можно ли сдавать квартиру за оплату жкх и что на это скажет налоговая
Может ли хозяин квартиры сдать свое жилье за оплату ЖКХ? Как на это смотрит ФНС
Недавно мы уже говорили о том, как сотрудники налоговой могут узнать о сдаваемой квартире. Однако есть еще один любопытный вопрос, который наверняка многих может заинтересовать: что может произойти, если квартира будет сдаваться только за оплату жилищно-коммунальных услуг, либо за оплату ЖКХ, а остальное будет оплачиваться наличными деньгами?
Интересно, что в Министерстве финансов и ФНС о таких схемах не забыли позаботиться. Есть даже ряд отдельных разъяснений по этим вопросам.
Давайте попробуем разобрать два возможных варианта:
Вам передают деньги и платите вы
В помощь нам будут следующие разъяснения: письмо Минфина 29.04.2019 № 03-04-07/31733.
Чтобы детально разобрать этот вопрос, необходимо учитывать, что услуги ЖКХ можно оплачивать как по фактическому потреблению, так и вне зависимости от него. Например, отопление – даже если жилье будет пустовать всю зиму, графа в квитанции будет каждый месяц содержать не очень приятные суммы. А вот про воду и электричество так не скажешь.
Если затрагивать налоговый вопрос, то это является ключевым моментом.
Когда арендаторы компенсируют расходы, которые собственники и так бы оплачивали (отопление или содержание общего имущества), то образуются доходы, экономические выгоды. В Минфине уверены, что в первую очередь оплачивать такие расходы обязан собственник помещения, а не арендатор. Поэтому если кто-то компенсирует вам эти расходы в денежной форме, то по закону с этих сумм необходимо платить налоги.
А вот компенсации собственника коммунальных услуг, оплачиваемых согласно фактическому потреблению (по счетчикам), доходов не образуют и налогами не облагаются, так как у собственников эти расходы бы отсутствовали, если бы в их квартирах никто не проживал.
Если арендаторы платят за ЖКХ сами
Предположим, Ваню пустили пожить в пустующей квартире его родственников или знакомых с условием, что он будет тщательно присматривать за жильем и платить за ЖКУ.
Может показаться, что если Ваня оплачивает коммуналку сам, то у хозяев квартиры дохода не возникает и они вообще денег не касаются. Поэтому можно смело сделать предварительный вывод, что эти сумму налогом не облагаются. Однако согласно действующему законодательству, база для начисления налогов – это доходы в денежной и натуральной форме (210 НК РФ) – в виде материальных вещей или компенсации расходов со стороны других лиц.
Поэтому если Ваня оплачивает за хозяев квартиры их расходы за ЖКХ, то фактически они получают доход в натуральной форме, который облагается налогом.
Однако это касается только коммунальных платежей, независящих от фактического потребления. Они были бы у хозяев квартиры вне зависимости от того, заселили они туда родственника Ваню или она пустует. Стоит отметить, что на практике обнаружить подобные доходы в полном обличии практически нереально.
Риски
В случае, когда арендаторы оплачивают по квитанциям, а остальное передают наличными деньгами, теоретически также есть риск того, что эти доходы будут замечены.
Если, например, они будут тратиться на продукты в магазинах и другие покупки, то вопросов не возникнет. Но если, например, обычные пенсионеры решат приобрести себе недешевые автомобили, то это уже будет подозрительно.
Ещё одной проблемой доверия является то, что арендаторы могут накопить большие долги и съехать. А разбираться будут уже хозяева.
Какие налоги платить, если я сдаю комнату за плату по счетам ЖКХ?
— Сдана комната в аренду в коммунальной квартире. По договору арендатор платит только за коммунальные услуги по расчету, предоставленному управляющей компанией. Какую сумму дохода указывать в декларации для налоговой инспекции? Либо нужно предоставлять нулевую декларацию без указания суммы дохода, так как оплату арендатор производит по расчету самостоятельно через банк?
Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
Необходимость уплаты НДФЛ за коммунальные платежи зависит от способа учета коммунальных платежей, который прописан в договоре.
Первый способ — когда оплата за коммунальные услуги производится непосредственно самим арендатором напрямую управляющей компании, а также случаи, когда собственник сначала сам фактически оплачивает счета за потребленные арендатором коммунальные услуги (затем арендатор возмещает понесенные расходы). В таких обстоятельствах у собственника не возникает экономической выгоды, так как нет дохода, и, значит, нет обязанности уплачивать НДФЛ.
