на сколько дорожает квартира после открытия метро в шаговой доступности
Стало известно, как открытие метро влияет на стоимость квартир в Москве
Цены на квартиры у новых станций метро, открытых в Москве в 2019 году, за год прибавили около 20%. Причем «вторичка» дорожает быстрее новостроек, сообщают аналитики «Яндекс.Недвижимости».
Напомним, в этом году в российской столице были открыты восемь новых станций метро на двух ветках: четыре станции Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») и еще четыре станции на первом участке Некрасовской линии («Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино»).
Цены на квартиры рядом со станцией метро «Коммунарка» прибавили до 30%. Здесь расположены четыре новостройки: ЖК «Москвичка», Аквилон Park, жилые районы «Скандинавия» и «Москва А101». Стоимость жилой недвижимости у новых станций метро «красной ветки» росла равномерно в течение всего года как на вторичном рынке, так и в новостройках. На 1 сентября стоимость квадратного метра здесь составила 141 тыс. рублей на вторичное жилье и 126 тыс. рублей – на новостройки. «Филатов луг» ближе всех расположен к МКАДу. Устойчивая на протяжении полутора лет цена здесь подскочила вверх через неделю после открытия метро. На 1 сентября квадратный метр в новостройках рядом с «Филатовым лугом» стоил 120 тыс. рублей – на 20% дороже, чем годом ранее. У станции «Прокшино» за год квартиры подорожали почти на 30%. Больше всего предложений наблюдалось в ЖК «Испанские кварталы».
Новостройки на Некрасовской линии подорожали не сильно. В основном, выиграл вторичный рынок – плюс 21%. Новостройки же возле этих новых станций подорожали на 11% – не намного больше, чем в других районах Москвы. Самый существенный рост цен зафиксирован возле «Некрасовки». Квадратный метр в новостройках там подорожал с 95 тыс. до 105 тыс.
В 2018 году в Москве появилось 17 новых станций метро. Самый масштабный запуск был в конце августа, когда заработали семь станций Солнцевской линии от «Мичуринского проспекта» до «Рассказовки». Жилье около открывшихся станций метро подорожало в среднем на 20%. После этого цены почти не менялись. Так, с начала 2019 года до 1 сентября квартиры от застройщиков прибавили в цене всего 3% и сейчас продаются примерно по 125 000 рублей за квадратный метр.
В феврале 2018 года открылись шесть станций Большой кольцевой линии: «Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА», «Петровский парк», «Савеловская». Так они они появились в черте старых границ города, стоимость жилья почти не изменились. На вторичном рынке в этих районах квадратный метр подорожал до 247 500 рублей, на 12%, что соответствует общемосковским показателям роста цен.
Кроме того, в прошлом году запустили еще три станции на Люблинско-Дмитровской линии («Селигерская», «Верхние Лихоборы», «Окружная»). За год рост цен составил 15%. На момент появления метро квадратный метр на вторичном рынке стоил 144 тыс. рублей, а сейчас – 175 тыс. рублей.
В 2020 году ожидается открытие восьми новых станций метро – четыре станции на Большой кольцевой линии («Лефортово» и «Авиамоторная» на северо-востоке Москвы и «Улица Народного ополчения», «Карамышевская» – на северо-западе), и четыре станции на Некрасовской линии («Нижегородская», «Стахановская», «Окская», «Юго-Восточная»). По прогнозам, новые станции кольцевой линии не вызовут взрывной рост цен в районах, где они откроются, так как транспортная доступность этих мест и так высокая. Открытие же станций на новом участке Некрасовской линии может привести к подорожанию расположенного поблизости жилья.
На сколько увеличится стоимость квартиры после открытия метро
«Добрый день, Татьяна. Мы с мужем вышли на пенсию и решили уехать жить в российскую глубинку к родственникам, поэтому планируем продать свою однокомнатную квартиру в Москве. Однако, совсем недавно нам стало известно о том, что в непосредственной близости, в 5-10 минутах пешком от нашего дома, вскоре должна открыться станция столичной подземки. Нами было принято решение отложить старт продажи до прояснения следующих моментов: на сколько подорожает квартира, когда в пешей доступности откроется станция столичного метро? Стоит ли нам подождать, пока жильё не вырастет в цене, есть ли вообще смысл высиживать, или не отступать от своих намеченных планов и продавать вторичку уже сейчас?»
