можно ли сделать дверь между двумя квартирами
На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД
 |
| ndefender / Depositphotos.com |
Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)
Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:
Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:
Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:
Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).
Объединение квартир
Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали — это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.
Преимущества объединения квартир в одну
При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры.
На что обратить внимание при объединении двух квартир
Планируя объединение квартир в одну следует заранее обратить внимание на то, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир — устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.
Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.
Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см «в чистоте» и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см — это наименее возможный размер двери между квартирами.
В отдельных случаях возможно и полное объединение двух квартир, например, если между ними ненесущая перегородка, что встречается довольно редко (в основном, в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов). В этом случае стена, отделяющая квартиры друг от друга может быть демонтирована полностью.
В любом случае, какие бы работы не были задуманы, их необходимо предварительно согласовать с Мосжилинспекцией. Это очень важно, так как квартира с незаконной перепланировкой при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.
Также необходимо представлять, что такую перепланировку не удастся скрыть, так как проводимые работы по объединению квартир будут очень шумными, и будут мешать соседям. Шум инструментов, режущих несущие конструкции будет слышен во всем подъезде. Поэтому, скорее всего, не стоит особо удивляться, если в самый разгар работ к вам придут сотрудники Жилищной инспекции и попросят вас предъявить разрешение на проведение перепланировки.
И в этой ситуации либо вы обязаны предъявить разрешение жилищной инспекции, если, конечно заблаговременно позаботились об этом, либо вам предстоит начинать процесс узаконивания перепланировки, проводимой в данный момент.
Документы для объединения двух квартир в одну:
Список документов не отличается от списка для согласования какой либо иной перепланировки. Это (в 99 процентах случаев) техническое заключение от автора-проекта дома (не играет роли как объединяются квартиры — по вертикали или по горизонтали), проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО, заявление на перепланировку и иные дополнительные документы которые могут потребоваться в зависимости от ситуации. Например согласование Мосгаз, если при перепланировке переставляется газовая плита, или справка управляющей компании если затрагиваются общедомовые коммуникации или справка банка, если квартира находится в залоге у банка и т.д.
Комплект документов формируется точно также как при стандартной перепланировки и подается в МФЦ.
Но иногда (очень редко) можно не заказывать техническое заключение у автора-проекта дома. Данное заключение как правило дорогостоящее и бывают случаи когда можно сэкономить. Это индивидуальные случаи, например:
Когда дом типовой и жилищная инспекция заранее знает что стена не несущая/
Пример подобного случая это серия II-18, объединение двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.
Или объединение квартир в доме-новостройке, где уже есть «заранее» заложенный проем в несущей стене пеноблоками. То есть автор-проекта уже заранее предусмотрел в некоторых стенах проемы которые позволят объединить квартиры по горизонтали не затрагивания несущие стены.
Или когда конструкция дома представляется собой каркас и внутренние стены выложены из пеноблоков. В таком случае можно попробовать приложить фотофиксацию квартиры и заверить ее в управляющей компании.
Объединение двух квартир по вертикали (на разных этажах)
Что касается объединения квартир по вертикали (на разных этажах), то, как мы уже говорили, это довольно редкий случай. В нашей практике подобные объекты были только в нескольких десятках случаях.
Чем это обусловлено мы не однозначно не знаем. Казалось бы какая разница как объединять квартиры, по горизонтали или по вертикали, тем более двухуровневая квартира даже наверно несколько престижней звучит. Однако подобные объекты в практике согласования можно сказать что единичные.
Но возможные причины которые могут быть, это то что
1. Многие собственники не думаю что такое вообще можно согласовать
2. Многие собственники не могут позволить себе покупку точно такой же квартиры из за стоимости. Действительно, если есть допустим трехкомнатная квартира в серии П44 (примеры объединений представлены ниже), то покупка соседней однокомнатной осуществимое с точки зрения бюджета мероприятие, вот покупка точно также трехкомнатной уже нет.