Второй способ — когда коммунальные платежи прописаны как плата за пользование арендуемым помещением. В этом случае, как указано в письме Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/1528, коммунальные платежи в составе полученной арендной платы физического лица (не ИП) не уменьшают НДФЛ. Получение коммунальных платежей рассматривается в таком случае как доход в целом и является объектом обложения НДФЛ.
Таким образом, рекомендуется воспользоваться первым способом, чтобы у Вас не возникало обязанности платить налог. Обращаем также Ваше внимание, что у граждан при отсутствии дохода нет обязанности предоставлять в налоговую нулевую декларацию.
Отвечает финансовый директор ООО «Би-Консалтинг» Майя Зиновьева:
Оплата коммунальных услуг арендатором является компенсацией расходов по содержанию квартиры. При такой форме аренды Вы не получаете дохода, подлежащего обложению НДФЛ. В соответствии с п.4 ст. 229 Налогового Кодекса РФ, Вы имеете право не отражать в декларации доходы, не подлежащие или освобожденные от уплаты НДФЛ. Так как у Вас нет дохода, облагаемого НДФЛ, то можно не заполнять декларацию в отношении арендной платы.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры
Минфин объяснил, как платить налоги, если сдаете квартиру и получаете от нанимателя деньги в счет коммунальных платежей. Есть шанс сэкономить на налогах: делиться с бюджетом нужно не всеми поступлениями. Коммунальные платежи по счетчикам — это не доход, а без счетчиков — доход. Как обычно, есть нюансы, о которых Минфин не рассказал, но есть и другие способы сэкономить на налогах и не платить НДФЛ вообще со всей коммуналки.
Вот как собственник может сэкономить на налогах, если сдает квартиру.
Кого это касается?
Разъяснения Минфина касаются всех владельцев квартир, которые сдают их физлицам за деньги. Такие собственники получают доход от нанимателей. По закону его положено декларировать: отчитываться перед государством и платить 13% НДФЛ в бюджет.
Плата за наем квартиры — это налогооблагаемый доход
Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — это всегда налогооблагаемый доход. Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, с 10 тысяч рублей собственник точно должен заплатить НДФЛ.
Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.
С коммунальных платежей без счетчиков нужно платить НДФЛ
Наниматель может отдельно платить за коммунальные услуги и содержание дома:
Часть этих платежей не зависит от фактического потребления. Например, за текущий ремонт дома нужно платить, даже если квартира пустая, ее не сдают и собственники там тоже не живут. За общее имущество тоже нужно платить независимо от его использования. Так же с отоплением: обычно его оплачивают с учетом площади квартиры. Если всю зиму там никто не живет, дом все равно отапливают. Аналогичная ситуация с водой и электроэнергией, если их оплачивают по нормативам.
Когда наниматель компенсирует такие платежи, это доход собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги. Если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается налогом.
Допустим, наниматель платит 2000 Р за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 Р — доход, с которого нужно отдать 13% в бюджет. Хотя фактически вся сумма уйдет управляющей компании.
Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом
Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя. Даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы. Это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.
Есть три способа не платить налог с платежей за коммуналку по счетчикам:
Если квартиранты будут сами оплачивать всю коммуналку
Теоретически можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать эту компенсацию в договоре. Тогда налоговая о ней не узнает. Но так делать опасно.
Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника. Считается, что он получил его в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми. Узнать об этом налоговой будет сложно, но риски стоит учитывать.
Как еще можно сэкономить на налогах при сдаче квартиры
Есть еще несколько способов уменьшить налог, если сдаете квартиру и честно рассказываете об этом государству.
Перейти на льготный режим «Налог на профессиональный доход». Этот режим действует в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан. Квартира должна находиться в одном из этих регионов. Но если есть несколько квартир, которые сдаются в аренду, и хотя бы одна из них в тестовом регионе, то с дохода от всех квартир можно платить 4%. Или даже 3% — с учетом вычета.
Использовать налоговые вычеты. Резиденты платят НДФЛ по ставке 13% и могут использовать налоговые вычеты. Даже если налог начислен с дохода от нанимателей квартиры, его тоже можно вернуть. Например, если собственник не имеет других официальных доходов или работает как ИП на упрощенке. Он будет сдавать квартиру как физлицо, а потом уменьшит доходы на стоимость обучения детей или лекарств для родителей. Или даже использует имущественный вычет, чтобы не платить налог с аренды в течение нескольких лет.
Даже если таких расходов не было, всегда можно использовать вычеты на детей. Если в семье владельца квартиры их хотя бы двое, сумма вычета составит 2800 Р в месяц. Этого может вполне хватить, чтобы полностью перекрыть компенсацию за коммунальные услуги. А из подтверждающих документов понадобятся только свидетельства о рождении — и вот бюджет остался без налога вопреки заветам Минфина. А вы при этом ничего не нарушили.
