можно ли сдавать квартиру как ип на усн

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как физическое лицо или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: в статусе физлица или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов своей деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Поскольку при регистрации вы выбрали код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», то доходы от сдачи квартиры в аренду будут считаться предпринимательскими. Вам придется отчитываться и платить налоги как ИП.

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Как победить выгорание

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Сдача квартиры в аренду. С каждой суммы, которую ИП получает от квартиросъемщиков, он платит 6% налога. Если жильцы еще оплачивают коммунальные услуги без счетчиков, то эти платежи тоже нужно включать в доход и перечислять с них 6% налога.

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

Источник

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Цивилизованный рынок аренды предполагает, что человек, сдающий квартиру внаем, платит с полученного дохода налог. При этом арендодатель может либо действовать как физическое лицо, либо зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать из двух схем.

Упрощенная система налогообложения

Для индивидуальных предпринимателей государство разработало специальную упрощенную систему налогообложения (УСН). По ней размер налога на доходы составляет всего 6%, при том что физлица должны платить 13%. Кроме того, при «упрощенке» частный предприниматель освобожден от НДФЛ, налога на имущество физических лиц и НДС.

Перейти на «упрощенку» можно двумя способами. Первый – одновременно с регистрацией ИП. Но не забудьте уведомить об этом налоговые органы в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщите о своем желании перейти на УНС не позднее 31 декабря. После этого следует платить налог каждый квартал до 25 числа следующего месяца и раз в год подавать налоговую декларацию (до 30 апреля года, следующего за отчетным). Кроме того, необходимо вносить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и медицинский фонды. Отказаться от «упрощенки» можно, подав заявление в налоговую не позднее 15 января года, в котором переходите на новую схему.

Налоговый патент

Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще – это покупка патента. Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас. Патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру внаем, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока. Цена патента зависит от региона. Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год.

Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).

Регистрация и содержание ИП

Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства, затем оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Уже через пять дней вы будете зарегистрированы как ИП.

После этого нужно встать на налоговый учет. Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет потребуются при заключении договора аренды вместе с паспортом и документом о праве собственности. Пока существует ИП, вы обязаны уплачивать страховые взносы и предоставлять отчетность по ним. Кроме того, вам придется вести учет доходов и расходов.

Источник

Когда ИП-упрощенщик не должен применять ККТ при сдаче жилья: разъяснения Минфина

Индивидуальный предприниматель на УСН-6% (объект налогообложения — «доходы») собирается сдать в аренду квартиру, которая находится в его собственности. Нужно ли в данном случае применить ККТ и выдать чек арендатору? На этот вопрос Минфин ответил в письме от 07.07.21 № 30-01-15/53701.

Скачать письмо Минфина от 07.07.21 № 30-01-15/53701

Как известно, все организации и предприниматели (за исключением ряда случаев) обязаны применять контрольно-кассовую технику при осуществлении расчетов. Об этом сказано в пункте 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.03 № 54-ФЗ (далее — Закон № 54-ФЗ). Под расчетами понимается, в частности, прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги (ст. 1.1 Закона № 54-ФЗ).

В то же время в пункте 2 статьи 2 Закона № 54-ФЗ оговорено, что ИП вправе не применять ККТ при приеме платы за переданные в аренду (внаем) жилые помещения, а также жилые помещения совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах. При этом указанные помещения должны принадлежать ИП на праве собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае (когда квартира находится в собственности ИП на УСН) применять ККТ и выдавать чеки арендаторам не нужно. Такая обязанность возникает только в том случае, если предприниматель не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости.

Источник

Можно ли сдавать квартиру как ип на усн

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Ответ подготовил:
Эскперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Освобождение ИП от налога на недвижимость

Освобождается ли физлицо от уплаты налога на нежилое помещение, если оно сдает это помещение в аренду как ИП?

Индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы (например, УСН, патентная система), освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, на основании п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).

Однако существует и исключение. Платить налог в соответствии с п. 3 ст. 346.11, п. 10. ст. 346.43, п. 7 ст. 378.2 НК РФ придется, если имущество включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Следовательно, если принадлежащее вам нежилое помещение в перечень включено, то освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении такого имущества не действует. В противном случае, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Вышеуказанные перечни составляются на каждый налоговый период (год) не позднее 1-числа соответствующего налогового периода органами власти субъекта РФ, на территории которого расположено недвижимое имущество. В тот же срок перечень должен быть направлен в налоговый орган по соответствующему субъекту РФ, а также опубликован на официальных сайтах субъекта РФ (см. п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Еще один немаловажный момент: если ваше имущество не включено в вышеуказанный перечень, то для того чтобы не платить налог, вам придется обратиться в налоговый орган с заявлением о применении льготы по налогу на имущество физических лиц (см. письмо ФНС России от 22.05.2018 № БС-4-21/9663@).

Если же вы применяете общую систему налогообложения, то налог на имущество вам придется платить в общеустановленном порядке, в соответствии с гл. 32 НК РФ.

Источник