Максимум на 20-25% может увеличиться стоимость квартиры, если в пешей доступности откроется станция метро. Наглядный, реальный рост стоимости жилья можно показать на примере района Некрасовка ЮВАО г. Москвы, где стоимость 1 комнатной квартиры в 2017-18 годах, до открытия станции метро, не превышала 5 млн рублей, в среднем, сделки закрывались при финишной в цене 4.7 млн рублей в договоре купли-продажи, а после открытия одноимённой станции столичного метрополитена в 2019 году стоимость аналогичных квартир выросла на 20 % и составила в среднем 6.3 млн рублей — не трудно подсчитать, что жильё в этом случае подорожало где-то на 1.5 млн рублей. В свою очередь, 2-х комнатные и 3-х комнатные квартиры в тот же период показали меньший рост своей стоимости, подорожание, связанное с открытием станции метро, составило в среднем 1 млн и 1.5 млн рублей соответственно.
Сколько можно заработать на метро?
Так, 1 комнатная квартира в Восточном Бирюлёво в 33 м.кв. в девятиэтажном блочном/панельном доме на Липецкой, Бирюлёвской, Лебедянской, Михневской улицах, в 20 минутах на автобусе или маршрутке от станции метро Царицыно будет стоить порядка 5.5 млн рублей. Такая же, точь в точь, квартира на Бакинской, Луганской, Ереванской, Каспийской, Кантемировской улицах, в 10-15 минутах пешком от станции метро Царицыно будет стоить уже минимум 6.4 млн. рублей.
На диаметрально противоположной стороне столицы ситуация схожая. Так, 2-х комнатная квартира в 52 м.кв. в Ярославском районе СВАО без изысков, в обычном жилом состоянии на улице Проходчиков, Вешних Вод, Холмогорской, Палехской в 10-20 минутах транспортом от сразу нескольких станций метро (кому как удобно добираться): ВДНХ, Медведково, Свиблово, Ботанический сад, Бабушкинская, будет стоить в среднем 8 млн рублей. То, точно такая же, аналогичная квартира на Енисейской, Снежной, Широкой, в 5-10 минутах пешком от вышеперечисленных станции столичного метрополитена будет стоить минимум 9.5 млн рублей.
На сколько может подорожать квартира после открытия станции метрополитена?
А если до метро транспортом.
Уверена, многих потенциальных клиентов на рынке интересует именно этот вопрос. Те варианты, когда метро стало значительно ближе, но не на столько, чтобы до него можно было добраться пешком: вторичная недвижимость и новостройки Ближнего Подмосковья и Новой Москвы. Несомненно, ликвидность таких объектов, с прохождением метростроевцами каждого километра, каждого метра, с приближением к ним метро, только растёт. Говорить о каких-то конкретных цифрах в данном случае, не имеет смысла, каждый вариант необходимо рассматривать индивидуально и принимать во внимание иные факторы ценообразования. Но многие потенциальные покупатели на рынке становятся уже не так категоричны в своих оценках и считают для себя возможным приобретение квартиры, до которой 30 минут транспортом, к тому же фактор низкой цены, часто не оставляет для них никаких шансов, и часть объектов с лучшей логистикой обретают таки новых владельцев.
Влияние МЦК на стоимость жилья
Станции московского центрального кольца, идеально интегрированные в систему метрополитена в частности и общественного транспорта Москвы в целом, оказали благотворное влияние на развитие близлежащих кварталов и районов. Вырос общий интерес как со стороны профессиональных участников рынка: инвесторов, девелоперов, застройщиков, так и конечных потребителей. С открытием станций МЦК такие индустриальные районы как Нижегородский, или промышленные кварталы как Хохловка, заиграли новыми яркими красками, для них открываются новые горизонты и радужные перспективы. Цены на вторичке в непосредственной близости от МЦК заметно выросли, по оценкам многих экспертов, прирост к стоимости жилья составил порядка 15-20%.