Ruslan, зашел, чтоб лайкнуть этот коммент. После 5.000.000.000 состояния у потомственного чиновника Бирюкова, желания кормить остальных дармоедов нет никакого.
Я_не_Андрей, Абсолютно согласен с Вами. С ворами нельзя ни договариваться ни сотрудничать. Их просто нужно уничтожать, как вредителей и паразитов.
А с какого перепугу мы должны платить государству? На покупку квартиры оно хоть копейку дало? Убогое государство и нас тянет в болото! Нигде, так не живут, как в России. Где то будет война или наводнение, то мы же будем отправлять гуманитарку, а нам почему то никто. Вспомните в августе тайга горела, прятали вырубку леса наше государство
при сумме вычета на детей 2800 в месяц вернется 13% от этой суммы. что-то я сомневаюсь, что этого хватит на компенсацию коммунальных услуг.
Alexey, хватит. Потому что и с компенсации коммунальных услуг тоже нужно заплатить именно 13%.
Например, наниматель заплатил за коммуналку 2800 рублей (реальная сумма за просторную однушку в регионе, даже с запасом). Уменьшаем этот доход на вычет за детей — 2800 рублей.
Получается, что налога с компенсации вообще нет.
Станислав, а если налоги платить, кто то типа будет за меня? Пока сама дорогущего адвоката не найму, ничего не выиграю. И плевать будет государству на моё право собственности, свои то деньги оно уже получило
Очень полезная статья!
Я правильно поняла, что если, допустим, я официально не работаю, муж тоже, у нас есть общая квартира, которую сдаём за 10000 в мес, плюс фиксированная коммуналка 2000 и остальное по счётчикам (платят, например, сами наниматели). При этом у нас 2ое детей. То с 12000р в мес дохода мы платим 13% = 1560р,а вернуть ежемесячно можем 2800р, т.е всё будет официально, но налоговой мы ничего не должны?
Или мы им отдаём эти 1560р и лотом получаем обратно?
Спасибо
Наталья, чисто логически, на основе статьи, если есть доход, облагаемый по ставке 13%,то почему нет? И др вычеты на лечение и обучение по идеи должны быть..
Не всякий уплаченный 13%-й НДФЛ можно вернуть вычетами. Например, к НДФЛ, уплаченному при получении дивидендов вычет применить нельзя.
Елена, не знала, спасибо..
Viki, а разве положен вычет на детей, если официально не работаешь?
Алексей, спасибо, точно, что-то я размечталась.. 🙄)
Viki, нет. Вы должны будете заплатить (12000-2800)*13% рублей налогов.
Аркушенко Марина Андреевна, я не редакция, но как я поняла, если в договоре это все пропишите, то да
Люди спорят про то нужно ли платить налоги, а у меня другой вопрос, нужна ли собственность на квартиры, где поидее никакой собственности на самом деле нет, ибо она очень ограниченная и ущербная. Это нельзя, то нельзя еще какие-то чужие трубы из стены торчат и лифт общественные и т.п. Собственность на частные дома да, вопросов нет. Но все квартиры должны быть в копеечном найме, а не как сейчас люди покупают кучами квартиры и сдают их. Ну и собственно сами придумали себе проблему, а теперь пытаемся ее решить (налогооблажение частных квартир)
Ну и связанная с этим проблема комьютинга. Надоело тебе по часу ездить на работу, снял поближе к работе жилье. Это гораздо проще, чем квартиру купить, продать. Плюс еще ценовой порог на аренду гораздо ниже, чем на покупку.
Зачем сдавать квартиру легально
И какие плюсы от этого для собственника и арендатора
Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.
Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.
Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.
Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.
Зачем договор собственнику
Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Договор дисциплинирует жильцов
Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.
Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.
Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.
С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.
С договором можно застраховать квартиру
Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.
Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.
А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.
В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.
С договором удобно платить за квартиру
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.
Как уговорить хозяина квартиры
Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.
У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.
Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.
Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.
Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.
Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.
Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.
Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период
Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.
Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».
Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.
Как оформить регистрацию жильцам
Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.
Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.
Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.
Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.
Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.
Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально
Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.
Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.
Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.
Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:
5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р
Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.
А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.
Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду
Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.
В общем, рекомендую легализоваться.
«Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил.»
Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.
Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.
Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса
Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.
Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.
Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему
Grigory, а можно с этого места поподробнее?
+ в россии нет института прописки, есть регистрация.
какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.
Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.
Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.
вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.
Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??
Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.
Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.
Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.
Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.
Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.
Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.
Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.
Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.
Sergey, а он бы и вещи твои выкинул и замок сменил, пока тебя нет. а ты потом ходи по судам, доказывай свою правоту.