на балконе принадлежащей ему на праве собственности 3 комнатной квартиры уваров хранил вещи
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Решение № 2-3174/2014 2-3174/2014
М-1799/2014 М-1799/2014 от 17 июня 2014 г. по делу № 2-3174/2014
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Москва 17 июня 2014 года
Истцы обратились в суд с иском к Соколовой О.В. о признании факта единоличного пользования ответчиком долевой собственностью (балконом) квартиры, установить компенсацию за не пользование долевой собственностью (балконом) в размере рублей ежемесячно, взыскать с ответчика компенсацию за единоличное пользование долевой собственностью (балконом) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, взыскать моральный вред в размере рублей.
Истцы Фролов С.Н. и Плотников С.Г. в судебное заседание не явились, извещены
Представитель истцов по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал полностью, пояснил, что между соседями по коммунальной квартире изначально сложились конфликтные отношения. Полагает, что поскольку коммунальная квартира является долевой собственностью сторон, места общего пользования в том, числе и балкон, являются общим имуществом жильцов коммунальной квартиры. Ответчик единолично пользуется балконом, поскольку выход на него имеется только из комнаты ответчицы, при этом компенсацию за пользование общим имуществом истцам не выплачивает. Кроме этого, общий суммарный размер комнаты ответчицы с балконом составляет 18,40 кв.м., тогда как комната истцов имеет размер 9,50 кв.м. в связи с чем, полагает необходимым взыскать с ответчика компенсацию за пользование общим имуществом в коммунальной квартире за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, установив компенсацию за неиспользование истцами балкона в размере рублей ежемесячно.
Представитель ответчика по заявлению ФИО9 в судебное заседания не явился, извещен.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:
В соответствии со ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 16. Решение суда > Статья 209. Вступление в законную силу решений суда” target=”_blank”>209 Гражданского кодекса РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Согласно ч.1 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан > Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения” target=”_blank”>30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире” target=”_blank”>41 ЖК РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Согласно анализу приведенных выше норм собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире. В общее имущество в коммунальной квартире входят помещения, обслуживающие более одной комнаты в данной квартире (коридор, кухня, санузел). При этом, в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.
Обращаясь с настоящим иском, истцы указали, что ответчица с ДД.ММ.ГГГГ единолично пользуется долевой собственностью – лоджией (балконом), расположенной в коммунальной квартире.
Между тем, с данным доводом истцов суд согласиться не может.
Комната № в коммунальной квартире по вышеуказанному адресу с 1991 года по 2011 год являлась служебной, ответственным квартиросъемщиком являлась сестра ответчицы – ФИО10; на основании распоряжения ДЖП и ЖФ №Р56-10278 от ДД.ММ.ГГГГ указанная комната исключена из специализированного жилищного фонда; с ФИО10 был заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, комната № включена в состав жилищного фонда социального использования ; ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ДЖП и ЖФ был заключен договор социального найма № на занимаемую ей комнату №3. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ДЖП и ЖФ был заключен договор передачи в отношении вышеуказанной комнаты, после чего ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 Соколовой О.В. был заключен договор дарения комнаты № в коммунальной квартире.
Согласно объяснениям ответчика и представленным в материалы дела документам, Соколова О.В. только ДД.ММ.ГГГГ была вселена в принадлежащую ей комнату. До этого времени истцы чинили препятствие Соколовой О.В. и ФИО10 в пользовании комнатой №3, сменив входную дверь в квартиру и не предоставив ответчику ключи от неё, между собственниками комнат в коммунальной квартире сложились конфликтные отношения.
Указанные выше обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Черемушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, которым исковые требования Соколовой О.В. ФИО10 к Фроловой Е.К., Фролову С.Н. о вселении, нечинении препятствий в пользовании, взыскании денежных средств были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Фроловой Е.К., Фролова С.Н., ФИО11, Плотникова С.Г. к Соколовой О.В., ФИО10, ОАО ДЕЗ района “Теплый Стан”, ОУФМС района Теплый Стан, ДЖПиЖФ о признании договора социального найма, договора передачи в собственность, договора дарения недействительными, выселении, снятии с регистрационного учета было отказано. Как установлено указанным выше решением суда комната № в коммунальной квартире по адресу: получена в собственность Соколовой О.В. на законных основаниях.