Диаметры
На Московские центральные диаметры возлагали огромные надежды абсолютно все участники рынка: и покупатели, а в первую очередь, продавцы. Но расчёт оправдался не во всём, должного ажиотажа на рынке МЦД не создали, очередей за квартирами как не было, так и нет. Электрички стали ходить чаще, но полноценным метро МЦД не назовёшь! Общее время в пути, пересадки, давки, увеличенные интервалы — покупателей на мякине не проведешь, это явно не то, ради чего стоит бежать покупать квартиру. После открытия первых двух диаметров (D1 и D2) экспертами был зафиксирован резкий скачок цен на вторичную недвижимость в объявлениях по продаже. Однако совсем скоро, всё встало на круги своя. В конечном счёте, похвастаться подорожанием, и то незначительным порядка 10%, смогли лишь объекты в пешей доступности от станций диаметров. И всё же, покупательский интерес Московские центральные диаметры чуточку, но подогрели. Аккуратно, с оглядкой клиенты начинают примерять на себя и Лобню, и Подольск, Одинцово и Нахабино.
Всю неоднозначность ситуации с диаметрами я прочувствовала на собственном опыте. В момент открытия D1 и D2, я, уже достаточно продолжительное время, занималась продажей квартиры в Лобне. Результаты немногочисленных просмотров были неутешительными — клиенты не спешили покупать дешёвое, и при этом добротное жильё в 5 минутах пешком от ж/д станции. Вновь появившиеся обстоятельства должны были кардинально перевернуть ситуацию с продажей, простимулировать спрос и помочь таки продать квартиру. Однако ничего подобного не произошло. Не было ни раскалённого телефона от шквала звонков, ни очередей, ни аукциона.
Что можно сказать в заключении? Транспортная доступность во всём мире является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость жилья, к тому же этот вопрос актуален для такого динамичного города как Москва, с бешеным ритмом жизни и высоким уровнем деловой активности. Явные улучшения в этом плане несомненно ведут к росту ликвидности объекта. В среднем же, после открытия станции подземки, большинство сделок будут закрываться с реальным увеличением цены на 15-20%.
Что-то конкретное советовать на счёт целесообразности момента продажи не могу, так как для кого-то и 1 рубль — деньги, а кому-то доходность от инвестиций за несколько лет в миллион рублей или полтора покажется суммой не существенной или пренебрежительной малой. В вашем случае, можно лишь предполагать и догадываться, так как вы пенсионеры и для вас, я в этом почти уверена, каждая копейка на счету, всё же наверное рекомендовала дождаться открытия станции метро и продать квартиру подороже.
Всем выгодных сделок, да прибудет с вами метро!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Далеко ли до метро: что происходит с ценами на жилье в новой Москве
Метро – главный признак столицы, любой обыватель скажет, что Москва – там, где подземка есть, а где ее нет – это окраина. Сейчас вглубь территории новой Москвы примерно на 7–8 км от МКАД протянулись Сокольническая и Калининско-Солнцевская линии, где работает восемь станций. Именно поэтому «первый пояс» новой Москвы Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», считает уже «полноценным аналогом» московских районов. На остальной территории транспортная ситуация сложнее.
Вдоль центральной трассы – Калужского шоссе, где много новостроек, нет классического подмосковного вида транспорта – железной дороги. Имеющиеся ветки (киевское направление МЖД и «Курско-Рижский» МЦД-2 до Подольска) проходят практически по границам новой Москвы и, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», расположены довольно далеко от основной новомосковской застройки.
Надежды эксперты возлагают на будущую Коммунарскую линию метро: она сдолжна стать главным фактором улучшения транспортной доступности отдаленных районов вдоль Калужского шоссе, которое фактически стало осевой линией застройки в ТиНАО, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Она пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка и будет готова ориентировочно в 2023 г. Кроме того, в 2022 г. Калининско-Солнцевская линия должна продлиться от «Рассказовки» до аэропорта «Внуково», а на Сокольнической ветке после «Коммунарки» появится «Новомосковская» (сроки отмечены на схеме метро с 1935 по 2024 г. на официальном сайте стройкомплекса).
Помимо этого до конца 2023 г. власти планируют сформировать «транспортный каркас» Троицкого и Новомосковского округов из линий метрополитена, автодорог и сопутствующей инфраструктуры. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, «дорожный каркас ТиНАО будет состоять из основных магистральных трасс — Киевского, Калужского шоссе, МКАД, ЦКАД и многочисленных хордовых соединений, дублирующих основные магистрали».
По мнению Волкова, нужно еще развивать и скоростной трамвай, но Жидкин считает, что актуальность этого проекта (он разработан) станет понятной после введения в строй Коммунарской ветки.
