутствие такого соглашения чревато судебным решением о выселении «квартиранта» и длительным конфликтом. И никто, даже суд, не вправе насильно вселять кого-то при отсутствии согласия другого сособственника. Единственный случай, когда такого согласия не требуется, – это вселение несовершеннолетнего ребенка к родителям исходя из нормы ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ, примененной по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).