Обстоятельства наличия между сторонами споров, отраженных в вышеуказанном решении суда, опровергают доводы истцов о единоличном пользовании Соколовой О.В. лоджией в коммунальной квартире в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно экспликации и поэтажному плану в квартире по адресу: имеется: три жилые изолированные комнаты (комната № –площадью 21 кв.м., комната № – площадью 9,5 кв.м. и комната № – площадью 14,8 кв.м.), кухня – площадью 8,1 кв.м., два коридора – площадью 10,2 кв.м., ванная – площадью 2,1 кв.м., туалет – площадью 0,9 кв.м. Также в квартире имеется лоджия площадью 3,6 кв.м (л.д.33, 36).
Согласно поэтажному плану, а также кадастровому паспорту помещения (л.д.35) к комнате №3, принадлежащей на праве собственности Соколовой О.В. примыкает лоджия, выход на которую оборудован только из данной комнаты, лоджия обозначена под №3А.
В соответствии со ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 12. Предъявление иска > Статья 135. Возвращение искового заявления” target=”_blank”>135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
лоджии включается в общую площадь комнаты №3, сама лоджия конструктивно является частью этой комнаты и соответственно является собственностью собственника комнаты.
В соответствии со ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 35″ target=”_blank”>35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Учитывая, что истцы заявили требование в отношении имущества, принадлежащего ответчику, суд полагает, что законных оснований для их удовлетворения не имеется, поскольку ст. 252 ГК РФ ни при каких условиях не может быть применена в отношении собственника, не заявляющего требования о выделе его доли в натуре. Сторонами в ходе рассмотрения гражданского дела указанных требований заявлено не было.
Кроме этого, компенсация, указанная в ст.247 ГК РФ, является по своей сути возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в т.ч. тогда когда этот другой собственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что позиция истцов свидетельствует о неверном толковании положений ст. ст. 247, 249, 252 ГК РФ и применении норм материального права.
Учитывая вышеуказанное, а также данные представленных технических документов на квартиру, суд приходит к выводу, что поскольку лоджия не включается в общую площадь коммунальной квартиры, выход на лоджию осуществляется из комнаты, которая принадлежит ответчику, отдельного входа на лоджию из мест общего пользования не имеется, требования истцов являются необоснованными и в их удовлетворении должно быть отказано.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г.Москвы.
Судья С.А. Кузнецова
Решение изготовлено в окончательной форме 24 июня 2014 года.
Могут ли жильцы хранить личные вещи в подъезде?
Соседи оставляют велосипед на лестничной площадке, законно ли это?
юрист московской коллегии адвокатов «Арбат»
Старая мебель, книги, изношенная обувь, автомобильные покрышки — чего только не встретишь на лестничных пролётах и в коридорах российских домов. Свалку у двери такие соседи оправдывают тем, что их право собственности распространяется не только на квартиру, но и на общее имущество.
Так ли это? Давайте посмотрим, как на хлам в подъезде смотрит закон.
Постояльцы общежитий и граждане, живущие на неприватизированной муниципальной жилплощади, собственниками не являются. Такие жильцы права пользоваться общедомовым пространством не имеют по умолчанию.
Если человек владеет квартирой или комнатой, то его доля в общем имуществе дома действительно соответствует доле его жилплощади. Об этом говорит ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Коридоры, лестницы, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, шахты лифта, подвалы, чердаки, холлы и кладовки — всё это составляет общее имущество.
Перенесём это правило на лестничную клетку. К примеру, на одном этаже находится три квартиры. Владелец квартиры площадью 60 кв. м имеет право хранить два велосипеда. Владельцы двух других квартир (у каждой площадь по 30 квадратов) — по одному велосипеду на каждого. И т. д.
Но есть и другой закон. Согласно ст. 247 ГК РФ, «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».
Это значит, что любой жилец вправе по суду заставить нерадивого соседа избавиться от хлама возле квартиры.
Однако суд — дело долгое и уже последняя инстанция в деле разрешения соседских конфликтов.
Куда проще обратиться в Госпожнадзор. За хранение горючих и легковоспламеняющихся предметов (например, старой мебели и стопок газет) нарушителю грозит штраф от 1000 до 1500 ₽. Также штраф может наложить СЭС (Санэпидемстанция). Это касается вещей, которые могут привлечь грызунов и бытовых насекомых: пищевых отходов, покрытых плесенью предметов интерьера, мокрых тряпок, мягкой мебели и пр.