Сколько минут пешком
Понятно, что жилья больше строится там, где уже есть инфраструктура и лучше транспортная доступность. По информации Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина», в Новомосковском округе сконцентрировано 96,2% предлагаемых к продаже квартир, а в Троицком – 3,8%. Всего в новой Москве, по данным «Бест-новостроя», продажи ведутся в 31 проекте с квартирами. Но, по подсчетам Доброхотовой, всего шесть жилых комплексов расположено близко от действующих станций метро. («Городские истории», «Москвичка», «Саларьево парк», «Переделкино ближнее», «Рассказово», «Новое Бутово»). В случае с остальными проектами речь идет о транспортной доступности или о пешей, но более 20–30 минут ходьбы.
«Многие жилые комплексы или их отдельные корпуса находятся на удалении 20 минут и более пешком, – комментирует Литинецкая. – И дойти не так просто, могут отсутствовать тротуары или вообще какие-либо дороги, ведущие к метро, из-за чего приходится полагаться на наземный транспорт или делать крюки, чтобы обойти, скажем, лесополосу. Отдельные стройки, в том числе крупные, находятся вдали от станций (объекты в районе г. Московский). И напротив, есть новые станции, рядом с которыми строек немного, в частности «Румянцево». Примерно треть проектов новой Москвы, по оценке «Бест-новостроя», пока только в автомобильной доступности.
Кто окажется в выигрыше
В ближайшие лет 5–6 московские власти собираются открыть около 20 станций метро в новой Москве, и это радует девелоперов. По словам Анны Боим, коммерческого директора ГК «А101», ст. м. «Новомосковская» Сокольнической линии откроется примерно в 500 м от двух проектов компании, один из них уже построен («Белые ночи»), а в другом («Скандинавия») строится 18 жилых корпусов. Пока ближайшие станции для этих комплексов – «Коммунарка» (20 минут пешком от «Скандинавии») и «Бунинская аллея» (легкое метро, 7 минут езды от «Белых ночей»). Кроме того, «в зону влияния» «Новомосковской» попадает построенный ЖК «Бутовские аллеи» (проект «Полир М»), сейчас от него можно дойти пешком примерно за полчаса до «Бунинской аллеи». В пешей доступности оказывается и микрорайон «Бунинские луга» (проект ПИК).
Будущая станция «Пыхтино» Калининско-Солнцевской (желтой) ветки откроется рядом с микрорайоном «Солнцево парк» (ПИК).
Коммунарская линия метро до Троицка с 16 станциями улучшит транспортную доступность районов вдоль Калужского шоссе, сейчас большинство местных жителей для поездок в Москву может рассчитывать только на автомобили и автобусы.
Метро-2020: как повлияет открытие новых станций на рынок жилья Москвы
Власти Москвы заявили к открытию в 2018 году рекордного числа новых станций метро — планируется ввести 25 станций подземки. Всего до 2021 года протяженность столичного метрополитена, по планам мэрии, вырастет в два раза. В течение четырех ближайших лет в столице будут построены 137 км линий метро и 60 новых станций.
О том, как развитие метро повлияет на рынок жилья — аренды и покупки квартир, — «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.
В таблице, составленной «РБК-Недвижимостью» по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, указана стоимость аренды однокомнатных квартир, средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках Москвы в пешеходной доступности (около 1,5 км) от станций метро, которые планируется открыть до 2021 года. В таблице не рассматривались станции подземки, ввод которых был перенесен с 2017 на текущий год (12 станций). На станциях, где не указаны цены, отсутствуют новостройки в продаже либо станция строится далеко от существующей жилой застройки.
Три эффекта метро на метры
Открытие метро по-разному влияет на стоимость жилья. Например, цены на новостройки практически не растут из-за открытия новых станций поблизости. «Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
На вторичном рынке ситуация иная — рост цен на квартиры может быть зафиксирован как на стадии анонсирования строительства нового метро, так и в период его открытия. Рост цен на вторичном рынке при этом может достигать 5–10%, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Значительное влияние открытие новых станций оказывает на стоимость аренды жилья. В этом сегменте (в зависимости от востребованности района и удаленности от метро) цены могут вырасти, по оценкам риелторов, на 10–25%.
