можно ли сдавать комнаты в частном доме ижс
Сдача в наем комнат в доме ИЖС
Разве сдача в наем комнат в доме ИЖС является предпринимательской деятельностью? Физическое лицо не имеет право сдавать в наем 10 комнат в доме ИЖС без регистрации ИП?
Где прописано, что покомнатная сдача в наем дома ИЖС относится к предпринимательской деятельности?
Добрый день. В соответствии с ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность,должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (ст. 2)
Поэтому, если Ваша деятельность соответствует этим критериям, то необходима регистрация
Разве сдача в наем комнат в доме ИЖС является предпринимательской деятельностью? Физическое лицо не имеет право сдавать в наем 10 комнат в доме ИЖС без регистрации ИП?
Здравствуйте! Дополню ответ коллеги, так как вы очевидно регулярно планируете получать прибыль от сдачи в найм комнат в ИЖС, то есть систематически будете получать арендную плату, такая деятельность как раз и подпадает под определение-предпринимательская деятельность указанное в статье 2 Гражданского Кодекса РФ. Ключевой критерий- систематичность получения прибыли от использования имущества. Налоговая инспекция будет исходить именно из этого определения указанного в статье 2 ГК РФ.
У меня участок под ИЖС. Я построила дом для проживания своей семьи и несколько комнат планирую сдавать.
У меня участок под ИЖС. Я построила дом для проживания своей семьи и несколько комнат планирую сдавать. Как документально лучше и правильнее оформить строение: жилой дом или гостевой дом. С юридической точки зрения существует ли понятие Гостевой дом? Что должно быть и чего не должно быть у такого дома? Какие плюсы и минусы в том, что я дом назову (в документах укажу) гостевым, а не просто жилой дом.
Ответы на вопрос:
На участке под ИЖС запрещено сдавать в наём комнаты.
Понятия гостевого дома нет.
А Вам может грозить ст. 8.8 КоАП РФ.
Регистрируйте как жилой, но гостиничный бизнес вести в жилом доме нельзя.
Ст.16 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085
«Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации».
Проще зарегистрировать дом как жилой. В том числе и потому, что разрешенный вид использования Вашего земельного участка ИЖС.
То обстоятельство, что часть комнат будет сдаваться нанимателям, значения большого не имеет. Это право собственника жилого помещения (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).
Сдавать комнаты вправе и граждане в квартирах. Необходимо только, возможно, зарегистрироваться в качестве ИП и платить НДФЛ.
Вы можете сдавать и комнаты в жилом доме. При этом Вам лучше зарегистрироваться в качестве ИП,выбрать систему налогообложения и платить налоги. Что касается названия гостевой дом, то такого названия в ЖК нет. Есть просто жилой дом как объект жилищных прав, пригодный для проживания, ст.15 ЖК.
Понятия гостевой дом нет. В силу норм статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
Порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 85 ЗК РФ).
Если у Вас ИС, то можно использовать только под жилой дом.
Понятия»гостевой дом» не существует в законодательстве, поэтому вы не сможете его по документам назвать гостевым.
Поэтому конечно вам нужно не сильно мудрствовать а оформлять свой дом как жилой Если вы пойдете по пути оформления дома как гостевой, то в силу неопределенности в законодательстве статуса гостевого дома Вы столкнетесь с большими трудностями. Если гостевой дом то придется для начала менять вид использования вашего земельного участка. В документах называть свой дом не гостевым, а как, допустим мини-гостиница. Когда речь идет о гостиницах, то к ним предъявляются свои санитарные нормы и правила.
Если хотите сдавать комнаты, то заключайте обыкновенный договор аренды ст 606 ГК РФ,определяйте в нем порядок и условия пользования комнатой, срок оплаты.
Стройте спокойно дом, жилой можете использовать как гостевой заключайте с постояльцами договора аренды найма на основании ст. 671 ГК РФ комнат и проблем не возникнет,
На участке для ИЖС возможен и жилой дом, и гостиница.
В соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м.
Такого понятия как Гостевой дом в Гражданском праве РФ НЕ имеется.
Но при этом, Собственник жилого помещения (ст.209 ГК РФ) обладает Триадой прав (Пользования, Владения и Распоряжения).
Которая представляется Право Собственнику:
Согласно ч.2. ст.30 Жилищного кодекса РФ
СОБСТВЕННИК жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании:-договора найма;-договора безвозмездного пользования;-на ином законном основании.