Если случится трагедия (например, пожар) и кто-то пострадает, владелец хлама будет привлечён по ст. 219 УК РФ.
Самостоятельно избавляться от соседского хлама не рекомендуется: есть опасность понести ответственность за самоуправство.
В случае если сосед принципиально отказывается освобождать проход, прежде чем идти в суд, стоит вызвать МЧС или Пожарный надзор. Они вынесут предписание для собственника имущества или управляющей компании (УК). От злостного нарушителя пожарной безопасности ждать выполнения предписания наивно, поэтому следует обратиться к УК. УК за нарушение противопожарных норм грозят серьёзные штрафы — 40–50 тысяч ₽ (ст. 7.22 КоАП РФ). Как правило, этого достаточно, чтобы проход к вашей квартире оказался свободен.
В случае если и это не сработало, надо обращаться в суд и дожидаться, когда пространство от хлама освободят судебные приставы.
Уважайте соседей, соблюдайте нормы противопожарной безопасности и чтите закон!
На балконе принадлежащей мне на праве собственности 3-комнатной квартиры я хранила вещи,
На балконе принадлежащей мне на праве собственности 3-комнатной квартиры я хранила вещи, необходимые мне для обслуживания и ремонта автомобиля, в том числе запасные колеса, инструменты, а также 5 канистр с бензином. Соседи неоднократно обращались ко мне с просьбой привести балкон в порядок, поскольку это мешает им отдыхать на своем балконе, непосредственно примыкающем к моему балкону. Особенно их беспокоило нахождение на балконе канистр, поскольку от них исходил сильный запах бензина, и, кроме того, соседи считали хранение такого количества бензина нарушением правил пожарной безопасности.
На все просьбы соседей Я отвечала отказом, обосновывая отказ тем, что, во-первых, у меня нет гаража, куда можно было бы все эти вещи перенести, а во-вторых, право собственности предоставляет возможность пользоваться квартирой, в том числе и балконом, по своему усмотрению.
Каково содержание права собственности гражданина на принадлежащее ему жилое помещение?
Существуют ли особенности осуществления своих правомочий собственниками жилых помещений?
Есть ли у соседей основания требовать освобождения принадлежащего мне балкона от канистр с бензином?
Ответы на вопрос:
Вы хорошо переделали задачку. Но, но задачки для студентов решаются на платной основе.
Похожие вопросы
Может ли меня оштрафовать пожарный надзор в порядке поступления жалобы о нарушении правил пожарной безопасности в жилом помещении? Если у меня жилое помещение (квартира) по всем документам. Если может то на каком основании это частная собственность и по Конституции жильё не прикосновенно.
В нашем доме есть не жилое помещение (подсобное помещение для обслуживания лифтов) изначально был как запасной пожарный выход, так как он проходной, ЖКХ в нем хранят свои вещи, а именно: стройматериалы, доски, трубы, бензин, в общем сделали себе склад. Уже два года у нас в квартире нет тишины, так как это помещение находится у нас за стеной, На нашу просьбу освободить помещение, они только разводят руками. Имеют ли право ЖКХ устраивать в жилом доме свой склад, и куда нам обратиться чтоб они освободили его?
Соседи установили в общем коридоре стеллаж для повседневной обуви. Как правило это немытая обувь от которой исходит неприятный зловонный запах. На просьбу хранить обувь в своей квартире получаем отказ. Что делать?
В ЖК РФ есть такая статья: Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Вопрос в следующем! Можем ли мы выселить наших соседей, которые нарушают наши права и интересы шумом, драками, не соответствие санитарным требованиям? Милиция ничего не может с ними сделать. Что для этого нужно? Такие случаи были, только в другом городе.
Между моим балконом и балконом соседа тонкая перегородка. Балконы наши застеклены. После того, когда сосед покурит, он закрывает своё балконное окно и весь оставшийся дым перемещается на мой балкон, и у меня становится невыносимый запах, а в сырую погоду это ещё больше обостряется. Я его попросила не курить на этом балконе, но он к сожалению не отреагировал на мою просьбу. Дело в том, что в наших квартирах по 2 балкона и есть второй балкон у соседа, который нискем не соседничает. Как правильно поступить, чтобы не обидеть и испортить соседских отношений?