3. Не известность возможно ли согласовать проем в перекрытии или нет, так как авторы-проектов с большой «неохотой» дают разрешение на затрагивание межэтажных перекрытий.
Поэтому резюмируя вопрос объединения квартир по вертикали следует сказать, ситуация в большинстве случаев неоднозначная, где то сложная, а где то проемы не получается организовать вовсе. Поэтому если собственник обращается к нам с подобным объектом, перед тем как взять его в работу каждый раз предварительно проводится достаточно большой объем работ по анализу объекта.
Объединение квартир в новостройке:
Многие собственники планирующие купить квартиру в новостройке зачастую сталкиваются с ситуацией что квартиры подходящей площади нет и они хотят купить две соседние квартиры с целью их объединения.
И они задают вопрос — а можно ли объединить две квартиры на стадии строительства дома? Ответ на этот вопрос в данное время отрицательный. Раньше (причем достаточно давно), застройщики имели возможность внести изменение в проектную документацию и сразу на стадии строительства дома объединить квартиру и сдать объект с одной квартирой. Сейчас же такой возможности нет.
Существует единственный способ объединять квартиры в новостройке и он точно такой же как и для домов построенных достаточно давно — согласовывать перепланировку после вступления в собственность по обоим квартирам.
То есть фактически процесс ничем не будет отличаться от согласования обычной перепланировки с объединением квартир. В нашей практике постоянно есть несколько объектов по подобному типу работ.
Единственной сложностью является то, что зачастую дом сдается, выдаются ключи, а собственность на квартир нет и нет обмеров БТИ, но ремонт вести необходимо. В таком случае приходится идти по согласованию перепланировки с объединением квартир в новостройке постфактум. То есть фактически владелец делает ремонт незаконно согласуя все свои действия с автором-проекта дома, а потом, когда он вступит в права собственности он начинает согласование перепланировки постфактум уже после выполнения ремонта. Здесь следует обратить внимание на то что при согласование перепланировки постфактум необходимо будет уплатить штраф. Он составляет 2000-2500 рублей.
Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну
Как и любая перепланировка, объединение квартир в одну должно быть согласовано на основании проекта перепланировки, который в свою очередь разрабатывается на основе технического заключения, однако это не все документы для объединения 2-х квартир, которые вам потребуются в процессе.
Если смежные квартиры на одном этаже объединяют с присоединением примыкающего «тамбура», который является частью лестничной площадки, то заявителю понадобится собрать подписи 73% собственников жилья всего дома. Это необходимо, поскольку затрагивается общедомовое имущество. Несмотря на сложность, этот вариант имеет определенное преимущество: позволяет сделать один вход в квартиру.
В том случае, если обеими квартирами владеет одно и то же лицо, тогда проблем с объединением двух квартир не возникает. Юридические трудности начинаются тогда, когда владельцы разные, и это может существенно затянуть подготовку ремонта. В этом случае, в процессе перепланировки участвует не только один заявитель, либо его доверенное лицо, ее должны одобрить оба собственника, и дать нотариальное согласие на объединение, а также выступать в качестве заявителей.
Особняком стоит объединение лицевых счетов в квартире. Подобная процедура предстоит владельцам не приватизированных муниципальных квартир и жителям коммуналок. Для того, чтобы объединить лицевые счета в квартире или сделать квартирой несколько комнат в коммуналке, необходимо обратиться в Росреестр с установленным пакетом документов.
Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну
Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.
Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, стоимость определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.
Пример № 1 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Перепланировка с объединением двух квартир в одну встречается все чаще и чаще в нашей практике и одним из самых популярных домов, в которых проводят подобные перепланировки является панельный дом серии П-44-16/1. Ниже вы можете видеть план квартиры до перепланировки и экспликацию к нему.