Исходя из выше изложенного:
— Собственник жилого помещения вправе временно на любой срок, либо постоянно, зарегистрировать гражданина в принадлежащем им жилом помещении, но при этом у данного гражданина Права собственности на данную квартиру НЕ возникает.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
Мария, Вам необходимо построив дом, оформить его как жилой дом. Если Вы его зарегистрируете в качестве гостиницы, то все тарифы на коммунальные услуги, в том числе электричество, газоснабжение и др. Вам будут предоставляться по более высоким ценам. Кроме-того, Вы не сможете в доме иметь регистрацию, поскольку данная недвижимость будет иметь статус «коммерческая», т.е. нежилая.
Статья 288. Собственность на жилое помещение
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 18] [Статья 288]
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В вашем случае если планируете сдавать именно в наем, и будете сами там проживать, то лучше как жилой дом.
Регистрируйте жилой дом, открывайте ИП УСН 6%, заявляйте код ОКВЭД 55.20 Эта группировка включает:
— предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней
Это может быть комната или квартира в небольших отдельно стоящих многоэтажных зданиях, комнаты в сельских домах или группа зданий (одноэтажные бунгало, шале, коттеджи и домики), при этом возможно предоставление дополнительного минимального объема услуг
и спокойно сдавать в найм и платить налог, можно оформить патент, смотря что для вас будет выгоднее.
Похожие вопросы
У меня участок под ИЖС. Я построила дом для проживания своей семьи и несколько комнат планирую сдавать. Как документально лучше и правильнее оформить строение: жилой дом или гостевой дом. С юридической точки зрения существует ли понятие Гостевой дом? Что должно быть и чего не должно быть у гостевого дома? Какие плюсы и минусы в том, что я дом назову (в документах укажу) гостевым, а не просто жилой дом.
По договору дарения (2010 г.) от отца получил в собственность (2011 г.) участок и дом. Поселок, ИЖС.
В этом году построил гостевой домик/баню: 6 х 6 м (кухня, парилка, душевая, туалет + второй мансардным этаж (комната отдыха)). Дом строился без проекта.
1. Каков порядок оформления строения по дачной амнистии?
2. Какой документ в итоге будет подтверждать законность строения?
4. Имеет ли смысл заявлять строение, как жилое или нет? Какие плюсы/минусы?
Построил гостевой дом-баню на участке выданном мне в аренду как многодетному. Основной дом не построен. По договору аренды я должен построить жилой дом что бы оформить участок в собственность. Могу ли я оформить строение как жилое.
Есть участок земли поселений ври ИЖС хочу построить дом для себя и мини гостиницу (гостевой дом) на 10 номеров (побережье черного моря) нужно переводить землю в другую категорию? И строение одно для ИЖС а другое должно быть не жилой фонд я так понимаю?
У МЕНЯ ГОСТЕВОЙ ДОМ, Я-ИП, ОКВЕД 55.90
Вопрос: Нужно ли переводить жилое помещение в нежилое, можно ли на базе своего дома, построенного в рамках ИЖС, оказывать услуги по ОКВЭД 55.90, и если можно, то что для этого необходимо?
В настоящее время являюсь собственником: земельного участка, назначение-ЛПХ, капитального строения, 3 этажа плюс подвальный этаж — ИЖС.
1. Капитальное строение (жилой дом) построен в соответствии с действующими нормативными документами для ИЖС в 2007 г. а так же приказа № 123 от 27.11.2006 г. (действующий на данный момент) позволяет проживать в доме и сезонно сдавать в аренду меблированные комнаты для проживания отдыхающих.
2. Система налогообложения при сдаче в аренду собственного жилья — самозанятый.
Для ведения коммерческой деятельности мною сделано обращение к администрации и получено постановление о предоставлении разрешения на условный вид разрешенного использования:
Возможно ли предоставление услуг краткосрочного проживания использовать систему налогообложения — самозанятый.
Притом что ЗУ и гостевой дом останутся ЛПХ и ИЖС
Сколько можно заработать на домике у моря
Опыт запуска частной гостиницы
Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.
В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.
Содержание: сколько можно заработать на домике у моря
Сколько стоит дом и земля у моря
Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.
На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.
Кроме удаленности от моря цена на землю зависит от ее категории и вида разрешенного использования. Категорий земель семь, видов разрешенного использования — почти 3000. Все они прописаны в приказе Минэкономразвития.
Продают обычно участки трех категорий:
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.
У Дмитрия деревянный дом, сверху обшитый сайдингом. Такой можно построить за 5—6 млн рублей.
потратил Дмитрий на обстановку дома
Цены на участки в Адлере на «Авито»
Обстановка и ремонт
Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.
Обстановка обошлась в 800 000 рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в Икее.
Доходы
В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.
Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.
Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.
Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.
Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.
