можно ли увеличить комнату за счет балкона
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более “комфортная” для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также “игры” с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление “от застройщика” на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Расширение жилого помещения за счет лоджии или балкона: с чего начать и дальнейший процесс
Обычно такая идея у хозяев квартиры появляется после проведения капитального утепления балкона или лоджии. Соединение двух помещений приведет к значительному расширению жилого пространства. Назначений у вновь образовавшегося места много. Особенно актуальной данная идея бывает у хозяев однокомнатных квартир, которым так не хватает жилой площади. На бывший балкон можно частично вынести, добавить места для полноценной кровати вместо дивана-раскладушки в спальне, оборудовать маленький домашний кинотеатр, устроить место для чтения, вышивания, небольшую библиотеку, рабочее место для ребенка или просто поставить уютный диванчик, на котором можно отдохнуть с чашкой чая.
Начало работ
Процесс объединения состоит из нескольких важных шагов. Первым делом необходимо получить специальное разрешение от БТИ на переоборудование. Причем, согласно установленной законодательством номенклатуре, это переоборудование является сложным, проще говоря – перепланировкой. В зависимости от поставленных целей она может включать в себя изменение площади санузла, кухни или жилой комнаты, расширение существующей площади за счет дополнительных инженерных конструкций. К тому же, балконы являются объектами повышенной аварийности, поэтому работы, которые могут на них проводиться, строго регламентированы установленными нормами строительства.
Поэтому прежде, чем взяться за перфоратор и закупать стройматериалы, необходимо внимательно изучить юридическую сторону данного вопроса – практика показывает, что именно она и занимает большую часть времени и затрат. Ниже приведены список необходимых документов и рекомендации, которые помогут вам максимально безболезненно получить необходимое разрешение.
Необходимые документы. Часть I
- Первым делом заполняется бланк заявления на перепланировку жилого помещения по форме, которая была утверждена последним Постановлением правительства. Обязательным является предоставление документов, подтверждающих собственность на квартиру или соответствующий ордер. Все дееспособные члены семьи должны приложить свое письменное согласие на проведение строительных работ. Письменное согласие требуется от всех дееспособных соседей из квартиры, которая находится под вами. Письменное согласие от соседей сверху требуется только в том случае, если вы имеете с ними общую балконную плиту. Если вы проживаете в муниципальном жилье, то необходимо к пакету документов приложить письменное разрешение на перепланировку от главного инженера. Если вы снимаете квартиру, то вышеуказанное разрешение должно быть предоставлено владельцем здания или его арендатором. Важным моментом является получение разрешение от органов, занимающимся охраной памятников архитектуры. Они должны подтвердить допустимость реализации вашей перепланировки. Это относится только к тем квартирам, которые находятся в домах, стоящими на учете в списке памятников архитектуры.
Обычно такие вопросы могут решиться с помощью небольшой денежной компенсации за будущие неудобства во время проведения строительных работ. Получение разрешение от человека, который находится слишком далеко, можно получить с помощью нотариуса – за консультацией обратитесь к соответствующему специалисту.
Необходимые документы. Часть II
После сбора первого пакета, вы должны получить следующий список документов:
- Технический план вашей квартиры, грамотно оформленный в БТИ и имеющий все необходимые подписи и печати. Перепланировка не может делаться наобум, для этого составляется специальный проект, право на создание и утверждение которого имеют только те проектные организации, которые имеют действующую соответствующую лицензию. Заверенное техническое разрешение на возможность осуществления необходимых вам работ. Оно основывается на разрешении от МЧС или пожарной службы и Роспотребнадзора. Нотариусом заверяется копия свидетельства о владении жильем и тоже прикладывается к пакету. Проект вашей перепланировки и разрешение на нее нужно согласовать с организациями, на балансе которых числится здание, и с организациями, которые будут проводить технический контроль над проведением работ.
Когда разрешение на проведение работ наконец получено, от юридической части можно переходить к технической.
Проведение строительных работ
Так как строительство планируется капитальное, необходимо учитывать, что эксплуатационный срок такого балкона должен быть не меньше, чем у здания, в котором находится ваша квартира.
Факт наличия балконного проема предлагает нам три основных способа объединения балкона или лоджии с основным жилым помещением.
Учитывая, что присоединенный балкон будет использоваться как полноценный элемент квартиры, то он сам должен быть капитальным. Требуется, чтобы он был установлен на капитальном каменном парапете, каркас самого балкона должен быть сварен из хорошего металлического уголка. Чем больше армирования – тем лучше.
Пластиковые и натяжные конструкции исключены.
Идеальным вариантом будет провести на присоединенный балкон электричество. Однако здесь появляются проблемы, связанные с тем, что стена между пристройкой и основной комнатой является внешней стеной. Поэтому проводить туда капитальную проводку, как и отопление, чаще всего не позволят. Если же туда требуется установить бытовую технику, то проводку для нее пропускают через металлическую трубку, которую вбивают в угол стены. Со стороны комнаты этот провод вставляется в розетку, а со стороны балкона ставится розеточный блок на 3 и более розетки.
Организовать освещение на балконе можно с помощью влагозащищенного светильника, или установить в оконном проеме изогнутые варианты, которые будут освещать направленным светом добавленное пространство. Чтобы не усложнять итак нелегкие строительные работы, можно проложить обыкновенный удлинитель, никаких специальных разрешений для этого не надо.
Выводы
Плюсов и минусов у этой затеи хватает. Это дело не на один день работ, только получение соответствующих разрешений занимает около года. Пакеты документов и проведение строительных работ требует немаленьких затрат. К тому же, необходимы знания технологии. Если есть желание отдать эту работу профессионалам, она будет выполнена быстрее и качественнее, но и окончательная сумма получится больше на 20-30%. Однако все затраты на такую идею кажутся мизерными в сравнении с выплатой ипотеки или кредита за новое жилье, к тому же, это самый дешевый способ безболезненно расширить жилую площадь.
В видео вы познакомитесь с различными оригинальными идеями перепланировки комнаты с балконом.
Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии
Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.
В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.
Виды работ требующие согласования
Виды работ не требующие согласования
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Утепление балкона — перепланировка или нет?
Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.
Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.
Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.
Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.
Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.
Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:
Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.
Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.
Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.
Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.
Перепланировка балкона в комнату
Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).
Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.
Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.
Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
Ответственность за незаконную перепланировку балкона
Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.
Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.
Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.
При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.
Как присоединить балкон к комнате, не нарушая закон: 5 хитростей и личный опыт
Когда с чиновниками договориться не получается, можно найти легальные лазейки
Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя
Фото: Елена Туленцева
Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.
Спросите разрешения соседей
Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.
— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.
Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.
Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.
Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно
Фото: Ирина Иманова / 74.RU
— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.
Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.
Не трогайте блок с батареей
В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.
— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.
Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая
По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.
Замаскируйте объединение
Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.
Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.
— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.
Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы
Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов
Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.
Согласуйте перепланировку
Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.
Перепланировка задним числом
По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.
— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.
Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.
Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.