Ключевым элементом этой перепланировки стали проемы в несущих стенах между коридорами (6) и (10), и жилыми комнатами (4) и (1), в остальном, собственник квартиры не решился на какие либо оригинальные изменения планировки. Начнем с помещений бывшей трехкомнатной квартиры. Туалет и ванная комната были соединены за счет коридора, в результате вход на кухню остался только в комнате (1), для этого и был выпилен проем.
На что же еще обратить внимание при объединении данных квартир — как и в большинстве подобных случаев было изменено расположение сантехники. Полы были оснащены гидроизоляционым слоем, на который составили акты. Площадь кухни не изменилась — единственным изменением стал перенос электрической плиты. В комнате (1) был демонтирован дверной блок с не несущей перегородкой а сама комната была отделена от коридора при помощи приема зонирования помещений.
Однокомнатная квартира не так сильно «пострадала» при перепланировке и изменения в ней ограничились только переносом перегородки между коридором (10) и кухней(8), перепланировкой санузла, а также переносом сантехоборудования в нем. Все работы были выполнены с соблюдением строительных норм, а с точки зрения практичности и дизайна эту перепланировку можно назвать образцовой, ведь именно по этому лекалу и происходит объединение квартир в одну в домах этой серии.
Пример № 2 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Еще один вариант объединения соседних трехкомнатной и однокомнатной квартиры в серии П44. Перепланировка проводилась в 16-этажном доме серии П-44, построенном в 1984 году. После объединения в квартиру можно попасть с двух входов. Чтобы из двух квартир сделать одну, в несущей стеновой панели между коридором (7) трешки и жилым помещением (1) однушки вырезали проем под дверь. Дверной проем сначала вырезали методом алмазной резки, а затем усилили металлоконструкциями в форме П-образной рамы. Готовый проем снабдили дверным блоком с дверным полотном. Кухню (4) в трехкомнатной квартире переделали под рабочий кабинет (1), демонтировав мойку и электрическую плиту.
Встроенные шкафы (7а, 7б, 7в) в трешке демонтировали, а туалет (6) с ванной комнатой (5), расположенные напротив, соединили и расширили на часть коридора. При этом в помещении выполнили гидроизоляцию пола и перестановку сантехники. Обратим внимание на то, что часть площади жилой комнаты (3), через которую осуществляется выход на лоджию (3а), использовали для устройства вместительной гардеробной (9). Дверной блок между коридором и комнатой разобрали. А подоконный блок между лоджией и комнатой демонтировали и установили на этом месте стеклянные двери. Еще одним демонтажно-строительным мероприятием по перепланировке трешки стало увеличение площади комнаты (1) за счет части коридорного пространства.
В однокомнатной квартире также произвели определенные изменения.
В первую очередь комнату объединили с балконом (1а). Но не напрямую, поскольку подобная перепланировка запрещена. Просто здесь также, как и в трешке с лоджией, демонтировали подоконную зону и заменили оконно-дверной блок на единый дверной блок из двухкамерного стеклопакета. Сократили площадь совмещенного санузла (3), в котором, помимо прочего, заменили и переставили сантехнические приборы и сделали проем с другой стороны помещения со входом из обновленного коридора (11). Встроенную мебель (4а, 4б) в однушке, предусмотренную базовой планировкой, также демонтировали. Для согласования данной перепланировки в Мосжилинспекцию подавался стандартный пакет документов с проектом от нашей компании и техническим заключением от автора дома – проектного института АО МНИИТЭП.
Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией.
Какие перепланировки квартиры не требуют согласования
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.
Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.
Работы, которые можно делать без разрешения
Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.
Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.
Примеры работ, которые не нужно согласовывать:
Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Работы, которые на практике можно не согласовывать
Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.
Речь идет вот об этих работах:
Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.
При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.
Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.
Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.
Так выглядит порожек при входе в санузел.
Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.
Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.
Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.
В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.
Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.
Работы, которые можно сделать по эскизу
Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.
Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).
Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.
Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.
Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.
В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.
Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:
По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.
Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.
Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.