Сколько стоит снять комнату у Дмитрия
| Номер | В пик сезона | В начале и конце сезона |
|---|---|---|
| Семейный | 4000 Р | 3000 Р |
| Трехместный с балконом | 2800 Р | 1800 Р |
| Трехместный без балкона | 2500 Р | 1500 Р |
Содержание гостиницы
Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.
За электричество — 10 000 Р : это свет, чайники, бойлеры, кондиционеры. В месяц выходит больше 2000 кВт. В дом Дмитрия проведен газ, поэтому за электричество он платит по фиксированному тарифу: 4,44 Р за 1 кВт. Если газа нет, можно платить по пониженным тарифам.
тратит Дмитрий в среднем на содержание дома в год
За воду — 5000 Р : водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.
На бытовые расходы — 5000 Р : мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.
В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 Р — или около 56 000 Р в месяц.
Реклама
Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.
Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.
На чем сэкономить
Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.
Администратор помогает гостям решать проблемы и впускает их по ночам. Но он стоит 2000 рублей за смену. Поэтому Дмитрий старается сам все время быть рядом или просит родственников его подменить. А ключи выдает всем гостям.
зарплата администратора за смену
Сложности
Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.
Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.
Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.
Конкуренция. Даже в сезон за клиентов приходится бороться. К Олимпиаде в Сочи построили много гостиниц разного уровня, поэтому найти здесь комнату не проблема. Крупные отели берут сервисом: каждый день уборка номеров, завтрак, круглосуточный ресепшен, бассейн. Обычно это дороже, чем снять комнату у частника, но если случается акция, то может получиться и дешевле. Поэтому клиенты, которые ценят сервис, уходят в такие отели.
Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить. Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия. В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.
Перспективы
Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.
Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.
Расходы на содержание гостевого дома в год — 252 000 Р
| Содержание и подготовка к сезону | 220 000 Р |
| Реклама и комиссии | 32 000 Р |
Чистая прибыль от гостевого дома в Адлере в 2017 году — 1 048 000 Р
Управляю гостевым домом на юге пять лет. Работа соковыжимательная, особенно если делать все самому. Я бы на вашем месте не спешила продавать, вы только начали вникать в дело и нарабатывать себе клиентов. Тем более локация у вас кайфовая, не всем так везет. Возьмите на работу горничную, чтобы развязать себе руки и заняться самым важным — привлечением клиентов и увеличением выручки. На горничной экономите 25 тысяч в месяц, на простоях упускаете сотни. Посчитайте, на какую сумму у вас простои за прошлый сезон, и подумайте, как их уменьшить.
Изучите топ выдачи посиковиков и разместитесь еще на нескольких агрегаторах. У нас хорошо работают Азур, Куданаморе, Твил и Букинг. Правда, мы выкупаем спецразмещение и тратим порядка 60 тысяч в год на рекламу. Как у вас отрабатывают Хочунаюга? Они вроде в топе по запросам, но я вижу смысл там только баннер ставить. Там нет нормального поиска для клиентов, гостиницы представлены убого — мелкие фото номеров отдельно, описания отдельно, черт ногу сломит в их древнем сайте. Я бы как клиент не стала пользоваться таким агрегатором.
К сожалению, с каждым годом все эти сайты дают все меньше клиентов. Поэтому мы ставим на прямые продажи — очень лояльны к старым клиентам, ведем соцсети и инстаграм. Совсем не хочется платить конские комиссии букингу.
Как я в 2020 году стал сдавать свою дачу посуточно
И превратил ее из пассива в актив
За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.
У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.
В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.
В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.
Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?
На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.
В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.
В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.
В России основной объект для аренды — городская недвижимость. Этот рынок в Санкт-Петербурге действительно сильно пострадал. Не думаю, что в остальной части страны ситуация иная.
Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.
Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.
Как победить выгорание
Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание
Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.
Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.
На строительство дома в 2015 году мы потратили около 3,3 млн рублей, из них миллион я брал в кредит, выплатил в том же году. Участок купили за несколько месяцев до этого на земельный капитал: то есть сначала мы заплатили деньги, а потом нам вернули их из бюджета. Поэтому для удобства я считаю, что участок государство нам просто «выделило».
Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.
Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.
С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.
Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.
Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.
Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.
В общем, дом площадью 100—110 м² можно спокойно отапливать исходя из расчета 1 кВт мощности обогревателей на 10 м² жилой площади — это с большим запасом. Но только если сделано хорошее утепление и теплые полы.
Наши расходы на электричество в загородном доме
| Октябрь — апрель | Май — сентябрь | |
|---|---|---|
| Ночью | 8 часов × 8 кВт × 2,52 Р /кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р | 8 часов × 2 кВт × 2,52 Р /кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р |
| Днем | 4 часа × 5 кВт × 4,64 Р /кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р | 4 часа × 1 кВт × 4,64 Р /кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р |
| Итого за месяц | 7622 Р | 1767 Р |
(53 354 Р + 8835 Р ) / 12 месяцев = 5182 Р /месяц
Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.
Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.
Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.
Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.
Кроме того, есть налоги. В год:
Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц
| Электричество | 5182 Р |
| Септик | 1083 Р |
| Налоги и админ. расходы | 831 Р |
| Газ | 192 Р |
Как мы решили сдавать дом
Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.
Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.
Затем мы стали сдавать дом не только на праздники, но и на летний сезон, а потом и посуточно — но с ограничением: от семи дней. Мы смогли выдохнуть, съездили в отпуск, оставив свою драгоценную недвижимость, а выходные стали проводить не «на участке», а в гостях у друзей. Дом был под присмотром — пусть и арендаторов, но это лучше, чем вообще без присмотра.
Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.
На что мы потратились перед тем, как сдавать дом
Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.
Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.
Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.
На большую сумму страховать дом не было смысла: если ущерб больше 3 млн рублей, в любом случае нужно вызывать оценщика. Страховая заплатит столько, во сколько он оценит ущерб.
Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.
Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.
Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.
Как я сдавал дом
Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.
«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.
Я создал объявление, указал в нем размеры, количество спальных мест, а также приложил фотографии спальни, санузла, гостиной — и опубликовал его. Но сайт отказался размещать объявление. Оказалось, что нужно сфотографировать дом с ID — уникальным номером, который получает каждое зарегистрированное на «Авито» объявление. Фото с таким идентификатором на фоне сдаваемого объекта нужны, чтобы отсечь мошенников и фейковые объявления.
Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.
Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.
Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:
Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.
Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.
я заработал на сдаче в аренду в новогодние и майские праздники в 2019 году
Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.
Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».
«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.
Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.
Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.
Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».
Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.
В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.
Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости
Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.
Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.
Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».
Сервис берет 4% от денег, которые приходят на банковский счет, и настойчиво предлагает включить скидки за длительное бронирование или понизить цену. Видно, что для Airbnb важнее большая заполняемость объекта, нежели хорошая для хозяина цена. Тут он ориентирован скорее на арендаторов.
Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.
Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.
На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.
Стандартный запрос на бронирование. Деньги еще не переведены, потому что я не подтвердил свободные даты, но сервис уже посчитал всю прибыль без налогов и выдает результат
Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».
Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.
Как проходит заселение
Полотенца и постельное белье мы обычно стираем на месте, поэтому, как правило, их с собой не вожу — нужно только погладить. Но бывает, что между выселением и заселением один день, а надо перестирать семь комплектов постельного белья, — тогда, конечно, беру из дома запасные.
За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.
У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.
Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.
Уборка
Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.
Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.
Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.
Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.
Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.
Договор
Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.
У меня ни разу не было разборок по поводу испорченного имущества или еще какого-либо недопонимания с арендаторами. Пока мне невероятно везет, потому что страшные истории я слышу регулярно. Например, у одних знакомых на петергофском направлении арендаторы случайно сожгли дом. Именно из-за таких историй я и приобретаю страховку.
Так выглядит профиль арендатора, который я вижу как владелец недвижимости. Можно прочитать отзывы и посмотреть профиль. Тут все хорошо — такому человеку я сдал бы без проблем
Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом
Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р
| Май | 90 000 Р |
| Июнь | 45 000 Р |
| Июль | 45 000 Р |
| Август | 45 000 Р |
| Сентябрь | 45 000 Р |
| Октябрь | — |
| Ноябрь | — |
| Декабрь | 100 000 Р |
Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:
355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р
Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.
Что стало с арендой в 2020 году
В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.
я брал за день аренды во время самоизоляции
Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.
Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.
Это выплаты гостей, которые снимали наш дом летом. С 1 по 22 августа у нас жила семья, очень склонная к чистоте. Наша генеральная уборка их не устроила, и они сообщили нам об этом, сделав свою
мы заработали на сдаче дома в аренду в 2020 году
Разовые расходы выросли до 87 291 Р : мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.
Как быстро окупится дом
Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.
В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.
Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.
Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.
Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:
Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.
Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.
«Грязная» коммуналка за пять лет:
109 956 Р × 5 = 549 780 Р
Вычитаем ее из стоимости дома:
3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р
505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых
Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:
731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых
Если считать с налогами:
702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых
Можно еще вычесть из стоимости дома стоимость аренды квартиры, которую нам пришлось бы снимать, не будь у нас своего жилья, или прибавить расходы на бензин, которые выросли, когда мы переехали за город. Способов много, но выглядят они избыточно и не по делу, поэтому приводить их здесь я не буду. Именно выкладки выше кажутся мне наиболее близкими к истине.
Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.
Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.