Рост цен потерял масштаб
Из-за текущих масштабов строительства метро в Москве открытие новых станций по всему городу снизило влияние на рост стоимости жилья. Это связано с тем, что новые станции в 2014–2017 годах открылись в условиях падающего рынка, усиления конкуренции и перераспределения спроса между вторичным рынком и новостройками, пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Хотя несколько лет назад, когда метро строили меньше, взлет цен на жилье мог доходить до 25%. «Такую картину мы видели в 2009 году в Митино, где стоимость квартир на вторичном рынке с открытием метро выросла примерно на 20–25%, а также в 2013 году в Жулебино — там стоимость квартир на вторичном рынке поднялась на 20%. На рынке первичного жилья показателен пример со станцией метро «Новокосино», строительство которой привело к тому, что цены в новых проектах города Реутова выросли на 20%», — вспоминает эксперт.
Почему цены растут неравномерно
На рост цен в связи с открытием метро влияют и такие факторы, как удаленность от центра и наличие других станций поблизости.
Максимальный рост цен на жилье обычно наблюдается в районах, где транспортная доступность улучшается значительно. «Открытие станции метро в районе, расположенном у МКАД, куда жители раньше добирались по 20 минут на общественном транспорте, приведет к большему проценту увеличения [цен на жилье], чем в районе, расположенном ближе к центру, где уже до этого были действующие станции», — объяснят Дарусенков.
Например, жилье вблизи станций «Некрасовка» и «Селигерская» может подорожать на 10–15%, прогнозирует Вражнова. «В 2017 году рост средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке отмечался в двух районах — Ховрино и Раменки, где открылись одноименные станции. По сравнению с концом 2016 года средняя стоимость 1 кв. м в Ховрино выросла на 4%, а в районе Раменки — на 3,9%», — говорит Дарусенков.
Подобного роста не стоит ждать жителям района, где строится станция «ЦСКА», так как поблизости расположено еще три станции — «Полежаевская», «Сокол» и «Аэропорт», говорит Вражнова. Более того, в некоторых районах Москвы, где заявлено открытие метро, средняя стоимость жилья может и вовсе снижаться: в районе расположения будущей станции «Очаково», по данным «Азбуки жилья», за два года цена 1 кв. м снизилась в среднем на 2,7%.
Открытие станции подземки — временный фактор, который влияет на стоимость жилья. Станция «Тропарево», которая была построена в 2014 году, резко повысила привлекательность района Тропарево-Никулино. Рост средних цен на вторичное жилье в 2016 году составил 4,5%. Однако по итогам 2017-го стоимость жилья здесь снизилась на 9%, говорит эксперт из «Азбуки жилья».
«Таким образом, из-за общих тенденций на рынке жилья новости о планировании новых станций метро в настоящий момент, скорее, позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения. А реальное увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного к вводу станции в эксплуатацию», — резюмирует Ярослав Дарусенков.
Рядом с метро: как открытие станций повлияет на стоимость жилья в Москве
В Москве идет масштабное строительство метрополитена. В 2019–2021 годах запланировано ввести 70 км новых линий, 27 станций, а к 2023 году метро в пешей доступности от дома будет у 90% москвичей, обещают в мэрии.
Рассказываем, как эти масштабные планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в столице.
Влияние Большого кольца
Самым масштабным проектом в истории московского метростроения станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Это кольцо полностью запустят к 2023 году.
Аналитики и риелторы не предвидят заметного роста цен в тех локациях, где откроются станции нового кольца. Дело в том, что все они будут располагаться недалеко от появившихся ранее платформ, где в большей или меньшей степени развита транспортная инфраструктура, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С этим мнением согласен и руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В отличие от открытий нынешнего года, когда метро пришло на активно застраиваемые окраины города (Некрасовка, Новая Москва. — Прим. ред.), эти платформы появятся в районах, которые уже сейчас имеют удовлетворительную доступность до существующих станций подземки».
Резюме: строительство БКЛ добавит комфорта жителям близлежащих районов. «Скорее вырастет спрос на жилье в прилегающих локациях, при этом на цены, вероятно, влияние будет незначительным», — считает топ-менеджер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Жилье в локациях, расположенных на территориях, прилегающих к строящимся станциям БКЛ, уже подорожало, говорит Антясова. Дальнейший рост на квартиры рядом с новыми станциями БКЛ если и произойдет, то не превысит 2–3%.
Текущая стоимость аренды и покупки квартир у строящихся станций московского метро